会社バレも怖くない!不動産投資は副業ではない?

サラリーマンの副業がバレて、

 

会社の副業禁止規定に抵触し不利な扱いを受けることがあります。

 

会社としては、本業がおろそかになっては困るので当然といえば当然ですが、

 

同じような副収入を得る方法である不動産投資で副業禁止規定抵触というのは聞きません。

 

 

 

不動産投資も「不動産賃貸業」ととらえれば、

 

副業と言われても仕方がないとも思えますが、、。

 

 

 

不動産賃貸収入は本人の意図しない理由で仕方なく発生する場合があります。

 

親や親族からの不動産の相続などが該当します。

 

相続した不動産から収入を得てはいけない!

 

とは言えないですよね。

 

 

 

正々堂々と不動産投資から収入得ていることを言える

 

というのはサラリーマンを継続していく上で大きなアドバンテージですね。

 

 

 

もともと不動産投資の場合は自分の時間をあまり使わないので、

 

本業に支障が出る可能性は低く、副業禁止規定の主旨からは外れているとも言えますね。

 

 

 

とはいえ、不動産賃貸収入は「不労所得」と一般的に認識されているので、

 

会社バレすると同僚などからたかられるリスクがあるためバレないに越したことはないですね^^;

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資のメリット番外編 旅行気分?

私の場合住まいや勤務先は首都圏ですが、

 

不動産投資保有物件は首都圏だけではなく、

 

中部地方や東北地方にもあります。

 

 

 

管理会社としっかりコミュニケーションをとれば完全遠隔操作も可能ですが、

 

私の場合はあえて定期的に物件を見に行ってます。

 

そうした方が満室経営にプラスになりそうな気もしますし、

 

なにより、「不動産投資のついでに地方の美味しいものとか観光とか」楽しめちゃいます。

 

 

 

ちょっとした旅行気分が味わえるというのが

 

私にとって不動産投資の大きなメリットになってます。

 

しかも交通費とか経費計上できますからね。

 

 

 

リゾート物件欲しいんですよね~。

 

私はサラリーマン仕事で休みがとれるとビーチリゾートへ行くのが定番なんですが、

 

そういう場所に投資不動産を所有したいですね。

 

 

 

もちろん事業としてなりたたないといけないので見極めが難しいですが、

 

リゾート物件なら儲けは少なくてもいいや!

 

なんて気持ちにもなってしまいます^^;

 

 

 

この記事を書きながら思ったのですが、

 

「不動産投資に向いている人、向いていない人」というのがありそうですので、

 

それも別の機会にまとめます。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資のデメリット3 流動性が低い

不動産は預金や株式投資などの金融資産と比較すれば簡単には現金化できません。

 

これを「流動性が低い」といいます。

 

株式投資の場合はインターネットでクリック一つで売却し現金に換えることが可能です。

 

 

しかし不動産の場合はまず買主を探すことから始めなければいけません。

 

仮に買主が見つかっても、契約条件交渉から引き渡しまで2ヶ月から3ヶ月程度の期間がかかるのが普通です。

 

また、いざ不動産を売却しようとする場合に不動産相場の低迷から希望価格がでないという可能性もあります。

 

したがって、資産のすべてを不動産投資に集中する、または、手元に現金が残らないような不動産の買い方をする、といったことは避けるべきでしょう。

 

 

 

ある程度予想される将来の出費に備えて、換金性の高い資産への投資を一部組み合わせる必要があります。

 

私の場合は金利ゼロの預金は嫌いなので、余裕資金は次の不動産と所得控除対象の積立金へ回しています。

 

手元に現金預金はほとんどありませんが、急に現金が必要になっても積立金の範囲の低金利貸越枠で対応できるようにしています。

 

 

個人が不動産投資をする場合には短期での値上がり益ではなく中長期の安定収益を目的とすることが重要ですね。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資のデメリット2 地震等天災リスクや老朽化リスクがある

日本は地震大国。

 

日本で不動産投資をする以上、

地震リスクをゼロにすることはできません。

 

地震だけでなく火災リスクも含めて、

建物に損害が発生しても借入返済は継続しなければいけません。

 

この対策として保険等を検討しますが、

これはリターンを減少させる要因にもなります。

 

