ワンルームかファミリーか?

不動産投資のスタイルを紹介しようと細分化していくと
「きりがない」上にどの手法でも「成功者」がいるため迷いが増えるだけかも?
と思いつつありますが、ワンルームタイプかファミリータイプかは重要な要素のため、それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

 

まずはファミリータイプと比較したワンルームタイプのメリット・デメリットです。

 

ワンルームのメリット
・賃料坪単価が高く投資効率が良い
・リフォームコストが低い
・賃貸借の総需要が大きい

 

ワンルームのデメリット
・競合が多い
・間取り変更など大胆な差別化が難しい
・退去が多い

 

 

単身者は賃貸マンションなどに住むのが一般的で、現代社会では女性の社会進出や晩婚化により、単身者向けのワンルーム需要は引き続き旺盛といってよいでしょう。

 

投資効率も良いため、不動産投資ではいかに一部屋あたりの広さを抑えて個数を確保するかは一般的に重視されます。(これは新築時の検討ポイントとも言えますが。)

 

投資効率について補足すると、

 

入居者が負担できる家賃には上限がありますので、
大きい部屋だからといって比例的に家賃を多く払ってもらえるものではありません。

 

仮に30㎡が10万円のエリアで60㎡の部屋に20万円払ってもらえるかというとそれは難しく、18万円以下とかに「坪単価」が下がってしまうのが一般的です。

 

 

コスト面でいえば、
保険料や税金などは一部屋あたりではなく面積あたりですので、
「坪単価」はワンルームかファミリーかで違いはありません。

 

よって、坪単価でみると、ワンルームの収支は効率的と言えます。
しかし一方で、一般的に単身者は生活が変化しやすく退去発生リスクが高いです。

 

退去が発生すると次の入居者募集のために部屋をキレイにしなければいけません。
時代の変化に応じて多額のリフォームコストを必要とするタイミングがくるかもしれません。

 

特にワンルームタイプは新規供給されやすいですから、直接競合物件があらわれると対策に多額のコストが必要となります。

 

これがデメリットですね。
ファミリータイプはこれの表裏となります。

 

ファミリーのメリット
・競合が少ない
・間取り変更など大胆な差別化が容易
・退去が少ない(入居期間が長い)

 

ファミリーのデメリット
・賃料坪単価が低く投資効率が悪い(利回りが低い)
・リフォームコストが高い
・賃貸借需要が小さい(マイホームと競合)

 

私が戸建て賃貸投資で実践したのは、一度だけ長期間賃貸して、退去したら空き家のまま売却するという方法です。

 

こうするとマイホームとして購入したい層も売却候補先として検討できると考えたからです。

 

マイホーム購入者は利回りとか考えないので、厳しい価格交渉もされにくいというメリットがあります。
あくまで、投資家と比較すれば、ですが^^;
ワンルームとファミリーとどちらが優れているかというのはそのエリアの競合によって異なるため、購入前のそれぞれのタイプの需給を確認することが重要ですね。

 

 

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