個人保有物件売却契約締結

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

現在法人スキームでRC1棟マンションを買い進めているこうちゃんですが、

個人保有の木造アパート1棟の売却契約を締結しました。

 

融資特約付きなので、なんとか買主さんの融資付けがうまくいって、

想定どおりのクロージングを迎えたいところです。

 

今回売却しようと考えたのは以下の理由からです。

・今後の物件取得のためにキャッシュを増やしたかった

・新築で購入したが10年以上経過し今後修繕負担等増加する前の売却が有利と考えた

・償却が進み税負担が増えてきたので資産入替したかった

 

この売却が実現すると、個人では10室を切る零細大家さんになります。

 

現在、新規物件取得は法人スキームで進めていますが、

個人についても青色申告65万円控除が使えなくなるのはもったいないと感じてしまうので、

何か手ごろな物件を入替として探しています。

 

法人ではRC1棟ものですが、

個人はもっとこじんまりと、アパート、戸建て、区分マンションあたりで探したいと考えています。

 

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2017年の反省と2018年の目標

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

気が付けばほぼ1ヵ月振り、

2018年初めてのブログ更新となりましたので、

今更感もありますが備忘のため昨年の反省と今年の目標を記録しておきたいと思います。

 

2017年は数年振りに不動産取得活動を再開し、

法人で1件取得、

また、

個人所有物件を法人へ移管することも実施しました。

 

基本的に個人での不動産投資は最低限に抑え(青色申告対象の10室はキープ)、

法人をフル活用して規模拡大を目指してきました。

 

そんな中、

物件取得目標を、

2019年3月までに50億円!

そのための通過点として、2017年中に15億円!

と当ブログにもこっそり記載していましたが、

 

結果として2017年中は3億円にも満たない取得額となってしまいました。。。

 

思うように買えなかった最大の原因は金融機関とのパイプがなく、

仲介業者担当者経由での融資打診でしかなかったために、

融資承認が下りなかったためです。

 

加えて、紹介いただく物件自体もそれほど高収益条件でないため、

私自身の購入に向けたモチベーションがそれほど大きくなく、

営業担当者提案に対して”自然体”で臨んでいたのが原因でしょう。。。

 

上記反省を踏まえて、

2018年の目標を下記に設定します。

 

【2018年目標】

・物件取得件数4件&物件取得額10億円(3月までに20億円へ上方修正検討)

・完全満室実現(物件取得後3ヵ月間は除く)

 

本当は物件取得額20億円としたいところですが、、

1年間で20億円買うのは今の私にとってはかなりハードル高いと思います。

しかし、このくらいやらないと50億円は見えてきません。

最低ラインとして、件数で4件(3ヵ月に1件ペース)はクリアします。

昨年夏に取得した法人1号規模を4件取得すれば10億円も達成です。

これは、自分自身が行動起こせば絶対にクリアできる水準だと思います。

現時点で何件か融資打診中の物件があります。

これが今年早い段階で実現すればさらに上が見えてきます。

何とか目標を20億円へ上方修正したいと考えています。

 

また、完全満室については、

昨年は物件取得のことばかり考えていて、

取得後のリーシングがおろそかで、

昨夏に取得した物件にも空室が残っています。

まずはこれを完全満室にして資金力を向上させ物件取得を加速する、

という循環をつくりたいと考えています。

 

それでは本年もよろしくお願いします^^

 

 

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賃貸物件は禁煙条件にするべきか?

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

 

この週末は売却検討物件の区分マンション入居者退去後の現地確認に行ってきました。

 

約10年間借りていただいたお部屋はどうなっていたかというと、、、

 

愛煙家だったようで、、、

 

このフローリング剥がれはどうしちゃったんでしょう、、???