また、特別な天災がなくとも

経過年数によって修繕等費用が発生する老朽化リスクもあります。

 

不動産を維持するためには何かと固定費がかかるということですね。

 

 

しかし、これも、

物件取得時にしっかり費用を見積もっておけば問題ありません。

 

「表面利回り〇〇%!高利回り!」

なんとなくで投資をすると思ったほど儲からない結果になるので

費用項目については事前に把握することが大切です。

 

どんなビジネスでも費用は発生するものです。

他のビジネスと比較すれば不動産投資の費用は予測しやすいので構える必要はありません。

 

したがって、これはデメリットやリスクというよりも、

「不動産賃貸業を営む上で最低限抑えなければいけない項目」ということになります。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資のデメリット1 空室リスク・家賃下落リスクがある

不動産投資の収入源は家賃収入です。

 

空室や家賃下落が発生すれば投資リターンは減少しますし、

それが行き過ぎればは赤字となります。

 

どんなに人気物件でも必ず退去は発生しますし、

建物老築化に伴い家賃が下落する物件も多く存在します。

 

また、日本のマクロ指標を見れば人口減・少子高齢化は避けられず、

不動産賃貸業自体について中長期的に慎重な見方もあるでしょう。

 

 

しかし、10年間不動産投資を実践してきて感じるのは、

「マクロよりミクロ」が不動産投資にとっては重要だということです。

 

私は千葉県や埼玉県で激安戸建投資を実践しました。

これらの物件は最寄り駅からバスで20分から30分の立地です。

一般的には好条件とはいえない不動産かもしれませんが苦労せずに入居付けできましたし、

数年間にわたって利回り20%超のリターンを得ました。

 

また、東北や中部エリアの郊外アパートも購入しました。

近隣のアパートで半分空室という物件がある一方で、

私の物件は基本的に満室稼働を続けています。

 

人が全くいないエリアではさすがに不動産投資は成立しないでしょう。

しかし、人さえいれば競合物件に勝てばよいということです。

 

不動産投資に関していえば、本来脅威であるはずの競合が弱いと感じています。

 

例えば以下のニュースを見てどう感じますか?

 

森金融庁が「アパートローン」に鉄槌

 

要約すると、以下の内容です。

・相続税対策のアパート建築が急増

・その一因が住宅メーカーの言いなりで事業性を検討しない超低金利ローンの存在

・このまま需要を超えるアパート建築増加すると80年代の不動産バブルの二の舞になる

 

 

これを読んで「供給過剰で今後の不動産賃貸業は厳しい」

と思われるかたも多いでしょう。

 

しかし、私は次のようにとらえています。

「このように何も考えていない地主が競合なら楽勝だ」

 

もともと土地持ちのおじいちゃんにとって重要なのは、

投資リターンよりも相続税対策です。

 

年金の足しになれば、という期待もあるでしょうが、

本気で満室経営にこだわっていません。

 

サブリースで丸投げしているのがその証拠ですね。

 

 

私は満室経営にこだわっています。

空室による損失は取り返せないからです。

 

満室経営といっても、私に特別なノウハウがあるわけではありません。

 

退去が発生したら、管理担当者へしっかり募集するように指示するだけ。

やるべきことがあれば部下に指示をする、サラリーマンの仕事と同じです。

 

おじいちゃん大家はサブリース丸投げなので何もしません。

報告を受けるだけです。

 

 

これが、私と競合物件の稼働率が違う原因です。

 

 

どんなビジネスにおいても競合はいます。

 

しかし、不動産投資ほど競合が弱い世界はないのではないか?

少なくとも私は実体験からそう確信しています。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資のメリット3 短期的視点と長期的視点の両面で資産形成可能

不動産投資には短期的資産形成面でも大きなメリットがあります。

 

それはキャッシュフローです。

特にレバレッジを活用した場合のキャッシュフローは強力です。

 

(参照)

不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

 

 

現金は強い。

 

それを次の不動産投資に向けて複利で不動産投資規模を拡大するもよし、

一部は株式等別の投資に振り向けるのもありでしょう。

 

なけなしのサラリーを元手にした株式投資だと株価が気になっても、

不労所得が元なら株価変動はあまり気にならないかもしれません(笑)。

 

毎月のサラリーのように、

家賃収入で生活することも十分可能です。

 

株式で同じ状態にするためにはいくらの株式を購入すればよいのでしょうか?

