決済数日前に価格交渉発生!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

すでに取得契約済の法人1号案件について、

 

決済を数日後に控えたこのタイミングで価格交渉発生!

 

総価格対比1%以下の少額ですが、価格上昇する予定です。

 

 

 

今回、こちらから建物割合をできるだけ高くするように売主さまへ交渉中(売買契約書には内訳は記載されていないので、別途合意書で双方確認)なんですが、建物割合を増やすと売主さまの譲渡益税が増えてしまうと。

 

本物件は相続案件です。

 

建物取得価格はわかっているはずなんですが、土地取得価格が不明のため、譲渡額の5%を取得価格と見なすしかないそうです。

 

そうすると、建物割合高める=土地割合低下=土地見なし取得価格低下(建物取得価格は実額)=譲渡資産全体の取得価格低下=譲渡益税増加、となるので、この税負担増加分を建物価格に上乗せして払おうと考えて「買主側から売買価格増額を提案中」です。

 

 

少し価格増額しても土地建物割合を希望水準にするほうがメリットありとの判断です。

 

相続案件の取得ははじめてなので勉強になりました^^

 

 

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餅は餅屋

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日、人生初の金地金購入しましたが、

 

早速本日売却しました!

 

税理士先生からのご紹介ということもあって、

 

淡々と、粛々と、こちらの要望にそってご対応いただけました。

 

消費税還付に詳しい税理士先生のご紹介です。

 

 

 

そして、仲介担当者から「銀行融資大丈夫そうなので、各種承継手続き連絡してもらって良いです。」

 

との連絡いただき、エレベーター保守やインターネット業者担当者へ手続き依頼をしました。

 

法人スキームに詳しい仲介会社担当差が銀行対応全面的に対応してくれてます。

 

 

 

消費税還付のこと、

 

法人スキームのこと、

 

ある程度知識としてはあるものの、

 

その専門家に依頼することで本当にラクに話を進めていただいてます。

 

 

 

本業のサラリーマンでは、弁護士、会計士、不動産鑑定士等の専門家を如何に上手く活用するか?

 

これが、私の仕事の成果に直結します。

 

この経験が、今回の久しぶりの物件取得プロセスでも生かされたと思います。

 

 

専門家への敬意を持つことが大切ですね。

 

でも、言いなりではダメだと思います。

 

このへんの匙加減が難しいところです^^;

 

 

 

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初体験☆金地金購入

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

本日、人生初の金地金購入しました!

 

 

イメージはこんな感じですが、今回はすぐに売る予定なので、

 

現物の金地金を目にすることはありません。

 

ちょっと残念です。。。

 

 

 

今回取引したのは税理士先生おすすめのカネツ商事さん。

 

カネツ商事さんの事務所はそれほど大きくないオフィスビルの空中店舗で、

 

ふらっと入るような店構えではなかったですね。

 

今まで銀行や証券会社しか縁がなかったので、かなり新鮮でした。

 

 

 

 

紹介された税理士さんの名前を出すと、勝手分かった感じで

 

必要最低限の説明にしてくれたのでとても助かりました。

 

何の紹介もなしに行くと、為替とか商品先物とか、

 

いろいろ営業受けるのかもしれませんね。

 

 

 

面白いなと思ったのが、「ゴールドセービング」という金地金の預託サービスです。

 

これは金地金の預託期間に応じて預託料を受け取れるというもの。

 

定期預金のように預託期間が決まっているものでなく、

 

それでいて利率は預金よりもかなり高い。

 

消費税還付受けて資金潤沢になれば、新規物件取得までのつなぎとして利用してみたいと思いました。

 

 

 

消費税還付のためには今月中に売却完了必要なので、しっかり対応したいと思います。

 

 

 

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中古一棟物は何かと手続きが多い

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです。

 

自分はこれまで新築アパートや激安築古戸建を取得してきて、今回はじめて中古RCを買おうとしているわけですが、取得にともなってのいろいろな手続きがありそうですね。

 

エレベーターの保守契約や建物全体の電気、ガス契約など、戸建のときは全部入居者さん本人に手続きしてもらうだけだったので、いろいろやることあるなと気ばかり焦ります。

 

融資承認おりたら、決済前でも変更手続きOKと言われてますが全く安心できません。

 

自分、夏休みで、決済予定日前後10日間くらい海外旅行なんですね。

 

しかも、融資特約期限を決済日同日にしてるので、自分が日本にいる間に融資承認おりるの?

