有名人 社会貢献 スルガ

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨晩は新宿の業者さんと初面談でした。

法人1号物件の売買契約締結間近ですが、今後のことも考えできるだけ情報源を広げようと活動してます。

で、この業者さんというのが私には合わない典型だったのでご紹介します。

 

・社会貢献とか有名人コラボとかで安心感アピール

・とりあえずスルガなどのサラリーマンローン利用に持っていこうとする

・一般常識を著しく欠いている(多少ならむしろ良いです)

 

仕事あがりで結構遅い時間に先方事務所に着くと奥の方から、

業者「借換えや銀行との金利引き下げ交渉は本人しかできませんから、、」

オヤジ「そういったサポートもすると言ってたじゃないか!」

 

的なやりとりが聞こえてきます。

 

何だか面白そうな会社です。

 

一般常識を著しく欠いている一例

・アポコンタクトしてきた担当者は当日いないのに事前にその案内がなかった

・社名が変わってるのにアポ取りメールの署名は旧署名のまま(現地でググって分かりましたw)

・受付電話で呼び出してもしばらく誰も出ず、電話口でなく扉開けて若者がでてきた「お約束の方ですか」と

・で、その若者が受付してくれたが名刺はグループ会社の社長(人材派遣みたいなこと書いてた)

 

ツッコミどころ満載ですね。

 

昔不動産業界にいたので、ある程度の低いレベルもあることは分かっていましたが、久しぶりにコテコテでビックリしました。

 

個人情報だしたのは失敗だったかな〜(^◇^;)

 

 

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新規取得検討物件の売買契約書・重要事項説明書ドラフト来ました!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨晩、新規取得検討物件の売買契約書・重要事項説明書ドラフトが担当者からメールされていました。

 

サラリーマン業で不動産売買に関わることもあり契約書は見られていますが、私自身の不動産購入は7年振りくらい、かつ、過去取得物件累計額を大きく上回る価格(2億円後半)のため少し緊張しながらチェックしました。

 

売買価格の内の土地建物内訳は記載していないのですが、建物割合の方が大きくなる予定です。

 

仮に建物税込み15000万円としても内消費税は約1100万円です。

 

 

結構大きいですね^^;

 

 

 

前回記事では消費税還付に否定的な意見を書きましたが、実際に金額を見てしまうと揺れますw

 

還付金で金売買すれば損はしないとも言えますしね。

 

 

 

という訳で、消費税還付も想定しながら契約書をチェック開始したところです。

 

収益費用分担区分は通常「売買日前日までは売主帰属、当日から買主帰属」ですが、

消費税還付の可能性を残すためには、今回は1日ずらしておいたほうが良さそうですね。

 

このあたりはしっかり税理士先生に確認しながらすすめたいと思います。

 

いよいよ今週末契約です!

 

 

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消費税還付スキーム(法人での不動産投資)検討

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨日は顧問税理士と打ち合わせしてきました。

 

主な目的は、こちらの記事の新規物件取得について、

昔つくって現在休眠状態の法人を活用することについてのモロモロ事前確認です。

 

打ち合わせの中で、不動産会社から話題としてでる「今でも消費税還付受けられます♪」について確認しました。

 

 

まず、ご存じない方のために不動産投資における消費税還付の概要を簡単に説明してみます。

 

まず消費税の仕組みを、我々消費者がスーパーで例えば野菜を購入する場合で整理すると、

1000円の野菜買い物に対して現在8%の80円の消費税をスーパーへ支払います。

 

スーパーはもともと野菜を400円で仕入れしていたとしますと、

その8%相当の32円を仕入れ先へ支払っていることになります。

 

スーパーは80円-32円=48円を預かった形になっていて、

これを決められた時期に税金として納めることになります。

 

逆に、仕入れ1000円、売上400円とすると

差額の48円の消費税を支払い超過となるので還付を受けることができます。

 

これが消費税還付の仕組みです。

 

 

不動産購入の場面では建物に消費税がかかってきます。

 

土地1億円と建物2億円の合計3億円の不動産を購入する場合、

建物2億円×8%で1600万円の消費税がかかり、

総額31600万円(税込み)の売買価格となります。

 

 

この1600万円消費税の還付を受けよう!

