Jリートフェアと大型新規物件情報

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

昨日はARES・東証共同開催のJリートフェア2017に参加してきました。

 

こうちゃんの投資戦略としては現物不動産投資に集中しているので、

基本的にJリートへ積極的に投資をする考えはないのですが、

金融資産をもっていたほうが融資を受けるのに有利だと思いますので

その選択肢としてJリートは有力候補だと考えています。

 

フルローン・オーバーローンを活用し消費税還付もあわせることで、

不動産取得しながら手元キャッシュも増やそうというわがままな戦略をとっていますので(笑)

今後は増えていくはずの手元金融資産の運用方法も考えていかないといけないですね。

 

現在のこうちゃんの不動産投資は地方RCがメインターゲットとなっています。

フルローン・オバーローンを前提としているのでこうせざるを得ません。

 

そんなこうちゃんに参考となったのは、

「マリモ地方創生リート投資法人」さん。

 

スポンサーの株式会社マリモは広島のディベロッパーで、

他のJリートが3大都市圏中心に都心部に集中投資する中、

地方に投資しまくっています。

 

平均鑑定NOI利回り6.9%、

宮崎とか長崎とかにも投資しているので、

地方物件に投資しているこうちゃんとしてはとても心強いと感じました。

 

分配金利回りも6%くらいあるそうなので、

今後自己資金が増えてきたら応援の意味も込めて投資してみようかと思います。

 

 

そして、Jリートフェアに参加している間に4億円オーバーの大型物件情報をいただきました。

保有全物件の運用戸数44個を超える規模なので、これが買えれば一気に100室大家を名乗れます。

 

なかなかの地方物件なのでリスクは大きいですが、

どうせ50億円までは買っていきますので、最終的にはシェア10%以下で、

そこそこ分散されることになりますので思い切って取り組んでみることにしました。

 

融資がつくかがポイントですね。

 

担当者さん、

銀行交渉頑張ってください~^^

 

 

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新規取引信金さんとの金消契約(法人2号案件)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

法人の新規借入のため金消契約に都内某信金事務所に行ってきました。

 

この信金さんとは今回初めて取引させていただきます。

 

信金さんから融資を受けるのは初めてで、

信金さんならではの取引が新鮮でした。

 

信金さんとの取引のために、

融資を受ける支店の営業エリアに法人事務所を構えましたし、

今回融資を受ける法人から「信金への出資」をすることになりました。

 

信金から融資を受けるには必要なことのようですね。

 

この出資金、今回取引する信金さんの場合は、

この数年は業績堅調で毎年4%程度の配当が出ているそうです。

 

将来どうなるかはわかりませんが、

これなら多少資金を預けておいても良いかなと思いました。

 

とはいえ、あまり多く出資することもできないようで、

とりあえず今回は上限の10万円出資することにしました。

 

 

 

今回の融資金の資金使途は個人保有不動産の取得資金です。

 

つまり、個人借入を法人で「借り換えた」ということになります。

 

新規物件取得できたわけではないですが、

これにより金融資産を増強することができました。

 

徐々に融資が厳しくなっていくなかで、

少しでも有利に交渉できるよう自己資金増強することにしました。

 

 

 

別の個人保有物件の売却活動(こちらは純粋な売却)も開始しています。

 

 

 

売却や自己資金増強と同時並行で、

現在新規取得検討してる物件も2件あります。

 

こちらの取得可能性は融資条件次第ではありますが。。

 

 

 

自分の場合は「売りも買いも両方やる」のが現在のスタンスです。

 

 

 

「安い時に買って高い時に売る」

 

これが理想ではありますが、自分は不動産相場の周期を待つほど気が長くありません(笑)

 

適度に売りをおりまぜ資金力をアップさせながら、

新規投資を加速し投資規模は拡大させていく。

 

とりあえず、資産規模50億円までは相場にかかわらず買い続けたいと考えています。

 

 

今は割高じゃないか?