 

 

 

また、不動産投資には長期的資産形成面でのメリットもあります。

 

大きくわけて、「インフレヘッジ」と「節税効果」です。

 

インフレヘッジについて言えば、

不動産はインフレに強い資産です。

 

資産を預金だけで保有すると、インフレ時には

保有資産は変わらず物価のみが上昇し、実質的に資産価値が減少します。

 

インフレになれば不動産価格も上がる傾向にあり、

現金預金のみの保有よりもインフレに強いということになります。

 

逆に、デフレ時にはどうかと言えば、

不動産賃貸収入はデフレ時でも急には下落しないため、

それほど心配することはありません。

 

不動産投資はインフレ・デフレ両方に対応できる投資と言えます。

(住居系の場合です。商業系はデフレ時のマイナス影響を受けやすいので注意!)

 

 

節税効果については、「所得税対策」と「相続税対策」があります。

 

 

所得税対策で最も大きいのが減価償却費を経費にできることです。

 

詳細はここでは省略しますが、簡単にいうと、上手くやれば

所得税負担を抑えながら資産・家賃収入を増やすことも可能ということです。

 

サラリーが増えても税負担(社会保険料含む)も増えて手取りはあまり増えないですよね。

一方で、不動産投資は工夫次第で実質的収入を劇的に増やすことが可能です。

 

 

また、相続税対策としては、

不動産の相続税評価は優遇措置があり、現金等と比較して相続税負担が低くなっています。

 

相続時の話のため今はピンとこない面もあるかもしれませんが、

有利であることに越したことはないでしょう。

 

資産家は保有資産の一部を不動産とするケースが多いです。

田舎のおじいちゃんが収益性度外視でアパートを建てるのは、

相続税対策を目的としたものですね。

 

 

不動産投資は、毎月多額の家賃収入という現金を得ながら、

長期的資産形成にも有効といえます。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資のメリット2 不労所得化が簡単にできる

「不労所得」

 

雇われの身であるサラリーマンにとって

これほど魅力的な響きはないのでは?

 

 

 

私は現在サラリーマン生活においては勤務時間管理はされない立場です。

形式的には結果さえ出せば会社に行かなくても文句を言われる筋合いではありません。

 

しかし、実際は、

 

朝から晩まで(くだらない)会議が多く出社せざるを得ません。

部下への指導も重要な仕事です。

 

 

 

「不労所得」を得るためには

ビジネスオーナーか投資家になることが必要。

 

有名書籍「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズでも言われているとおりです。

 

 

 

では、ビジネスオーナーに我々が簡単になれるのでしょうか?

 

・そもそもどんなビジネスを手掛ければよいのか

・ビジネスを任せる人材登用、育成はどうすればよいのか

・一度ビジネス構築できても時代の変化で衰退するのではないか

 

やりたいビジネスがあるなら、スモールビジネスではじめて

いずれビジネスオーナーへ、という道筋もあるでしょう。

 

しかし、我々はサラリーマン。

そもそもスモールビジネスの担い手ではありません。

 

本業を大切にするサラリーマンが、

新たなビジネスを立ち上げるのは現実的ではありません。

 

 

 

では、投資家はどうでしょうか?

 

わかりやすいのは株式投資。

私も20歳代のころ株式投資を実践していました。

 

本業を大切にする我々サラリーマンにとって、

おそらく、バイアンドホールドが株式投資で成功する確立が最も高いと考えています。

 

どんなに株価が変動しようとも気にもせず、

毎月コツコツと長期的成長期待で優良株を買い増していく。

 

しかし、

私は株価が気になりました。

 

保有株式ポートフォリオの評価額が減少すれば

いやな気持ちになりました。

 

サラリーマンとしての経験・知識が増えるほど、

「これは株価に悪影響を与えそうだ!」

と感じてしまうことが増えました。

 

また、大きなリターンを求めて信用取引をしたこともありましたが、

こうなると本業どころではありません。

 

さらに、優良株を見極めること自体が非常に難易度が高い。

自分が投資している会社の事業内容をどれほど正確に継続的に把握しているでしょうか?

