個人保有物件売却契約締結

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

現在法人スキームでRC1棟マンションを買い進めているこうちゃんですが、

個人保有の木造アパート1棟の売却契約を締結しました。

 

融資特約付きなので、なんとか買主さんの融資付けがうまくいって、

想定どおりのクロージングを迎えたいところです。

 

今回売却しようと考えたのは以下の理由からです。

・今後の物件取得のためにキャッシュを増やしたかった

・新築で購入したが10年以上経過し今後修繕負担等増加する前の売却が有利と考えた

・償却が進み税負担が増えてきたので資産入替したかった

 

この売却が実現すると、個人では10室を切る零細大家さんになります。

 

現在、新規物件取得は法人スキームで進めていますが、

個人についても青色申告65万円控除が使えなくなるのはもったいないと感じてしまうので、

何か手ごろな物件を入替として探しています。

 

法人ではRC1棟ものですが、

個人はもっとこじんまりと、アパート、戸建て、区分マンションあたりで探したいと考えています。

 

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三為取引のメリット~瑕疵担保責任

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今月取得したばかりの法人3号物件管理担当者からメール受信しました。

「●号室の入居者より水道料金が3倍になったと連絡を受け、調査したところ」、

給水栓バルブから漏水しており、修繕工事に十●万円かかります。」

 

築10年たつといろいろ出てきますね。

 

早速、売主の瑕疵担保責任として、

売主の三為業者さんに対応していただきました。

 

ところでこれって、個人間売買でも売主はすぐに対応してくれるものでしょうか?

 

契約書に書いてあっても、

「売ったから関係無い」

とかいう売主もいそうな気がします。。。

 

まぁ、最終的には支払ってもらえると思いますが、少し時間がかかるとかはありそうです。

 

今回は売主が三為業者さんなので淡々と手続きしてくれて、

全くストレスを感じませんでした。

 

三為取引も悪くないですね~^^

 

 

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祝☆完全満室!

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

昨年7月に購入した法人1号案件ですが、

購入時から20%程の空室があり入居付けに苦労してきましたが、

今年に入り立て続けに成約しついに満室になりました。

これで法人個人合わせ43室完全満室です^^

(売却活動中の区分ファミリーマンション1室は除く)

 

この週末は法人1号賃貸営業担当者へのお礼参りをしてきました。

 

今回満室に向けては、

「絶対に満室にする!」を最優先かつ絶対条件とするために、

かなり大胆に賃料下げを断行しました。

当然に営業担当者へのインセンティブも付与しています。

 

満室になって当然の条件でしたが、

でも、「満室が当たり前のこと」を管理会社に認識してもらうためには、

手段を選ばず「現実に満室にすること」が最重要だと考えています。

あとは、この転勤時期の退去がでないことを祈るばかり。。。

 

この時期満室を実現すれば、

今後入替時の賃貸条件は徐々に引き上げていく考えです。

 

昨年7月に物件取得し、その時は高い賃料優先し空室が長引いてしまいました。

 

今後は、

 

まずは最短で満室実現→入替時に徐々に賃料引き上げ

 

この方針で取り組んでいきたいと実感しました。

 

 

 

新規物件についても今月内の融資承認へ向けて複数物件が動いています。

 

この1ヶ月忙しくなりそうですが、

もう少しブログ更新するように頑張りたいと思います。。。^^;

 

 

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賃貸物件は禁煙条件にするべきか?

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

 

この週末は売却検討物件の区分マンション入居者退去後の現地確認に行ってきました。

 

約10年間借りていただいたお部屋はどうなっていたかというと、、、

 

愛煙家だったようで、、、

 

このフローリング剥がれはどうしちゃったんでしょう、、???

 

賃貸管理会社の担当者はクリーニング代金として数万円入居者からとってくれました。

 

まぁ、妥当なところだと思います。

 

 

 

売却をお願いする仲介担当者からは、

 

「想像以上の状態なので、中途半端に修繕せずに、価格で交渉した方が良いと思います、、、。」

 

との提案をいただきました。。。

 

 

たしかに、現状回復だけでもかなりのコスト負担になりそうなので、

 

購入者好みにリフォームしてもらうことを前提に、値下げで対応したほうがトータルでは負担が少なそうです。

 

こういうの経験すると、

 

禁煙条件としたくなるのも分かりますね。

 

私自身、タバコをやめてからかなりたつので、こうなるまでタバコを吸う気持ちが分からなくなっていました。

 

 

 

まぁ、でも、入居者にとっては居心地が良かったからこその10年間ですからね。

 

10年間借り続けていただけたことに感謝したいと思います。

 

年内に残置物撤去、原状回復を済ませて、

 

