新規業者開拓と買付提出と売却査定

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです。

 

本日は物件取得のための新規業者開拓をしてきました。

 

応対してくれた担当者の話振りなど好印象で、

私も融資が出る限り最速でいけるだけ買いたいことをアピールし、

早速物件情報をいただき買付いれてきました。

 

この業者さんは、

私の今の不動産投資のバイブルである光速投資基準で物件選定し、

融資付けまで行ってくれるので今の私にぴったりの業者さんでした。

 

買付いれた、とはいっても、初めての取引ですから、

これから追加資料を提出し私の審査が進んでいくことになります。

 

とりあえず、休みがとれそうな今週末に新幹線とレンタカーを乗り継いで

物件現地調査を実施してきます。

 

 

また、同時並行で保有物件の売却査定も始めています。

 

8号物件は今月法人への移管を検討していますが、

3号、5号のアパート両物件も売却査定を依頼しました。

 

両物件は新築で取得後10年を経過し、減価償却の旨味もなくなってきました。

査定結果はどちらも売却により1千万円単位のキャッシュを獲得できそうです。

 

個人がスカスカになるのも寂しいですが、

今は自己資金を多く見せることで優良物件取得の可能性が高まります。

 

売却についても真剣に考えていきたいと考えています。

 

 

 

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法人設立と新規業者開拓とBBQ

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は連休最終日、友人家族とのBBQで多摩方面へ。

千葉県民のこうちゃん一家にとっては電車を乗り継ぎ移動が大変でしたが、

行楽日和の小旅行気分でこれもまた良しでした。

 

そんな家族サービスの一日でしたが、移動の合間に新規法人設立申請書類への代表者押印のため行政書士と面談。

今月内に法人設立、新規金融機関からの融資実行、私個人からの物件移管を完了させたいと思います。

 

また、BBQの間にも

やたらス○ガを勧めるがっかりだった業者さんからの久しぶりの入電の対応したり、

今週1件新規業者へのアポイント調整をしたりと、

軽く不動産投資活動も行っていました。

 

法人1号仲介担当者とも少しやり取りしましたが、

融資条件は厳しくなっているようですね。

 

法人2号案件が完了すればキャッシュが増えますので、

それを武器に物件取得交渉を加速させたいと考えています。

 

今は物件情報ルート開拓のため種をまいておき、

今月物件の法人移管でキャッシュ獲得、

来月は法人1号案件の消費税還付でさらにキャッシュ増加。

 

そんな作戦で今年中に大型物件を1~2件取得したいと思います。

 

 

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新設法人設立準備

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

前回書きましたが、新設法人にて物件取得を検討しており、

融資検討していただいている金融機関からの要請であらたに事務所を借りなければいけません。

 

と、いいますのも、私個人の住所も法人1号の所在地もその金融機関の営業エリア外のため、

今のままでは融資が受けられないということになります。

 

そこで、私が日中サラリーマンをしている会社の近くに拠点をつくろうと、

この数日は賃貸物件検索を続け、昨日仲介業者へ訪問していくつか物件紹介を受けました。

 

最初は、サラリーマン業で遅くなったときに泊まれるような

「セカンドハウス」をイメージしていましたが、

東京都心部はワンルームでも高い!

 

今の投資規模であまり贅沢は言っていられないので、

登記可能なレンタルオフィスにしようと考えています。

これなら賃料も6割程度の水準ですし、初期費用がほとんどかかりません。

 

「セカンドハウス」は順調に資産拡大できてからの楽しみにとっておきましょう。

 

 

 

今回の事務所探しをしていくなかで、

やはり都心の不動産投資は魅力的だと再確認しました。

 

以前、古い物件をシェアハウスリノベーションした物件を見学したことがありますが、

今回もシェアハウスがレンタルオフィスに変わっただけです。

 

こういう投資も面白そうですね。

 

今回の新設法人で取得するのは築50年以上の築古戸建て&ミニアパートリノベーション物件ですから、

今後、この法人では都心部の築古物件再生事業に特化、というのも面白ろそうです。

 

今はキャッシュフローがでれば何でも!

というスタンスですが、

 

1号法人と差別化しておいたほうが、

なにかと良さそうな気がしています。

 

まだ、会社名決めていないので、今日一日じっくり考えたいと思います^^

 

 

 

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個人から法人へ不動産移管検討中

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

9月はみなさんそうかと思いますが、

こうちゃんも本業多忙であっという間に10月に入っておりました。。。

 

8月から9月にかけて検討していた検討案件3件の内、

3億円オーバーの案件は融資承認が下りず検討断念しました。

本物件は私の居住エリアではないのですが、打診していた金融機関が最近になって

県外居住者への新規融資停止の方針となったとのことです。

やはり融資環境は厳しくなっているのですね。。。

 

もう一物件はエリアは大丈夫なのですが、金融機関の私への評価が厳しく(汗)

別の金融機関へ打診していただいています。

 

