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法人1号RCファミリー物件の客付営業

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は3連休最終日、法人1号RCファミリー物件の客付営業に現地まで行ってきました。

 

台風の影響で朝の電車が遅れ、最寄り駅着は予定より30分遅れ。

自宅から電車で約2時間半かかるのですが、現地滞在可能時間は約3時間です。。。

 

駅でレンタカーを借りて、5店舗を回り営業担当者と話をしてきました。

 

本物件は7月に購入し、現時点で空室3室、さらに来月1室退去予定があります。

なんとかこの時期に埋めたいと考え、物件取得による諸手続きが落ち着いた8月中旬から

「販促キャンペーン」と称して、客付営業担当者あてのインセンティブを付与することにしました。

 

ただ、私自身が現地に行く時間がとれず、担当経由で有力店舗の営業担当者へ周知をお願いしていたのですが、

いまいち効果が上がらず、昨日ようやく私自身がご挨拶に行けたという状況です^^;

 

やはり直接話をしてみると、担当者によって物件の見方も違いますし、

管理担当者から聞いていたのとは違うターゲットも見込めそうです。

 

入居促進のための大家としてのあらゆる対応を約束してきました。

 

エアコン、キッチン周り、バス周りなど経年により古ぼけた印象はぬぐえません。

 

ここで決めてもらえるなら数十万の追加投資は惜しくないと考えています。

 

法人需要がメインの物件になるので、なんとかこの時期に埋められるように頑張ります。

 

 

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新規検討物件調査

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日の日曜日は新規検討物件の現地確認してきました。

こちらの記事で少し触れた3億円オーバー物件です。

 

仲介業者担当者さまに融資付けをお願いしているところで、

まだ買えるかどうか分かりません。

 

現地に行く前に担当者へ追加で知りたい物件情報確認したところ、

「まだ融資でるか分かりませんが大丈夫ですか?」

と不思議な質問が。。。

 

買えることが決まってから物件調査するのは順番がおかしいですよね?

 

成果は約束されたものではありませんが、

そこに先行投資できなければ不動産投資では成功できないと思います。

 

自己資金少ないなかでキャッシュフロー1億円目標ですから、行動あるのみです。

 

ダメでもともと

 

 

 

いろいろ予定があり、現地滞在可能時間は3時間。

 

自宅から移動時間は片道3時間以上です^^;

 

現地を見て、取得後の運営もイメージできました。

 

価格交渉が効けば十分やっていけそうでした。

 

あとは、無事に融資が付くことを祈るのみ。

 

 

 

レンタカー屋で聞いたオススメのB級グルメを堪能してきました

 

岐阜タンメン

 

愛知県、岐阜県に展開しているそうですが、

 

これは美味い!

 

野菜や豚肉エキスとニンニクも効いていて旨味十分、

 

それでいて体に優しい印象です。

 

東京進出すれば流行るだろうな。

 

 

 

この物件買いたい理由が一つ追加されました。

 

これも不動産投資の楽しみですね^^

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

過去の投資実績一覧

40代からの不動産投資の参考になればと思い自分の活動を公開しています^^

 

こちらのページに過去の不動産投資実績をまとめておきます

 

 

第1次不動産投資拡大期

 

2006年(30代前半でスタート)

1号物件台東区中古区分ファミリーマンションを自宅として購入

 

2007年

2号物件目黒区新築ファミリーマンションを自宅として購入(売却済)

1号物件を賃貸に出し不動産投資家デビュー

 

2008年

3号物件名古屋市新築アパート(10室)購入

4号物件江東区中古区分ワンルーム購入(売却済)

 

2009年

5号物件仙台市新築アパート(8室)購入

6号物件千葉県激安築古戸建て購入(売却済)

7号物件埼玉県激安築古戸建て購入(売却済)

 

2010年

8号物件杉並区借地権築古戸建て&ミニアパート(2室)購入

8号物件底地購入

 