というのが不動産投資における消費税還付スキームと言われるものです。

 

 

不動産投資で消費税還付を受けるためには、課税事業者となり、

かつ、課税売上割合を確保しなければいけません。

 

不動産投資の売り上げは家賃収入や駐車場収入自動販売機収入などがありますが、

そもそも家賃収入(居住用)は消費税非課税売上になるところがポイントで、

売上の大部分が非課税売上の場合はほとんど消費税還付を受けることができません。

 

そこで、一時期流行ったのが、「自動販売機スキーム」です。

 

3月31日不動産取得し、家賃収入は4月1日から受け取ることにします。

3月31日分の家賃は売主へ帰属させます。

3月31日に課税売上である自動販売機収入を計上し、3月31日で決算を締めます。

 

すると、非課税売上はゼロのため、課税売上割合が100%となり、

建物取得のために支払った消費税1600万円がほぼ全額還付される(課税売上で受け取る消費税分は差し引きされる)というスキームです。

 

しかし今は法改正され、自動販売機スキームは使えなくなりました。

 

 

 

現在の流行りは課税売上となる「金売買」を繰り返し課税売上割合を引き上げる手法のようです。

 

少し前までは同じく課税売上となっていた仮想通貨(ビットコインなど)の売買で課税売上割合を引き上げる手法が流行っていたそうですが、ビットコイン売買は今年7月から非課税へと改正されました。

 

別に金でなくても課税売上が上がれば良いので物販なら何でも良いということになります。

 

物販を利用した消費税還付スキームなら大丈夫か?

現在の法制度では、3年後の課税売上割合で消費税還付額が確定するため、現時点では不透明な感じがします。

 

 

 

そもそも、資産管理法人で物販を頻繁に繰り返して銀行からどう見られるか疑問です。

 

銀行融資がでなくなれば不動産投資そのものが成立しなくなりますから。

 

ここは正攻法で消費税分を資産計上し減価償却するのが良さそうですね。

 

 

 

建物2億に対して1600万円の消費税還付。。。

 

サラリーマンとしては1600万円欲しい気持ちはよく分かりますが、、、^^;

 

 

 

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個人不動産投資家失敗の原因とそれを避けるために最も重要なこと

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

個人不動産投資家が破綻する理由は「銀行との約定通りに返済できなくなり、担保不動産を強制的に換金処分されること」です。

 

こうならないように、物件取得時にはシミュレーションをするわけですが、

以下の要素が複数関連して結果として投資が失敗であったと後になってわかることもあります。

・当初想定よりも修繕費など不動産コストが嵩んだ

・当初想定よりも賃料下落や空室率が高まった

・当初想定よりも借入金利が上昇した

 

 

上記のような失敗がないように、

購入前に不動産現物を調査し修繕費などを適切に予測し、

賃料水準がマーケット比妥当か将来トレンドはどうか調査し、

借入金利も一定の上昇を見込んだ収支を確認し、

その上で最終的に投資判断を行うわけです。

 

それでも、予測が外れてしまうこともあります。

 

したがって、お金を貸す銀行側は、不測の事態に備えて、

自己資金が多い方や本業収入が多くかつ安定している方(自営業よりも公務員や大手企業サラリーマン)へ

お金を貸したいとなるわけです。

 

 

 

私こうちゃんは自己資金ほぼゼロなので、銀行ローン突破のためにはそこが最大の課題となってます。

 

 

私こうちゃんが今買付を入れている物件は2億円以上の価格のため、

諸費用だけでも1500万円以上必要と思われます。

(ざっくり価格の7%くらいかかると言われます)

 

