賃貸併用住宅は不動産投資か?

最近は、自宅と賃貸住宅をセットにした「賃貸併用住宅」が増えています。

 

その多くは、あくまで自宅取得が主目的で、あらかじめ複数住居を設計しライフプランにあわせて一部を賃貸運用し、住宅ローン負担を軽減することを意図しています。

 

↓こんなイメージ

上記の例は、将来の親子家族による2世帯住宅をイメージしているものですが、不動産投資目的で賃貸併用住宅を検討すると以下のメリットがあります。

 

・条件によって低利の住宅ローンが利用可能

・賃貸部分が近接しているため管理しやすい

・自宅を目的と説明できるので家族等の理解を得やすい

 

自宅部分が50%以上になると住宅ローンを利用できるケースが多く、金融機関によっては自宅部分が3分の1以上で良いケースもあります。

 

 

賃貸部分で住宅ローンを賄いながら、持ち出しゼロで新築住宅に住むことも夢ではありません。

 

こうすれば、自宅コスト分の家計収支が改善しますので、立派な不動産投資と言えます。

 

 

賃貸併用住宅を検討する上で重要なのは、「不動産投資」目線で賃貸マーケット水準を考慮した上で物件価格を検討することです。

 

自宅購入となると急に「理想の自宅」を求めてしまい、「賃貸部分で稼いだ収入を自宅のグレードアップに使おう」という雰囲気になってしまい、結局賃貸併用部分の収支改善効果が得られないことになりがちです。

賃貸併用に限らず住宅ローンで自宅購入の注意点

 

 

 

賃貸併用住宅のデメリットは、自宅購入のために融資枠を使ってしまうため投資のスピードが落ちてしまうことです。

 

短期間で大きな成果を得るなら、目標とするキャッシュフローを得るまでは投資不動産を取得し、そこから得られるキャッシュフローで理想の自宅を手に入れる方が良いですね。

 

 

とはいえ、家族の協力を得ることが不動産投資成功のカギですし、そもそも不動産投資を始めることができない状況もあるでしょう。

 

無理やり不動産投資を始めて家族が不幸になっては本末転倒です。

 

自身が置かれる環境によっては賃貸併用住宅から不動産投資を始めることも有力な選択肢といえるでしょう。

 

 

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ワンルームかファミリーか?

不動産投資のスタイルを紹介しようと細分化していくと
「きりがない」上にどの手法でも「成功者」がいるため迷いが増えるだけかも?
と思いつつありますが、ワンルームタイプかファミリータイプかは重要な要素のため、それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

 

まずはファミリータイプと比較したワンルームタイプのメリット・デメリットです。

 

ワンルームのメリット
・賃料坪単価が高く投資効率が良い
・リフォームコストが低い
・賃貸借の総需要が大きい

 

ワンルームのデメリット
・競合が多い
・間取り変更など大胆な差別化が難しい
・退去が多い

 

 

単身者は賃貸マンションなどに住むのが一般的で、現代社会では女性の社会進出や晩婚化により、単身者向けのワンルーム需要は引き続き旺盛といってよいでしょう。

 

投資効率も良いため、不動産投資ではいかに一部屋あたりの広さを抑えて個数を確保するかは一般的に重視されます。(これは新築時の検討ポイントとも言えますが。)

 

投資効率について補足すると、

 

入居者が負担できる家賃には上限がありますので、
大きい部屋だからといって比例的に家賃を多く払ってもらえるものではありません。

 

仮に30㎡が10万円のエリアで60㎡の部屋に20万円払ってもらえるかというとそれは難しく、18万円以下とかに「坪単価」が下がってしまうのが一般的です。

 

 

コスト面でいえば、
保険料や税金などは一部屋あたりではなく面積あたりですので、
「坪単価」はワンルームかファミリーかで違いはありません。

 

よって、坪単価でみると、ワンルームの収支は効率的と言えます。
しかし一方で、一般的に単身者は生活が変化しやすく退去発生リスクが高いです。

 