という状況で、今の時点では身動きもとれず。。。

 

 

今回の海外旅行は1年前から計画してたので変更難しいし、そもそも、タイムシェアでホノルル滞在なので簡単に日程変更できません。

 

どうしてこんなタイミングで物件取得決済になったのか。。。

 

忙しい時は重なるものですね。

 

 

 

ジタバタしても仕方ないので、焼肉食べて鋭気を養うことにしました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

肉はよかったんですが、、、

 

ステーキは厚切りが良いけど、焼肉は厚すぎない方が良かったですね^_^;

 

明日は仕事の合間に「金」買いに行く予定です。

 

 

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一歩前進

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は1日家族サービスで館山へ。

 

 

帰り道に何気なく入った店で満足の海鮮丼!

 

 

そんな中、仲介担当者からメールあり。

 

前回記事で書いた、

「建物比率引き上げ」について先方仲介から了解確認とれたとのこと。

 

 

やっと動いてくれたという感じです。

 

 

もともと、課税業者でない売主からすればどうでもよいことなので、

 

話さえすればほぼ確実にこちらの要望通りになる話ですからね。

 

 

まあ、でも、

 

これで条件面でこちらが気になっていたことは全てクリアできました。

 

あとは融資承認をとるだけです。物件取得のためには。

 

 

 

でも、不動産投資で重要なのは取得することそのものではないですよね。

 

取得した物件を如何に運用するかが重要です。

(取得を失敗するとリカバリは難しいので取得条件が大事なのは当然として)

 

そのために、取得までに消費税還付に必要な手続きもしますし、

 

取得直後からスパートかけられるように管理会社と打ち合わせをしたいわけです。

 

今回は、まずは既存管理会社をそのまま使ってみる方針なので、はやく融資承認とって接触したい!

 

夏休みのハワイまでにやるべきことを終わらせるのは結構大変です。

 

 

 

 

融資特約期限を延長と言われたときに少しイヤな予感がしてました。

 

そんなペースにあわせていると、ハワイまでに事前準備がやりきれない可能性が!

 

物件取得前に管理会社に接触し、8月以降の募集活動を強力に依頼しなければいけないのに。。。

 

 

 

仲介担当者は「売買完結」までしか考えていないので、

 

ちょっと動きが物足りないんですよね。

 

まぁ、立場が違うので仕方ありませんが、、、

 

 

 

一歩前進ではありますが、

 

いろいろストレスが溜まってます。。。

 

 

 

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節税を軽く扱う仲介業者へ喝!

こんにちは

リーマン大家のこうちゃんです

 

購入契約済の法人1号案件ですが、月内決済に向けて交渉大詰めです。

 

そんな中仲介担当者から連絡あり。

 

仲介「融資承認が融資特約期限までに降りるか微妙で、特約期限延長の合意書へ署名をお願いします。銀行に休み明けに提出しなければいけないので。」

 

こうちゃん「ところで、売買金額の土地建物内訳の合意書はどうなりました?」

 

仲介「それはまだ話できてないですが、とりあえず特約期限が来ちゃいますので延長の合意書を先に、、、」

 

こうちゃん「土地建物内訳ってすごく重要ですよ?これで何百万も変わってくるんだから。これを先延ばしにするのはダメ。延長の合意書かわすならこの件もあわせて合意して。売主が課税事業者でなければ問題ないでしょ?」

 

仲介「今、銀行交渉もナーバスで、売主側も月内決済にこだわっていて、今このタイミングで新しい交渉を持ち出すのはリスクがあるかと、、」

 

こうちゃん「土地建物割合はこちらに希望があることは前から言ってるでしょ?他のことは全部おまかせしていて私からの要望はこれだけなんだからしっかりやって!」

 

仲介「土地建物割合の希望が通らなかったらどうするんですか?これを理由に契約解除すると違約になっちゃいますよ。」

 

こうちゃん「だ、か、ら!その他の合意書と同じタイミングで合意して、って言ってるの。融資特約期限延長しないよ?そうすれば、融資特約を理由に白紙解除できるでしょ?課税事業者でなければ売主にとって土地建物内訳なんてどうでもよいでしょ?融資特約記載の融資条件より悪化するからそのカバーのために協力して!ってお願いすれば断る理由ある?買主として受諾できない合理的な理由があればこちらも無理を通す気はないから、まずはちゃんと話して。」

 

 

自己資金あまりない私のために仲介担当者は銀行交渉含め頑張ってくれているのですが、税金絡みのところは知識がないらしくこちらの要望への反応が遅れがちです。

 

たぶん以下のような理由から、投資家は一般的に建物比率を高めたいと思うんですよね。

 

1.減価償却費によりキャッシュフロー改善

 

2.消費税還付

 

 

私の場合は初めて物件買うわけではないので、自分が言いたいことは言いますが、

 

「取引壊れるかもしれませんよ?」

 

て言われると、初めて物件買う場合には押し倒されちゃうこともありそうですね^^;

 

この程度の交渉サクっとやってほしいです。

 

これ以外は文句ないんですけどね。。。

 

 

