不動産投資に向いている人

「借地権アパマン投資法(芳賀成人)|影響受けた書籍シリーズ」の記事を書いていて、ふと、思いました。

 

「なぜこんな面倒なことをやってきたんだろう?」

 

 

 

優良物件取得のためには情報収集にそれなりに時間をかけるのは仕方ないとしても、よりによって借地権+リノベーションなんていう面倒くさい案件に取り組んだりして。

 

サラリーマンの仕事をしっかりこなした上で、限られた自分の自由な時間を削ってですからね。

 

株やFXならクリック一つで投資完了するのと比較すると、「不動産投資は面倒」とも言えます。

 

しかも、多額の借金というリスクっぽいものを抱えることになります。

 

それなのに、なぜ、私は不動産投資なのか?

 

 

 

私が不動産投資を好きなのは、「考えることそのもの」が好きなんだと思います。

 

物件情報が入ったときに、妄想とはいえ「利回り○%!家賃収入○百万円!」

 

とか、

 

「普通の中古RCじゃ利回り低い、であれば借地権ならどうか?」

 

とか、

 

「超築古で一見魅力なさそうだけど、リノベーションすればむしろ新旧融合で面白い物件になるかも?」

 

とか。

 

 

 

株式投資の場合は、もちろん会社分析などはするんですが、株価は結局自分ではコントロール不能な外部環境がかなり大きく影響してくると感じています。

 

「トランプが大統領」で株価が大きく動いたりしますが、大統領を自分が決めることなんてできません。

 

 

 

それと比較して不動産投資は、自分次第でリスクは少なくリターンは大きくできます。

 

誰が大統領になろうが影響ありません。

 

自己責任要素が大きいからこそ、思惑通りに物件取得できたときの達成感が大きいんですよね。

 

 

 

 

 

不動産「投資」という言葉が分かりにくくしていますが、

 

 

 

儲けとかお金だけでない、「達成感」みたいなものを求めている方には不動産投資は相性良いと思います^^

 

 

 

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不動産投資満室経営のポイント2

不動産投資満室経営のポイント2は「自分の物件の優先順位を上げる」です。

 

どんなに素晴らしい物件でも必ず退去は発生します。

 

そして、日本は空き家が増加しており入居者獲得競争は熾烈です。

 

↓野村総合研究所による空き家率の推移と、シナリオ別の予測(資料:野村総合研究所)

5年後には空き家率20%を超えそうです!

 

 

空き家が増加している日本において満室経営を維持するためには、入居見込客があらわれたときに自分の物件を勧めてもらえる状況にしておくことが重要です。

 

具体的には以下のポイントを押さえることです。

 

・平均以上の管理や修繕対応

・賃貸仲介に強い業者へ物件情報を広く浸透させる

・仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない

 

「平均以上の管理や修繕対応」はそのとおりで、仲介会社がおすすめできないほどひどい物件では話になりません。

とはいえ、やりだすときりがないので仲介会社の意見を取り入れながら「小奇麗に」のイメージで対応すれば十分です。

 

「賃貸に強い業者へ物件情報を広く浸透させる」は、管理会社との委託契約にもよりますが、例えば専任媒介だと物件情報を抱え込んでしまうケースもあります。

次のポイントとも関連しますが、まずは情報を広くいきわたらせることが重要です。

 

「仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない」について、

報酬が多い物件は仲介会社や担当者は単純にやる気がおきるというシンプルな話です。

優先順位をさげて1か月空室が長引くくらいなら、1か月分余分に報酬を払って最優先で入居付けしてもらったほうが良いですね。

 

 

以上、当たり前のことばかりですが、昔ながらの大家さんにはこんなレベルのこともできていない方が多いのも事実です。

 

ちょっとした気遣いで満室経営は十分可能ということですね。

 

 

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不動産投資満室経営のポイント1

不動産投資満室経営のポイント1は「最強のチーム作り」となります。

 

入出金管理、修繕対応、賃貸募集など、全て自分で対応するのは限界がある(得に遠方物件の場合)ため、信頼おけるパートナー作りが重要になります。

 

 

不動産会社によって、賃貸管理を主とする会社もあれば、売買仲介を主とする会社もあり、賃貸管理を依頼するならその専門家へするべきです。

 

