新規物件検討とおすすめ不動産投資本

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

先週お会いした業者さん、

まさにこうちゃんが求めていた方と巡り合えた!

という感じでした。

 

というのも、

こうちゃんは現在短期間で50億円物件取得の目標を掲げており、

それを実現する方法は限られているわけです。

 

 

横浜から1日で東京に行くためには、

電車でも、

バスでも、

自転車でも、

がんばれば徒歩でも行けるけど、

 

東京から北海道まで1日で行くためには、

飛行機以外の選択肢は無いわけです。

 

私の不動産投資の目標実現のために、

「一歩一歩確実に歩みを進める」

とか

「仙台までは新幹線で一気に行けます。(でもその後は歩いて行ってね)。」

なんて提案は無意味だなぁと感じていました。

 

しかし、今回の業者さんは私の目標にあった提案を早速してくれてます。

 

相性が良いのかもしれませんね。

 

 

なかなか良い物件情報と金融機関対策を教えていただきました。

 

今後はこちらのブログでもガンガン取得報告ができそうな予感がしています^^

 

 

 

ちなみに、「横浜から東京~、北海道へは~」の例えは、有名ブロガー投資家けーちゃんの新刊からの丸パクリです。

 

投資家けーちゃんの新刊

 

これから不動産投資を検討するような方に特におすすめの内容です。

 

かといって、初心者向けの内容ということでもなく、多少経験のあるこうちゃんでも、結構大事なポイントが抜けてたなぁと思い返すきっかけをいただきました。

 

 

不動産投資のキモの部分を過不足なく解説してくれています。

(あまりマニアックな部分までは触れていないということ)

 

あと、著者ご本人もコメントされてますが、

「会話形式のため記憶定着率が高い」

というのは読後実感しました。

 

不動産投資は業者さんをうまく使えばあまり自分の時間を使わずに大きなリターンを得られますが、無知だとぼったくられます。

 

安価に知識を得られる書籍への投資はけちらないほうが良いですね^^

 

 

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底地物件資料請求

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

40代サラリーマンが短期間で投資規模を拡大させるために、現在、法人スキーム&フルローン以上&消費税還付、の組み合わせをメインに活動してますが、少しお金が貯まってくるとクセのある物件に反応してしまいます(^_^;)

 

昨日は都内の底地物件に問い合わせしました。

 

売却希望価格は地代利回り3%程度、

まぁこんなもんでしょうか?

 

こういう案件は相続絡みが多いので、うまくいけばリーズナブルに買えることもあります。

 

というわけで、物件資料いただいたメールに「融資特約無しで良いので30%指値」打診の返信しておきました。

 

この話進んじゃうとまた自己資金が枯渇しそうですが、、、

土地で利回り5%くらいなら悪くないかなと。

 

どうも投資方針がブレている気がしますが、良い物件が出てこないと「自分で作りに行く」になっちゃうんですよね。

 

まぁ、

 

今のところは、不動産投資は本業ではないので、自分が楽しいと感じる方法をいろいろ試してみたいと思います。

 

 

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法人2号物件のスペック

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

本日取得予定不動産の法人2号物件のスペックです

 

所在 東京都

築年 昭和30年台?新築

構造 木造

間取り 1LDK戸建て+1R4室

敷地内駐車場1台分あり

価格 5千万円台

利回り 9.16%

 

この物件は個人8号物件を法人で借換取得したものです。

 

この物件、

個人取得時には借地権建物として取得検討を開始しました。

その検討の中で地主さんと名義変更承諾などの交渉をする中で、

運良く相場よりも安く土地を取得することができました。

 

取得後にウン千万円かけてリノベーションし現在まで高稼働を続けています。

(しかし、築古ながらの問題も発生してまして、このあたりはまたの機会に、、、)

 

 

 

