個人不動産投資家失敗の原因とそれを避けるために最も重要なこと

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

個人不動産投資家が破綻する理由は「銀行との約定通りに返済できなくなり、担保不動産を強制的に換金処分されること」です。

 

こうならないように、物件取得時にはシミュレーションをするわけですが、

以下の要素が複数関連して結果として投資が失敗であったと後になってわかることもあります。

・当初想定よりも修繕費など不動産コストが嵩んだ

・当初想定よりも賃料下落や空室率が高まった

・当初想定よりも借入金利が上昇した

 

 

上記のような失敗がないように、

購入前に不動産現物を調査し修繕費などを適切に予測し、

賃料水準がマーケット比妥当か将来トレンドはどうか調査し、

借入金利も一定の上昇を見込んだ収支を確認し、

その上で最終的に投資判断を行うわけです。

 

それでも、予測が外れてしまうこともあります。

 

したがって、お金を貸す銀行側は、不測の事態に備えて、

自己資金が多い方や本業収入が多くかつ安定している方(自営業よりも公務員や大手企業サラリーマン)へ

お金を貸したいとなるわけです。

 

 

 

私こうちゃんは自己資金ほぼゼロなので、銀行ローン突破のためにはそこが最大の課題となってます。

 

 

私こうちゃんが今買付を入れている物件は2億円以上の価格のため、

諸費用だけでも1500万円以上必要と思われます。

(ざっくり価格の7%くらいかかると言われます)

 

自己資金ほぼゼロのこうちゃんとしては、

現在諸費用含めたオーバーローンにチャレンジしているわけです。

金融機関とのパイプを持っている不動産会社担当者に期待ですね^^

 

 

 

 

今は不動産価格が上昇していて新規取得に慎重な考え方もあるようですが、

長期投資前提の個人投資家にとっては低金利で資金調達できればあまり問題ではないですね。

 

例えばREITの場合は毎年鑑定評価で洗い替えするため不動産の時価も重要になります。

個人レベルの場合は不動産時価が下がると新規購入のハードルはあがりますが、

保有不動産の運用という観点ではあまり影響はありません。

 

重要なのは約定通りに返済し続けること!

そのために少しでも多く、安く、長期で借入をすること!

 

 

担当者さま

頑張ってくださいーーー(^O^)/

 

 

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