2011年

8号物件リノベーション実行 戸建て間取り変更&ミニアパート2室から4室へ増築

 

しばらく物件取得はお休みして、、、

 

第2期不動産投資拡大期

 

2017年7月 法人1号茨城県RCファミリーマンション(20室)購入

 

 

現在マンション1棟20室、アパート3棟22室、戸建て1室、区分マンション1室、

の計44室運営中です。

(最終更新日2017年9月4日)

 

今後も物件追加取得の都度更新していきます^^

8月の活動記録

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

久しぶりのブログ更新となりました。

気付いたら9月といった感じでとても忙しく充実した8月でした。

9月は重要な月なので8月の活動を振り返りながらモチベーションを上げていきたいと思います。

 

1.法人1号RCファミリー20戸物件

 

7月の購入時には15/20の入居率でしたが、8月末時点で18/20まで決まりました。

残念ながら10月退去予定が1戸ありますが、9月中に少なくとも現況空室の2戸は決めるべく、

管理会社担当者との連絡を密にします。

 

2.業者開拓

 

情報ソースは多いほど良いので、今週も2件新規業者面談してきました。

どちらも区分メインの業者さんです。

現在主に取り組んでいるのは法人一棟マンションですが、比較検討対象は常に多いほうが良いです。

まぁ、どちらかというとポイントを貯めることが目的で、不動産情報には期待していませんでしたが、いつもと違う視点で話ができたので新鮮でした。

 

3.新規物件検討

 

法人1号案件の担当者経由で3件の融資打診進行中です。

2物件は1億円以下の手ごろな価格帯でそれぞれ別の金融機関に打診中。

これは、キャッシュフローよりも金融機関開拓が主な目的です。

今のうちに関係を作っておき、いずれくる不動産価格下落局面でも買えるようにと考えてのこと。

さらに、今週に入って3物件目のご紹介を受け、こちらも金融機関打診を開始。

こちらは法人1号物件を超える3億円オーバーの物件です。

融資がどうか全く読めませんが、仲介担当者からこの規模の物件紹介をいただけた(買える可能性があるとみられた)ことが大きな前進です。

一般的には9月は融資が出やすい時期と言われています。

スピード感をもって対応し、あわよくば、、。

 

 

9月は本業も忙しいですが、新規案件最低1つは実現させるようがんばります!

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

法人決算準備と新規物件検討

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

先週は、世間は夏休みモードの中、私のサラリーマン業は多忙でした。。。

 

 

そんな状況でこの週末は、7月末に決算期を変更した法人の決算準備のため必要書類を整理していました。

 

といっても、7月末の物件取得以外にほとんど事業実態はないので、そんなにやることはないんですが、

 

何かもれちゃって消費税還付ができないと困るので、気ばかり焦るといった感じです。

(今更あせっても遅いんですけどね^^;)

 

 

 

とりあえず、税理士先生に送る書類一式は準備できたので、法人1号物件取得の後処理はこれで一段落。

 

次の物件探していたところ、北関東の古くないRCの物件情報をいただきました。

 

売却希望価格はほぼ積算価格なので、融資は付きそうな感じです。

 

ただ気になるのは「市街化調整区域」の文字。。。

 

 

 

この週末は予定が立てこんでいて現地には行けなかったのですが、

 

グーグルマップで見るからに利便性は低いと言わざるを得ない立地です。

 

現況でそこそこの空室もあります。

 

車社会なので賃貸付けは何とかなると思いますが、

 

満室経営を維持するには、相当パワーがいるだろうなといった印象です。

 

 

 

現在の売主希望価格では法人1号案件と同程度の利回り水準なのでこれでは検討できません。

 

20%近くディスカウント効けば、、、といったところです。

 

 

 

個人保有の不動産を生かして自己資金増強するプランも検討中なので、

 

価格交渉も含めてじっくり検討継続したいと考えています。

 

 

 

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