退去が発生すると次の入居者募集のために部屋をキレイにしなければいけません。
時代の変化に応じて多額のリフォームコストを必要とするタイミングがくるかもしれません。

 

特にワンルームタイプは新規供給されやすいですから、直接競合物件があらわれると対策に多額のコストが必要となります。

 

これがデメリットですね。
ファミリータイプはこれの表裏となります。

 

ファミリーのメリット
・競合が少ない
・間取り変更など大胆な差別化が容易
・退去が少ない(入居期間が長い)

 

ファミリーのデメリット
・賃料坪単価が低く投資効率が悪い(利回りが低い)
・リフォームコストが高い
・賃貸借需要が小さい(マイホームと競合)

 

私が戸建て賃貸投資で実践したのは、一度だけ長期間賃貸して、退去したら空き家のまま売却するという方法です。

 

こうするとマイホームとして購入したい層も売却候補先として検討できると考えたからです。

 

マイホーム購入者は利回りとか考えないので、厳しい価格交渉もされにくいというメリットがあります。
あくまで、投資家と比較すれば、ですが^^;
ワンルームとファミリーとどちらが優れているかというのはそのエリアの競合によって異なるため、購入前のそれぞれのタイプの需給を確認することが重要ですね。

 

 

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地方大型中古一棟マンション投資のメリット・デメリット

地方大型中古一棟マンション投資は、もともと資産家でないサラリーマンが、大きな資産を短期間で築くための王道手法です。

 

光速収益不動産投資法もこれにあたります。

 

何をもって大型か?というのは難しいところですが、1棟キャッシュフロー300万円超くらいのイメージでしょうか。

基本的には億超えの物件になります。

 

地方大型中古一棟マンション投資のメリット

・大きなキャッシュフローと資産価値

・規模の利益(管理面)

・凄い人に見られる(もちろん物件次第)

 

地方大型中古一棟マンション投資のデメリット

・物件そのもので問題発生すると他でカバーするのが大変

・競合が多く購入するのが大変

・管理会社とのコミュニケーションが鍵(人と接することが嫌いな人には向かない)

 

不動産投資は家賃収入によるインカムゲインか物件売却によるキャピタルゲインで利益を出さなければ成り立ちません。

 

賃貸借需要の大きい都心であればインカムもキャピタルも狙えますが、物件の利回りが低いため多額の自己資金を投入しなければ収支赤字になってしまいます。

 

そこで、立地を譲って地方へ行き利回りを高め、フルローン(物件価格全額の融資)やオーバーローン(物件価格以上)で大型物件を狙います。

 

この投資で重要なのが「購入基準をぶらさない」ということです。

 

人気の手法なので簡単には買えないことに我慢できず、焦って基準を緩めてしまうと「家賃の大半が多額の借金返済に回ってしまい手元に残らない」状態になります。

 

変な物件を購入してしまうとカバーするのが大変なため、

購入時の検討はより慎重にする必要があります。

これが手間と言えば手間ですが、チェックリストに沿うだけで難しくありません。

 

具体的なチェック項目は光速収益不動産投資法などに詳しく解説されています。

 

物件調査も半分旅行と楽しみながら、良い物件が出てくる(というより自分で作る)のをじっくり待つのがこの手法成功のカギでしょう。

 

 

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一戸建て(郊外)投資のメリット・デメリット

一戸建て投資についてまとめます。

 

一戸建ては都心から郊外、高級から激安までバリュエーション豊富なので、今回は郊外激安系の話にしたいと思います。

 

私は過去に300万円台の激安戸建てを2件購入し、現在までに2件とも売却しています。

 

私の場合は、300万円台で購入し20万円程度の資金と自分の時間を2日間ほどかけてセルフリフォームし、月6万円~7万円で賃貸運用しました。

 

