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餅は餅屋

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日、人生初の金地金購入しましたが、

 

早速本日売却しました!

 

税理士先生からのご紹介ということもあって、

 

淡々と、粛々と、こちらの要望にそってご対応いただけました。

 

消費税還付に詳しい税理士先生のご紹介です。

 

 

 

そして、仲介担当者から「銀行融資大丈夫そうなので、各種承継手続き連絡してもらって良いです。」

 

との連絡いただき、エレベーター保守やインターネット業者担当者へ手続き依頼をしました。

 

法人スキームに詳しい仲介会社担当差が銀行対応全面的に対応してくれてます。

 

 

 

消費税還付のこと、

 

法人スキームのこと、

 

ある程度知識としてはあるものの、

 

その専門家に依頼することで本当にラクに話を進めていただいてます。

 

 

 

本業のサラリーマンでは、弁護士、会計士、不動産鑑定士等の専門家を如何に上手く活用するか?

 

これが、私の仕事の成果に直結します。

 

この経験が、今回の久しぶりの物件取得プロセスでも生かされたと思います。

 

 

専門家への敬意を持つことが大切ですね。

 

でも、言いなりではダメだと思います。

 

このへんの匙加減が難しいところです^^;

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

初体験☆金地金購入

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

本日、人生初の金地金購入しました!

 

 

イメージはこんな感じですが、今回はすぐに売る予定なので、

 

現物の金地金を目にすることはありません。

 

ちょっと残念です。。。

 

 

 

今回取引したのは税理士先生おすすめのカネツ商事さん。

 

カネツ商事さんの事務所はそれほど大きくないオフィスビルの空中店舗で、

 

ふらっと入るような店構えではなかったですね。

 

今まで銀行や証券会社しか縁がなかったので、かなり新鮮でした。

 

 

 

 

紹介された税理士さんの名前を出すと、勝手分かった感じで

 

必要最低限の説明にしてくれたのでとても助かりました。

 

何の紹介もなしに行くと、為替とか商品先物とか、

 

いろいろ営業受けるのかもしれませんね。

 

 

 

面白いなと思ったのが、「ゴールドセービング」という金地金の預託サービスです。

 

これは金地金の預託期間に応じて預託料を受け取れるというもの。

 

定期預金のように預託期間が決まっているものでなく、

 

それでいて利率は預金よりもかなり高い。

 

消費税還付受けて資金潤沢になれば、新規物件取得までのつなぎとして利用してみたいと思いました。

 

 

 

消費税還付のためには今月中に売却完了必要なので、しっかり対応したいと思います。

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

中古一棟物は何かと手続きが多い

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです。

 

自分はこれまで新築アパートや激安築古戸建を取得してきて、今回はじめて中古RCを買おうとしているわけですが、取得にともなってのいろいろな手続きがありそうですね。

 

エレベーターの保守契約や建物全体の電気、ガス契約など、戸建のときは全部入居者さん本人に手続きしてもらうだけだったので、いろいろやることあるなと気ばかり焦ります。

 

融資承認おりたら、決済前でも変更手続きOKと言われてますが全く安心できません。

 

自分、夏休みで、決済予定日前後10日間くらい海外旅行なんですね。

 

しかも、融資特約期限を決済日同日にしてるので、自分が日本にいる間に融資承認おりるの?

という状況で、今の時点では身動きもとれず。。。

 

 

今回の海外旅行は1年前から計画してたので変更難しいし、そもそも、タイムシェアでホノルル滞在なので簡単に日程変更できません。

 

どうしてこんなタイミングで物件取得決済になったのか。。。

 

忙しい時は重なるものですね。

 

 

 

ジタバタしても仕方ないので、焼肉食べて鋭気を養うことにしました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

肉はよかったんですが、、、

 

ステーキは厚切りが良いけど、焼肉は厚すぎない方が良かったですね^_^;

 

明日は仕事の合間に「金」買いに行く予定です。

 

 

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一歩前進

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は1日家族サービスで館山へ。

 

 

帰り道に何気なく入った店で満足の海鮮丼!

