個人不動産投資家失敗の原因とそれを避けるために最も重要なこと

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

個人不動産投資家が破綻する理由は「銀行との約定通りに返済できなくなり、担保不動産を強制的に換金処分されること」です。

 

こうならないように、物件取得時にはシミュレーションをするわけですが、

以下の要素が複数関連して結果として投資が失敗であったと後になってわかることもあります。

・当初想定よりも修繕費など不動産コストが嵩んだ

・当初想定よりも賃料下落や空室率が高まった

・当初想定よりも借入金利が上昇した

 

 

上記のような失敗がないように、

購入前に不動産現物を調査し修繕費などを適切に予測し、

賃料水準がマーケット比妥当か将来トレンドはどうか調査し、

借入金利も一定の上昇を見込んだ収支を確認し、

その上で最終的に投資判断を行うわけです。

 

それでも、予測が外れてしまうこともあります。

 

したがって、お金を貸す銀行側は、不測の事態に備えて、

自己資金が多い方や本業収入が多くかつ安定している方(自営業よりも公務員や大手企業サラリーマン)へ

お金を貸したいとなるわけです。

 

 

 

私こうちゃんは自己資金ほぼゼロなので、銀行ローン突破のためにはそこが最大の課題となってます。

 

 

私こうちゃんが今買付を入れている物件は2億円以上の価格のため、

諸費用だけでも1500万円以上必要と思われます。

(ざっくり価格の7%くらいかかると言われます)

 

自己資金ほぼゼロのこうちゃんとしては、

現在諸費用含めたオーバーローンにチャレンジしているわけです。

金融機関とのパイプを持っている不動産会社担当者に期待ですね^^

 

 

 

 

今は不動産価格が上昇していて新規取得に慎重な考え方もあるようですが、

長期投資前提の個人投資家にとっては低金利で資金調達できればあまり問題ではないですね。

 

例えばREITの場合は毎年鑑定評価で洗い替えするため不動産の時価も重要になります。

個人レベルの場合は不動産時価が下がると新規購入のハードルはあがりますが、

保有不動産の運用という観点ではあまり影響はありません。

 

重要なのは約定通りに返済し続けること!

そのために少しでも多く、安く、長期で借入をすること!

 

 

担当者さま

頑張ってくださいーーー(^O^)/

 

 

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不動産投資に向いている人

「借地権アパマン投資法(芳賀成人)|影響受けた書籍シリーズ」の記事を書いていて、ふと、思いました。

 

「なぜこんな面倒なことをやってきたんだろう?」

 

 

 

優良物件取得のためには情報収集にそれなりに時間をかけるのは仕方ないとしても、よりによって借地権+リノベーションなんていう面倒くさい案件に取り組んだりして。

 

サラリーマンの仕事をしっかりこなした上で、限られた自分の自由な時間を削ってですからね。

 

株やFXならクリック一つで投資完了するのと比較すると、「不動産投資は面倒」とも言えます。

 

しかも、多額の借金というリスクっぽいものを抱えることになります。

 

それなのに、なぜ、私は不動産投資なのか?

 

 

 

私が不動産投資を好きなのは、「考えることそのもの」が好きなんだと思います。

 

物件情報が入ったときに、妄想とはいえ「利回り○%!家賃収入○百万円!」

 

とか、

 

「普通の中古RCじゃ利回り低い、であれば借地権ならどうか?」

 

とか、

 

「超築古で一見魅力なさそうだけど、リノベーションすればむしろ新旧融合で面白い物件になるかも?」

 

とか。

 

 

 

株式投資の場合は、もちろん会社分析などはするんですが、株価は結局自分ではコントロール不能な外部環境がかなり大きく影響してくると感じています。

 

「トランプが大統領」で株価が大きく動いたりしますが、大統領を自分が決めることなんてできません。

 

 

 

それと比較して不動産投資は、自分次第でリスクは少なくリターンは大きくできます。

 

誰が大統領になろうが影響ありません。

 

自己責任要素が大きいからこそ、思惑通りに物件取得できたときの達成感が大きいんですよね。

 

 

 

 

 

不動産「投資」という言葉が分かりにくくしていますが、

 

 

 

儲けとかお金だけでない、「達成感」みたいなものを求めている方には不動産投資は相性良いと思います^^

 

 

 

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不動産投資満室経営のポイント2

不動産投資満室経営のポイント2は「自分の物件の優先順位を上げる」です。

 

どんなに素晴らしい物件でも必ず退去は発生します。

 

そして、日本は空き家が増加しており入居者獲得競争は熾烈です。

 

↓野村総合研究所による空き家率の推移と、シナリオ別の予測(資料:野村総合研究所)

5年後には空き家率20%を超えそうです!

