自宅の購入と賃貸を比較検討

不動産投資を勉強すると「自宅をローンで購入するのは不利」という情報が入ります。

 

40代のサラリーマンだと、マイホーム購入は家族の大きなテーマとなるでしょう。

 

住宅ローンで自宅購入する場合の留意事項はコチラの記事を参考にしていただくとして、新居を考える際には「購入が得か?賃貸が得か?」比較検討することをおすすめします。

 

 

私の場合を参考にしたいと思います。

 

私は今の自宅は賃貸マンションです。

 

自宅エリアは都心ではないですが、ファミリーからの人気が高いエリアで自宅購入する場合はそれなりの価格になります。

 

しかし一方で、賃貸だとそれほど家賃は高くありません。

 

例えば、同じマンションの同じくらいの広さの部屋で平成29年5月現在で以下の物件情報が公開されています。

 

購入の場合=約5,000万円

 

賃貸の場合=月額賃料約20万円

 

仮に5,000万円フルローンで金利1%と仮定した場合、返済期間毎の毎月の返済額は以下のとおりとなります。

 

35年 141,142円

30年 160,819円

25年 188,436円

20年 229,947円

 

「25年で住宅ローンを組んでも家賃より安い!25年後にはローン完済して自宅という資産が手に入る!」

 

というのが、マンション販売業者の売り文句ですよね?

 

 

マンション購入した場合は管理費や修繕積立金が別途必要です。

 

また、長く居住すると給湯設備なども自己負担で交換が必要になります。

 

 

賃貸だと家賃と更新料以外はほとんど費用負担はありません。

 

 

上記の例で自宅購入と賃貸の比較をするため利回りを確認してみましょう。

 

(20万円×12ヵ月)÷5,000万円=4.8%

 

表面利回りでたったの4.8%です。

 

であれば、5,000万円の投資不動産を10%~15%程度で購入し、そこから上がる利益でもっと良い自宅を賃貸したほうが良いのではないでしょうか?

 

 

家計収支の観点からは、

 

利回りが高いエリアは購入が得、利回りが低いエリアは賃貸が得

 

と言えます。

 

 

一般的に都心部や住宅人気立地は利回りが低いので、実は賃貸の方が得ともいえるわけです。

 

ただし、利回り低いエリアの不動産は値下がりしにくい特性があり、資産価値はあります。

 

 

 

まずは高収益の投資不動産を購入して、キャッシュフローを十分に大きくし、

 

普通のサラリーマンでは買えないような都心や人気エリアの高資産価値不動産を購入する、おいうのはどうでしょう?

 

もともと資産家ではないならまずはキャッシュフロー重視で判断することがオススメです。

 

 

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住宅ローンでのマイホームは不動産投資にマイナスか?

不動産投資のことを勉強していると、

「住宅ローンでマイホームを購入していると不動産投資のための借入に不利」

という情報が入ってくると思います。

 

これが行き過ぎて、「マイホームは不動産投資にとってマイナス」とか、「マイホームは後回し、ストイックに狭い家でガマンしてまずは不動産投資!」と考える方もいるようです。

 

まだ収入が少なく、借入力自体が小さい20代から不動産投資を行うのであればそうかもしれません。

 

しかし、40代で不動産投資をするのに、生活を我慢する必要はないですね。

 

「マイホーム購入のためにコツコツ貯金を頑張ってきたのに、、、」

 

それならば、まずはマイホームでも良いと思います。

 

 

 

ただし、物件選定を「不動産投資家」目線で行うことが重要です。

 

・賃貸ニーズのある立地か?

・その物件を賃貸するとしたら家賃をいくらとれるのか?

・想定される収支に対して妥当な価格か?(利回りを確保できているか?)

 

 

 

マイホーム販売業者は「夢」を売ります。

 

マイホーム購入者にとっては価値ある「夢」ですが、賃貸運用した場合の入居者同じものを期待するとは限りません。

 

銀行も立地・大きさや賃貸ニーズを評価するのであり、華美な装飾は評価しません。

 

 

販売業者が語る夢に魅せられ、一般的にマイホームの場合は以下の公式になっている場合が多いです。

 

不動産価値<住宅ローン

 

これが「マイホームは不動産投資にマイナス」と言われる理由です。

 

 

不動産の持つ本質的価値に着目してマイホーム選びを行いましょう。

 

新築建売よりは、安い土地を探して賃貸併用も含めて新築企画したほうが不動産投資の観点では良いでしょう。

 

大きい土地が付いた(借地でもよい)ボロ中古を購入し、自分好みにリフォームするのもよいでしょう。

 

大切なのは、ひと手間かけることです。

 

新築建売は販売業者の利益がたっぷりのっているため購入したとたんに

「不動産価値<<<住宅ローン」となります。

 

 

ひと手間といっても、オーダーメイドのマイホーム検討ができるととらえれば、家族でその過程を楽しむこともできますよね?