 

賃貸管理会社の担当者はクリーニング代金として数万円入居者からとってくれました。

 

まぁ、妥当なところだと思います。

 

 

 

売却をお願いする仲介担当者からは、

 

「想像以上の状態なので、中途半端に修繕せずに、価格で交渉した方が良いと思います、、、。」

 

との提案をいただきました。。。

 

 

たしかに、現状回復だけでもかなりのコスト負担になりそうなので、

 

購入者好みにリフォームしてもらうことを前提に、値下げで対応したほうがトータルでは負担が少なそうです。

 

こういうの経験すると、

 

禁煙条件としたくなるのも分かりますね。

 

私自身、タバコをやめてからかなりたつので、こうなるまでタバコを吸う気持ちが分からなくなっていました。

 

 

 

まぁ、でも、入居者にとっては居心地が良かったからこその10年間ですからね。

 

10年間借り続けていただけたことに感謝したいと思います。

 

年内に残置物撤去、原状回復を済ませて、

 

年明け繁忙期に決着したいと思います。

 

 

 

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好立地区分ファミリーマンション売却打合せ

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日は某大手仲介会社を初訪問、来月退去が決まった好立地ファミリー区分マンションの売却提案を受けてきました。

10年前の取得価格に対して、売り出し価格は約170%、成約想定価格下限値でも約160%で提案いただきました。

 

週末までにあと数社価格目線と販売戦略を確認し、最適な提案者へ専任でお願いする予定です。

 

まだ、1社しか話をしていないので、リアルな想定価格がはっきり見えないですが、取得価格を50%以上は上回るのは確実でしょう。

 

あとは、10年賃貸を続けたので修繕にどれほどのコストがかかるかですが、売却益に比べれば大きな資金負担にはならないと思います。

 

 

 

今回の区分マンション売却活動を通じて感じつつあるのは、「好立地ファミリー区分マンション投資もおいしい」ということです。

 

今回の物件は10年間継続賃貸借していただき完全に不労所得でしたし、退去すれば実需向けに売却すればよい。

 

区分マンションは銀行評価が低いので融資を活用して規模拡大するには向きませんが、資金力があれば手堅く儲けることができます。

 

 

 

こうちゃんの現在の投資方針としては、最短でリタイヤ可能レベルのキャッシュフロー獲得のため、フルローン以上可能な1棟マンションを投資対象としています。

 

これが実現できたら、そこから得られるキャッシュフローで好立地区分マンションを買い集めるのも面白そうですね。

 

 

 

 

 

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うれしい退去連絡

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

つい先日うれしい退去連絡がありました。

 

不動産投資をやっていると通常は退去連絡なんて聞きたくもないのですが、、、

 

今回退去されるのはこうちゃんが始めて購入した1号案件です。

10年間何事もなく、家賃を受け取るだけのまさに「不労所得」でした。

 

なぜ退去がうれしいかというと、売却に有利だからです。

 

1号物件は東京23区の最寄り駅5分程度の2LDK区分マンションで、

山手線駅にも歩けなくはない(20分くらい)好立地の物件です。

 

区分ファミリーマンションは賃貸中だと利回りで判断されるため高値で売れません。

今回の退去により実需向けに売却活動できることになりました。

 

さっそくネットの一括サービスから複数の仲介業者へ査定依頼を実施。

連絡いただいた業者さんと来週販売戦略の打ち合わせをすることにしました。

 

電話口では10年前の購入価格よりもかなりの高値が期待できる話ぶりだったので期待が高まりますね。

 

 

今もガンガン買い向かっていますが、なかなかこれはという物件が出てこないのも事実です。

 

今は、自己資金増強を地道に継続し、チャンスを逃さないよう体制を整えておきたいと思います。

 

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法人2号物件のスペック

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

本日取得予定不動産の法人2号物件のスペックです

 

所在 東京都

築年 昭和30年台?新築

構造 木造

間取り 1LDK戸建て+1R4室

敷地内駐車場1台分あり

価格 5千万円台

利回り 9.16%

 

この物件は個人8号物件を法人で借換取得したものです。

 

