個人保有不動産の売却と取得

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

ブログ更新もすっかりご無沙汰してますね。。。

 

前回記事の個人保有物件売却は無事に先月完了してまして、

今月はその入替として個人で中古アパートを購入する予定です。

 

今回は過去に取引実績のあるノンバンクへ融資申込しましたが、

審査の過程でひやりとした場面がありました。

 

今回は個人での物件取得・融資申し込みだったので、

金融機関に対して資産管理法人の存在を伝えていなかったのですが、

過去の物件の売買履歴を確認される中で資産管理法人の存在がばれました。

(隠していたわけではなく、聞かれなかったから言わなかっただけ。。)

ばれた以上は正直に話するしかありません。

 

 

もともと、3億円くらいは大丈夫と言われていましたが、

資産管理法人入れると4億円以上の借入があり、本件で5億円を超えちゃうので、

今回の追加融資は厳しいかなと思ったわけです。

 

でも、結果は融資承認いただきました。

 

本案件は業者担当者経由で申込みした経緯もあり、審査過程の細かいところは把握していないので、

今週の金消契約時に融資承認されたポイントを確認してきたいと思います。

 

たとえノンバンクでも融資が出るのは大きいですね^^

 

 

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個人保有物件売却契約締結

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

現在法人スキームでRC1棟マンションを買い進めているこうちゃんですが、

個人保有の木造アパート1棟の売却契約を締結しました。

 

融資特約付きなので、なんとか買主さんの融資付けがうまくいって、

想定どおりのクロージングを迎えたいところです。

 

今回売却しようと考えたのは以下の理由からです。

・今後の物件取得のためにキャッシュを増やしたかった

・新築で購入したが10年以上経過し今後修繕負担等増加する前の売却が有利と考えた

・償却が進み税負担が増えてきたので資産入替したかった

 

この売却が実現すると、個人では10室を切る零細大家さんになります。

 

現在、新規物件取得は法人スキームで進めていますが、

個人についても青色申告65万円控除が使えなくなるのはもったいないと感じてしまうので、

何か手ごろな物件を入替として探しています。

 

法人ではRC1棟ものですが、

個人はもっとこじんまりと、アパート、戸建て、区分マンションあたりで探したいと考えています。

 

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家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ(村田幸紀・はたなかかずまさ)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

村田幸紀・はたなかかずまさ共著の

「家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ」

を読みました。

 

 

村田幸紀さんはこちらの教材の著者でもあり、

不動産投資コンサルタントとして活躍されてます。

 

村田幸紀さん推奨の投資手法は、

現在こうちゃんも実践している「RC1棟ものをハイレバレッジ」なので

もともと好感をもっていることもありますが、、、

 

今回の書籍は不動産投資実践に直接的に役立つ本だと思いました。

 

後半の公認会計士はたなかかずまささんのパートでは

銀行融資を有利に受けるための決算書の作り方

をかなり詳細に記載されています。

 

不動産投資家向けの書籍でこれほど具体的に書かれているケースは他にないのではないでしょうか。

 

こうちゃんも法人でRC1棟ものを買い進めている途上ですので、

本書籍を参考にしっかりと法人決算を作っていきたいですね。

 

あと、これから不動産投資を始めようというかたには前半の村田さんのパートも良いです。

 

「不動産投資は節税目的ではダメ」

 

サラリーマンが不動産投資に興味をもつのって、

「節税」のケース多くないですか?

 

こうちゃんも最初は「節税」からスタートしましたが、

今ではそれは間違いだと理解しています。

 

「節税」目的だと不動産投資は早晩行き詰ります。

 

その前に、本書を読んでおくと良いでしょう。

 

最近読んだ不動産投資本の中ではかなりの良書だと思いました。

 

オススメです^^

 

 

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三為取引のメリット~瑕疵担保責任

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今月取得したばかりの法人3号物件管理担当者からメール受信しました。

「●号室の入居者より水道料金が3倍になったと連絡を受け、調査したところ」、

給水栓バルブから漏水しており、修繕工事に十●万円かかります。」

 

築10年たつといろいろ出てきますね。

 

早速、売主の瑕疵担保責任として、

売主の三為業者さんに対応していただきました。

 

ところでこれって、個人間売買でも売主はすぐに対応してくれるものでしょうか?