 

不動産価値>住宅ローン

 

上記のような物件を購入すれば、マイホームはマイナスどころか「価値ある不動産投資」になります。

 

マイホームでも価値ある物件を購入することが重要

 

 

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賃貸併用住宅は不動産投資か?

最近は、自宅と賃貸住宅をセットにした「賃貸併用住宅」が増えています。

 

その多くは、あくまで自宅取得が主目的で、あらかじめ複数住居を設計しライフプランにあわせて一部を賃貸運用し、住宅ローン負担を軽減することを意図しています。

 

↓こんなイメージ

上記の例は、将来の親子家族による2世帯住宅をイメージしているものですが、不動産投資目的で賃貸併用住宅を検討すると以下のメリットがあります。

 

・条件によって低利の住宅ローンが利用可能

・賃貸部分が近接しているため管理しやすい

・自宅を目的と説明できるので家族等の理解を得やすい

 

自宅部分が50%以上になると住宅ローンを利用できるケースが多く、金融機関によっては自宅部分が3分の1以上で良いケースもあります。

 

 

賃貸部分で住宅ローンを賄いながら、持ち出しゼロで新築住宅に住むことも夢ではありません。

 

こうすれば、自宅コスト分の家計収支が改善しますので、立派な不動産投資と言えます。

 

 

賃貸併用住宅を検討する上で重要なのは、「不動産投資」目線で賃貸マーケット水準を考慮した上で物件価格を検討することです。

 

自宅購入となると急に「理想の自宅」を求めてしまい、「賃貸部分で稼いだ収入を自宅のグレードアップに使おう」という雰囲気になってしまい、結局賃貸併用部分の収支改善効果が得られないことになりがちです。

賃貸併用に限らず住宅ローンで自宅購入の注意点

 

 

 

賃貸併用住宅のデメリットは、自宅購入のために融資枠を使ってしまうため投資のスピードが落ちてしまうことです。

 

短期間で大きな成果を得るなら、目標とするキャッシュフローを得るまでは投資不動産を取得し、そこから得られるキャッシュフローで理想の自宅を手に入れる方が良いですね。

 

 

とはいえ、家族の協力を得ることが不動産投資成功のカギですし、そもそも不動産投資を始めることができない状況もあるでしょう。

 

無理やり不動産投資を始めて家族が不幸になっては本末転倒です。

 

自身が置かれる環境によっては賃貸併用住宅から不動産投資を始めることも有力な選択肢といえるでしょう。

 

 

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ワンルームかファミリーか?

不動産投資のスタイルを紹介しようと細分化していくと
「きりがない」上にどの手法でも「成功者」がいるため迷いが増えるだけかも?
と思いつつありますが、ワンルームタイプかファミリータイプかは重要な要素のため、それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

 

まずはファミリータイプと比較したワンルームタイプのメリット・デメリットです。

 

ワンルームのメリット
・賃料坪単価が高く投資効率が良い
・リフォームコストが低い
・賃貸借の総需要が大きい

 

ワンルームのデメリット
・競合が多い
・間取り変更など大胆な差別化が難しい
・退去が多い

 

 

単身者は賃貸マンションなどに住むのが一般的で、現代社会では女性の社会進出や晩婚化により、単身者向けのワンルーム需要は引き続き旺盛といってよいでしょう。

 

投資効率も良いため、不動産投資ではいかに一部屋あたりの広さを抑えて個数を確保するかは一般的に重視されます。(これは新築時の検討ポイントとも言えますが。)

 

投資効率について補足すると、

 

入居者が負担できる家賃には上限がありますので、
大きい部屋だからといって比例的に家賃を多く払ってもらえるものではありません。

 

仮に30㎡が10万円のエリアで60㎡の部屋に20万円払ってもらえるかというとそれは難しく、18万円以下とかに「坪単価」が下がってしまうのが一般的です。

 

 

コスト面でいえば、
保険料や税金などは一部屋あたりではなく面積あたりですので、
「坪単価」はワンルームかファミリーかで違いはありません。

 