賃貸管理に強い不動産会社を見つけるためには以下チェックポイントがあります。

・店頭に賃貸物件情報が多く接客カウンターを整備しているか

・管理物件の管理状況は適切か(放置自転車やゴミ散乱などないか)

・管理物件がインターネット検索で用意に発見できるか(キャッチーなチラシか)

 

 

優秀な賃貸管理会社を見つけ、我々大家は適切に指示することが重要です。

 

あたかも、会社の社長が会社各部の実態を把握しながら部下をまとめてチームとしてより高いレベルのビジネスを行うようなものですね。

 

 

不動産投資は、きちんと運営できていれば、どんな不況下でも満室経営は可能で、安定した家賃収入を獲得し続けることができます。

 

一方で、不況や競合発生により空室発生や家賃下落圧力が強まる可能性があり、常に時代のニーズに応じた工夫が必要になります。

 

優秀な管理会社は今の時代にあったリフォーム提案などにも積極的です。

 

 

大家としては、このような優秀な管理会社を選定し、適切に監督することがまずは重要になります。

 

 

 

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リスクを受け入れることが不動産投資成功のコツ

不動産投資で成功するためには「リスクを受け入れること」が重要だと実感しています。

 

「人口流入が予測される都心近郊の人気エリアで駅近生活利便性高い立地でまだ新しくて当面修繕負担も発生しないRCのカッコイイマンション」はリスクは限りなく低いと思いますが超低利回りでインカムでは儲からない物件ということになります。

 

例えばコチラの勉強をして物件を探していくと地方立地の物件を検討することになり、

「マクロでは総人口減少・少子高齢化・都市一極集中が言われているなかで地方エリア立地物件の空室リスクは大丈夫だろうか?」と不安になることもあるでしょう。

 

 

ここで、「リスクがあるからやめておく」と「リスクを理解し対策を考える」でリターンが大きく異なってきます。

 

 

「長期的に見れば人口減少は避けられない、そのような状況下でもどうすれば競合に勝てるか?そもそも競合はどのような状況か?」

 

そういったことを考え、物件取得前に競合状況を確認し、物件取得してからもしっかり対策をうつことが重要です。

 

現状満室だからといって満室前提で収支を組むのではなく、一定の空室率をあらかじめ見込むのが「リスクを受け入れる」ということでしょう。

 

 

 

私の過去の例でいうと、激安戸建て投資のときには「修繕リスクを負う」前提で投資にふみきりました。

 

取得後はセルフリフォームで費用をおさえ、あえて自主管理にし入居者との関係作りを意識し(入居者へお歳暮的なものを送ったこともあり)ちょっとした不都合は入居者自身で対応してもらうようにしました。

(そもそも数年後に売却する前提で取得しています)

 

今ではこんな投資はやってられないので、取るリスクを変えていますが。。

 

 

不動産投資のデメリットの記事でも書きましたが、マクロ分析はそれほど重要ではありません。

 

局地戦で勝てば良い。

 

 

 

全額自己資金でやるなら、不動産だろうが株だろうが、考えすぎずまずは少額からやってみればよいでしょう。

 

借金レバレッジ活用で不動産投資を実行する場合は特に、

「リスクを受け入れること」が重要ですね。

 

 

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不動産投資の成功は入口(物件取得)で8割決まる

情報の出どころは定かではないですが、「不動産投資の成功は入口(物件取得)で8割決まる」とよく言われています。

 

安く買っておけば何とかなるという意味で遠からずといったところではないかと思います。

 

私自身も、一部物件については売却しましたが、安く買っておいたからこそ売却益も得られたわけで、逆に売却損が出てしまうと借入額によっては売却そのものが成り立たないケースもあったでしょう。

 

 

 

不動産投資を実践する前にまずは勉強すべし!