1物件の例でいうと期間中の表面利回りは約23%でした。

23%=6.8万円×12ヶ月÷350万円

 

取得から5年経過したタイミングでちょうど退去となったため売却活動を開始し、購入価格より高く売却しました。

 

結果的に投資利回りは良かったわけですが、リスクも感じていました。

 

過去の実践も踏まえて郊外一戸建て投資の特徴をまとめてみます。

 

郊外一戸建て投資のメリット

・一般的には入居期間が長期化しやすい

・売却しやすい(投資目的と実需の両方を狙える)

・土地付きであれば銀行担保につかえる

 

郊外一戸建て投資のデメリット

・修繕等の運営コストが割高

・入居率100かゼロ。空室リスクを分散しにくい

・一棟マンション等と比較すると所有満足度が低い(特に郊外激安系の場合)

 

一戸建て投資の場合は面積が大きくなるため、修繕等のコストが割高になります。

ファミリーマンションも同じですが、面積が大きいとき共通の課題です。

 

私の場合は、取得時には自分の週末レジャー目的もあってセルフリフォームしました。

 

子供の頃はまっていたガンプラの大人版といったところでしょうか。

壁紙張り替えたりペンキ塗ったり、和室の土壁は珪藻土で古民家風にしてみたり。

少し楽しそうではないですか?

投資家的とは言えないですが。。

 

一戸建ての場合は退去が発生すると多額の費用がかかります。

構造も木造が多いでしょうから、長期保有前提だと維持管理が大変かもしれません。

 

 

 

しかし、大規模投資へのステップとして土地付きの一戸建て投資は有効と考えています。

 

銀行融資の担保に活用できます。(区分より評価されやすい)

 

実需向け(自宅として購入)にも売れるので換金性も悪くありません。

 

 

 

郊外激安系一戸建て投資をまとめると、退去や修繕など発生すると多額のコストがかかるリスクはあるものの、着実に資産価値を増加させるものとして、大規模物件取得までのステップとして検討する価値はあると言えるでしょう。

 

 

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区分マンションのメリット・デメリット

区分マンション投資の特徴について私の考えをまとめてみたいと思います。

 

私は現在区分マンション1戸を保有しています。

 

一時期自宅だった2LDK区分マンションを賃貸へ転用したものです。

経緯について私のプロフィールに記載していますのでよろしければご参照ください。

 

過去には都内ワンルームマンションを保有していた時期もありましたが、

売却してしまいました。

 

上記の実践を通して感じる区分投資の特徴については以下のとおりです。

 

区分マンション投資のメリット

・好立地物件へ少額で投資できる

・管理の手間がかからない

・売却しやすい

 

区分マンション投資のデメリット

・ランニングコストが高く実質利回りが低い

・銀行評価が低い(融資レバレッジを活用しにくい)

・差別化しにくく大儲けしにくい

 

区分のメリットをまとめると、マンション一棟投資と比較すれば少額で投資でき、

物件の管理は管理会社・管理組合が行うため手間がかからない、

このためサラリーマンが「将来の年金がわり」として投資するケースも多く

一定の購入ニーズがあるため、売却するのも難しくない、

要は「気軽に始められる投資」ということができます。

 

一方デメリットは、管理費・修繕積立金といったコスト(手間がかからないの表裏)

やワンルームタイプでは入居者入替多く募集コストなどにより実質利回りが低くなりがち、

銀行評価も低いことから「レバレッジ活用」ができず、

「大きく儲けることができない投資」と考えています。

 

私がすでに売却したワンルームマンションは都内地下鉄駅から徒歩3分程度で、

賃貸付け自体は難しくない物件でしたが、退去となると一時的に収支は悪化します。

保有期間は5~6年程度でしたが、その間に入居者の入替が2回ありました。

私が現在も保有しているファミリータイプ区分マンションは7~8年同じ入居者のままです。

 