よって、坪単価でみると、ワンルームの収支は効率的と言えます。
しかし一方で、一般的に単身者は生活が変化しやすく退去発生リスクが高いです。

 

退去が発生すると次の入居者募集のために部屋をキレイにしなければいけません。
時代の変化に応じて多額のリフォームコストを必要とするタイミングがくるかもしれません。

 

特にワンルームタイプは新規供給されやすいですから、直接競合物件があらわれると対策に多額のコストが必要となります。

 

これがデメリットですね。
ファミリータイプはこれの表裏となります。

 

ファミリーのメリット
・競合が少ない
・間取り変更など大胆な差別化が容易
・退去が少ない(入居期間が長い)

 

ファミリーのデメリット
・賃料坪単価が低く投資効率が悪い(利回りが低い)
・リフォームコストが高い
・賃貸借需要が小さい(マイホームと競合)

 

私が戸建て賃貸投資で実践したのは、一度だけ長期間賃貸して、退去したら空き家のまま売却するという方法です。

 

こうするとマイホームとして購入したい層も売却候補先として検討できると考えたからです。

 

マイホーム購入者は利回りとか考えないので、厳しい価格交渉もされにくいというメリットがあります。
あくまで、投資家と比較すれば、ですが^^;
ワンルームとファミリーとどちらが優れているかというのはそのエリアの競合によって異なるため、購入前のそれぞれのタイプの需給を確認することが重要ですね。

 

 

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地方大型中古一棟マンション投資のメリット・デメリット

地方大型中古一棟マンション投資は、もともと資産家でないサラリーマンが、大きな資産を短期間で築くための王道手法です。

 

光速収益不動産投資法もこれにあたります。

 

何をもって大型か?というのは難しいところですが、1棟キャッシュフロー300万円超くらいのイメージでしょうか。

基本的には億超えの物件になります。

 

地方大型中古一棟マンション投資のメリット

・大きなキャッシュフローと資産価値

・規模の利益(管理面)

・凄い人に見られる(もちろん物件次第)

 

地方大型中古一棟マンション投資のデメリット

・物件そのもので問題発生すると他でカバーするのが大変

・競合が多く購入するのが大変

・管理会社とのコミュニケーションが鍵(人と接することが嫌いな人には向かない)

 

不動産投資は家賃収入によるインカムゲインか物件売却によるキャピタルゲインで利益を出さなければ成り立ちません。

 

賃貸借需要の大きい都心であればインカムもキャピタルも狙えますが、物件の利回りが低いため多額の自己資金を投入しなければ収支赤字になってしまいます。

 

そこで、立地を譲って地方へ行き利回りを高め、フルローン(物件価格全額の融資)やオーバーローン(物件価格以上)で大型物件を狙います。

 

この投資で重要なのが「購入基準をぶらさない」ということです。

 

人気の手法なので簡単には買えないことに我慢できず、焦って基準を緩めてしまうと「家賃の大半が多額の借金返済に回ってしまい手元に残らない」状態になります。

 

変な物件を購入してしまうとカバーするのが大変なため、

購入時の検討はより慎重にする必要があります。

これが手間と言えば手間ですが、チェックリストに沿うだけで難しくありません。

 

具体的なチェック項目は光速収益不動産投資法などに詳しく解説されています。

 

物件調査も半分旅行と楽しみながら、良い物件が出てくる(というより自分で作る)のをじっくり待つのがこの手法成功のカギでしょう。

 

 

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一戸建て(郊外)投資のメリット・デメリット

一戸建て投資についてまとめます。

 

一戸建ては都心から郊外、高級から激安までバリュエーション豊富なので、今回は郊外激安系の話にしたいと思います。

 

私は過去に300万円台の激安戸建てを2件購入し、現在までに2件とも売却しています。

 

私の場合は、300万円台で購入し20万円程度の資金と自分の時間を2日間ほどかけてセルフリフォームし、月6万円~7万円で賃貸運用しました。

 

1物件の例でいうと期間中の表面利回りは約23%でした。

23%=6.8万円×12ヶ月÷350万円

 

取得から5年経過したタイミングでちょうど退去となったため売却活動を開始し、購入価格より高く売却しました。

 

結果的に投資利回りは良かったわけですが、リスクも感じていました。

 

過去の実践も踏まえて郊外一戸建て投資の特徴をまとめてみます。

 

郊外一戸建て投資のメリット

・一般的には入居期間が長期化しやすい

・売却しやすい(投資目的と実需の両方を狙える)

