個人から法人へ不動産移管検討中

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

9月はみなさんそうかと思いますが、

こうちゃんも本業多忙であっという間に10月に入っておりました。。。

 

8月から9月にかけて検討していた検討案件3件の内、

3億円オーバーの案件は融資承認が下りず検討断念しました。

本物件は私の居住エリアではないのですが、打診していた金融機関が最近になって

県外居住者への新規融資停止の方針となったとのことです。

やはり融資環境は厳しくなっているのですね。。。

 

もう一物件はエリアは大丈夫なのですが、金融機関の私への評価が厳しく(汗)

別の金融機関へ打診していただいています。

 

最後の1件は、現在個人保有しているアパートを新設法人へ移管すること。

これについては金融機関の仮承認(?)が確認できたので10月中の実行に向けて、

新規事務所確保、法人設立等々こなしていきます。

 

物件自体は5千万円程度の小ぶりなものですが、

残債が少ないので、法人借入による本件取引によって、個人キャッシュを積み増すことができます。

 

融資が厳しくなってきているので、

現金パワーを強化して有利な条件で物件取得検討したいと考えてのことです。

 

まずは、法人名を考えないといけませんね(^^;

 

 

 

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法人1号RCファミリー物件の客付営業

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は3連休最終日、法人1号RCファミリー物件の客付営業に現地まで行ってきました。

 

台風の影響で朝の電車が遅れ、最寄り駅着は予定より30分遅れ。

自宅から電車で約2時間半かかるのですが、現地滞在可能時間は約3時間です。。。

 

駅でレンタカーを借りて、5店舗を回り営業担当者と話をしてきました。

 

本物件は7月に購入し、現時点で空室3室、さらに来月1室退去予定があります。

なんとかこの時期に埋めたいと考え、物件取得による諸手続きが落ち着いた8月中旬から

「販促キャンペーン」と称して、客付営業担当者あてのインセンティブを付与することにしました。

 

ただ、私自身が現地に行く時間がとれず、担当経由で有力店舗の営業担当者へ周知をお願いしていたのですが、

いまいち効果が上がらず、昨日ようやく私自身がご挨拶に行けたという状況です^^;

 

やはり直接話をしてみると、担当者によって物件の見方も違いますし、

管理担当者から聞いていたのとは違うターゲットも見込めそうです。

 

入居促進のための大家としてのあらゆる対応を約束してきました。

 

エアコン、キッチン周り、バス周りなど経年により古ぼけた印象はぬぐえません。

 

ここで決めてもらえるなら数十万の追加投資は惜しくないと考えています。

 

法人需要がメインの物件になるので、なんとかこの時期に埋められるように頑張ります。

 

 

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新規検討物件調査

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日の日曜日は新規検討物件の現地確認してきました。

こちらの記事で少し触れた3億円オーバー物件です。

 

仲介業者担当者さまに融資付けをお願いしているところで、

まだ買えるかどうか分かりません。

 

現地に行く前に担当者へ追加で知りたい物件情報確認したところ、

「まだ融資でるか分かりませんが大丈夫ですか?」

と不思議な質問が。。。

 

買えることが決まってから物件調査するのは順番がおかしいですよね?

 

成果は約束されたものではありませんが、

そこに先行投資できなければ不動産投資では成功できないと思います。

 

自己資金少ないなかでキャッシュフロー1億円目標ですから、行動あるのみです。

 

ダメでもともと

 

 

 

いろいろ予定があり、現地滞在可能時間は3時間。

 

自宅から移動時間は片道3時間以上です^^;

 

現地を見て、取得後の運営もイメージできました。

 

価格交渉が効けば十分やっていけそうでした。

 

あとは、無事に融資が付くことを祈るのみ。

 

 

 

レンタカー屋で聞いたオススメのB級グルメを堪能してきました

 

岐阜タンメン

 

愛知県、岐阜県に展開しているそうですが、

 

これは美味い!

 

野菜や豚肉エキスとニンニクも効いていて旨味十分、

 

それでいて体に優しい印象です。

 

東京進出すれば流行るだろうな。

 

 

 

この物件買いたい理由が一つ追加されました。

 

これも不動産投資の楽しみですね^^

 

 

 

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8月の活動記録

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

久しぶりのブログ更新となりました。

気付いたら9月といった感じでとても忙しく充実した8月でした。

9月は重要な月なので8月の活動を振り返りながらモチベーションを上げていきたいと思います。

 

1.法人1号RCファミリー20戸物件

 

7月の購入時には15/20の入居率でしたが、8月末時点で18/20まで決まりました。

残念ながら10月退去予定が1戸ありますが、9月中に少なくとも現況空室の2戸は決めるべく、

管理会社担当者との連絡を密にします。

 