では、ファミリータイプが良いかというとそうとも言えず、

そもそも利回り低い物件が多いことに加え修繕発生(退去時の原状回復含む)時に高額になりがちです。

面積が大きいがゆえのデメリットもあるということです。

 

 

ワンルームでもファミリータイプでも区分に共通して言えるのは、

「売却を見据えた投資」をすることが重要ということです。

 

「サラリーマンの年金がわり」で買っても、

引退するころには築40年~60年の古いマンションになってしまいます。

その間に家賃は低下し修繕コストはアップしているでしょう。

 

銀行評価も低いので保有することそのもののメリットは少ないです。

(銀行評価高い物件であればそれを担保に融資を受けられます)

 

 

保有期間のキャッシュフローにはあまり期待せず、

良いタイミングで売却しそこで多額のキャッシュを得る。

売却で得たキャッシュを元手により大きな資産価値の高い物件への投資へシフトする。

という戦略が有効ではないでしょうか。

 

奥様の理解を得るのに「実績が必要」なケースも多いので、

この場合は区分マンション投資をひとつやってみるというのも有効ですね。

 

 

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会社バレも怖くない!不動産投資は副業ではない?

サラリーマンの副業がバレて、

 

会社の副業禁止規定に抵触し不利な扱いを受けることがあります。

 

会社としては、本業がおろそかになっては困るので当然といえば当然ですが、

 

同じような副収入を得る方法である不動産投資で副業禁止規定抵触というのは聞きません。

 

 

 

不動産投資も「不動産賃貸業」ととらえれば、

 

副業と言われても仕方がないとも思えますが、、。

 

 

 

不動産賃貸収入は本人の意図しない理由で仕方なく発生する場合があります。

 

親や親族からの不動産の相続などが該当します。

 

相続した不動産から収入を得てはいけない!

 

とは言えないですよね。

 

 

 

正々堂々と不動産投資から収入得ていることを言える

 

というのはサラリーマンを継続していく上で大きなアドバンテージですね。

 

 

 

もともと不動産投資の場合は自分の時間をあまり使わないので、

 

本業に支障が出る可能性は低く、副業禁止規定の主旨からは外れているとも言えますね。

 

 

 

とはいえ、不動産賃貸収入は「不労所得」と一般的に認識されているので、

 

会社バレすると同僚などからたかられるリスクがあるためバレないに越したことはないですね^^;

 

 

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不動産投資成功のコツ3 付き合う人間を選ぶ

不動産投資で成功したければ、

サラリーマンのお付き合いはほどほどにしたほうが良いですね。

 

私はサラリーマンの仕事は一生懸命やりますが、

特別な理由がなければ会社の人間とは飲みにいかないようにしています。

 

自分の場合は今のサラリーには不満がないため、飲みにいっちゃうと

「やっぱりこのままでも良いか!」となるリスクがあるからです。

 

 

 

同じ志を持った仲間をつくりましょう。

不動産投資で重要な「継続」のためにも仲間は重要です。

 

仲間といっても大げさなものではなく、

例えばブログ等で情報発信している方とつながるといったレベルでも良いです。

 

人が頑張っている姿を見れば自分のモチベーションも上がりますから。

 

 

 

そして、自分の不動産投資スタンスが決まったら、

できれば、同じスタンスで結果を出した人をメンターにしましょう。

 

メンターの言うことは絶対です。

逆にメンター以外の人が言うことは基本的に無視しましょう。

 

「すでに成功している人を真似る」のが成功への最短ルートです。

サラリーマン仕事と同じですね。

 

 

 

付き合う人間ということで欠かせないのは家族ですね。

例えば私と同じように結婚している男性であれば奥さま対策が重要です。

 

借入する場合に通常は奥さまに保証人をお願いすることになります。

 

レバレッジを効かせる手法だと借金リスクに反対される可能性もあります。

 

女性が納得しやすい説明とか、実際に儲かっている実績を見せるとか、

私も奥さまの賛成得るためいろいろ考えて、前よりも奥さまのことが分かった気がします^^

 

 

 

いずれにせよ、自分の不動産投資を「継続」させるために、

プラスとなる人間関係を構築することが大切ですね。

 

 

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不動産投資成功のコツ2 不動産投資以外の興味も持つ

本サイトでは40歳からの投資として不動産投資をおすすめしていますが、

ぜひ、株式等他の投資にも興味を持っていただくことをおすすめします。

 

といいますのも、不動産投資を始めてみるとすぐわかりますが、

良い物件はなかなか出てきません!