この物件、

個人取得時には借地権建物として取得検討を開始しました。

その検討の中で地主さんと名義変更承諾などの交渉をする中で、

運良く相場よりも安く土地を取得することができました。

 

取得後にウン千万円かけてリノベーションし現在まで高稼働を続けています。

(しかし、築古ながらの問題も発生してまして、このあたりはまたの機会に、、、)

 

 

 

今回わざわざ法人で借り換えした目的は自己資金の増強です。

融資環境が徐々に厳しくなっている中、他の投資家よりも少しでも有利に物件取得をすすめるために自己資金増強を優先しました。

もうひとつ目的としては取引金融機関の拡大です。

今回は東京都内の信金さんと取引開始しました。

借入金利もそれほど低くないですが、信金さんと取引開始し今後実績を積み上げていくことで、

今よりももっと融資環境が厳しくなったときにきっとプラスになると考えています。

 

 

 

今週末に法人スキームを得意としているらしき新規業者さんとの面談予定も入りました。

 

11月新規物件取得契約に向けてスピードアップしたいと思います。

 

 

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新規取引信金さんとの金消契約(法人2号案件)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

法人の新規借入のため金消契約に都内某信金事務所に行ってきました。

 

この信金さんとは今回初めて取引させていただきます。

 

信金さんから融資を受けるのは初めてで、

信金さんならではの取引が新鮮でした。

 

信金さんとの取引のために、

融資を受ける支店の営業エリアに法人事務所を構えましたし、

今回融資を受ける法人から「信金への出資」をすることになりました。

 

信金から融資を受けるには必要なことのようですね。

 

この出資金、今回取引する信金さんの場合は、

この数年は業績堅調で毎年4%程度の配当が出ているそうです。

 

将来どうなるかはわかりませんが、

これなら多少資金を預けておいても良いかなと思いました。

 

とはいえ、あまり多く出資することもできないようで、

とりあえず今回は上限の10万円出資することにしました。

 

 

 

今回の融資金の資金使途は個人保有不動産の取得資金です。

 

つまり、個人借入を法人で「借り換えた」ということになります。

 

新規物件取得できたわけではないですが、

これにより金融資産を増強することができました。

 

徐々に融資が厳しくなっていくなかで、

少しでも有利に交渉できるよう自己資金増強することにしました。

 

 

 

別の個人保有物件の売却活動(こちらは純粋な売却)も開始しています。

 

 

 

売却や自己資金増強と同時並行で、

現在新規取得検討してる物件も2件あります。

 

こちらの取得可能性は融資条件次第ではありますが。。

 

 

 

自分の場合は「売りも買いも両方やる」のが現在のスタンスです。

 

 

 

「安い時に買って高い時に売る」

 

これが理想ではありますが、自分は不動産相場の周期を待つほど気が長くありません(笑)

 

適度に売りをおりまぜ資金力をアップさせながら、

新規投資を加速し投資規模は拡大させていく。

 

とりあえず、資産規模50億円までは相場にかかわらず買い続けたいと考えています。

 

 

今は割高じゃないか?

 

そのような意見も多いですし、なかなかこれはという物件が見当たらないのも事実です。

 

でも、不動産投資は株式投資と違って、

価格はあくまで交渉によって変わります。

 

自分で条件を作ることができるのです。

 

それは、融資条件も同様です。

 

 

 

今回の自己資金増強作戦がどう影響するか?