 

そのような意見も多いですし、なかなかこれはという物件が見当たらないのも事実です。

 

でも、不動産投資は株式投資と違って、

価格はあくまで交渉によって変わります。

 

自分で条件を作ることができるのです。

 

それは、融資条件も同様です。

 

 

 

今回の自己資金増強作戦がどう影響するか?

 

今後の新規物件条件(融資条件)に期待したいと思います^^

 

 

 

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サラリーマン大家の週末は物件調査

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

週末はあいにくの空模様でしたがいかがお過ごしでしたでしょうか?

こうちゃんは土曜日1日と日曜日の午前中は物件調査に行ってまいりました。

 

土曜日は先週買付を入れた新規業者さんの紹介物件2件を視察。

 

東海道に立地する物件だったので新幹線+レンタカーで行ってきました。

 

本当は、家族を連れて旅行気分で行きたいところですが、

最近娘が車に弱くなって、あまり長距離の車移動に付き合わせられないんです。

 

今回は電車移動が多かったんですけど、ここにつれていくと乗り換えとかで甘えて

「パパ、抱っこ~~~♡♡♡」

となってしまうので、一人でサクッと行ってきました。。。

 

1物件については、積算評価も出ているし、利回りも最低レベルはクリアできる可能性があるので、

(現行賃料維持が難しい可能性があるとみてますが、まだ業者ヒヤリング禁止なので、詳細不明)

検討継続したいと思いました。

 

 

 

日曜日は、法人1号案件を仲介してくれた担当者からのご紹介。

自宅から車30分以内の新築アパートです。

 

こちらも、想定賃料は新築強気レベルと思われるため、相場に引き直すと8%くらいでしょうか。

最寄り駅から5分以内の新築なら悪くないレベルかなぁと思います。

 

ただし、融資条件が法人1号の時から1%以上金利アップ(法人1号とは別の金融機関)の提案がネック。

 

金利が1%台になれば本格検討したいと思いました。

 

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新規業者開拓と買付提出と売却査定

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです。

 

本日は物件取得のための新規業者開拓をしてきました。

 

応対してくれた担当者の話振りなど好印象で、

私も融資が出る限り最速でいけるだけ買いたいことをアピールし、

早速物件情報をいただき買付いれてきました。

 

この業者さんは、

私の今の不動産投資のバイブルである光速投資基準で物件選定し、

融資付けまで行ってくれるので今の私にぴったりの業者さんでした。

 

買付いれた、とはいっても、初めての取引ですから、

これから追加資料を提出し私の審査が進んでいくことになります。

 

とりあえず、休みがとれそうな今週末に新幹線とレンタカーを乗り継いで

物件現地調査を実施してきます。

 

 

また、同時並行で保有物件の売却査定も始めています。

 

8号物件は今月法人への移管を検討していますが、

3号、5号のアパート両物件も売却査定を依頼しました。

 

両物件は新築で取得後10年を経過し、減価償却の旨味もなくなってきました。

査定結果はどちらも売却により1千万円単位のキャッシュを獲得できそうです。

 

個人がスカスカになるのも寂しいですが、

今は自己資金を多く見せることで優良物件取得の可能性が高まります。

 

売却についても真剣に考えていきたいと考えています。

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

法人設立と新規業者開拓とBBQ

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は連休最終日、友人家族とのBBQで多摩方面へ。

千葉県民のこうちゃん一家にとっては電車を乗り継ぎ移動が大変でしたが、

行楽日和の小旅行気分でこれもまた良しでした。

 

そんな家族サービスの一日でしたが、移動の合間に新規法人設立申請書類への代表者押印のため行政書士と面談。

今月内に法人設立、新規金融機関からの融資実行、私個人からの物件移管を完了させたいと思います。

 

また、BBQの間にも

やたらス○ガを勧めるがっかりだった業者さんからの久しぶりの入電の対応したり、

今週1件新規業者へのアポイント調整をしたりと、

軽く不動産投資活動も行っていました。

 

法人1号仲介担当者とも少しやり取りしましたが、

融資条件は厳しくなっているようですね。

 

法人2号案件が完了すればキャッシュが増えますので、

それを武器に物件取得交渉を加速させたいと考えています。

 