今回わざわざ法人で借り換えした目的は自己資金の増強です。

融資環境が徐々に厳しくなっている中、他の投資家よりも少しでも有利に物件取得をすすめるために自己資金増強を優先しました。

もうひとつ目的としては取引金融機関の拡大です。

今回は東京都内の信金さんと取引開始しました。

借入金利もそれほど低くないですが、信金さんと取引開始し今後実績を積み上げていくことで、

今よりももっと融資環境が厳しくなったときにきっとプラスになると考えています。

 

 

 

今週末に法人スキームを得意としているらしき新規業者さんとの面談予定も入りました。

 

11月新規物件取得契約に向けてスピードアップしたいと思います。

 

 

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楽待からの提案物件からの

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

このところ週末はいつも雨ですね。。。

 

この週末、楽待でとある業者さんから提案を受け、

気になる物件だったので現地見ようかと思ったのですが、

この天気に断念しちゃいました。。。

 

現地は見ていませんが、ネットで調べた限り悪くない立地なので、

検討進めたいと思います。

 

とはいっても、まずは業者担当者と合わないことには話になりません。

 

問い合わせに対する返信メールによると、

法人スキームを得意とし、数十億円レベルで投資しているクライアントもいるようなので、

今の自分のニーズにあっている可能性があります。

 

提案受けた物件は利回りは低いけど築浅で立地は良さそうです。

1%程度での融資を組めれば十分検討に値します。

 

 

 

ガンガン買っていくと言いながら、今年まだ1件しか取得できていません、、。

 

ちょっとまだ情報ソースが少ないと感じているので、

まずは人と会うことを増やさないといけないと痛感しています。

 

まずは自分の顔をぱっと思い出してもらえる方を何人作れるかですね。

 

11月に向けて、もう一度、情報ルート作りに力をいれて行動したいと思います。

 

 

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Jリートフェアと大型新規物件情報

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

昨日はARES・東証共同開催のJリートフェア2017に参加してきました。

 

こうちゃんの投資戦略としては現物不動産投資に集中しているので、

基本的にJリートへ積極的に投資をする考えはないのですが、

金融資産をもっていたほうが融資を受けるのに有利だと思いますので

その選択肢としてJリートは有力候補だと考えています。

 

フルローン・オーバーローンを活用し消費税還付もあわせることで、

不動産取得しながら手元キャッシュも増やそうというわがままな戦略をとっていますので(笑)

今後は増えていくはずの手元金融資産の運用方法も考えていかないといけないですね。

 

現在のこうちゃんの不動産投資は地方RCがメインターゲットとなっています。

フルローン・オバーローンを前提としているのでこうせざるを得ません。

 

そんなこうちゃんに参考となったのは、

「マリモ地方創生リート投資法人」さん。

 

スポンサーの株式会社マリモは広島のディベロッパーで、

他のJリートが3大都市圏中心に都心部に集中投資する中、

地方に投資しまくっています。

 

平均鑑定NOI利回り6.9%、

宮崎とか長崎とかにも投資しているので、

地方物件に投資しているこうちゃんとしてはとても心強いと感じました。

 

分配金利回りも6%くらいあるそうなので、

今後自己資金が増えてきたら応援の意味も込めて投資してみようかと思います。

 

 

そして、Jリートフェアに参加している間に4億円オーバーの大型物件情報をいただきました。

保有全物件の運用戸数44個を超える規模なので、これが買えれば一気に100室大家を名乗れます。

 

なかなかの地方物件なのでリスクは大きいですが、

どうせ50億円までは買っていきますので、最終的にはシェア10%以下で、

そこそこ分散されることになりますので思い切って取り組んでみることにしました。

 

融資がつくかがポイントですね。

 

担当者さん、

銀行交渉頑張ってください~^^

 

 

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新規取引信金さんとの金消契約(法人2号案件)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

法人の新規借入のため金消契約に都内某信金事務所に行ってきました。

 

この信金さんとは今回初めて取引させていただきます。

 

信金さんから融資を受けるのは初めてで、

信金さんならではの取引が新鮮でした。

 