自己資金ほぼゼロのこうちゃんとしては、

現在諸費用含めたオーバーローンにチャレンジしているわけです。

金融機関とのパイプを持っている不動産会社担当者に期待ですね^^

 

 

 

 

今は不動産価格が上昇していて新規取得に慎重な考え方もあるようですが、

長期投資前提の個人投資家にとっては低金利で資金調達できればあまり問題ではないですね。

 

例えばREITの場合は毎年鑑定評価で洗い替えするため不動産の時価も重要になります。

個人レベルの場合は不動産時価が下がると新規購入のハードルはあがりますが、

保有不動産の運用という観点ではあまり影響はありません。

 

重要なのは約定通りに返済し続けること!

そのために少しでも多く、安く、長期で借入をすること!

 

 

担当者さま

頑張ってくださいーーー(^O^)/

 

 

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指値通った!融資特約付契約へ!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

仲介担当者から買付価格で纏まりそうとの連絡いただきました!

今回はオーバーローン前提で自己資金使わない予定でしたが、少し手付金を入れて契約することになりそうです。

手付金が痛いですが、横槍なくすためにはしかたありません。

融資特約付で契約するので、あとは担当者に融資付を頑張っていただきます。

 

満室想定キャッシュフロー700万円

 

自分にとってはとても大きいです。

 

あくまで、満室想定ですが(現況少し空室あり)、

それに、低金利前提(いつまで続く?)ですが、

さらに、税引前(目標オーバーローンだから元本返済が大変、、)ですが、

 

とにかく、妄想満室想定キャッシュフロー年間700万円です!

 

7年振りくらいの購入契約へ向けて頑張ります!

 

 

ハワイの前に決済できたら豪遊してきてしまいそうで怖い・・・ (・_・;

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

スルガおすすめ業者さんとのその後

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

前回残念な業者さんとの面談について書きましたが、少し訂正します。

 

と、いうよりも、謎が深まっています。

 

こうちゃん「スルガの4.5%でキャッシュフローでるってことは耐用年数超えの長期返済でしょ?それじゃ個人信用を毀損するからダメ。」

 

業者さん「そのようなものは扱わないのでご安心下さい^_^」

 

こうちゃん「サブリースで家賃保証だったよね?」

 

業者さん「はい。修繕費も弊社負担なので固定資産税だけ支出を見て下さい。完全固定収支が弊社提案の特徴です^_^」

 

相続対策アパートメーカーのインチキサブリースでなく完全固定でスルガ金利でもキャッシュフローが回るスキーム?

 

興味が湧いてきました。

 

とりあえず、どんな具体的提案がでてくるか対応継続したいと思います。

 

 

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少しがっかりな業者さんとの面談終了

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

不動産投資再開のためのパートナー選定のため新規業者さまと面談しましたが、ちょっとがっかりでした。

 

私の概要を伝えたところ、「こうちゃんの収入なら○億円くらいいけますよ」といいながら、スルガ銀行を勧められました。

 

スルガ銀行自体は悪くないですが、それセットとなると、きっと古い物件に無理やり長期ローンでキャッシュフロー確保でしょ?

と思ってしまいます。

 

「スルガ銀行は最初は金利高いけど、将来金利引き下げ交渉できる」と言ってましたが、他行で借換えできるような案件であればの話ですよね?

そんな物件であれば最初から金利安い銀行で頑張るべきでしょう。

 

とりあえず数を捌くのを重視しているのでしょうか?

 

 

こちらのニーズ(個人でなく法人でやりたい)は全く聞いてなかったですね。

 

物件は良いかもしれないので接点は持っておきますが、あまり期待はできないですね。。

 

昨日買付入れた物件が本命になりました^_^

 

 

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買付入れました!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

不動産投資新規物件取得活動を再開して、約8年振りに買付入れました。

 

1物件で累積投資額を上回る規模なので、さすがに少し緊張しました。

 

・法人取得前提の融資特約付き

・積算OK

・利回りは希望金利が通ればOK

 

こちらのおすすめ投資法基準物件に対して買付入れたのは初めての経験です。

10年前も本理論は学んでいましたが、しっくりくる物件に出会えなかったのに、この厳しい環境でそれほど待たされず納得の物件に出会えたのは不思議な感覚です。

 

今の自分がこの方法に合っているのか?