 

契約書に書いてあっても、

「売ったから関係無い」

とかいう売主もいそうな気がします。。。

 

まぁ、最終的には支払ってもらえると思いますが、少し時間がかかるとかはありそうです。

 

今回は売主が三為業者さんなので淡々と手続きしてくれて、

全くストレスを感じませんでした。

 

三為取引も悪くないですね~^^

 

 

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メラビアンの法則

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

この週末は新規不動産業者の担当者様と面談してきました。

 

この業者さん、

随分前から物件紹介のメルマガ購読してますが、

面談したのは初めてです。

 

上から目線な文体なので、

変な物件を強引に売りつけられてしまうと恐れていたのかもしれません。

 

でも、今では、さすがに、

自分の基準に合わない物件を買わされることはないだろうと、

また、自分が求めている条件の物件情報が流れてきたので面談してみました。

 

メルマガからは上から目線を感じていましたが、

実際に面談してみると全く印象違いました。

 

質素な事務所で、

今回の物件の担当者もそのエリア専門で、

消費税還付とかテクニックを良しとせず、、、

 

不動産投資に対してとても堅実な印象を受けました。

 

話の内容だけでなく、印象的にそうだったということです。

 

話の内容などの言語情報が7%

口調や話の早さなどの聴覚情報が38%

見た目などの視覚情報が55%

 

メラビアンの法則を実感しました。

 

今までは7%の情報で間違えた判断をしていたのかもしれません。

 

この方も融資がかなり厳しくなっていると。

今回の物件はこうちゃんの地縁はほぼないエリアと言えます。

 

いろいろ作戦は考えていますが、なかなか難しそうです。

でも、この担当者とは取引したいと思ったので頑張ってみます。

 

 

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法人3号物件の概要

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今週取得完了した不動産の法人3号物件のスペックです

 

所在 北海道

築年 平成20年新築

構造 RC

間取り 1LDK16室

敷地内駐車場16台分あり

価格 約1億円

利回り 8.77%

 

 

 

この物件は賃貸需要旺盛とはいいがたい微妙なエリアに立地しています。

当該エリアは昔は1次産業で栄えたエリアで、賃貸物件も含めて木造の古い建物が多いエリアです。

そんな外部環境の中、本物件のみが築浅RCというニッチな物件です。

 

賃貸需要は決して多くないものの、このエリアで賃貸物件を探すと本物件以外に選択肢がない(他は古い木造しかない)という状況です。

 

最初にこの物件情報を入手したときは「こんな立地で本当に大丈夫か?」と心配になりましたが、

ニッチなニーズかもしれないけど16戸分くらいはあるだろう!

と楽観的にとらえて取得に踏み切りました。

 

また、本物件は銀行評価も高く、メガバンクで期間30年、当初5年間金利0.4%台の融資が出たのも決断を後押ししてくれました。

返済比率を40%程度に抑えることができたので、運営はまぁなんとかなるかと思います。

 

とはいえ、北海道は聞いてはいましたがAD(広告料)負担3ヶ月はあたりまえ、

また、駐車場ロードヒーティングの灯油代が月20万円かかる月もあるとのことで、

運営コストは割高ですね。

さっそく、管理会社の担当者と打ち合わせし、灯油納入業者の相見積もり交渉をお願いしてきました。

 

まぁ、でも、この物件取得に前向きになったのは

北海道出張が楽しみだからというのも大きいですね。

こうちゃんの場合遠隔物件はデメリットではなくむしろ楽しみでもあります。

 

紙資産とは違い、不動産投資は日本全国各地、場合によっては海外も含めて、

その土地の文化や名産に触れることができます。

管理の打ち合わせも旅行気分と思えば苦にならないですね。

不動産投資はこれがあるから面白いです。

 

 

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北海道出張新規物件内覧管理担当者打合せ


こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

この週末は新規購入物件の管理会社担当者と初面談。

募集中の部屋を内覧し、今後について打合せしてきました。

 

今年の冬は雪は少なかったそうですが、金曜日夜から土曜日朝にかけて10cmほどの積雪あったようで、街中のいたるところで足元悪い状況でした。

 

(こうちゃん物件とは全く関係ないエリアの写真です)

 

サラリーマン業の予定も入れていたので、スーツに革靴だったんですが、この程度の雪でも歩くのイヤになりますね。

雪国の冬は大変だと実感しました。

首都圏以上に駅から遠い物件は厳しそうです。

 

その点、こうちゃんの物件は車通勤を前提にしていて、駅から遠いのは問題ないですが、

購入物件駐車場のロードヒーティングの灯油代金も月20万円程度(!)かかるそうで、やはり、運営コスト負担重いですね。

あとは3ヶ月は当たり前と言われるAD(広告料)ですね。

この辺の対策は研究の余地ありだと思いました。

 

まぁでも、定期的に北海道に来る理由ができただけでも、利回り以上の価値があるかも知れません。

 

だるまのヒレ肉美味かったです^_^

 

退去予定とあわせて満室まであと2室です。

来週取得予定の案件なので、今日は大人しくしてましたが、

この繁忙期頑張って満室にし、良いスタートを切りたいと思います。

 

 

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不動産投資で融資を受けるために最も重要なこと

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

不動産投資で銀行等から融資を受けるために最も重要なことは

融資できる銀行・支店・担当者を見つけることであり、

そのためにはできるだけたくさんの担当者へ打診する必要があります。

 

何件か相談してみたけどどこもダメだった。。。

 

そこで諦めるのではなく、

できる担当に巡り合うまで探し続けることが重要です。

 

