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個人保有物件売却契約締結

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

現在法人スキームでRC1棟マンションを買い進めているこうちゃんですが、

個人保有の木造アパート1棟の売却契約を締結しました。

 

融資特約付きなので、なんとか買主さんの融資付けがうまくいって、

想定どおりのクロージングを迎えたいところです。

 

今回売却しようと考えたのは以下の理由からです。

・今後の物件取得のためにキャッシュを増やしたかった

・新築で購入したが10年以上経過し今後修繕負担等増加する前の売却が有利と考えた

・償却が進み税負担が増えてきたので資産入替したかった

 

この売却が実現すると、個人では10室を切る零細大家さんになります。

 

現在、新規物件取得は法人スキームで進めていますが、

個人についても青色申告65万円控除が使えなくなるのはもったいないと感じてしまうので、

何か手ごろな物件を入替として探しています。

 

法人ではRC1棟ものですが、

個人はもっとこじんまりと、アパート、戸建て、区分マンションあたりで探したいと考えています。

 

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家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ(村田幸紀・はたなかかずまさ)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

村田幸紀・はたなかかずまさ共著の

「家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ」

を読みました。

 

 

村田幸紀さんはこちらの教材の著者でもあり、

不動産投資コンサルタントとして活躍されてます。

 

村田幸紀さん推奨の投資手法は、

現在こうちゃんも実践している「RC1棟ものをハイレバレッジ」なので

もともと好感をもっていることもありますが、、、

 

今回の書籍は不動産投資実践に直接的に役立つ本だと思いました。

 

後半の公認会計士はたなかかずまささんのパートでは

銀行融資を有利に受けるための決算書の作り方

をかなり詳細に記載されています。

 

不動産投資家向けの書籍でこれほど具体的に書かれているケースは他にないのではないでしょうか。

 

こうちゃんも法人でRC1棟ものを買い進めている途上ですので、

本書籍を参考にしっかりと法人決算を作っていきたいですね。

 

あと、これから不動産投資を始めようというかたには前半の村田さんのパートも良いです。

 

「不動産投資は節税目的ではダメ」

 

サラリーマンが不動産投資に興味をもつのって、

「節税」のケース多くないですか?

 

こうちゃんも最初は「節税」からスタートしましたが、

今ではそれは間違いだと理解しています。

 

「節税」目的だと不動産投資は早晩行き詰ります。

 

その前に、本書を読んでおくと良いでしょう。

 

最近読んだ不動産投資本の中ではかなりの良書だと思いました。

 

オススメです^^

 

 

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三為取引のメリット~瑕疵担保責任

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今月取得したばかりの法人3号物件管理担当者からメール受信しました。

「●号室の入居者より水道料金が3倍になったと連絡を受け、調査したところ」、

給水栓バルブから漏水しており、修繕工事に十●万円かかります。」

 

築10年たつといろいろ出てきますね。

 

早速、売主の瑕疵担保責任として、

売主の三為業者さんに対応していただきました。

 

ところでこれって、個人間売買でも売主はすぐに対応してくれるものでしょうか?

 

契約書に書いてあっても、

「売ったから関係無い」

とかいう売主もいそうな気がします。。。

 

まぁ、最終的には支払ってもらえると思いますが、少し時間がかかるとかはありそうです。

 

今回は売主が三為業者さんなので淡々と手続きしてくれて、

全くストレスを感じませんでした。

 

三為取引も悪くないですね~^^

 

 

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メラビアンの法則

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

この週末は新規不動産業者の担当者様と面談してきました。

 

この業者さん、

随分前から物件紹介のメルマガ購読してますが、

面談したのは初めてです。

 

上から目線な文体なので、

変な物件を強引に売りつけられてしまうと恐れていたのかもしれません。

 

でも、今では、さすがに、

自分の基準に合わない物件を買わされることはないだろうと、

また、自分が求めている条件の物件情報が流れてきたので面談してみました。

 

メルマガからは上から目線を感じていましたが、

実際に面談してみると全く印象違いました。

 

質素な事務所で、

今回の物件の担当者もそのエリア専門で、

消費税還付とかテクニックを良しとせず、、、

 

不動産投資に対してとても堅実な印象を受けました。

 

話の内容だけでなく、印象的にそうだったということです。

 

話の内容などの言語情報が7%

口調や話の早さなどの聴覚情報が38%

見た目などの視覚情報が55%

 

メラビアンの法則を実感しました。

 

今までは7%の情報で間違えた判断をしていたのかもしれません。

 

この方も融資がかなり厳しくなっていると。

今回の物件はこうちゃんの地縁はほぼないエリアと言えます。

 

いろいろ作戦は考えていますが、なかなか難しそうです。

でも、この担当者とは取引したいと思ったので頑張ってみます。

 

 

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法人3号物件の概要

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今週取得完了した不動産の法人3号物件のスペックです

 

所在 北海道

築年 平成20年新築

構造 RC

間取り 1LDK16室

敷地内駐車場16台分あり

価格 約1億円

利回り 8.77%

 

 

 

この物件は賃貸需要旺盛とはいいがたい微妙なエリアに立地しています。

当該エリアは昔は1次産業で栄えたエリアで、賃貸物件も含めて木造の古い建物が多いエリアです。

そんな外部環境の中、本物件のみが築浅RCというニッチな物件です。

 

賃貸需要は決して多くないものの、このエリアで賃貸物件を探すと本物件以外に選択肢がない(他は古い木造しかない)という状況です。

 

最初にこの物件情報を入手したときは「こんな立地で本当に大丈夫か?」と心配になりましたが、

ニッチなニーズかもしれないけど16戸分くらいはあるだろう!

と楽観的にとらえて取得に踏み切りました。

 

また、本物件は銀行評価も高く、メガバンクで期間30年、当初5年間金利0.4%台の融資が出たのも決断を後押ししてくれました。

返済比率を40%程度に抑えることができたので、運営はまぁなんとかなるかと思います。

 

とはいえ、北海道は聞いてはいましたがAD(広告料)負担3ヶ月はあたりまえ、

また、駐車場ロードヒーティングの灯油代が月20万円かかる月もあるとのことで、

運営コストは割高ですね。

さっそく、管理会社の担当者と打ち合わせし、灯油納入業者の相見積もり交渉をお願いしてきました。

 

まぁ、でも、この物件取得に前向きになったのは

北海道出張が楽しみだからというのも大きいですね。

こうちゃんの場合遠隔物件はデメリットではなくむしろ楽しみでもあります。

 

紙資産とは違い、不動産投資は日本全国各地、場合によっては海外も含めて、

その土地の文化や名産に触れることができます。

管理の打ち合わせも旅行気分と思えば苦にならないですね。

不動産投資はこれがあるから面白いです。

 

 

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