 

 

空き家が増加している日本において満室経営を維持するためには、入居見込客があらわれたときに自分の物件を勧めてもらえる状況にしておくことが重要です。

 

具体的には以下のポイントを押さえることです。

 

・平均以上の管理や修繕対応

・賃貸仲介に強い業者へ物件情報を広く浸透させる

・仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない

 

「平均以上の管理や修繕対応」はそのとおりで、仲介会社がおすすめできないほどひどい物件では話になりません。

とはいえ、やりだすときりがないので仲介会社の意見を取り入れながら「小奇麗に」のイメージで対応すれば十分です。

 

「賃貸に強い業者へ物件情報を広く浸透させる」は、管理会社との委託契約にもよりますが、例えば専任媒介だと物件情報を抱え込んでしまうケースもあります。

次のポイントとも関連しますが、まずは情報を広くいきわたらせることが重要です。

 

「仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない」について、

報酬が多い物件は仲介会社や担当者は単純にやる気がおきるというシンプルな話です。

優先順位をさげて1か月空室が長引くくらいなら、1か月分余分に報酬を払って最優先で入居付けしてもらったほうが良いですね。

 

 

以上、当たり前のことばかりですが、昔ながらの大家さんにはこんなレベルのこともできていない方が多いのも事実です。

 

ちょっとした気遣いで満室経営は十分可能ということですね。

 

 

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不動産投資満室経営のポイント1

不動産投資満室経営のポイント1は「最強のチーム作り」となります。

 

入出金管理、修繕対応、賃貸募集など、全て自分で対応するのは限界がある(得に遠方物件の場合)ため、信頼おけるパートナー作りが重要になります。

 

 

不動産会社によって、賃貸管理を主とする会社もあれば、売買仲介を主とする会社もあり、賃貸管理を依頼するならその専門家へするべきです。

 

賃貸管理に強い不動産会社を見つけるためには以下チェックポイントがあります。

・店頭に賃貸物件情報が多く接客カウンターを整備しているか

・管理物件の管理状況は適切か(放置自転車やゴミ散乱などないか)

・管理物件がインターネット検索で用意に発見できるか(キャッチーなチラシか)

 

 

優秀な賃貸管理会社を見つけ、我々大家は適切に指示することが重要です。

 

あたかも、会社の社長が会社各部の実態を把握しながら部下をまとめてチームとしてより高いレベルのビジネスを行うようなものですね。

 

 

不動産投資は、きちんと運営できていれば、どんな不況下でも満室経営は可能で、安定した家賃収入を獲得し続けることができます。

 

一方で、不況や競合発生により空室発生や家賃下落圧力が強まる可能性があり、常に時代のニーズに応じた工夫が必要になります。

 

優秀な管理会社は今の時代にあったリフォーム提案などにも積極的です。

 

 

大家としては、このような優秀な管理会社を選定し、適切に監督することがまずは重要になります。

 

 

 

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天災リスクと解決方法(火災保険の知識)

火災や地震等で建物の賃貸ができなくなると不動産投資事業そのものが成り立たなくなるため、そのリスクヘッジとして火災保険、地震保険の検討が必須です。

 

保険を検討する場合には、どのような事故が対象となるか要確認です。

 

一般的な「住宅総合保険」には、火災の他に、落雷、風災、ひょう災、雪災、水災、自動車の飛び込み等による飛来、落下、衝突、給排水設備事故による水漏れ、騒じょう等による暴行、破壊、盗難などもカバーする保険があります。

 

中古物件を取得した場合は、給排水設備事故による水漏れは頻繁に発生する可能性があるため、保証の対象となっているか確認することが重要です。

 

火災保険付保する場合には再建築に必要な金額をカバーする「新価」を保険金額とすることが重要です。

 