信金さんとの取引のために、

融資を受ける支店の営業エリアに法人事務所を構えましたし、

今回融資を受ける法人から「信金への出資」をすることになりました。

 

信金から融資を受けるには必要なことのようですね。

 

この出資金、今回取引する信金さんの場合は、

この数年は業績堅調で毎年4%程度の配当が出ているそうです。

 

将来どうなるかはわかりませんが、

これなら多少資金を預けておいても良いかなと思いました。

 

とはいえ、あまり多く出資することもできないようで、

とりあえず今回は上限の10万円出資することにしました。

 

 

 

今回の融資金の資金使途は個人保有不動産の取得資金です。

 

つまり、個人借入を法人で「借り換えた」ということになります。

 

新規物件取得できたわけではないですが、

これにより金融資産を増強することができました。

 

徐々に融資が厳しくなっていくなかで、

少しでも有利に交渉できるよう自己資金増強することにしました。

 

 

 

別の個人保有物件の売却活動(こちらは純粋な売却)も開始しています。

 

 

 

売却や自己資金増強と同時並行で、

現在新規取得検討してる物件も2件あります。

 

こちらの取得可能性は融資条件次第ではありますが。。

 

 

 

自分の場合は「売りも買いも両方やる」のが現在のスタンスです。

 

 

 

「安い時に買って高い時に売る」

 

これが理想ではありますが、自分は不動産相場の周期を待つほど気が長くありません(笑)

 

適度に売りをおりまぜ資金力をアップさせながら、

新規投資を加速し投資規模は拡大させていく。

 

とりあえず、資産規模50億円までは相場にかかわらず買い続けたいと考えています。

 

 

今は割高じゃないか?

 

そのような意見も多いですし、なかなかこれはという物件が見当たらないのも事実です。

 

でも、不動産投資は株式投資と違って、

価格はあくまで交渉によって変わります。

 

自分で条件を作ることができるのです。

 

それは、融資条件も同様です。

 

 

 

今回の自己資金増強作戦がどう影響するか?

 

今後の新規物件条件(融資条件)に期待したいと思います^^

 

 

 

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サラリーマン大家の週末は物件調査

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

週末はあいにくの空模様でしたがいかがお過ごしでしたでしょうか?

こうちゃんは土曜日1日と日曜日の午前中は物件調査に行ってまいりました。

 

土曜日は先週買付を入れた新規業者さんの紹介物件2件を視察。

 

東海道に立地する物件だったので新幹線+レンタカーで行ってきました。

 

本当は、家族を連れて旅行気分で行きたいところですが、

最近娘が車に弱くなって、あまり長距離の車移動に付き合わせられないんです。

 

今回は電車移動が多かったんですけど、ここにつれていくと乗り換えとかで甘えて

「パパ、抱っこ~~~♡♡♡」

となってしまうので、一人でサクッと行ってきました。。。

 

1物件については、積算評価も出ているし、利回りも最低レベルはクリアできる可能性があるので、

(現行賃料維持が難しい可能性があるとみてますが、まだ業者ヒヤリング禁止なので、詳細不明)

検討継続したいと思いました。

 

 

 

日曜日は、法人1号案件を仲介してくれた担当者からのご紹介。

自宅から車30分以内の新築アパートです。

 

こちらも、想定賃料は新築強気レベルと思われるため、相場に引き直すと8%くらいでしょうか。

最寄り駅から5分以内の新築なら悪くないレベルかなぁと思います。

 

ただし、融資条件が法人1号の時から1%以上金利アップ(法人1号とは別の金融機関)の提案がネック。

 

金利が1%台になれば本格検討したいと思いました。

 

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新規業者開拓と買付提出と売却査定

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです。

 

本日は物件取得のための新規業者開拓をしてきました。

 

応対してくれた担当者の話振りなど好印象で、

私も融資が出る限り最速でいけるだけ買いたいことをアピールし、

早速物件情報をいただき買付いれてきました。

 

