下水道受益者負担金問題決着

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

前回記事「不動産仲介業者の言うことを鵜呑みにするな」の結果報告です。

 

昨日電話で売却時仲介業者担当者と喧嘩別れみたいになっていましたが、

今日の午前中に仲介業者担当者が下水道課へ訪問し「異動届」を提出したことが確認できました。

平成29年度分以降を新所有者へあらためて請求していただくことになりました。

 

 

 

当然の結果ですけどね。

 

 

 

でも、私の味方であるはずの仲介業者担当者が、

 

自分の手落ちを取り繕おうとして、

 

依頼者である私に対して本来負担すべきでない、

 

買主負担すべき受益者負担金まで「清算しなくて良いよ」の私の気遣い発言のみを根拠に、

 

受益していない私に負担させようとしたこと

 

については、かなり驚きでした。

 

 

 

まあ、

 

数百万円の激安中古戸建の売却仲介単発の取引だったので

 

私の扱いが雑になるのは仕方ないとは思いますし、

 

相手によっては押し通せると考えるのもわからないでもないです。

 

 

 

私が、この仲介業者の対応を「監督官庁に相談する」と言ったことで、

 

相手は本気になったんだと思います。

 

数万円のことで免許停止処分などになっては割にあわないですからね。

 

 

 

納得できないことがあれば、関係者ではなく、

 

自分で調べて毅然とした態度をとることも重要ですね。

 

不動産の世界には結構レベルの低い(一般常識含め)方もたくさんいますので。

 

 

 

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カテゴリ:物件売却  [コメント:0]

不動産仲介業者の言うことを鵜呑みにするな

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨年4月に売却した激安中古戸建に関して、

売却仲介担当者と久しぶりに話をしイラっとしたことがあったので記録しておきます。

 

この物件、私が保有中に下水道が整備され、その受益者負担金を5年間で4万数千円負担する物件となっていました。

売却時にあと3年程度の支払い義務があったわけですが、昨年度分は売買時の精算とせず売主である私が負担するという整理にしました。

 

今月に入って、売却したこの物件の平成29年度受益者負担金納付書が私あてに届き、受益者負担金の異動届がなされていないことが発覚しました。

固定資産税は所有者変更登記すれば新所有者へ請求きますが、下水道受益者負担金は別途届け出しないといけないんですね。私も自分で手続き確認しなかったのですが、このような負担金があることは伝えていたので、仲介業者で対応するものと思い込んでいました。

 

で、今回私あてに請求がきたので、私は当然のように下記メールを発信

 

「買主さまで負担すると認識している平成29年度の下水道受益者負担金通知書が私あてにきまました。必要な手続きをご教示ください」

 

これにたいして夜になって仲介担当者から電話着信あり、手が空いたときに電話したときに先方は以下の発言、

 

仲介担当者「こうちゃんさんは受益者負担金を精算しないで良いと言われたので、私も買主側も皆受益者負担金はこうちゃんさんが負担すると認識してますので、平成29年度分の請求もこうちゃんさんにてご対応いただきたく、、、」

 

こうちゃん「は!?

清算しないで良いと言ったのは平成28年度分の負担金ですよ。

今回のは平成29年度の請求ですよ?平成29年度の受益者は誰ですか?

清算というのは、例えば固定資産税のように、

”支払義務者は1月1日の所有者だけど、所有期間に応じて日割りで清算すること”

であって、そもそも買主に支払義務あれば清算もなにもないでしょ?

今回の問題は、物件売買されたのに異動届が漏れていたことでしょ?

では、私のほうで役所へ受益者へ請求するように、また漏れてしまっていた受益者変更手続きについて話をしますね。

あわせて、仲介業者から”私が清算しなくてよいと言ったことを翌年度以降分も全て売主が負担すると解釈”されて困っていることを、しかるべき監督官庁等へ相談します。」

 

電話を切ってしばらくして、仲介担当者から着電あり。

ムカついていたので無視していたらショートメッセージで、

「役所ホームページから異動届を入手できたのでこちらで対応します」

 

信用できないので、自分で明日役所へ確認しますけどね。。。

 

たかだか数万円の話なので自分が払ってでも決着したいところでもありますが、

今日の仲介担当者の態度が気に入らないので、じっくり対応したいと考えてます。

 

 

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法人1号物件のスペック

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

法人1号物件のスペックです

 

所在 茨城県

築年 平成12年新築

構造 RC

間取り 3LDK×15戸、2LDK×5戸

敷地内駐車場各部屋2台分あり

価格 2億台後半

利回り 8.64%(消費税還付前)

9.15%(消費税還付後)

 

利回り算出家賃は現在募集中家賃下限値に全部屋引き直していますので、

既存の少し高め家賃の部屋が契約継続する間はもう少し高い利回りになります。

 

金利1%で資金調達できたので、この利回りでもやっていけると判断しました。

 

今の自分の考えや好みなどを後で見返すために、

今回この物件を購入した理由をまとめておきます。

 

・キャッシュフローが満足できる水準だった(こちらの考え方で物件ふるい分け、希望条件への指値が通った)

・満室にできそうだった(20%ほど空室だったが、募集条件妥当と判断し、全部屋募集賃料へ引き直しても必要利回り確保できた)