・土地付きであれば銀行担保につかえる

 

郊外一戸建て投資のデメリット

・修繕等の運営コストが割高

・入居率100かゼロ。空室リスクを分散しにくい

・一棟マンション等と比較すると所有満足度が低い(特に郊外激安系の場合)

 

一戸建て投資の場合は面積が大きくなるため、修繕等のコストが割高になります。

ファミリーマンションも同じですが、面積が大きいとき共通の課題です。

 

私の場合は、取得時には自分の週末レジャー目的もあってセルフリフォームしました。

 

子供の頃はまっていたガンプラの大人版といったところでしょうか。

壁紙張り替えたりペンキ塗ったり、和室の土壁は珪藻土で古民家風にしてみたり。

少し楽しそうではないですか?

投資家的とは言えないですが。。

 

一戸建ての場合は退去が発生すると多額の費用がかかります。

構造も木造が多いでしょうから、長期保有前提だと維持管理が大変かもしれません。

 

 

 

しかし、大規模投資へのステップとして土地付きの一戸建て投資は有効と考えています。

 

銀行融資の担保に活用できます。(区分より評価されやすい)

 

実需向け(自宅として購入)にも売れるので換金性も悪くありません。

 

 

 

郊外激安系一戸建て投資をまとめると、退去や修繕など発生すると多額のコストがかかるリスクはあるものの、着実に資産価値を増加させるものとして、大規模物件取得までのステップとして検討する価値はあると言えるでしょう。

 

 

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区分マンションのメリット・デメリット

区分マンション投資の特徴について私の考えをまとめてみたいと思います。

 

私は現在区分マンション1戸を保有しています。

 

一時期自宅だった2LDK区分マンションを賃貸へ転用したものです。

経緯について私のプロフィールに記載していますのでよろしければご参照ください。

 

過去には都内ワンルームマンションを保有していた時期もありましたが、

売却してしまいました。

 

上記の実践を通して感じる区分投資の特徴については以下のとおりです。

 

区分マンション投資のメリット

・好立地物件へ少額で投資できる

・管理の手間がかからない

・売却しやすい

 

区分マンション投資のデメリット

・ランニングコストが高く実質利回りが低い

・銀行評価が低い(融資レバレッジを活用しにくい)

・差別化しにくく大儲けしにくい

 

区分のメリットをまとめると、マンション一棟投資と比較すれば少額で投資でき、

物件の管理は管理会社・管理組合が行うため手間がかからない、

このためサラリーマンが「将来の年金がわり」として投資するケースも多く

一定の購入ニーズがあるため、売却するのも難しくない、

要は「気軽に始められる投資」ということができます。

 

一方デメリットは、管理費・修繕積立金といったコスト(手間がかからないの表裏)

やワンルームタイプでは入居者入替多く募集コストなどにより実質利回りが低くなりがち、

銀行評価も低いことから「レバレッジ活用」ができず、

「大きく儲けることができない投資」と考えています。

 

私がすでに売却したワンルームマンションは都内地下鉄駅から徒歩3分程度で、

賃貸付け自体は難しくない物件でしたが、退去となると一時的に収支は悪化します。

保有期間は5~6年程度でしたが、その間に入居者の入替が2回ありました。

私が現在も保有しているファミリータイプ区分マンションは7~8年同じ入居者のままです。

 

では、ファミリータイプが良いかというとそうとも言えず、

そもそも利回り低い物件が多いことに加え修繕発生(退去時の原状回復含む)時に高額になりがちです。

面積が大きいがゆえのデメリットもあるということです。

 

 

ワンルームでもファミリータイプでも区分に共通して言えるのは、

「売却を見据えた投資」をすることが重要ということです。

 

「サラリーマンの年金がわり」で買っても、

引退するころには築40年~60年の古いマンションになってしまいます。

その間に家賃は低下し修繕コストはアップしているでしょう。

 

銀行評価も低いので保有することそのもののメリットは少ないです。

(銀行評価高い物件であればそれを担保に融資を受けられます)

 

 

保有期間のキャッシュフローにはあまり期待せず、

良いタイミングで売却しそこで多額のキャッシュを得る。

売却で得たキャッシュを元手により大きな資産価値の高い物件への投資へシフトする。

という戦略が有効ではないでしょうか。

 

奥様の理解を得るのに「実績が必要」なケースも多いので、

この場合は区分マンション投資をひとつやってみるというのも有効ですね。

 

 

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