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賃貸物件は禁煙条件にするべきか?

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

 

この週末は売却検討物件の区分マンション入居者退去後の現地確認に行ってきました。

 

約10年間借りていただいたお部屋はどうなっていたかというと、、、

 

愛煙家だったようで、、、

 

このフローリング剥がれはどうしちゃったんでしょう、、???

 

賃貸管理会社の担当者はクリーニング代金として数万円入居者からとってくれました。

 

まぁ、妥当なところだと思います。

 

 

 

売却をお願いする仲介担当者からは、

 

「想像以上の状態なので、中途半端に修繕せずに、価格で交渉した方が良いと思います、、、。」

 

との提案をいただきました。。。

 

 

たしかに、現状回復だけでもかなりのコスト負担になりそうなので、

 

購入者好みにリフォームしてもらうことを前提に、値下げで対応したほうがトータルでは負担が少なそうです。

 

こういうの経験すると、

 

禁煙条件としたくなるのも分かりますね。

 

私自身、タバコをやめてからかなりたつので、こうなるまでタバコを吸う気持ちが分からなくなっていました。

 

 

 

まぁ、でも、入居者にとっては居心地が良かったからこその10年間ですからね。

 

10年間借り続けていただけたことに感謝したいと思います。

 

年内に残置物撤去、原状回復を済ませて、

 

年明け繁忙期に決着したいと思います。

 

 

 

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米法人税率20%へ減税上院可決

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

2日未明に米上院が35%の連邦法人税率を2019年から20%に下げる減税制法案を51対49の僅差で可決したとの報道がなされました。

日本経済新聞関連記事

 

下院案では2018年から引下げとなっていてズレがありますし、

個人所得税の控除見直しなどで捻出するとされる財源捻出方法も今後協議難航の可能性もありますが、

新税制の柱である法人税率引下げの実現には大きく前進した印象ですね。

 

日本も法人減税+個人増税の流れは止められないと思われますので、

不動産投資については早い段階から法人で取り組むべきですね。

 

消費税還付も大きいので複数法人スキームがやはり有用だと考えています。

 

 

なかなか検討物件の融資審査結果が出ず悶々とした週末を過ごしていますが、

とりあえず新しい法人設立手続きを開始しました。

 

3件同時進行している新規取得案件の内、

最低1件はものになるはずだと。。。

 

待つだけでなく行動することが結果につながる

 

そう信じて、今自分にできることをやるだけです!

 

 

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銀行交渉の進捗状況

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです。

 

今日は1ヶ月ほど前に初面談した業者さんと融資交渉の進捗確認してきました。

 

現在3物件を3金融機関に打診中で、そのうち2件は月内にも融資内諾、年内実行のスケジュール感で順調に検討進んでいるとのことでした。

 

どうやら、こうちゃんの属性で融資可能性高そうだと認識してくれたらしく、来週までにアポ入っている地方銀行へもこうちゃん資料持ち込んで融資内諾取りに行きたいとのお話をいただきました。

 

これらのアポ、銀行取引先の本業悪化のため、担保不動産の処理を銀行主導で動いているとのこと。

 

こういう案件好きですね〜。

 

なぜなら、最初の取り組みからちょっと特別扱いしてもらえる可能性があるからです。

こうちゃんは困っている銀行を助けてあげる立場でもあるわけですから。

 

銀行交渉入り口はやはりプロに任せるべきだと思いました。

仕事のできる銀行担当者と交渉しているからこそこれまで順調に検討が進んでいます。

 

強気の鑑定評価額を出せる担当者、

融資強化エリアの成績トップ担当者、

などなど。

 

自分で動くと、どうしても、自分の活動拠点で動くとことになってしまいます。

 

そうではなく、融資が出せる担当者にアプローチし、そこが扱える物件をはめていく。

 

 

今日の担当者が頑張ってくれたら、年内投資額15億円の目標もまだ実現可能性あるかもしれません。

 

気持ちよく仕事してもらうようクイックレスポンスには気をつけたいですね^_^

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

車を買い替えます

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

この週末は車屋さんへ車庫証明等の書類お届けに行ってきました。

来週末納車予定のバリバリの中古車です(笑)

 

もっとたくさん物件買えていたら高額車を買おうと思っていましたが、

法人物件をまだ実質1件しか買えていないので控えめに国産にしました^^;

 

 

こうちゃん家は車は不動産関係の活動で使いますので、

償却資産として申告しています。

 

節税メリットを重視して基本的には4年落ちの車を2年ごとに乗り換えるつもりなんですが、

今回はたまたま気に入ったのが5年落ちでした。

 

まぁ、1年くらいいいかなと思いましたが、

中古車って不動産と比較して年式による価値下落が激しい気がするので、

今後はもっと新しいものにしたいと思います。

 

リセールバリューが良くないと、頻繁に買い替えるメリットがでないですもんね。。。

 

 

個人の保有不動産も償却負担が落ちてきたので、

新しい償却資産を計上するには良いタイミングでした。

 

車だけでなく、新規不動産も買いたいですけど、

法人で買う足かせになってはいけないので、個人での融資活用不動産取得検討はなかなか難しいです^^;

 

 

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好立地区分ファミリーマンション売却打合せ

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日は某大手仲介会社を初訪問、来月退去が決まった好立地ファミリー区分マンションの売却提案を受けてきました。

10年前の取得価格に対して、売り出し価格は約170%、成約想定価格下限値でも約160%で提案いただきました。

 

週末までにあと数社価格目線と販売戦略を確認し、最適な提案者へ専任でお願いする予定です。

 

まだ、1社しか話をしていないので、リアルな想定価格がはっきり見えないですが、取得価格を50%以上は上回るのは確実でしょう。

 

あとは、10年賃貸を続けたので修繕にどれほどのコストがかかるかですが、売却益に比べれば大きな資金負担にはならないと思います。

 

 

 

今回の区分マンション売却活動を通じて感じつつあるのは、「好立地ファミリー区分マンション投資もおいしい」ということです。

 

今回の物件は10年間継続賃貸借していただき完全に不労所得でしたし、退去すれば実需向けに売却すればよい。

 

区分マンションは銀行評価が低いので融資を活用して規模拡大するには向きませんが、資金力があれば手堅く儲けることができます。

 

 

 

こうちゃんの現在の投資方針としては、最短でリタイヤ可能レベルのキャッシュフロー獲得のため、フルローン以上可能な1棟マンションを投資対象としています。

 

これが実現できたら、そこから得られるキャッシュフローで好立地区分マンションを買い集めるのも面白そうですね。

 

 

 

 

 

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