最後の1件は、現在個人保有しているアパートを新設法人へ移管すること。

これについては金融機関の仮承認(?)が確認できたので10月中の実行に向けて、

新規事務所確保、法人設立等々こなしていきます。

 

物件自体は5千万円程度の小ぶりなものですが、

残債が少ないので、法人借入による本件取引によって、個人キャッシュを積み増すことができます。

 

融資が厳しくなってきているので、

現金パワーを強化して有利な条件で物件取得検討したいと考えてのことです。

 

まずは、法人名を考えないといけませんね(^^;

 

 

 

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法人1号RCファミリー物件の客付営業

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は3連休最終日、法人1号RCファミリー物件の客付営業に現地まで行ってきました。

 

台風の影響で朝の電車が遅れ、最寄り駅着は予定より30分遅れ。

自宅から電車で約2時間半かかるのですが、現地滞在可能時間は約3時間です。。。

 

駅でレンタカーを借りて、5店舗を回り営業担当者と話をしてきました。

 

本物件は7月に購入し、現時点で空室3室、さらに来月1室退去予定があります。

なんとかこの時期に埋めたいと考え、物件取得による諸手続きが落ち着いた8月中旬から

「販促キャンペーン」と称して、客付営業担当者あてのインセンティブを付与することにしました。

 

ただ、私自身が現地に行く時間がとれず、担当経由で有力店舗の営業担当者へ周知をお願いしていたのですが、

いまいち効果が上がらず、昨日ようやく私自身がご挨拶に行けたという状況です^^;

 

やはり直接話をしてみると、担当者によって物件の見方も違いますし、

管理担当者から聞いていたのとは違うターゲットも見込めそうです。

 

入居促進のための大家としてのあらゆる対応を約束してきました。

 

エアコン、キッチン周り、バス周りなど経年により古ぼけた印象はぬぐえません。

 

ここで決めてもらえるなら数十万の追加投資は惜しくないと考えています。

 

法人需要がメインの物件になるので、なんとかこの時期に埋められるように頑張ります。

 

 

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新規検討物件調査

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日の日曜日は新規検討物件の現地確認してきました。

こちらの記事で少し触れた3億円オーバー物件です。

 

仲介業者担当者さまに融資付けをお願いしているところで、

まだ買えるかどうか分かりません。

 

現地に行く前に担当者へ追加で知りたい物件情報確認したところ、

「まだ融資でるか分かりませんが大丈夫ですか?」

と不思議な質問が。。。

 

買えることが決まってから物件調査するのは順番がおかしいですよね?

 

成果は約束されたものではありませんが、

そこに先行投資できなければ不動産投資では成功できないと思います。

 

自己資金少ないなかでキャッシュフロー1億円目標ですから、行動あるのみです。

 

ダメでもともと

 

 

 

いろいろ予定があり、現地滞在可能時間は3時間。

 

自宅から移動時間は片道3時間以上です^^;

 

現地を見て、取得後の運営もイメージできました。

 

価格交渉が効けば十分やっていけそうでした。

 

あとは、無事に融資が付くことを祈るのみ。

 

 

 

レンタカー屋で聞いたオススメのB級グルメを堪能してきました

 

岐阜タンメン

 

愛知県、岐阜県に展開しているそうですが、

 

これは美味い!

 

野菜や豚肉エキスとニンニクも効いていて旨味十分、

 

それでいて体に優しい印象です。

 

東京進出すれば流行るだろうな。

 

 

 

この物件買いたい理由が一つ追加されました。

 

これも不動産投資の楽しみですね^^

 

 

 

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8月の活動記録

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

久しぶりのブログ更新となりました。

気付いたら9月といった感じでとても忙しく充実した8月でした。

9月は重要な月なので8月の活動を振り返りながらモチベーションを上げていきたいと思います。

 

1.法人1号RCファミリー20戸物件

 

7月の購入時には15/20の入居率でしたが、8月末時点で18/20まで決まりました。

残念ながら10月退去予定が1戸ありますが、9月中に少なくとも現況空室の2戸は決めるべく、

管理会社担当者との連絡を密にします。

 

2.業者開拓

 

情報ソースは多いほど良いので、今週も2件新規業者面談してきました。

どちらも区分メインの業者さんです。

現在主に取り組んでいるのは法人一棟マンションですが、比較検討対象は常に多いほうが良いです。

まぁ、どちらかというとポイントを貯めることが目的で、不動産情報には期待していませんでしたが、いつもと違う視点で話ができたので新鮮でした。

 

3.新規物件検討

 

法人1号案件の担当者経由で3件の融資打診進行中です。

2物件は1億円以下の手ごろな価格帯でそれぞれ別の金融機関に打診中。

これは、キャッシュフローよりも金融機関開拓が主な目的です。

今のうちに関係を作っておき、いずれくる不動産価格下落局面でも買えるようにと考えてのこと。

さらに、今週に入って3物件目のご紹介を受け、こちらも金融機関打診を開始。

こちらは法人1号物件を超える3億円オーバーの物件です。

融資がどうか全く読めませんが、仲介担当者からこの規模の物件紹介をいただけた(買える可能性があるとみられた)ことが大きな前進です。

一般的には9月は融資が出やすい時期と言われています。

スピード感をもって対応し、あわよくば、、。

 

 

9月は本業も忙しいですが、新規案件最低1つは実現させるようがんばります!