それとも、自分で気付かずに基準が甘くなっているのか?

 

シミュレーションではかなりのキャッシュフローが出てるので、結果を待つ間も楽しいですね。

これは、小型物件とは全然違う感覚です。

 

指値を入れてるし、銀行融資も通さないといけないのでまだまだこれからですが、気分は盛り上がってきました。

 

ハワイ出張の前に決着させ、気持ちよく出発できるよう頑張ります^_^

 

 

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六本木不動産業者さん打ち合わせ&ランチ

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

今日は六本木で不動産業者さんと打ち合わせ&ランチでした。

 

ダルマット六本木ヒルズ店

ホリデーおまかせランチコースです。

おまかせ前菜盛り合わせ。平目のカルパッチョ他。

 

スパークリングワイン飲み放題にしたので飲みすぎてしまいました^^;

 

おまかせパスタ。アスパラガスのジェノベーゼソース。

 

おまかせメイン。米沢豚のグリル。

 

おまかせデザート。

 

カジュアルで普段使いに良い感じのお店でした。

ファミリーでも問題ないですし、お料理も満足の内容でした!

 

 

本日の不動産業者さんとの打ち合わせは、

新規物件取得のためのパートナー選定の一環です。

 

物件取得戦略としては、可能な限り大型物件を、

ファイナンスアレンジ付きでご紹介いただける業者さんを探している状況です。

 

 

まだ有利な融資条件で資金調達できる時期に、

買えるだけ買ってしまおうという考え方です。

 

 

本日私の概要をお伝えしたところ3億円くらいならフルローン(オーバーローンも)

いけるんじゃないかとのことでした。

 

まぁ、本申し込みまで何がおきるかわかりませんが^^;

 

今週は他にも業者さんと打ち合わせ予定があるので、

この1~2週間でパートナーを決めて、一気に突き進みたいと考えています。

 

 

 

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新築一棟投資セミナー

投資用不動産の競争激化でなかなか条件の良い中古物件が出にくい状況ですが、

下記会社のセミナーに参加してきました。

 

新築一棟投資 リアライズアットマネジメント

 

同社が推奨する新築メリットは以下の4点でした。

 

1.低金利有利な銀行ローン

2.中古に劣らない利回り

3.新築ならではの少ない支出

4.東京圏好立地の長期的収益性、資産性

 

金利1%台でシミュレーションしているので金利上昇するとかなり厳しいですね。

 

おすすめ教材ではこの点ストレスかけて物件選定していくので安心です。

 

 

 

現在の低金利をどうとらえるかは難しいところですね。

 

この低金利が不動産価格高騰(利回り低下)の現況なので、

理想は金融が引き締められて不動産価格が下落してから買い占める!となります。

 

しかし、そうなると、簡単には借入できなくなってしまいます。

 

 

 

今回のセミナーを受けて感じたのは、私の場合は立地と条件次第で比較的低利回りでも検討価値はあるのかなということです。

 

すでに不動産投資から一定のキャッシュフローはあるので、高利回りを追及するよりも税効率を考慮しながた資産価値が高い物件へシフトすることを考えてよいのかもしれません。

 

 

 

土地探しから企画、銀行交渉サポート、賃貸募集までパッケージで対応してくれるというのは、サラリーマン投資家にとってはメリット大きいですね。

 

実績物件写真集を拝見しましたがなかなか良かったです。

 

しかし、7%でも高利回りと言われてしまうとちょっと、、、

 

確かに低金利が続けばイールドギャップは取れるのですが。

 

土地やプランを工夫して、もう少し高い利回りにもっていけそうなら検討しても良さそうでした^^

 

 

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