今は物件情報ルート開拓のため種をまいておき、

今月物件の法人移管でキャッシュ獲得、

来月は法人1号案件の消費税還付でさらにキャッシュ増加。

 

そんな作戦で今年中に大型物件を1~2件取得したいと思います。

 

 

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新設法人設立準備

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

前回書きましたが、新設法人にて物件取得を検討しており、

融資検討していただいている金融機関からの要請であらたに事務所を借りなければいけません。

 

と、いいますのも、私個人の住所も法人1号の所在地もその金融機関の営業エリア外のため、

今のままでは融資が受けられないということになります。

 

そこで、私が日中サラリーマンをしている会社の近くに拠点をつくろうと、

この数日は賃貸物件検索を続け、昨日仲介業者へ訪問していくつか物件紹介を受けました。

 

最初は、サラリーマン業で遅くなったときに泊まれるような

「セカンドハウス」をイメージしていましたが、

東京都心部はワンルームでも高い!

 

今の投資規模であまり贅沢は言っていられないので、

登記可能なレンタルオフィスにしようと考えています。

これなら賃料も6割程度の水準ですし、初期費用がほとんどかかりません。

 

「セカンドハウス」は順調に資産拡大できてからの楽しみにとっておきましょう。

 

 

 

今回の事務所探しをしていくなかで、

やはり都心の不動産投資は魅力的だと再確認しました。

 

以前、古い物件をシェアハウスリノベーションした物件を見学したことがありますが、

今回もシェアハウスがレンタルオフィスに変わっただけです。

 

こういう投資も面白そうですね。

 

今回の新設法人で取得するのは築50年以上の築古戸建て&ミニアパートリノベーション物件ですから、

今後、この法人では都心部の築古物件再生事業に特化、というのも面白ろそうです。

 

今はキャッシュフローがでれば何でも!

というスタンスですが、

 

1号法人と差別化しておいたほうが、

なにかと良さそうな気がしています。

 

まだ、会社名決めていないので、今日一日じっくり考えたいと思います^^

 

 

 

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個人から法人へ不動産移管検討中

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

9月はみなさんそうかと思いますが、

こうちゃんも本業多忙であっという間に10月に入っておりました。。。

 

8月から9月にかけて検討していた検討案件3件の内、

3億円オーバーの案件は融資承認が下りず検討断念しました。

本物件は私の居住エリアではないのですが、打診していた金融機関が最近になって

県外居住者への新規融資停止の方針となったとのことです。

やはり融資環境は厳しくなっているのですね。。。

 

もう一物件はエリアは大丈夫なのですが、金融機関の私への評価が厳しく(汗)

別の金融機関へ打診していただいています。

 

最後の1件は、現在個人保有しているアパートを新設法人へ移管すること。

これについては金融機関の仮承認(?)が確認できたので10月中の実行に向けて、

新規事務所確保、法人設立等々こなしていきます。

 

物件自体は5千万円程度の小ぶりなものですが、

残債が少ないので、法人借入による本件取引によって、個人キャッシュを積み増すことができます。

 

融資が厳しくなってきているので、

現金パワーを強化して有利な条件で物件取得検討したいと考えてのことです。

 

まずは、法人名を考えないといけませんね(^^;

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

法人1号RCファミリー物件の客付営業

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は3連休最終日、法人1号RCファミリー物件の客付営業に現地まで行ってきました。

 

台風の影響で朝の電車が遅れ、最寄り駅着は予定より30分遅れ。

自宅から電車で約2時間半かかるのですが、現地滞在可能時間は約3時間です。。。

 

駅でレンタカーを借りて、5店舗を回り営業担当者と話をしてきました。

 

本物件は7月に購入し、現時点で空室3室、さらに来月1室退去予定があります。

なんとかこの時期に埋めたいと考え、物件取得による諸手続きが落ち着いた8月中旬から

「販促キャンペーン」と称して、客付営業担当者あてのインセンティブを付与することにしました。

 