「新価」に対して、経過年数分を減価する「時価」だと再建築に必要な資金が賄えないからです。

 

火災保険には様々な特約があるため、契約内容をしっかり理解して必要な内容で契約することが重要です。

 

例えば、保険対象事故により使用不可となった期間の得られたはずの家賃を保証する「家賃担保特約」があります。

 

 

 

また、火災保険は地震による火災等は保証対象外となるため、地震保険の検討も必要です。

 

地震保険は火災保険の特約として契約可能で、一般的には火災保険金額の50%が支払限度額となります。

 

地震保険料は非常に高額で、再調達価格の半額しか保証されないことから、地震保険については付保しないという判断もありでしょう。

 

私も地震保険は利用していませんが、保有している仙台市所在アパートが2011年の

東日本大震災で被害を受け、家賃半年分くらいの修繕費用は発生しました^^;

 

まぁ、でも、それで済んだということは、地震保険もさることながら、地質を含めた立地とか建物構造のほうが重要だと実感しています。

 

 

しかし、日本は地震大国ですから、特定エリアに集中して不動産投資をする場合には地震保険も積極的に検討したいですね。

 

 

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滞納トラブルと解決方法

不動産賃貸業を営むと結構多いのた家賃滞納の問題です。

 

滞納とはいってもそのほとんどは「うっかり忘れ」のため、すぐに連絡すれば解決する場合がほとんどです。

連絡を怠り次の家賃振込のタイミングまでに回収しておかないと本当の滞納に発展するリスクがあるため、とにかく早く行動することが大切です。

 

家賃対応発生後おおむね以下のスケジュールで対応するのが良いでしょう。

 

1日目 「うっかり忘れでないか?」ソフトに連絡。電話(留守電)、メモポスト投函など。

 

3日目 連絡とれない場合は再連絡。投函メモの場合なくなっていれば「うっかり忘れ」を認知しており、それにも関わらず振込がない、連絡がない場合は支払えない何らかの理由がある。

 

7日目 本人と連絡とれるまで何度もこまめにアプローチする。うっかりではなく何らかの理由がある可能性が高いため、状況把握のために本人と連絡とることを最優先に根気よくアプローチする。

 

10日目 連帯保証人へ本人と連絡とるよう依頼。連帯保証人から家賃支払いを立て替えてもらうこともできるが、理想は本人に払わせるように連帯保証人に動いてもらうこと。(本人が払えなければ来月以降も同じ問題が発生するため)

 

14日目 滞納理由の確認と対応策の協議。勤務先倒産など一時的理由であれば、転職状況確認し場合によっては分割支払いなど提案。継続的支払い困難であれば、退去の方向で協議。

 

それでも支払ってもらえない場合は法的手続きによる退去と連帯保証人からの滞納家賃回収。

 

 

管理会社を入れる一番の理由は上記のような家賃滞納対策でしょうね。

 

 

少し注意しなければいけないのは、

「滞納されても売上は上がっている=金は入ってこないが税金は払わなければいけない」

ということです。

 

よって、早期解決が重要となるため、賃貸借契約締結時には必ず保証人をつけて、本人だけでなく保証人からも滞納家賃を回収できるようにあらかじめ契約対応しておくことが重要です。

 

 

従前から保証人として一般的であった親兄弟に加えて、

最近は家賃保証会社サービスもあり、家賃滞納リスクはかなり軽減できます。

 

家賃保証会社を利用する場合は、その保証料分を入居者に負担してもらうのが一般的なので、大家の負担が増えるわけではありません。

 

 

まとめとして、賃貸借契約時に保証人含めたしっかりした内容で契約しておけば、家賃滞納問題リスクは非常に少なくできる、ということができます。

 

 

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リスクを受け入れることが不動産投資成功のコツ

不動産投資で成功するためには「リスクを受け入れること」が重要だと実感しています。

 

「人口流入が予測される都心近郊の人気エリアで駅近生活利便性高い立地でまだ新しくて当面修繕負担も発生しないRCのカッコイイマンション」はリスクは限りなく低いと思いますが超低利回りでインカムでは儲からない物件ということになります。

 