つい先日、今月取得物件の購入資金の金消契約をすませてきましたが、

この銀行担当者のレベルが低いのとやる気がないのにはビックリするレベルでした。

 

 

最初は、不動産賃貸を目的とする資産管理会社(定款にもそう書いている)へ融資をするので金売買はダメ

みたいなことを言っていましたが、

 

・業としてやるわけではない

・取得簿価を引き下げる目的だから債権者としての銀行にとってむしろメリットだ

・すでにやっているから今更なしにはできないし、このままでは本日の金消契約はできない

 

と話をし、なぜダメなのか納得できる説明を求めたところ、、、

 

「すでにやってしまっているんですか、、、私の一存では回答できないので上司に確認してきます。少し時間をいただきたいのでその間に書類に署名押印いただきたく、先に書類内容の説明をさせていただきます。」

 

金売買は問題だといって、こちらの質問に答えず、融資するかどうかもはっきりせず、とりあえず署名押印させるんですか?

 

びっくりしました。

 

 

結局、当たり前ですが、金売買&消費税還付問題なしの確認はとったのですが、なぜ最初ダメといったのか問い詰めたところ、

「当行は通常自己資金3割原則なのですが、今回はほとんど自己資金いれない条件なので、消費税還付金が多すぎると資金使途の説明ができなくなるので。。。」

 

「オーバーローンじゃないので資金使途の説明はできるし、そもそもなんで原則3割求める自己資金の基準を今回緩和したの?物件評価がでるからでしょ?だったら機械的に自己資金3割でやれば良いでしょ?きっと誰も御行に相談しなくなると思いますけど。」

と言ったらもう何も言わなくなりました。

 

 

その担当者昨年秋に今の部署に異動してきてもともと不動産融資に詳しくなく、

さらに着任時点で前任者が今季の融資目標をクリアしていたらしく

むしろ今季はこれ以上やりたくないので可能な限り4月以降に案件をずらしてもらっているとこことでした。。。

 

もともとレベルが低いのにやる気のない最低の担当者にあたってしまったという結末でした。

 

今後の案件が心配ですが、

まぁこの担当者もいつか異動していきます。

 

不動産投資で融資を受けるためには優秀な融資担当者に巡り合うこと。

そのために行動し続けることが大切。

 

自分もこれを忘れずに頑張っていきたいと思った出来事でした。。

 

 

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銀行は不動産投資の消費税還付はダメなのか

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

来週の金消締結・物件取得に向け最後の準備をすすめているところですが、

物件担当者から電話連絡あり、

 

「銀行担当者が、金売買、消費税還付はやらないでくれ、と言ってきました。」

 

とはいえ、契約上金売買や消費税還付を禁止されることはありません。

でも、やらないでくれというわけです。

 

もしやったときにどうなるか?

これは不明です。

 

これをどうとらえればよいか?

とても迷っています。

しかし、おそらく、予定通り金売買・消費税還付はやるでしょう。

 

そもそも、先週から金売買はスタートしており、

今更「やらないで」と言われても手遅れです^^;

 

銀行員が言っているのがどういう意図なのか?

ご存じの方がいればコメントなどいただけると大変助かりますm(__)m

 

元銀行員の私としては、契約で禁止されていない以上、

金売買、消費税還付はやっても問題ないと判断してるので、

結局やるとは思いますが、

 

銀行との関係は良好に保っておくにこしたことはないですからね。

 

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三井住友銀行の不動産向け融資金利がやばい

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今月からお世話になる予定の三井住友銀行の口座開設に

法人社長の奥様に手続きに行ってもらいました。

 

 

その際に融資の金利タイプを5年固定にするか10年固定にするかの確認があったそうです。

 

「10年固定で0.6%台、5年固定で0.4%台ですがどちらにしましょうか?」

 

やはりメガバンクの低金利は魅力ですね~

 

三井住友銀行は昔から不動産向け融資に積極的と不動産投資家の間では有名ですよね。

私が10年ほど前に不動産投資を開始したときは三井住友銀行向けの物件(築浅RCが良い)

を対象としていなかったので、今回初めての取引となります。

 

10年前はRCのような大規模物件にリスクを感じ、比較的小規模なアパートや戸建てを好んで取得しましたが、

今回、メガバンクを活用してのRC1棟取得が不動産投資の王道だと再認識しました。

10年前の不動産投資時期に大規模RCを買える度胸があれば、今頃一生分の財産を築けていたことでしょう^^;

 

目先の0.4%台という金利が魅力なので5年固定を予定しています。

10年間保有前提というのもどうかと思いますので5年固定がちょうど良いですね。

取得予定物件は築10年程度なので、5年後でも融資付けしやすく売却検討するのに良い時期というのも大きな理由ですね。

 

今週の予定

・融資実行・物件件取得に向けて書類の整備

・消費税還付のための複数回の金売買

 

クロージングまでミスのないようにしっかり対応したいと思います^^

 

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