2.業者開拓

 

情報ソースは多いほど良いので、今週も2件新規業者面談してきました。

どちらも区分メインの業者さんです。

現在主に取り組んでいるのは法人一棟マンションですが、比較検討対象は常に多いほうが良いです。

まぁ、どちらかというとポイントを貯めることが目的で、不動産情報には期待していませんでしたが、いつもと違う視点で話ができたので新鮮でした。

 

3.新規物件検討

 

法人1号案件の担当者経由で3件の融資打診進行中です。

2物件は1億円以下の手ごろな価格帯でそれぞれ別の金融機関に打診中。

これは、キャッシュフローよりも金融機関開拓が主な目的です。

今のうちに関係を作っておき、いずれくる不動産価格下落局面でも買えるようにと考えてのこと。

さらに、今週に入って3物件目のご紹介を受け、こちらも金融機関打診を開始。

こちらは法人1号物件を超える3億円オーバーの物件です。

融資がどうか全く読めませんが、仲介担当者からこの規模の物件紹介をいただけた(買える可能性があるとみられた)ことが大きな前進です。

一般的には9月は融資が出やすい時期と言われています。

スピード感をもって対応し、あわよくば、、。

 

 

9月は本業も忙しいですが、新規案件最低1つは実現させるようがんばります!

 

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法人決算準備と新規物件検討

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

先週は、世間は夏休みモードの中、私のサラリーマン業は多忙でした。。。

 

 

そんな状況でこの週末は、7月末に決算期を変更した法人の決算準備のため必要書類を整理していました。

 

といっても、7月末の物件取得以外にほとんど事業実態はないので、そんなにやることはないんですが、

 

何かもれちゃって消費税還付ができないと困るので、気ばかり焦るといった感じです。

(今更あせっても遅いんですけどね^^;)

 

 

 

とりあえず、税理士先生に送る書類一式は準備できたので、法人1号物件取得の後処理はこれで一段落。

 

次の物件探していたところ、北関東の古くないRCの物件情報をいただきました。

 

売却希望価格はほぼ積算価格なので、融資は付きそうな感じです。

 

ただ気になるのは「市街化調整区域」の文字。。。

 

 

 

この週末は予定が立てこんでいて現地には行けなかったのですが、

 

グーグルマップで見るからに利便性は低いと言わざるを得ない立地です。

 

現況でそこそこの空室もあります。

 

車社会なので賃貸付けは何とかなると思いますが、

 

満室経営を維持するには、相当パワーがいるだろうなといった印象です。

 

 

 

現在の売主希望価格では法人1号案件と同程度の利回り水準なのでこれでは検討できません。

 

20%近くディスカウント効けば、、、といったところです。

 

 

 

個人保有の不動産を生かして自己資金増強するプランも検討中なので、

 

価格交渉も含めてじっくり検討継続したいと考えています。

 

 

 

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法人1号物件現況確認

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日はリーマン業の休みを利用して、

法人1号物件の管理会社担当者と現地確認してきました。

 

オートロックエントランスの貼紙にて、

契約時に知らされてなかった下水配管の問題について、

売主様にてポスクロ工事対応していただいていることを確認。

 

初のエレベータ付物件

 

周辺にRC物件少なく、賃料とグレードのバランスから希少性は高い。

本物件は大中企業の転勤族が社宅利用されることが想定されますが、企業が社宅コストを低減する動きからターゲットは減少傾向。

しかし、一定数の見込み客はいるため取りこぼしなければ満室維持可能。

 

高所恐怖症のこうちゃんには厳しい屋上。。。

 

エレベーター等とあわせて、数年後には大規模修繕が必要となるでしょう。

このあたりが今までRCを避けていた最大の理由ですが、

キャッシュフロー重視で頑張っていきます。

 

続いて募集中の居室内の写真。

 

リビングは全て南向きでファミリーへの受けは良さそうです。

 

全体的に綺麗に管理されていますが、、、

 

 

洋室の収納なのに中は和室の押入れみたいです。

パイプを1本通してクローゼット風にしたいですね。

 

照明スイッチやエアコンが新築当時のままでやや年代を感じますので、

ここは入居促進と引き換えに積極的に新しいものへ変えていくことを共有。

 

少なくとも空室は最大の悪との認識共有はできたと思います。

 

20室中現在3室募集中です。

 

9月までに満室目標で頑張ります。

 

 

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法人1号物件のスペック

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

法人1号物件のスペックです

 