例えばコチラの勉強をして物件を探していくと地方立地の物件を検討することになり、

「マクロでは総人口減少・少子高齢化・都市一極集中が言われているなかで地方エリア立地物件の空室リスクは大丈夫だろうか?」と不安になることもあるでしょう。

 

 

ここで、「リスクがあるからやめておく」と「リスクを理解し対策を考える」でリターンが大きく異なってきます。

 

 

「長期的に見れば人口減少は避けられない、そのような状況下でもどうすれば競合に勝てるか?そもそも競合はどのような状況か?」

 

そういったことを考え、物件取得前に競合状況を確認し、物件取得してからもしっかり対策をうつことが重要です。

 

現状満室だからといって満室前提で収支を組むのではなく、一定の空室率をあらかじめ見込むのが「リスクを受け入れる」ということでしょう。

 

 

 

私の過去の例でいうと、激安戸建て投資のときには「修繕リスクを負う」前提で投資にふみきりました。

 

取得後はセルフリフォームで費用をおさえ、あえて自主管理にし入居者との関係作りを意識し(入居者へお歳暮的なものを送ったこともあり)ちょっとした不都合は入居者自身で対応してもらうようにしました。

(そもそも数年後に売却する前提で取得しています)

 

今ではこんな投資はやってられないので、取るリスクを変えていますが。。

 

 

不動産投資のデメリットの記事でも書きましたが、マクロ分析はそれほど重要ではありません。

 

局地戦で勝てば良い。

 

 

 

全額自己資金でやるなら、不動産だろうが株だろうが、考えすぎずまずは少額からやってみればよいでしょう。

 

借金レバレッジ活用で不動産投資を実行する場合は特に、

「リスクを受け入れること」が重要ですね。

 

 

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不動産投資の成功は入口(物件取得)で8割決まる

情報の出どころは定かではないですが、「不動産投資の成功は入口(物件取得)で8割決まる」とよく言われています。

 

安く買っておけば何とかなるという意味で遠からずといったところではないかと思います。

 

私自身も、一部物件については売却しましたが、安く買っておいたからこそ売却益も得られたわけで、逆に売却損が出てしまうと借入額によっては売却そのものが成り立たないケースもあったでしょう。

 

 

 

不動産投資を実践する前にまずは勉強すべし!

とは良く聞きますし、私もそうだと思います。

 

しかし、「勉強しすぎはどうか?」と感じることも多いですね。

 

私もたまに不動産投資家や予備軍が集まる場に参加することがありますが、

私が到底及ばないほどすごく勉強しているのにまだ一件も物件を買えていない方がいらっしゃいます。

 

勉強しすぎていろいろなリスクが見えてしまって、行動できなくなるパターンですね。

 

このような勉強をしても結局半分以上の方が投資を実行できていないのは「勉強しすぎ」の弊害かもしれません。

 

「習うより慣れよ」

 

ある程度の勉強は必要かもしれませんが、実践してわかることのほうが大きいかもしれませんね。

 

 

 

どのような不動産投資手法でもリスクゼロにはできません。

 

しかし、リスクの向こう側にこそリターンがあります。

 

そして、入口(物件取得)を間違えなければ8割成功するのですから、取得後のリスク対応は実践しながら少しずつ実力をつけていけば十分対応可能です。

 

物件取得するまでは正しい物件取得のための勉強に特化するのが最速ですね。

 

入口(物件取得)に特化した教材

 

 

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自宅の購入と賃貸を比較検討

不動産投資を勉強すると「自宅をローンで購入するのは不利」という情報が入ります。

 

40代のサラリーマンだと、マイホーム購入は家族の大きなテーマとなるでしょう。

 

住宅ローンで自宅購入する場合の留意事項はコチラの記事を参考にしていただくとして、新居を考える際には「購入が得か?賃貸が得か?」比較検討することをおすすめします。

 

 

私の場合を参考にしたいと思います。

 

私は今の自宅は賃貸マンションです。

 

自宅エリアは都心ではないですが、ファミリーからの人気が高いエリアで自宅購入する場合はそれなりの価格になります。

 

しかし一方で、賃貸だとそれほど家賃は高くありません。

 

例えば、同じマンションの同じくらいの広さの部屋で平成29年5月現在で以下の物件情報が公開されています。

 

購入の場合=約5,000万円

 

賃貸の場合=月額賃料約20万円

 

仮に5,000万円フルローンで金利1%と仮定した場合、返済期間毎の毎月の返済額は以下のとおりとなります。

 

35年 141,142円

30年 160,819円

25年 188,436円

20年 229,947円

 

「25年で住宅ローンを組んでも家賃より安い!25年後にはローン完済して自宅という資産が手に入る!」

 

というのが、マンション販売業者の売り文句ですよね?

