Jリートフェアと大型新規物件情報

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

昨日はARES・東証共同開催のJリートフェア2017に参加してきました。

 

こうちゃんの投資戦略としては現物不動産投資に集中しているので、

基本的にJリートへ積極的に投資をする考えはないのですが、

金融資産をもっていたほうが融資を受けるのに有利だと思いますので

その選択肢としてJリートは有力候補だと考えています。

 

フルローン・オーバーローンを活用し消費税還付もあわせることで、

不動産取得しながら手元キャッシュも増やそうというわがままな戦略をとっていますので(笑)

今後は増えていくはずの手元金融資産の運用方法も考えていかないといけないですね。

 

現在のこうちゃんの不動産投資は地方RCがメインターゲットとなっています。

フルローン・オバーローンを前提としているのでこうせざるを得ません。

 

そんなこうちゃんに参考となったのは、

「マリモ地方創生リート投資法人」さん。

 

スポンサーの株式会社マリモは広島のディベロッパーで、

他のJリートが3大都市圏中心に都心部に集中投資する中、

地方に投資しまくっています。

 

平均鑑定NOI利回り6.9%、

宮崎とか長崎とかにも投資しているので、

地方物件に投資しているこうちゃんとしてはとても心強いと感じました。

 

分配金利回りも6%くらいあるそうなので、

今後自己資金が増えてきたら応援の意味も込めて投資してみようかと思います。

 

 

そして、Jリートフェアに参加している間に4億円オーバーの大型物件情報をいただきました。

保有全物件の運用戸数44個を超える規模なので、これが買えれば一気に100室大家を名乗れます。

 

なかなかの地方物件なのでリスクは大きいですが、

どうせ50億円までは買っていきますので、最終的にはシェア10%以下で、

そこそこ分散されることになりますので思い切って取り組んでみることにしました。

 

融資がつくかがポイントですね。

 

担当者さん、

銀行交渉頑張ってください~^^

 

 

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今は物件買い時か?

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

私も一応参加しているブログランキングの不動産投資カテゴリで圧倒的1位に君臨している狼閣下の記事に納得です。

 

狼閣下の悪徳業者に喰われる情弱投資家をトピに例える話

 

狼閣下のブログから要点のみ拝借しますと、、、

 

「情報弱者」であれば知らず知らずのうちに群れの外側に追いやられそこで待ち受ける悪徳不動産屋や悪徳コンサルさんの餌食になっちゃうわけです。(ちなみに悪徳系業者は理論がしっかりしてる情報強者には返り討ちに遭う関係で「襲い掛からない習性」があります)

 

原文ままです。

 

 

そういえば、先週初面談した新宿の業者さん、

ローン事前審査に必要な書類をメールで案内すると言っておきながら連絡すらありません。

(この業者の話は数日前のこちらの記事に書いています)

 

「(私が法人スキーム希望と言っているのに)そういう物件もありますけどおすすめは任売案件でスピード重視のため個人スルガ等利用がおすすめ!」

とか的外れなこと言っていましたが、私がいろいろ突っ込むとあまりキレの良い返しはなかったですね。

 

「10年前から不動産投資やってる」

「サラリーマン業も不動産関連」

「物件の基準はこのマニュアル通り」

「古い物件を長期ローンでというなら余程好立地でないと検討できないよ」

 

こんな感じで対応しましたが、面倒な客と思われているんでしょうかね?

 

個人情報出したことを心配していましたが、

そもそも私の存在は彼らの頭から抹消されたようですね。

 

よかったです^^

 

 

 

それにしても、最近のブログランキング不動産投資カテゴリはネガティブ系(物件取得に否定的)が多いですね。

 

上位陣はほぼ皆さん「今は物件高騰してるから買い時ではない。近い将来の不動産価格下落局面に備えるべし。」といったスタンスではないでしょうか?

 

まぁ、間違いという気はないですが、これから物件買おうとするなら、このような意見は気にしないほうが良いと思います。

 

私もできるだけネガティブ情報発信ブログは見ないようにしていますが、狼閣下のブログは欠かさず読んでしまいます^^;

 

読んですぐ忘れるようにしていますけどね。ガンガン物件買いたいので。

 

 

 

今は審査基準が厳しくなりつつもまだ好条件で融資が出る状況と思われます(私も審査中なのでどうなるか確たることは分かりません)。

 

本当に融資が出なくなると、普通のサラリーマンは不動産投資へ参入することすらできません。

 

今のうちに銀行と取引実績をつくり、より厳しい環境でも融資相談できるような関係作りをするほうが有益と考えています。

 

不動産投資カテゴリの上位ブロガーはすでにそのようなバックボーンがあるということですね。

 

 

 

今45歳の人がこのタイミングを逃して5年無駄にすると、もう50代に突入です。

 

年々融資のハードルあがりますよ。

 

物件高騰期といわれる今でも、指値で納得の条件に持っていくことは可能です。

 

 

「買いたい時が買い時!」

 

 

 

こうちゃんも売買契約までは来ました。

 

あとは融資次第です。

 

何とか希望条件で融資承認がおりますように、、。  m(__)m

 

 

 

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物流不動産の賃料が下がる?物流REIT(リート)の今後は?

私個人の投資にはあまり影響ありませんがサラリーマン業に関連する気になるニュース。

物流不動産相場の今後は如何に?

 

LNEWS「物流系の平均時給/63か月連続アップ、物流作業は2.5%増」

 

 

これまでCAPレート右肩下がりであった物流不動産については、首都圏内陸部、近畿圏沿岸部などで新規開発が活発で需給が悪化しつつあり成約賃料も頭打ちのようです。

 

人件費は上昇を続けており、ヤマトの大口向け値上げの動きなどトップライン改善に向けた動きが目立ってきましたね。

 

 

物流立地については人材確保容易な立地であるかがこれまで以上に重要な要素となっていますが、住宅地と物流立地は相性が悪いですから、物流物件として価値ある「立地」はそう多くないのかもしれません。

 

Eコマースへの流れも継続しており、物流物件への需要が減ることはないようにも思えますが、

これって、既存流通からのシフトでしかないですね。

 

総消費量が増えないと、物流物件の需要は頭打ちになるかと。

 

安定運用先としてREITでも人気であった物流不動産ですが、

今後は、不動産コスト削減の動きが強まってくるかもしれません。

 

 

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