この業者さんは、

私の今の不動産投資のバイブルである光速投資基準で物件選定し、

融資付けまで行ってくれるので今の私にぴったりの業者さんでした。

 

買付いれた、とはいっても、初めての取引ですから、

これから追加資料を提出し私の審査が進んでいくことになります。

 

とりあえず、休みがとれそうな今週末に新幹線とレンタカーを乗り継いで

物件現地調査を実施してきます。

 

 

また、同時並行で保有物件の売却査定も始めています。

 

8号物件は今月法人への移管を検討していますが、

3号、5号のアパート両物件も売却査定を依頼しました。

 

両物件は新築で取得後10年を経過し、減価償却の旨味もなくなってきました。

査定結果はどちらも売却により1千万円単位のキャッシュを獲得できそうです。

 

個人がスカスカになるのも寂しいですが、

今は自己資金を多く見せることで優良物件取得の可能性が高まります。

 

売却についても真剣に考えていきたいと考えています。

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

法人設立と新規業者開拓とBBQ

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は連休最終日、友人家族とのBBQで多摩方面へ。

千葉県民のこうちゃん一家にとっては電車を乗り継ぎ移動が大変でしたが、

行楽日和の小旅行気分でこれもまた良しでした。

 

そんな家族サービスの一日でしたが、移動の合間に新規法人設立申請書類への代表者押印のため行政書士と面談。

今月内に法人設立、新規金融機関からの融資実行、私個人からの物件移管を完了させたいと思います。

 

また、BBQの間にも

やたらス○ガを勧めるがっかりだった業者さんからの久しぶりの入電の対応したり、

今週1件新規業者へのアポイント調整をしたりと、

軽く不動産投資活動も行っていました。

 

法人1号仲介担当者とも少しやり取りしましたが、

融資条件は厳しくなっているようですね。

 

法人2号案件が完了すればキャッシュが増えますので、

それを武器に物件取得交渉を加速させたいと考えています。

 

今は物件情報ルート開拓のため種をまいておき、

今月物件の法人移管でキャッシュ獲得、

来月は法人1号案件の消費税還付でさらにキャッシュ増加。

 

そんな作戦で今年中に大型物件を1~2件取得したいと思います。

 

 

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新設法人設立準備

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

前回書きましたが、新設法人にて物件取得を検討しており、

融資検討していただいている金融機関からの要請であらたに事務所を借りなければいけません。

 

と、いいますのも、私個人の住所も法人1号の所在地もその金融機関の営業エリア外のため、

今のままでは融資が受けられないということになります。

 

そこで、私が日中サラリーマンをしている会社の近くに拠点をつくろうと、

この数日は賃貸物件検索を続け、昨日仲介業者へ訪問していくつか物件紹介を受けました。

 

最初は、サラリーマン業で遅くなったときに泊まれるような

「セカンドハウス」をイメージしていましたが、

東京都心部はワンルームでも高い!

 

今の投資規模であまり贅沢は言っていられないので、

登記可能なレンタルオフィスにしようと考えています。

これなら賃料も6割程度の水準ですし、初期費用がほとんどかかりません。

 

「セカンドハウス」は順調に資産拡大できてからの楽しみにとっておきましょう。

 

 

 

今回の事務所探しをしていくなかで、

やはり都心の不動産投資は魅力的だと再確認しました。

 

以前、古い物件をシェアハウスリノベーションした物件を見学したことがありますが、

今回もシェアハウスがレンタルオフィスに変わっただけです。

 

こういう投資も面白そうですね。

 

今回の新設法人で取得するのは築50年以上の築古戸建て&ミニアパートリノベーション物件ですから、

今後、この法人では都心部の築古物件再生事業に特化、というのも面白ろそうです。

 

今はキャッシュフローがでれば何でも!

というスタンスですが、

 

1号法人と差別化しておいたほうが、

なにかと良さそうな気がしています。

 

まだ、会社名決めていないので、今日一日じっくり考えたいと思います^^

 

 

 

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