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個人不動産投資家失敗の原因とそれを避けるために最も重要なこと

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

個人不動産投資家が破綻する理由は「銀行との約定通りに返済できなくなり、担保不動産を強制的に換金処分されること」です。

 

こうならないように、物件取得時にはシミュレーションをするわけですが、

以下の要素が複数関連して結果として投資が失敗であったと後になってわかることもあります。

・当初想定よりも修繕費など不動産コストが嵩んだ

・当初想定よりも賃料下落や空室率が高まった

・当初想定よりも借入金利が上昇した

 

 

上記のような失敗がないように、

購入前に不動産現物を調査し修繕費などを適切に予測し、

賃料水準がマーケット比妥当か将来トレンドはどうか調査し、

借入金利も一定の上昇を見込んだ収支を確認し、

その上で最終的に投資判断を行うわけです。

 

それでも、予測が外れてしまうこともあります。

 

したがって、お金を貸す銀行側は、不測の事態に備えて、

自己資金が多い方や本業収入が多くかつ安定している方(自営業よりも公務員や大手企業サラリーマン)へ

お金を貸したいとなるわけです。

 

 

 

私こうちゃんは自己資金ほぼゼロなので、銀行ローン突破のためにはそこが最大の課題となってます。

 

 

私こうちゃんが今買付を入れている物件は2億円以上の価格のため、

諸費用だけでも1500万円以上必要と思われます。

(ざっくり価格の7%くらいかかると言われます)

 

自己資金ほぼゼロのこうちゃんとしては、

現在諸費用含めたオーバーローンにチャレンジしているわけです。

金融機関とのパイプを持っている不動産会社担当者に期待ですね^^

 

 

 

 

今は不動産価格が上昇していて新規取得に慎重な考え方もあるようですが、

長期投資前提の個人投資家にとっては低金利で資金調達できればあまり問題ではないですね。

 

例えばREITの場合は毎年鑑定評価で洗い替えするため不動産の時価も重要になります。

個人レベルの場合は不動産時価が下がると新規購入のハードルはあがりますが、

保有不動産の運用という観点ではあまり影響はありません。

 

重要なのは約定通りに返済し続けること!

そのために少しでも多く、安く、長期で借入をすること!

 

 

担当者さま

頑張ってくださいーーー(^O^)/

 

 

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指値通った!融資特約付契約へ!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

仲介担当者から買付価格で纏まりそうとの連絡いただきました!

今回はオーバーローン前提で自己資金使わない予定でしたが、少し手付金を入れて契約することになりそうです。

手付金が痛いですが、横槍なくすためにはしかたありません。

融資特約付で契約するので、あとは担当者に融資付を頑張っていただきます。

 

満室想定キャッシュフロー700万円

 

自分にとってはとても大きいです。

 

あくまで、満室想定ですが(現況少し空室あり)、

それに、低金利前提(いつまで続く?)ですが、

さらに、税引前(目標オーバーローンだから元本返済が大変、、)ですが、

 

とにかく、妄想満室想定キャッシュフロー年間700万円です!

 

7年振りくらいの購入契約へ向けて頑張ります!

 

 

ハワイの前に決済できたら豪遊してきてしまいそうで怖い・・・ (・_・;

 

 

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カテゴリ:未分類  [コメント:0]

スルガおすすめ業者さんとのその後

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

前回残念な業者さんとの面談について書きましたが、少し訂正します。

 

と、いうよりも、謎が深まっています。

 

こうちゃん「スルガの4.5%でキャッシュフローでるってことは耐用年数超えの長期返済でしょ?それじゃ個人信用を毀損するからダメ。」

 

業者さん「そのようなものは扱わないのでご安心下さい^_^」

 

こうちゃん「サブリースで家賃保証だったよね?」

 

業者さん「はい。修繕費も弊社負担なので固定資産税だけ支出を見て下さい。完全固定収支が弊社提案の特徴です^_^」

 

相続対策アパートメーカーのインチキサブリースでなく完全固定でスルガ金利でもキャッシュフローが回るスキーム?

 

興味が湧いてきました。

 

とりあえず、どんな具体的提案がでてくるか対応継続したいと思います。

 

 

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少しがっかりな業者さんとの面談終了

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

不動産投資再開のためのパートナー選定のため新規業者さまと面談しましたが、ちょっとがっかりでした。

 

私の概要を伝えたところ、「こうちゃんの収入なら○億円くらいいけますよ」といいながら、スルガ銀行を勧められました。

 

スルガ銀行自体は悪くないですが、それセットとなると、きっと古い物件に無理やり長期ローンでキャッシュフロー確保でしょ?

と思ってしまいます。

 

「スルガ銀行は最初は金利高いけど、将来金利引き下げ交渉できる」と言ってましたが、他行で借換えできるような案件であればの話ですよね?

そんな物件であれば最初から金利安い銀行で頑張るべきでしょう。

 

とりあえず数を捌くのを重視しているのでしょうか?

 

 

こちらのニーズ(個人でなく法人でやりたい)は全く聞いてなかったですね。

 

物件は良いかもしれないので接点は持っておきますが、あまり期待はできないですね。。

 

昨日買付入れた物件が本命になりました^_^

 

 

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買付入れました!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

不動産投資新規物件取得活動を再開して、約8年振りに買付入れました。

 

1物件で累積投資額を上回る規模なので、さすがに少し緊張しました。

 

・法人取得前提の融資特約付き

・積算OK

・利回りは希望金利が通ればOK

 

こちらのおすすめ投資法基準物件に対して買付入れたのは初めての経験です。

10年前も本理論は学んでいましたが、しっくりくる物件に出会えなかったのに、この厳しい環境でそれほど待たされず納得の物件に出会えたのは不思議な感覚です。

 

今の自分がこの方法に合っているのか?

それとも、自分で気付かずに基準が甘くなっているのか?

 

シミュレーションではかなりのキャッシュフローが出てるので、結果を待つ間も楽しいですね。

これは、小型物件とは全然違う感覚です。

 

指値を入れてるし、銀行融資も通さないといけないのでまだまだこれからですが、気分は盛り上がってきました。

 

ハワイ出張の前に決着させ、気持ちよく出発できるよう頑張ります^_^

 

 

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