年明け繁忙期に決着したいと思います。

 

 

 

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うれしい退去連絡

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

つい先日うれしい退去連絡がありました。

 

不動産投資をやっていると通常は退去連絡なんて聞きたくもないのですが、、、

 

今回退去されるのはこうちゃんが始めて購入した1号案件です。

10年間何事もなく、家賃を受け取るだけのまさに「不労所得」でした。

 

なぜ退去がうれしいかというと、売却に有利だからです。

 

1号物件は東京23区の最寄り駅5分程度の2LDK区分マンションで、

山手線駅にも歩けなくはない(20分くらい)好立地の物件です。

 

区分ファミリーマンションは賃貸中だと利回りで判断されるため高値で売れません。

今回の退去により実需向けに売却活動できることになりました。

 

さっそくネットの一括サービスから複数の仲介業者へ査定依頼を実施。

連絡いただいた業者さんと来週販売戦略の打ち合わせをすることにしました。

 

電話口では10年前の購入価格よりもかなりの高値が期待できる話ぶりだったので期待が高まりますね。

 

 

今もガンガン買い向かっていますが、なかなかこれはという物件が出てこないのも事実です。

 

今は、自己資金増強を地道に継続し、チャンスを逃さないよう体制を整えておきたいと思います。

 

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法人1号RCファミリー物件の客付営業

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は3連休最終日、法人1号RCファミリー物件の客付営業に現地まで行ってきました。

 

台風の影響で朝の電車が遅れ、最寄り駅着は予定より30分遅れ。

自宅から電車で約2時間半かかるのですが、現地滞在可能時間は約3時間です。。。

 

駅でレンタカーを借りて、5店舗を回り営業担当者と話をしてきました。

 

本物件は7月に購入し、現時点で空室3室、さらに来月1室退去予定があります。

なんとかこの時期に埋めたいと考え、物件取得による諸手続きが落ち着いた8月中旬から

「販促キャンペーン」と称して、客付営業担当者あてのインセンティブを付与することにしました。

 

ただ、私自身が現地に行く時間がとれず、担当経由で有力店舗の営業担当者へ周知をお願いしていたのですが、

いまいち効果が上がらず、昨日ようやく私自身がご挨拶に行けたという状況です^^;

 

やはり直接話をしてみると、担当者によって物件の見方も違いますし、

管理担当者から聞いていたのとは違うターゲットも見込めそうです。

 

入居促進のための大家としてのあらゆる対応を約束してきました。

 

エアコン、キッチン周り、バス周りなど経年により古ぼけた印象はぬぐえません。

 

ここで決めてもらえるなら数十万の追加投資は惜しくないと考えています。

 

法人需要がメインの物件になるので、なんとかこの時期に埋められるように頑張ります。

 

 

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法人決算準備と新規物件検討

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

先週は、世間は夏休みモードの中、私のサラリーマン業は多忙でした。。。

 

 

そんな状況でこの週末は、7月末に決算期を変更した法人の決算準備のため必要書類を整理していました。

 

といっても、7月末の物件取得以外にほとんど事業実態はないので、そんなにやることはないんですが、

 

何かもれちゃって消費税還付ができないと困るので、気ばかり焦るといった感じです。

(今更あせっても遅いんですけどね^^;)

 

 

 

とりあえず、税理士先生に送る書類一式は準備できたので、法人1号物件取得の後処理はこれで一段落。

 

次の物件探していたところ、北関東の古くないRCの物件情報をいただきました。

 

売却希望価格はほぼ積算価格なので、融資は付きそうな感じです。

 

ただ気になるのは「市街化調整区域」の文字。。。

 

 

 

この週末は予定が立てこんでいて現地には行けなかったのですが、

 

グーグルマップで見るからに利便性は低いと言わざるを得ない立地です。

 

現況でそこそこの空室もあります。

 

車社会なので賃貸付けは何とかなると思いますが、

 

満室経営を維持するには、相当パワーがいるだろうなといった印象です。

 

 

 

現在の売主希望価格では法人1号案件と同程度の利回り水準なのでこれでは検討できません。

 

20%近くディスカウント効けば、、、といったところです。

 

 

 

個人保有の不動産を生かして自己資金増強するプランも検討中なので、

 

価格交渉も含めてじっくり検討継続したいと考えています。

 

 

 

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不動産投資満室経営のポイント2

不動産投資満室経営のポイント2は「自分の物件の優先順位を上げる」です。

 

どんなに素晴らしい物件でも必ず退去は発生します。

 

そして、日本は空き家が増加しており入居者獲得競争は熾烈です。

 

↓野村総合研究所による空き家率の推移と、シナリオ別の予測(資料:野村総合研究所)

5年後には空き家率20%を超えそうです!