 

仮に情報入手しても契約するまでは購入の保証はありません。

 

忙しい仕事の合間に物件情報を検索し、良さそうな物件がでれば現地調査などをこなし、

レバレッジ活用するなら銀行交渉も必要です。

 

サラリーマンの傍らでこれだけの時間をかけても、

ライバルに負ければ購入できません。

 

物件が良いほどライバルは多くなり購入契約までもっていくのが大変です。

 

一度やってみると全て難しいことではないのですが、

自分の時間を取られたのに結果が出ないことに焦りを感じることがあります。

 

 

 

買えない状況が続いたときに危険なのが、物件の基準を緩めてしまうことです。

自分の投資スタンスを決め、物件の基準を決めたら、理由なく緩めてはいけません。

 

不動産投資の成功は物件取得時に80%以上決まるとも言われています。

どんなに物件を買いたくてもあせってはいけません。

 

「物件はいくらでもある。今回は縁がなかった。」

と冷静に対処することが重要です。

 

 

 

不動産投資に真剣に取り組むほど焦ってしまう面もあります。

焦りを緩和するひとつの方法として「他の投資も組み合わせる」もひとつの方法です。

 

不動産投資は金融資産が多いほど有利ですので、

自己資金を貯める目的での株式等金融資産投資は意味があります。

 

不動産投資を目指すなら、不動産株やJ-REITへの投資が良いのではないでしょうか。

不動産株は値上り益が期待できる銘柄もありますし、J-REITは一般的に安定配当高利回りです。

 

自然と不動産マーケットに関する情報もチェックするようになり、

将来の現物不動産投資の役にも立ちそうです。

 

 

 

もちろん、価格変動がありタイミングによっては金融資産が目減りしますので

あえて勧めるものではありません。

 

不動産投資用の自己資金は元本保証の金融商品に待機させるのが最も安全ですので、

不動産投資の継続に自信があればリスク資産へ投資する必要はないでしょう。

 

「今すぐ買えなくても自己資金が増えた将来もっと良い物件が買える♪」

くらいの感覚で情報収集を継続すると、急に情報が入ってくるものです^^

 

 

 

不動産投資において特別なノウハウは不要です。

 

重要なのは「継続」です。

 

基準にあう物件を見つけ契約するまで何十回何百回と繰り返すために

自分なりに継続しやすい方法を取り入れると良いですね。

 

 

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不動産投資成功のコツ1 まずスタンスを決める

不動産投資に関する知識やノウハウについては、

既によくまとまった教材が多く存在します。

 

ここでは、何回かに渡って、不動産投資に成功するコツや

不動産投資成功のポイントをまとめたいと思います。

 

 

 

まず、不動産投資には様々な手法があります。

 

・新築か中古か?

・鉄筋コンクリートか木造か?

・一棟マンションか区分マンションか?

・都心か地方か?

・マンションかアパートか戸建てか?

・普通の不動産屋からではなく競売で購入するのが良いのでは?

・普通の居住用ではなくシェアハウスや民泊が良いのでは?

