個人不動産投資家失敗の原因とそれを避けるために最も重要なこと

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

個人不動産投資家が破綻する理由は「銀行との約定通りに返済できなくなり、担保不動産を強制的に換金処分されること」です。

 

こうならないように、物件取得時にはシミュレーションをするわけですが、

以下の要素が複数関連して結果として投資が失敗であったと後になってわかることもあります。

・当初想定よりも修繕費など不動産コストが嵩んだ

・当初想定よりも賃料下落や空室率が高まった

・当初想定よりも借入金利が上昇した

 

 

上記のような失敗がないように、

購入前に不動産現物を調査し修繕費などを適切に予測し、

賃料水準がマーケット比妥当か将来トレンドはどうか調査し、

借入金利も一定の上昇を見込んだ収支を確認し、

その上で最終的に投資判断を行うわけです。

 

それでも、予測が外れてしまうこともあります。

 

したがって、お金を貸す銀行側は、不測の事態に備えて、

自己資金が多い方や本業収入が多くかつ安定している方(自営業よりも公務員や大手企業サラリーマン)へ

お金を貸したいとなるわけです。

 

 

 

私こうちゃんは自己資金ほぼゼロなので、銀行ローン突破のためにはそこが最大の課題となってます。

 

 

私こうちゃんが今買付を入れている物件は2億円以上の価格のため、

諸費用だけでも1500万円以上必要と思われます。

(ざっくり価格の7%くらいかかると言われます)

 

自己資金ほぼゼロのこうちゃんとしては、

現在諸費用含めたオーバーローンにチャレンジしているわけです。

金融機関とのパイプを持っている不動産会社担当者に期待ですね^^

 

 

 

 

今は不動産価格が上昇していて新規取得に慎重な考え方もあるようですが、

長期投資前提の個人投資家にとっては低金利で資金調達できればあまり問題ではないですね。

 

例えばREITの場合は毎年鑑定評価で洗い替えするため不動産の時価も重要になります。

個人レベルの場合は不動産時価が下がると新規購入のハードルはあがりますが、

保有不動産の運用という観点ではあまり影響はありません。

 

重要なのは約定通りに返済し続けること!

そのために少しでも多く、安く、長期で借入をすること!

 

 

担当者さま

頑張ってくださいーーー(^O^)/

 

 

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天災リスクと解決方法(火災保険の知識)

火災や地震等で建物の賃貸ができなくなると不動産投資事業そのものが成り立たなくなるため、そのリスクヘッジとして火災保険、地震保険の検討が必須です。

 

保険を検討する場合には、どのような事故が対象となるか要確認です。

 

一般的な「住宅総合保険」には、火災の他に、落雷、風災、ひょう災、雪災、水災、自動車の飛び込み等による飛来、落下、衝突、給排水設備事故による水漏れ、騒じょう等による暴行、破壊、盗難などもカバーする保険があります。

 

中古物件を取得した場合は、給排水設備事故による水漏れは頻繁に発生する可能性があるため、保証の対象となっているか確認することが重要です。

 

火災保険付保する場合には再建築に必要な金額をカバーする「新価」を保険金額とすることが重要です。

 

「新価」に対して、経過年数分を減価する「時価」だと再建築に必要な資金が賄えないからです。

 

火災保険には様々な特約があるため、契約内容をしっかり理解して必要な内容で契約することが重要です。

 

例えば、保険対象事故により使用不可となった期間の得られたはずの家賃を保証する「家賃担保特約」があります。

 

 

 

また、火災保険は地震による火災等は保証対象外となるため、地震保険の検討も必要です。

 

地震保険は火災保険の特約として契約可能で、一般的には火災保険金額の50%が支払限度額となります。

 

地震保険料は非常に高額で、再調達価格の半額しか保証されないことから、地震保険については付保しないという判断もありでしょう。

 

私も地震保険は利用していませんが、保有している仙台市所在アパートが2011年の

東日本大震災で被害を受け、家賃半年分くらいの修繕費用は発生しました^^;

 

まぁ、でも、それで済んだということは、地震保険もさることながら、地質を含めた立地とか建物構造のほうが重要だと実感しています。

 

 

しかし、日本は地震大国ですから、特定エリアに集中して不動産投資をする場合には地震保険も積極的に検討したいですね。

 

 

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滞納トラブルと解決方法

不動産賃貸業を営むと結構多いのた家賃滞納の問題です。

 

滞納とはいってもそのほとんどは「うっかり忘れ」のため、すぐに連絡すれば解決する場合がほとんどです。

連絡を怠り次の家賃振込のタイミングまでに回収しておかないと本当の滞納に発展するリスクがあるため、とにかく早く行動することが大切です。

 

家賃対応発生後おおむね以下のスケジュールで対応するのが良いでしょう。

 

1日目 「うっかり忘れでないか?」ソフトに連絡。電話(留守電)、メモポスト投函など。

 

3日目 連絡とれない場合は再連絡。投函メモの場合なくなっていれば「うっかり忘れ」を認知しており、それにも関わらず振込がない、連絡がない場合は支払えない何らかの理由がある。

 

7日目 本人と連絡とれるまで何度もこまめにアプローチする。うっかりではなく何らかの理由がある可能性が高いため、状況把握のために本人と連絡とることを最優先に根気よくアプローチする。

 

10日目 連帯保証人へ本人と連絡とるよう依頼。連帯保証人から家賃支払いを立て替えてもらうこともできるが、理想は本人に払わせるように連帯保証人に動いてもらうこと。(本人が払えなければ来月以降も同じ問題が発生するため)

 

14日目 滞納理由の確認と対応策の協議。勤務先倒産など一時的理由であれば、転職状況確認し場合によっては分割支払いなど提案。継続的支払い困難であれば、退去の方向で協議。

 

それでも支払ってもらえない場合は法的手続きによる退去と連帯保証人からの滞納家賃回収。

 

 

管理会社を入れる一番の理由は上記のような家賃滞納対策でしょうね。

 

 

少し注意しなければいけないのは、

「滞納されても売上は上がっている=金は入ってこないが税金は払わなければいけない」

ということです。

 

よって、早期解決が重要となるため、賃貸借契約締結時には必ず保証人をつけて、本人だけでなく保証人からも滞納家賃を回収できるようにあらかじめ契約対応しておくことが重要です。

 

 

従前から保証人として一般的であった親兄弟に加えて、

最近は家賃保証会社サービスもあり、家賃滞納リスクはかなり軽減できます。

 

家賃保証会社を利用する場合は、その保証料分を入居者に負担してもらうのが一般的なので、大家の負担が増えるわけではありません。

 

 

まとめとして、賃貸借契約時に保証人含めたしっかりした内容で契約しておけば、家賃滞納問題リスクは非常に少なくできる、ということができます。

 

 

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