とは良く聞きますし、私もそうだと思います。

 

しかし、「勉強しすぎはどうか?」と感じることも多いですね。

 

私もたまに不動産投資家や予備軍が集まる場に参加することがありますが、

私が到底及ばないほどすごく勉強しているのにまだ一件も物件を買えていない方がいらっしゃいます。

 

勉強しすぎていろいろなリスクが見えてしまって、行動できなくなるパターンですね。

 

このような勉強をしても結局半分以上の方が投資を実行できていないのは「勉強しすぎ」の弊害かもしれません。

 

「習うより慣れよ」

 

ある程度の勉強は必要かもしれませんが、実践してわかることのほうが大きいかもしれませんね。

 

 

 

どのような不動産投資手法でもリスクゼロにはできません。

 

しかし、リスクの向こう側にこそリターンがあります。

 

そして、入口(物件取得)を間違えなければ8割成功するのですから、取得後のリスク対応は実践しながら少しずつ実力をつけていけば十分対応可能です。

 

物件取得するまでは正しい物件取得のための勉強に特化するのが最速ですね。

 

入口(物件取得)に特化した教材

 

 

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不動産投資成功のコツ3 付き合う人間を選ぶ

不動産投資で成功したければ、

サラリーマンのお付き合いはほどほどにしたほうが良いですね。

 

私はサラリーマンの仕事は一生懸命やりますが、

特別な理由がなければ会社の人間とは飲みにいかないようにしています。

 

自分の場合は今のサラリーには不満がないため、飲みにいっちゃうと

「やっぱりこのままでも良いか!」となるリスクがあるからです。

 

 

 

同じ志を持った仲間をつくりましょう。

不動産投資で重要な「継続」のためにも仲間は重要です。

 

仲間といっても大げさなものではなく、

例えばブログ等で情報発信している方とつながるといったレベルでも良いです。

 

人が頑張っている姿を見れば自分のモチベーションも上がりますから。

 

 

 

そして、自分の不動産投資スタンスが決まったら、

できれば、同じスタンスで結果を出した人をメンターにしましょう。

 

メンターの言うことは絶対です。

逆にメンター以外の人が言うことは基本的に無視しましょう。

 

「すでに成功している人を真似る」のが成功への最短ルートです。

サラリーマン仕事と同じですね。

 

 

 

付き合う人間ということで欠かせないのは家族ですね。

例えば私と同じように結婚している男性であれば奥さま対策が重要です。

 

借入する場合に通常は奥さまに保証人をお願いすることになります。

 

レバレッジを効かせる手法だと借金リスクに反対される可能性もあります。

 

女性が納得しやすい説明とか、実際に儲かっている実績を見せるとか、

私も奥さまの賛成得るためいろいろ考えて、前よりも奥さまのことが分かった気がします^^

 

 

 

いずれにせよ、自分の不動産投資を「継続」させるために、

プラスとなる人間関係を構築することが大切ですね。

 

 

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不動産投資成功のコツ2 不動産投資以外の興味も持つ

本サイトでは40歳からの投資として不動産投資をおすすめしていますが、

ぜひ、株式等他の投資にも興味を持っていただくことをおすすめします。

 

といいますのも、不動産投資を始めてみるとすぐわかりますが、

良い物件はなかなか出てきません!

 

仮に情報入手しても契約するまでは購入の保証はありません。

 

忙しい仕事の合間に物件情報を検索し、良さそうな物件がでれば現地調査などをこなし、

レバレッジ活用するなら銀行交渉も必要です。

 

サラリーマンの傍らでこれだけの時間をかけても、

ライバルに負ければ購入できません。

 

物件が良いほどライバルは多くなり購入契約までもっていくのが大変です。

 

一度やってみると全て難しいことではないのですが、

自分の時間を取られたのに結果が出ないことに焦りを感じることがあります。

 

 

 

買えない状況が続いたときに危険なのが、物件の基準を緩めてしまうことです。

自分の投資スタンスを決め、物件の基準を決めたら、理由なく緩めてはいけません。

 

不動産投資の成功は物件取得時に80%以上決まるとも言われています。

どんなに物件を買いたくてもあせってはいけません。

 

「物件はいくらでもある。今回は縁がなかった。」

と冷静に対処することが重要です。

 

 

 

不動産投資に真剣に取り組むほど焦ってしまう面もあります。

焦りを緩和するひとつの方法として「他の投資も組み合わせる」もひとつの方法です。

 

不動産投資は金融資産が多いほど有利ですので、

自己資金を貯める目的での株式等金融資産投資は意味があります。

 

不動産投資を目指すなら、不動産株やJ-REITへの投資が良いのではないでしょうか。

不動産株は値上り益が期待できる銘柄もありますし、J-REITは一般的に安定配当高利回りです。

 

