区分マンションのメリット・デメリット

区分マンション投資の特徴について私の考えをまとめてみたいと思います。

 

私は現在区分マンション1戸を保有しています。

 

一時期自宅だった2LDK区分マンションを賃貸へ転用したものです。

経緯について私のプロフィールに記載していますのでよろしければご参照ください。

 

過去には都内ワンルームマンションを保有していた時期もありましたが、

売却してしまいました。

 

上記の実践を通して感じる区分投資の特徴については以下のとおりです。

 

区分マンション投資のメリット

・好立地物件へ少額で投資できる

・管理の手間がかからない

・売却しやすい

 

区分マンション投資のデメリット

・ランニングコストが高く実質利回りが低い

・銀行評価が低い(融資レバレッジを活用しにくい)

・差別化しにくく大儲けしにくい

 

区分のメリットをまとめると、マンション一棟投資と比較すれば少額で投資でき、

物件の管理は管理会社・管理組合が行うため手間がかからない、

このためサラリーマンが「将来の年金がわり」として投資するケースも多く

一定の購入ニーズがあるため、売却するのも難しくない、

要は「気軽に始められる投資」ということができます。

 

一方デメリットは、管理費・修繕積立金といったコスト(手間がかからないの表裏)

やワンルームタイプでは入居者入替多く募集コストなどにより実質利回りが低くなりがち、

銀行評価も低いことから「レバレッジ活用」ができず、

「大きく儲けることができない投資」と考えています。

 

私がすでに売却したワンルームマンションは都内地下鉄駅から徒歩3分程度で、

賃貸付け自体は難しくない物件でしたが、退去となると一時的に収支は悪化します。

保有期間は5~6年程度でしたが、その間に入居者の入替が2回ありました。

私が現在も保有しているファミリータイプ区分マンションは7~8年同じ入居者のままです。

 

では、ファミリータイプが良いかというとそうとも言えず、

そもそも利回り低い物件が多いことに加え修繕発生(退去時の原状回復含む)時に高額になりがちです。

面積が大きいがゆえのデメリットもあるということです。

 

 

ワンルームでもファミリータイプでも区分に共通して言えるのは、

「売却を見据えた投資」をすることが重要ということです。

 

「サラリーマンの年金がわり」で買っても、

引退するころには築40年~60年の古いマンションになってしまいます。

その間に家賃は低下し修繕コストはアップしているでしょう。

 

銀行評価も低いので保有することそのもののメリットは少ないです。

(銀行評価高い物件であればそれを担保に融資を受けられます)

 

 

保有期間のキャッシュフローにはあまり期待せず、

良いタイミングで売却しそこで多額のキャッシュを得る。

売却で得たキャッシュを元手により大きな資産価値の高い物件への投資へシフトする。

という戦略が有効ではないでしょうか。

 

奥様の理解を得るのに「実績が必要」なケースも多いので、

この場合は区分マンション投資をひとつやってみるというのも有効ですね。

 

 

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