 

私は過去に魅力的な株主優待を目的に投資をしたことがあります。

そのときは会社業績についても分析したつもりです。

 

しばらくの間は思惑通りのリターンを得ていました。

 

しかし、数年後、、、

 

投資先の業績が急速に悪化し株価が数分の一となりました。

目的だった株主優待も大幅に改悪されました。

 

投資する瞬間の会社の状況はある程度分析できても

将来長期にわたっての継続的成長を見極めることは凡人には不可能だと実感しました。

 

 

 

不動産投資がなぜ不労所得といわれるのか?

 

 

不動産投資は誰でも簡単に「ビジネスオーナー」になれるからです。

不動産賃貸業というビジネスのオーナーです。

 

六本木ヒルズのオーナー「森ビル」であったり、

全国展開している「アパホテル」であったりと同様に。

 

 

 

六本木ヒルズやアパホテルを運営するとなると

非常に高度なノウハウが必要でしょう。

 

商業施設やホテルの業績は外部環境の影響も受けやすいです。

 

 

 

しかし、普通の賃貸住宅の経営であればどうでしょうか?

 

10年前と今の賃貸住宅が劇的に変化しているでしょうか?

 

多少間取りや設備は変わっていても10年前仕様でも十分通用します。

設備に関して言えば、いざとなれば新しいものへ更新すればよいでしょう(入居者入替時など)。

 

普通の機能を備えていれば入居者は確保可能です。

 

 

また、保有不動産の管理面はどうでしょうか?

 

賃貸住宅に住んでいるかたは自分のことを思い返してみてください。

大家や管理会社へ対して何か要求したことがどれほどありましたか?

 

普通の住宅であればほとんどやり取りはないのではないでしょうか。

 

逆に言えば、普通の住環境を提供すれば、

基本的に「不労所得」となります。

 

数少ない入居者対応や家賃入金管理など多少の仕事は

少額の手数料で不動産管理会社へ外注すればよいでしょう。

 

これによって不動産投資=不動産賃貸ビジネスオーナーという

「不労所得」が完成します。

 

この仕組みが完成すれば、

長期海外旅行に行っている間も家賃収入で銀行口座は増え続けます。

 

自分が病気で入院することになっても家賃収入は途絶えません。

万が一自分に何かあっても家族を路頭に迷わすことはありません。

 

不動産投資こそ普通のサラリーマンができる唯一の

「ビジネスオーナー=不労所得」への道と考えています。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

レバレッジとは「テコの原理」であり、

小さな力で大きな物を動かすこと。

不動産投資の場合は、銀行借入の活用により

少ない自己資金で大きなリターンを獲得すること。

 

株式投資でいうところの信用取引にあたります。

 

信用取引というとハイリスクハイリターンのイメージをもつかもしれませんが、

不動産投資で活用する銀行借入は決してリスクは高くありません。

 

株式投資の信用取引がハイリスクな理由は、株式の時価は日々変動しており、

信用取引の保証金高が株価に連動して変動するため、

株価が急落すると即時に追証(追加資金負担)が求められるためです。

 

一方で不動産投資の場合は、仮に不動産相場が急落しても、

以下の特徴からレバレッジ活用によるリスクは低いといえます。

・不動産相場が下落しても家賃相場は相対的に変動しにくい

・銀行借入は長期分割返済であり不動産相場下落を理由に早期返済は要求されない

(追証がない)

・借入の返済原資は家賃収入であり普通に運営していれば返済不能にはなりえない

 

レバレッジ活用の効果を以下事例で確認してみましょう

物件価格 1億円 (銀行借入1億円)

取得諸費用 700万円 (自己資金700万円)

年間家賃収入(表面利回り12%×入居率85%) 1,020万円

運営経費(家賃の20%)      240万円

年間返済額(金利3%、27年)   540万円

入居率85%時年間キャッシュフロー 240万円

(100%入居時年間キャッシュフロー 420万円)

 

1億円の物件取得で年間240万円だとものたりないかもしれません。

 

しかし、自己資金700万円に対して年間240万円であれば34%のリターンです。

満室経営できれば年間420万円、投資額に対して60%のリターンです。

 

株式投資のように1回こっきりのリターンではありません。

投資額に対して毎年34%~60%のリターンが入り続けるのです。

 

これが、不動産投資最大のメリットレバレッジの魅力ですね。

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

ページの先頭へ