自然と不動産マーケットに関する情報もチェックするようになり、

将来の現物不動産投資の役にも立ちそうです。

 

 

 

もちろん、価格変動がありタイミングによっては金融資産が目減りしますので

あえて勧めるものではありません。

 

不動産投資用の自己資金は元本保証の金融商品に待機させるのが最も安全ですので、

不動産投資の継続に自信があればリスク資産へ投資する必要はないでしょう。

 

「今すぐ買えなくても自己資金が増えた将来もっと良い物件が買える♪」

くらいの感覚で情報収集を継続すると、急に情報が入ってくるものです^^

 

 

 

不動産投資において特別なノウハウは不要です。

 

重要なのは「継続」です。

 

基準にあう物件を見つけ契約するまで何十回何百回と繰り返すために

自分なりに継続しやすい方法を取り入れると良いですね。

 

 

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不動産投資成功のコツ1 まずスタンスを決める

不動産投資に関する知識やノウハウについては、

既によくまとまった教材が多く存在します。

 

ここでは、何回かに渡って、不動産投資に成功するコツや

不動産投資成功のポイントをまとめたいと思います。

 

 

 

まず、不動産投資には様々な手法があります。

 

・新築か中古か?

・鉄筋コンクリートか木造か?

・一棟マンションか区分マンションか?

・都心か地方か?

・マンションかアパートか戸建てか?

・普通の不動産屋からではなく競売で購入するのが良いのでは?

・普通の居住用ではなくシェアハウスや民泊が良いのでは?

 

投資家の置かれた立場によって、また、目標設定によって最適の選択肢は変化します。

また、どの方法でも成功している投資家はいるのでどれでも良いとも言えます。

 

賃貸用不動産でDIYの趣味を満喫することが目的なら投資スタンスなんて関係ありません。

しかし、投資であれば、目標設定とその実現のための投資スタンスの明確化が重要です。

 

「(多少のリスクは承知の上)レバレッジを活用して最短で最大のリターンを得る」

「とにかく当面は借入なしで高利回りを追及する」

 

といった感じで、自分にあった不動産投資スタンスをできるだけ明確にイメージすることです。

 

 

 

私は、不動産投資の最大のメリットは他人の金で資産形成できること、

よって、継続的に借入しやすくすることが重要と考えています。

 

ご参考⇒不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

 

 

 

私は「まずは行動」で不動産投資を開始しましたが、

追加借入しにくく投資スピードが落ちた時期がありました。

 

原因はいろいろな手法をやりすぎたからだと思います。

区分とか借地権は銀行評価が出にくいですから。。

 

 

 

はじめて投資用不動産を購入する場合は

意外と簡単に借入できてしまいます。

 

でもそれは、サラリーマンとしてのあなたの評価であり、

不動産そのものの評価ではないケースも多いのです。

 

このような場合は、次の物件で借入をしようとしても、

あなたの評価は「資産<負債」となり、追加借入できない、

または、借入条件悪化の可能性があります。

 

 

 

実際に入ってくる家賃収入の額(自分にとっての評価)も重要ですが、

銀行から見た資産価値はもっと重要です。

 

投資不動産を購入するのは自分でも、

銀行借入をすればその不動産は銀行の担保に供されます。

 

銀行からすると、約定通りに返済されなければ、

担保権を実行して不動産を処分し融資残金を回収します。

 

銀行借入が残っている間は「不動産の真の所有者は銀行」

と考えるとわかりやすいですね。

 

我々は銀行から利用権をお借りしているイメージです。

よって、銀行の物件評価をまずは第一に考えましょうということになります。

 

 

 

逆に借入を使わなければ、銀行評価関係なくクセが凄い物件でも良いわけです。

(借入できない物件というものは競合が少なくお宝物件の可能性もあったりします。)

 

 

 

投資スタンスによって狙うべき物件が変わってきます。

物件情報収集の前に投資スタンス情報収集が重要です。

 

不動産投資にかかわる書籍やブログなどたくさんありますので、

その中から「ビビっときた!」ものがあなたに合う投資スタンスでしょう。

 

投資スタンスが決まれば、あとはその手法に沿って粛々と実践するのみです。

 

私も現在進行形で不動産投資実践中ですので、

有用な書籍などを発見する都度、今後もブログ内で紹介したいと思います。

 

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