 

 

そんな中、仲介担当者からメールあり。

 

前回記事で書いた、

「建物比率引き上げ」について先方仲介から了解確認とれたとのこと。

 

 

やっと動いてくれたという感じです。

 

 

もともと、課税業者でない売主からすればどうでもよいことなので、

 

話さえすればほぼ確実にこちらの要望通りになる話ですからね。

 

 

まあ、でも、

 

これで条件面でこちらが気になっていたことは全てクリアできました。

 

あとは融資承認をとるだけです。物件取得のためには。

 

 

 

でも、不動産投資で重要なのは取得することそのものではないですよね。

 

取得した物件を如何に運用するかが重要です。

(取得を失敗するとリカバリは難しいので取得条件が大事なのは当然として)

 

そのために、取得までに消費税還付に必要な手続きもしますし、

 

取得直後からスパートかけられるように管理会社と打ち合わせをしたいわけです。

 

今回は、まずは既存管理会社をそのまま使ってみる方針なので、はやく融資承認とって接触したい!

 

夏休みのハワイまでにやるべきことを終わらせるのは結構大変です。

 

 

 

 

融資特約期限を延長と言われたときに少しイヤな予感がしてました。

 

そんなペースにあわせていると、ハワイまでに事前準備がやりきれない可能性が!

 

物件取得前に管理会社に接触し、8月以降の募集活動を強力に依頼しなければいけないのに。。。

 

 

 

仲介担当者は「売買完結」までしか考えていないので、

 

ちょっと動きが物足りないんですよね。

 

まぁ、立場が違うので仕方ありませんが、、、

 

 

 

一歩前進ではありますが、

 

いろいろストレスが溜まってます。。。

 

 

 

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節税を軽く扱う仲介業者へ喝!

こんにちは

リーマン大家のこうちゃんです

 

購入契約済の法人1号案件ですが、月内決済に向けて交渉大詰めです。

 

そんな中仲介担当者から連絡あり。

 

仲介「融資承認が融資特約期限までに降りるか微妙で、特約期限延長の合意書へ署名をお願いします。銀行に休み明けに提出しなければいけないので。」

 

こうちゃん「ところで、売買金額の土地建物内訳の合意書はどうなりました?」

 

仲介「それはまだ話できてないですが、とりあえず特約期限が来ちゃいますので延長の合意書を先に、、、」

 

こうちゃん「土地建物内訳ってすごく重要ですよ?これで何百万も変わってくるんだから。これを先延ばしにするのはダメ。延長の合意書かわすならこの件もあわせて合意して。売主が課税事業者でなければ問題ないでしょ?」

 

仲介「今、銀行交渉もナーバスで、売主側も月内決済にこだわっていて、今このタイミングで新しい交渉を持ち出すのはリスクがあるかと、、」

 

こうちゃん「土地建物割合はこちらに希望があることは前から言ってるでしょ?他のことは全部おまかせしていて私からの要望はこれだけなんだからしっかりやって!」

 

仲介「土地建物割合の希望が通らなかったらどうするんですか?これを理由に契約解除すると違約になっちゃいますよ。」

 

こうちゃん「だ、か、ら!その他の合意書と同じタイミングで合意して、って言ってるの。融資特約期限延長しないよ?そうすれば、融資特約を理由に白紙解除できるでしょ?課税事業者でなければ売主にとって土地建物内訳なんてどうでもよいでしょ?融資特約記載の融資条件より悪化するからそのカバーのために協力して!ってお願いすれば断る理由ある?買主として受諾できない合理的な理由があればこちらも無理を通す気はないから、まずはちゃんと話して。」

 

 

自己資金あまりない私のために仲介担当者は銀行交渉含め頑張ってくれているのですが、税金絡みのところは知識がないらしくこちらの要望への反応が遅れがちです。

 

たぶん以下のような理由から、投資家は一般的に建物比率を高めたいと思うんですよね。

 

1.減価償却費によりキャッシュフロー改善

 

2.消費税還付

 

 

私の場合は初めて物件買うわけではないので、自分が言いたいことは言いますが、

 

「取引壊れるかもしれませんよ?」

 

て言われると、初めて物件買う場合には押し倒されちゃうこともありそうですね^^;

 

この程度の交渉サクっとやってほしいです。

 

これ以外は文句ないんですけどね。。。

 

 

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