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融資の見返り

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨晩、関西方面に出張で忙しいと言っていた新規物件の仲介担当者から電話がありました。

 

「融資打診中のC銀行から、やはりですが、少し条件がつきそうです。

 

定期預金ではないですが、とりあえず1千万円程度預金置いておいてほしいとのこと。」

 

 

 

本件、オーバーローンなので不動産取得税分を置いておけばクリアできそうなので持ち出しはなさそうです。

 

どうせ、数か月後には不動産取得税を払わなきゃいけないし、その後は、

 

消費税還付分でカバーできる見込みなので、

 

まぁ、持ち出しなく対応できるでしょう。

 

よくよく考えれば、収益不動産を買って将来キャッシュフローを得ながら、

 

オーバーローンと消費税還付で目先の現金も増える!

 

これってメチャクチャ美味しいですね。

 

高利回りRCをガンガン買う方の気持ちが分かってきました^_^

 

 

 

協力普通預金?くらいは仕方ないですね。

 

 

 

「あと、5万から10万の積立は必要になりそうです」

 

・・・

 

預金貯まって良いじゃないですか。

 

 

 

しかし、積立は良いとして、この1千万に何の意味があるか気になります。

 

単純に取得税分の資金確保の目的なのか?

 

実質金利の観点から一定の預金要請してるのか?

 

 

 

銀行担当者との面談時に上手く聞いてみたいと思います。

 

 

 

2週間後のハワイ出発に向けて忙しくなりそうです。

 

 

 

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銀行対応、法人オフィス、金売買

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は、融資申込み銀行への追加資料対応、物件取得法人のためのバーチャルオフィス手続き確認、金売買取引業者口座開設手続き確認及び予約をこなしました。

 

あ、あと、売買契約の手付金の振込も。

今回の契約は書類持ち回りで買主側からスタート、水曜日に売主署名捺印確認し手付金振込みしました。

 

「今週中で良いですよ」

 

売主さまが寛大な方で助かります。

 

次は金売買の資金捻出しなければなりません。

給料日に一気にやるか。。。

 

 

 

あっと言う間に金曜日ですね。

 

新規物件検討関係では2週間後に融資特約期限が到来します。

 

融資承認最優先ですから問い合わせには速やかに対応するようにしてますが、こんな時に限って本業も忙しいという。。

 

17日の海の日で1日営業日が減るのは痛いですね。。。

 

 

そして、さらに、他の業者から少し気になる物件情報が!

 

 

 

まぁ、でも、やり切るしかありません。

 

頑張ります!

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

税理士先生との面談

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は消費税還付含め不動産投資に詳しいと紹介された税理士先生と初面談でした。

 

実は、2年くらい前に物販を主目的として設立した合同会社を持っているのですが、諸事情により現在は休眠状態となっています。

今回これを資産管理会社として活用するための必要事項確認です。

 

消費税還付に必要なことを確認

・物件取得までにやらなければいけないこと

・今後3年間でやらなければいけないこと

 

今月末の決済に向けて動いているわけですが、いろいろやらなければいけないことがあります。

 

下旬にはハワイに行くことが決まっているのであまり時間的余裕はありません。

 

 

でも、不動産投資に詳しい税理士先生と話ができてやるべきことが明確になり安心しました。

 

 

 

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契約とセミナーと目標設定

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は法人取得予定物件の契約してきました。

 

書類持ち回りでの契約で売主さまの署名押印が週明けになるとのことで手付金は後日振り込み、

小一時間で重要事項の説明と各書類署名押印し手続き完了。

 

お金が動かないと取引したとう感覚が薄くなりますね。

 

でも、ほぼ7年振りの物件取得です。

無事にローンが通り取得できたら物件スペックも記録していきたいと思います。

 

 

 

夕方からは水戸大家さんの出版「資産10億円をつくる不動産投資」記念セミナーに参加。

 

不動産投資で成功するために重要なことを話していただきました。

 

 

重要なのは「成功すると決めること。」

 

 

どうやるか?

 

リスクは何か?

 

 

そんなことよりも目標設定が大切だという話。

 

10億円物件を買うという目標だとそれ以上にはいかないし、

 

10億円まで届かない人も多い。

 

 

水戸大家さんと面談した投資家で最初から「50億円買いたい!」と来た方は、

 

短期間で40億円くらいは買っているし買い続けているとのことです。

 

 

こうちゃんも実は漠然と

「いつでもリタイヤできるだけのキャッシュフローがあるといいな。年間3000万円くらいあれば良いかな。。」

と思っていましたが、今回のセミナーを受けて目標設定します。

 

「来年度中に年間キャッシュフロー1億円達成」

 

 

この目標に向けて、まずは今年中に15億円取得は最低限突破します。

 

ワクワクしてきました~^^

 

 

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