 

 

空き家が増加している日本において満室経営を維持するためには、入居見込客があらわれたときに自分の物件を勧めてもらえる状況にしておくことが重要です。

 

具体的には以下のポイントを押さえることです。

 

・平均以上の管理や修繕対応

・賃貸仲介に強い業者へ物件情報を広く浸透させる

・仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない

 

「平均以上の管理や修繕対応」はそのとおりで、仲介会社がおすすめできないほどひどい物件では話になりません。

とはいえ、やりだすときりがないので仲介会社の意見を取り入れながら「小奇麗に」のイメージで対応すれば十分です。

 

「賃貸に強い業者へ物件情報を広く浸透させる」は、管理会社との委託契約にもよりますが、例えば専任媒介だと物件情報を抱え込んでしまうケースもあります。

次のポイントとも関連しますが、まずは情報を広くいきわたらせることが重要です。

 

「仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない」について、

報酬が多い物件は仲介会社や担当者は単純にやる気がおきるというシンプルな話です。

優先順位をさげて1か月空室が長引くくらいなら、1か月分余分に報酬を払って最優先で入居付けしてもらったほうが良いですね。

 

 

以上、当たり前のことばかりですが、昔ながらの大家さんにはこんなレベルのこともできていない方が多いのも事実です。

 

ちょっとした気遣いで満室経営は十分可能ということですね。

 

 

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不動産投資満室経営のポイント1

不動産投資満室経営のポイント1は「最強のチーム作り」となります。

 

入出金管理、修繕対応、賃貸募集など、全て自分で対応するのは限界がある(得に遠方物件の場合)ため、信頼おけるパートナー作りが重要になります。

 

 

不動産会社によって、賃貸管理を主とする会社もあれば、売買仲介を主とする会社もあり、賃貸管理を依頼するならその専門家へするべきです。

 

賃貸管理に強い不動産会社を見つけるためには以下チェックポイントがあります。

・店頭に賃貸物件情報が多く接客カウンターを整備しているか

・管理物件の管理状況は適切か(放置自転車やゴミ散乱などないか)

・管理物件がインターネット検索で用意に発見できるか(キャッチーなチラシか)

 

 

優秀な賃貸管理会社を見つけ、我々大家は適切に指示することが重要です。

 

あたかも、会社の社長が会社各部の実態を把握しながら部下をまとめてチームとしてより高いレベルのビジネスを行うようなものですね。

 

 

不動産投資は、きちんと運営できていれば、どんな不況下でも満室経営は可能で、安定した家賃収入を獲得し続けることができます。

 

一方で、不況や競合発生により空室発生や家賃下落圧力が強まる可能性があり、常に時代のニーズに応じた工夫が必要になります。

 

優秀な管理会社は今の時代にあったリフォーム提案などにも積極的です。

 

 

大家としては、このような優秀な管理会社を選定し、適切に監督することがまずは重要になります。

 

 

 

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サブリースを活用すべきか?

晴れて不動産投資家となると物件の管理を専門業者へ依頼することになります。

(自主管理という方法もありますが、ここでは省略)

 

業者による物件管理方法として、大きく分けて「管理委託方式」と「サブリース方式」がありますが、サブリースを活用すべきか?という点について私の考えをまとめたいと思います。

 

サブリース方式=管理業者が建物を一括して賃借して入居者へ転貸する方式。

 

管理業者が賃借人となりますので、建物所有者として収受できるのは管理業者とのサブリース契約に定められた賃料等になります。

 

入居者から受け取る敷金、礼金、更新料等は転貸人である管理業者が受け取ります。

 

一方で、建物維持にかかるリフォーム費用などは基本的には建物所有者が負担する必要があります。

 

サブリース方式における管理会社はあくまで「賃借人」ですので、建物オーナーは普通の賃借人にたいするのと同レベルの法的義務を負うことになります。

 

「30年間サブリースで一括借り上げ」と聞くと、30年間安定したキャッシュフローを得られそうですが、管理業者とはいえ賃借人には賃料減額請求権や中途解約権があり決して長期間安定しているわけではありません。

 

しかし、管理業者の言い分は「空室リスクを負っている分サブリースは管理委託より手数料率が高くなる」です。

 

管理業者は空室リスクを負っているわけではないんですけどね。

単なる転貸人なので、儲からなくなれば建物オーナーへ支払う家賃を減額するか退去すれば良いので。

 

サブリースは、リターンは限定されリスクは通常の管理委託と変わらないということになりかねないため、契約内容を慎重に確認する必要があります。

 

一般的にはサブリースにするメリットはあまりないので、管理委託前提で検討するのがおすすめです。

 

 

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