所在 茨城県

築年 平成12年新築

構造 RC

間取り 3LDK×15戸、2LDK×5戸

敷地内駐車場各部屋2台分あり

価格 2億台後半

利回り 8.64%(消費税還付前)

9.15%(消費税還付後)

 

利回り算出家賃は現在募集中家賃下限値に全部屋引き直していますので、

既存の少し高め家賃の部屋が契約継続する間はもう少し高い利回りになります。

 

金利1%で資金調達できたので、この利回りでもやっていけると判断しました。

 

今の自分の考えや好みなどを後で見返すために、

今回この物件を購入した理由をまとめておきます。

 

・キャッシュフローが満足できる水準だった(こちらの考え方で物件ふるい分け、希望条件への指値が通った)

・満室にできそうだった(20%ほど空室だったが、募集条件妥当と判断し、全部屋募集賃料へ引き直しても必要利回り確保できた)

・ファミリータイプ、敷地内駐車場十分が自分好みだった(ので、余計なリスクプレミアムを乗せずに=利回りは決して高くはない、で購入決断できた)

 

まとめると、

 

「10年前と比較すれば利回りは低いんだけど、金利が安いおかげで借入返済を加味したNET利回りは確保できてるし、何と言っても自分好みの物件で満室経営に自信あり」

 

といったところでしょうか。

 

 

私に代わって募集活動を頑張ってくれている管理会社のみなさんへのハワイ土産をたくさん調達しないといけませんね^^

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

ハワイ滞在中に法人1号物件取得完了!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

ハワイ時間7月30日(日)に法人1号物件取得決済完了。

 

の連絡を仲介担当者からいただきました。

 

はじめての、

 

法人取得、

 

中古RC、

 

オーバーローン、

 

での物件取得です。

 

 

10年程前に不動産投資を始めたときには、

 

こんなの怖くてできませんでしたが、

 

今は、どうせやるなら大きくやったほうが効率良いと思えるようになりました。

 

あとは人を活用することもそうですね。

 

10年前なら、決済日に日本を離れるなんて考えられなかったです。

 

 

短期間で大きな成果を出すためには、自分でやることを減らすことが最重要と考えています。

 

物件取得のための様々な交渉事は担当者に頑張っていただき、

 

自分は資金調達を円滑に進めるために、

 

本業で結果を出し収入を増やすこと、

 

連帯保証人になる奥様やその他家族、親類縁者との関係作りに注力したいと思います。

 

 

仲介担当者からガンガン物件提案受けるようにならないといけないですね。

 

ネットで自分物件探すのは非効率ですから。

 

 

今日は法人物件1号取得完了のお祝いです^^

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

金消契約完了!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日夜遅くに銀行融資の正式承認おり、

本日金消契約してきました。

 

あとは月末の決済を待つのみです。

 

土地建物価格割合もこちらの希望通りで決着。

 

売主の譲渡益税増加分は売買契約外で補填することで合意しました。。

 

 

そして今は、

ハワイ出発までの時間にJALサクララウンジで記事投稿中です。

 

ハワイ滞在中に無事決済される予定です。

 

 

本日、仲介担当者とのランチの席で今後の私の投資計画を共有。

 

毎月物件購入したいことを伝えました。

 

 

ハワイで充電して、戻ってきたらさらに投資を加速したいと思います!

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

銀行担当者と初面談

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は仕事あがりに取得検討案件の融資を検討していただいている某地方銀行担当者と初面談しました。

 

こちらの担当者さん、仲介会社からのご紹介で融資相談しており、私の勤務先のことも良くご存じで和やかな面談となりました。

 

また、仲介担当者の案件を数多く融資実行してきた実績あるようで、とてもスムーズな対応でした。

 

 

私のハワイ出張(?)の関係で金消日を2日後に控えながら、まだ正式承認はおりていません。

 

しかし、まず大丈夫との感触から、今回初めて取引することもあり、融資を受ける予定の法人預金口座開設等の手続きを済ませてきました。

 

あわせて、融資条件をよくするための営業協力の説明も受け、

・法人、個人のクレジットカード(ゴールド)作成

・カードローン作成(作るだけで使っちゃダメですって、信用棄損になると・・・^^;)

・EB契約

 

この程度のことで0.2%程度金利下がるのはありがたいですね。

 

銀行担当者の稟議通りに承認おりれば、満室時の返済比率は45%以下になりそうです。

 

まずまず、安全な水準ではないでしょうか?

 

 

約20%あった空室対策の観点でも、8/1入居予定で1件入居が決まったとの連絡もいただきました。

 

あと2日間頑張って、気持ちよくハワイへ旅立ちたいと思います^^

 

 

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