 

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法人決算準備と新規物件検討

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

先週は、世間は夏休みモードの中、私のサラリーマン業は多忙でした。。。

 

 

そんな状況でこの週末は、7月末に決算期を変更した法人の決算準備のため必要書類を整理していました。

 

といっても、7月末の物件取得以外にほとんど事業実態はないので、そんなにやることはないんですが、

 

何かもれちゃって消費税還付ができないと困るので、気ばかり焦るといった感じです。

(今更あせっても遅いんですけどね^^;)

 

 

 

とりあえず、税理士先生に送る書類一式は準備できたので、法人1号物件取得の後処理はこれで一段落。

 

次の物件探していたところ、北関東の古くないRCの物件情報をいただきました。

 

売却希望価格はほぼ積算価格なので、融資は付きそうな感じです。

 

ただ気になるのは「市街化調整区域」の文字。。。

 

 

 

この週末は予定が立てこんでいて現地には行けなかったのですが、

 

グーグルマップで見るからに利便性は低いと言わざるを得ない立地です。

 

現況でそこそこの空室もあります。

 

車社会なので賃貸付けは何とかなると思いますが、

 

満室経営を維持するには、相当パワーがいるだろうなといった印象です。

 

 

 

現在の売主希望価格では法人1号案件と同程度の利回り水準なのでこれでは検討できません。

 

20%近くディスカウント効けば、、、といったところです。

 

 

 

個人保有の不動産を生かして自己資金増強するプランも検討中なので、

 

価格交渉も含めてじっくり検討継続したいと考えています。

 

 

 

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法人1号物件現況確認

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日はリーマン業の休みを利用して、

法人1号物件の管理会社担当者と現地確認してきました。

 

オートロックエントランスの貼紙にて、

契約時に知らされてなかった下水配管の問題について、

売主様にてポスクロ工事対応していただいていることを確認。

 

初のエレベータ付物件

 

周辺にRC物件少なく、賃料とグレードのバランスから希少性は高い。

本物件は大中企業の転勤族が社宅利用されることが想定されますが、企業が社宅コストを低減する動きからターゲットは減少傾向。

しかし、一定数の見込み客はいるため取りこぼしなければ満室維持可能。

 

高所恐怖症のこうちゃんには厳しい屋上。。。

 

エレベーター等とあわせて、数年後には大規模修繕が必要となるでしょう。

このあたりが今までRCを避けていた最大の理由ですが、

キャッシュフロー重視で頑張っていきます。

 

続いて募集中の居室内の写真。

 

リビングは全て南向きでファミリーへの受けは良さそうです。

 

全体的に綺麗に管理されていますが、、、

 

 

洋室の収納なのに中は和室の押入れみたいです。

パイプを1本通してクローゼット風にしたいですね。

 

照明スイッチやエアコンが新築当時のままでやや年代を感じますので、

ここは入居促進と引き換えに積極的に新しいものへ変えていくことを共有。

 

少なくとも空室は最大の悪との認識共有はできたと思います。

 

20室中現在3室募集中です。

 

9月までに満室目標で頑張ります。

 

 

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下水道受益者負担金問題決着

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

前回記事「不動産仲介業者の言うことを鵜呑みにするな」の結果報告です。

 

昨日電話で売却時仲介業者担当者と喧嘩別れみたいになっていましたが、

今日の午前中に仲介業者担当者が下水道課へ訪問し「異動届」を提出したことが確認できました。

平成29年度分以降を新所有者へあらためて請求していただくことになりました。

 

 

 

当然の結果ですけどね。

 

 

 

でも、私の味方であるはずの仲介業者担当者が、

 

自分の手落ちを取り繕おうとして、

 

依頼者である私に対して本来負担すべきでない、

 

買主負担すべき受益者負担金まで「清算しなくて良いよ」の私の気遣い発言のみを根拠に、

 

受益していない私に負担させようとしたこと

 

については、かなり驚きでした。

 

 

 

まあ、

 

数百万円の激安中古戸建の売却仲介単発の取引だったので

 

私の扱いが雑になるのは仕方ないとは思いますし、

 

相手によっては押し通せると考えるのもわからないでもないです。

 

 

 

私が、この仲介業者の対応を「監督官庁に相談する」と言ったことで、

 

相手は本気になったんだと思います。

 

数万円のことで免許停止処分などになっては割にあわないですからね。

 

 

 

納得できないことがあれば、関係者ではなく、

 

自分で調べて毅然とした態度をとることも重要ですね。

 

不動産の世界には結構レベルの低い(一般常識含め)方もたくさんいますので。

 

 

 

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カテゴリ:物件売却  [コメント:0]

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