 

投資家の置かれた立場によって、また、目標設定によって最適の選択肢は変化します。

また、どの方法でも成功している投資家はいるのでどれでも良いとも言えます。

 

賃貸用不動産でDIYの趣味を満喫することが目的なら投資スタンスなんて関係ありません。

しかし、投資であれば、目標設定とその実現のための投資スタンスの明確化が重要です。

 

「(多少のリスクは承知の上)レバレッジを活用して最短で最大のリターンを得る」

「とにかく当面は借入なしで高利回りを追及する」

 

といった感じで、自分にあった不動産投資スタンスをできるだけ明確にイメージすることです。

 

 

 

私は、不動産投資の最大のメリットは他人の金で資産形成できること、

よって、継続的に借入しやすくすることが重要と考えています。

 

ご参考⇒不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

 

 

 

私は「まずは行動」で不動産投資を開始しましたが、

追加借入しにくく投資スピードが落ちた時期がありました。

 

原因はいろいろな手法をやりすぎたからだと思います。

区分とか借地権は銀行評価が出にくいですから。。

 

 

 

はじめて投資用不動産を購入する場合は

意外と簡単に借入できてしまいます。

 

でもそれは、サラリーマンとしてのあなたの評価であり、

不動産そのものの評価ではないケースも多いのです。

 

このような場合は、次の物件で借入をしようとしても、

あなたの評価は「資産<負債」となり、追加借入できない、

または、借入条件悪化の可能性があります。

 

 

 

実際に入ってくる家賃収入の額(自分にとっての評価)も重要ですが、

銀行から見た資産価値はもっと重要です。

 

投資不動産を購入するのは自分でも、

銀行借入をすればその不動産は銀行の担保に供されます。

 

銀行からすると、約定通りに返済されなければ、

担保権を実行して不動産を処分し融資残金を回収します。

 

銀行借入が残っている間は「不動産の真の所有者は銀行」

と考えるとわかりやすいですね。

 

我々は銀行から利用権をお借りしているイメージです。

よって、銀行の物件評価をまずは第一に考えましょうということになります。

 

 

 

逆に借入を使わなければ、銀行評価関係なくクセが凄い物件でも良いわけです。

(借入できない物件というものは競合が少なくお宝物件の可能性もあったりします。)

 

 

 

投資スタンスによって狙うべき物件が変わってきます。

物件情報収集の前に投資スタンス情報収集が重要です。

 

不動産投資にかかわる書籍やブログなどたくさんありますので、

その中から「ビビっときた!」ものがあなたに合う投資スタンスでしょう。

 

投資スタンスが決まれば、あとはその手法に沿って粛々と実践するのみです。

 

私も現在進行形で不動産投資実践中ですので、

有用な書籍などを発見する都度、今後もブログ内で紹介したいと思います。

 

40歳から不動産投資を始めるなら必読です

↓↓↓

最短で本業以上の収入を実現する方法

 

 

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不動産投資のメリット番外編 旅行気分?

私の場合住まいや勤務先は首都圏ですが、

 

不動産投資保有物件は首都圏だけではなく、

 

中部地方や東北地方にもあります。

 

 

 

管理会社としっかりコミュニケーションをとれば完全遠隔操作も可能ですが、

 

私の場合はあえて定期的に物件を見に行ってます。

 

そうした方が満室経営にプラスになりそうな気もしますし、

 

なにより、「不動産投資のついでに地方の美味しいものとか観光とか」楽しめちゃいます。

 

 

 

ちょっとした旅行気分が味わえるというのが

 

私にとって不動産投資の大きなメリットになってます。

 

しかも交通費とか経費計上できますからね。

 

 

 

リゾート物件欲しいんですよね~。

 

私はサラリーマン仕事で休みがとれるとビーチリゾートへ行くのが定番なんですが、

 

そういう場所に投資不動産を所有したいですね。

 

 

 

もちろん事業としてなりたたないといけないので見極めが難しいですが、

 

リゾート物件なら儲けは少なくてもいいや!

 

なんて気持ちにもなってしまいます^^;

 

 

 

この記事を書きながら思ったのですが、

 

「不動産投資に向いている人、向いていない人」というのがありそうですので、

 

それも別の機会にまとめます。

 

 

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