 

今後の新規物件条件(融資条件)に期待したいと思います^^

 

 

 

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下水道受益者負担金問題決着

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

前回記事「不動産仲介業者の言うことを鵜呑みにするな」の結果報告です。

 

昨日電話で売却時仲介業者担当者と喧嘩別れみたいになっていましたが、

今日の午前中に仲介業者担当者が下水道課へ訪問し「異動届」を提出したことが確認できました。

平成29年度分以降を新所有者へあらためて請求していただくことになりました。

 

 

 

当然の結果ですけどね。

 

 

 

でも、私の味方であるはずの仲介業者担当者が、

 

自分の手落ちを取り繕おうとして、

 

依頼者である私に対して本来負担すべきでない、

 

買主負担すべき受益者負担金まで「清算しなくて良いよ」の私の気遣い発言のみを根拠に、

 

受益していない私に負担させようとしたこと

 

については、かなり驚きでした。

 

 

 

まあ、

 

数百万円の激安中古戸建の売却仲介単発の取引だったので

 

私の扱いが雑になるのは仕方ないとは思いますし、

 

相手によっては押し通せると考えるのもわからないでもないです。

 

 

 

私が、この仲介業者の対応を「監督官庁に相談する」と言ったことで、

 

相手は本気になったんだと思います。

 

数万円のことで免許停止処分などになっては割にあわないですからね。

 

 

 

納得できないことがあれば、関係者ではなく、

 

自分で調べて毅然とした態度をとることも重要ですね。

 

不動産の世界には結構レベルの低い(一般常識含め)方もたくさんいますので。

 

 

 

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カテゴリ:物件売却  [コメント:0]

不動産仲介業者の言うことを鵜呑みにするな

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨年4月に売却した激安中古戸建に関して、

売却仲介担当者と久しぶりに話をしイラっとしたことがあったので記録しておきます。

 

この物件、私が保有中に下水道が整備され、その受益者負担金を5年間で4万数千円負担する物件となっていました。

売却時にあと3年程度の支払い義務があったわけですが、昨年度分は売買時の精算とせず売主である私が負担するという整理にしました。

 

今月に入って、売却したこの物件の平成29年度受益者負担金納付書が私あてに届き、受益者負担金の異動届がなされていないことが発覚しました。

固定資産税は所有者変更登記すれば新所有者へ請求きますが、下水道受益者負担金は別途届け出しないといけないんですね。私も自分で手続き確認しなかったのですが、このような負担金があることは伝えていたので、仲介業者で対応するものと思い込んでいました。

 

で、今回私あてに請求がきたので、私は当然のように下記メールを発信

 

「買主さまで負担すると認識している平成29年度の下水道受益者負担金通知書が私あてにきまました。必要な手続きをご教示ください」

 

これにたいして夜になって仲介担当者から電話着信あり、手が空いたときに電話したときに先方は以下の発言、

 

仲介担当者「こうちゃんさんは受益者負担金を精算しないで良いと言われたので、私も買主側も皆受益者負担金はこうちゃんさんが負担すると認識してますので、平成29年度分の請求もこうちゃんさんにてご対応いただきたく、、、」

 

こうちゃん「は!?

清算しないで良いと言ったのは平成28年度分の負担金ですよ。

今回のは平成29年度の請求ですよ?平成29年度の受益者は誰ですか?

清算というのは、例えば固定資産税のように、

”支払義務者は1月1日の所有者だけど、所有期間に応じて日割りで清算すること”

であって、そもそも買主に支払義務あれば清算もなにもないでしょ?

今回の問題は、物件売買されたのに異動届が漏れていたことでしょ?

では、私のほうで役所へ受益者へ請求するように、また漏れてしまっていた受益者変更手続きについて話をしますね。

あわせて、仲介業者から”私が清算しなくてよいと言ったことを翌年度以降分も全て売主が負担すると解釈”されて困っていることを、しかるべき監督官庁等へ相談します。」

 

電話を切ってしばらくして、仲介担当者から着電あり。

ムカついていたので無視していたらショートメッセージで、

「役所ホームページから異動届を入手できたのでこちらで対応します」

 

信用できないので、自分で明日役所へ確認しますけどね。。。

 

たかだか数万円の話なので自分が払ってでも決着したいところでもありますが、

今日の仲介担当者の態度が気に入らないので、じっくり対応したいと考えてます。

 

 

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カテゴリ:物件売却  [コメント:0]

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