 

 

マンション購入した場合は管理費や修繕積立金が別途必要です。

 

また、長く居住すると給湯設備なども自己負担で交換が必要になります。

 

 

賃貸だと家賃と更新料以外はほとんど費用負担はありません。

 

 

上記の例で自宅購入と賃貸の比較をするため利回りを確認してみましょう。

 

(20万円×12ヵ月)÷5,000万円=4.8%

 

表面利回りでたったの4.8%です。

 

であれば、5,000万円の投資不動産を10%~15%程度で購入し、そこから上がる利益でもっと良い自宅を賃貸したほうが良いのではないでしょうか?

 

 

家計収支の観点からは、

 

利回りが高いエリアは購入が得、利回りが低いエリアは賃貸が得

 

と言えます。

 

 

一般的に都心部や住宅人気立地は利回りが低いので、実は賃貸の方が得ともいえるわけです。

 

ただし、利回り低いエリアの不動産は値下がりしにくい特性があり、資産価値はあります。

 

 

 

まずは高収益の投資不動産を購入して、キャッシュフローを十分に大きくし、

 

普通のサラリーマンでは買えないような都心や人気エリアの高資産価値不動産を購入する、おいうのはどうでしょう?

 

もともと資産家ではないならまずはキャッシュフロー重視で判断することがオススメです。

 

 

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住宅ローンでのマイホームは不動産投資にマイナスか?

不動産投資のことを勉強していると、

「住宅ローンでマイホームを購入していると不動産投資のための借入に不利」

という情報が入ってくると思います。

 

これが行き過ぎて、「マイホームは不動産投資にとってマイナス」とか、「マイホームは後回し、ストイックに狭い家でガマンしてまずは不動産投資!」と考える方もいるようです。

 

まだ収入が少なく、借入力自体が小さい20代から不動産投資を行うのであればそうかもしれません。

 

しかし、40代で不動産投資をするのに、生活を我慢する必要はないですね。

 

「マイホーム購入のためにコツコツ貯金を頑張ってきたのに、、、」

 

それならば、まずはマイホームでも良いと思います。

 

 

 

ただし、物件選定を「不動産投資家」目線で行うことが重要です。

 

・賃貸ニーズのある立地か?

・その物件を賃貸するとしたら家賃をいくらとれるのか?

・想定される収支に対して妥当な価格か?(利回りを確保できているか?)

 

 

 

マイホーム販売業者は「夢」を売ります。

 

マイホーム購入者にとっては価値ある「夢」ですが、賃貸運用した場合の入居者同じものを期待するとは限りません。

 

銀行も立地・大きさや賃貸ニーズを評価するのであり、華美な装飾は評価しません。

 

 

販売業者が語る夢に魅せられ、一般的にマイホームの場合は以下の公式になっている場合が多いです。

 

不動産価値<住宅ローン

 

これが「マイホームは不動産投資にマイナス」と言われる理由です。

 

 

不動産の持つ本質的価値に着目してマイホーム選びを行いましょう。

 

新築建売よりは、安い土地を探して賃貸併用も含めて新築企画したほうが不動産投資の観点では良いでしょう。

 

大きい土地が付いた(借地でもよい)ボロ中古を購入し、自分好みにリフォームするのもよいでしょう。

 

大切なのは、ひと手間かけることです。

 

新築建売は販売業者の利益がたっぷりのっているため購入したとたんに

「不動産価値<<<住宅ローン」となります。

 

 

ひと手間といっても、オーダーメイドのマイホーム検討ができるととらえれば、家族でその過程を楽しむこともできますよね?

 

不動産価値>住宅ローン

 

上記のような物件を購入すれば、マイホームはマイナスどころか「価値ある不動産投資」になります。

 

マイホームでも価値ある物件を購入することが重要

 

 

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