ただ、私自身が現地に行く時間がとれず、担当経由で有力店舗の営業担当者へ周知をお願いしていたのですが、

いまいち効果が上がらず、昨日ようやく私自身がご挨拶に行けたという状況です^^;

 

やはり直接話をしてみると、担当者によって物件の見方も違いますし、

管理担当者から聞いていたのとは違うターゲットも見込めそうです。

 

入居促進のための大家としてのあらゆる対応を約束してきました。

 

エアコン、キッチン周り、バス周りなど経年により古ぼけた印象はぬぐえません。

 

ここで決めてもらえるなら数十万の追加投資は惜しくないと考えています。

 

法人需要がメインの物件になるので、なんとかこの時期に埋められるように頑張ります。

 

 

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新規検討物件調査

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日の日曜日は新規検討物件の現地確認してきました。

こちらの記事で少し触れた3億円オーバー物件です。

 

仲介業者担当者さまに融資付けをお願いしているところで、

まだ買えるかどうか分かりません。

 

現地に行く前に担当者へ追加で知りたい物件情報確認したところ、

「まだ融資でるか分かりませんが大丈夫ですか?」

と不思議な質問が。。。

 

買えることが決まってから物件調査するのは順番がおかしいですよね?

 

成果は約束されたものではありませんが、

そこに先行投資できなければ不動産投資では成功できないと思います。

 

自己資金少ないなかでキャッシュフロー1億円目標ですから、行動あるのみです。

 

ダメでもともと

 

 

 

いろいろ予定があり、現地滞在可能時間は3時間。

 

自宅から移動時間は片道3時間以上です^^;

 

現地を見て、取得後の運営もイメージできました。

 

価格交渉が効けば十分やっていけそうでした。

 

あとは、無事に融資が付くことを祈るのみ。

 

 

 

レンタカー屋で聞いたオススメのB級グルメを堪能してきました

 

岐阜タンメン

 

愛知県、岐阜県に展開しているそうですが、

 

これは美味い!

 

野菜や豚肉エキスとニンニクも効いていて旨味十分、

 

それでいて体に優しい印象です。

 

東京進出すれば流行るだろうな。

 

 

 

この物件買いたい理由が一つ追加されました。

 

これも不動産投資の楽しみですね^^

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

8月の活動記録

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

久しぶりのブログ更新となりました。

気付いたら9月といった感じでとても忙しく充実した8月でした。

9月は重要な月なので8月の活動を振り返りながらモチベーションを上げていきたいと思います。

 

1.法人1号RCファミリー20戸物件

 

7月の購入時には15/20の入居率でしたが、8月末時点で18/20まで決まりました。

残念ながら10月退去予定が1戸ありますが、9月中に少なくとも現況空室の2戸は決めるべく、

管理会社担当者との連絡を密にします。

 

2.業者開拓

 

情報ソースは多いほど良いので、今週も2件新規業者面談してきました。

どちらも区分メインの業者さんです。

現在主に取り組んでいるのは法人一棟マンションですが、比較検討対象は常に多いほうが良いです。

まぁ、どちらかというとポイントを貯めることが目的で、不動産情報には期待していませんでしたが、いつもと違う視点で話ができたので新鮮でした。

 

3.新規物件検討

 

法人1号案件の担当者経由で3件の融資打診進行中です。

2物件は1億円以下の手ごろな価格帯でそれぞれ別の金融機関に打診中。

これは、キャッシュフローよりも金融機関開拓が主な目的です。

今のうちに関係を作っておき、いずれくる不動産価格下落局面でも買えるようにと考えてのこと。

さらに、今週に入って3物件目のご紹介を受け、こちらも金融機関打診を開始。

こちらは法人1号物件を超える3億円オーバーの物件です。

融資がどうか全く読めませんが、仲介担当者からこの規模の物件紹介をいただけた(買える可能性があるとみられた)ことが大きな前進です。

一般的には9月は融資が出やすい時期と言われています。

スピード感をもって対応し、あわよくば、、。

 

 

9月は本業も忙しいですが、新規案件最低1つは実現させるようがんばります!

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

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