・ファミリータイプ、敷地内駐車場十分が自分好みだった(ので、余計なリスクプレミアムを乗せずに=利回りは決して高くはない、で購入決断できた)

 

まとめると、

 

「10年前と比較すれば利回りは低いんだけど、金利が安いおかげで借入返済を加味したNET利回りは確保できてるし、何と言っても自分好みの物件で満室経営に自信あり」

 

といったところでしょうか。

 

 

私に代わって募集活動を頑張ってくれている管理会社のみなさんへのハワイ土産をたくさん調達しないといけませんね^^

 

 

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ハワイ滞在中に法人1号物件取得完了!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

ハワイ時間7月30日(日)に法人1号物件取得決済完了。

 

の連絡を仲介担当者からいただきました。

 

はじめての、

 

法人取得、

 

中古RC、

 

オーバーローン、

 

での物件取得です。

 

 

10年程前に不動産投資を始めたときには、

 

こんなの怖くてできませんでしたが、

 

今は、どうせやるなら大きくやったほうが効率良いと思えるようになりました。

 

あとは人を活用することもそうですね。

 

10年前なら、決済日に日本を離れるなんて考えられなかったです。

 

 

短期間で大きな成果を出すためには、自分でやることを減らすことが最重要と考えています。

 

物件取得のための様々な交渉事は担当者に頑張っていただき、

 

自分は資金調達を円滑に進めるために、

 

本業で結果を出し収入を増やすこと、

 

連帯保証人になる奥様やその他家族、親類縁者との関係作りに注力したいと思います。

 

 

仲介担当者からガンガン物件提案受けるようにならないといけないですね。

 

ネットで自分物件探すのは非効率ですから。

 

 

今日は法人物件1号取得完了のお祝いです^^

 

 

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金消契約完了!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日夜遅くに銀行融資の正式承認おり、

本日金消契約してきました。

 

あとは月末の決済を待つのみです。

 

土地建物価格割合もこちらの希望通りで決着。

 

売主の譲渡益税増加分は売買契約外で補填することで合意しました。。

 

 

そして今は、

ハワイ出発までの時間にJALサクララウンジで記事投稿中です。

 

ハワイ滞在中に無事決済される予定です。

 

 

本日、仲介担当者とのランチの席で今後の私の投資計画を共有。

 

毎月物件購入したいことを伝えました。

 

 

ハワイで充電して、戻ってきたらさらに投資を加速したいと思います!

 

 

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銀行担当者と初面談

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は仕事あがりに取得検討案件の融資を検討していただいている某地方銀行担当者と初面談しました。

 

こちらの担当者さん、仲介会社からのご紹介で融資相談しており、私の勤務先のことも良くご存じで和やかな面談となりました。

 

また、仲介担当者の案件を数多く融資実行してきた実績あるようで、とてもスムーズな対応でした。

 

 

私のハワイ出張(?)の関係で金消日を2日後に控えながら、まだ正式承認はおりていません。

 

しかし、まず大丈夫との感触から、今回初めて取引することもあり、融資を受ける予定の法人預金口座開設等の手続きを済ませてきました。

 

あわせて、融資条件をよくするための営業協力の説明も受け、

・法人、個人のクレジットカード(ゴールド)作成

・カードローン作成(作るだけで使っちゃダメですって、信用棄損になると・・・^^;)

・EB契約

 

この程度のことで0.2%程度金利下がるのはありがたいですね。

 

銀行担当者の稟議通りに承認おりれば、満室時の返済比率は45%以下になりそうです。

 

まずまず、安全な水準ではないでしょうか?

 

 

約20%あった空室対策の観点でも、8/1入居予定で1件入居が決まったとの連絡もいただきました。

 

あと2日間頑張って、気持ちよくハワイへ旅立ちたいと思います^^

 

 

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決済数日前に価格交渉発生!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

すでに取得契約済の法人1号案件について、

 

決済を数日後に控えたこのタイミングで価格交渉発生!

 

総価格対比1%以下の少額ですが、価格上昇する予定です。

 

 

 

今回、こちらから建物割合をできるだけ高くするように売主さまへ交渉中(売買契約書には内訳は記載されていないので、別途合意書で双方確認)なんですが、建物割合を増やすと売主さまの譲渡益税が増えてしまうと。

 

本物件は相続案件です。

 

建物取得価格はわかっているはずなんですが、土地取得価格が不明のため、譲渡額の5%を取得価格と見なすしかないそうです。

 

そうすると、建物割合高める=土地割合低下=土地見なし取得価格低下(建物取得価格は実額)=譲渡資産全体の取得価格低下=譲渡益税増加、となるので、この税負担増加分を建物価格に上乗せして払おうと考えて「買主側から売買価格増額を提案中」です。

 

 

少し価格増額しても土地建物割合を希望水準にするほうがメリットありとの判断です。

 

相続案件の取得ははじめてなので勉強になりました^^

 

 

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餅は餅屋

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

昨日、人生初の金地金購入しましたが、

 

早速本日売却しました!

 

税理士先生からのご紹介ということもあって、

 

淡々と、粛々と、こちらの要望にそってご対応いただけました。

 

消費税還付に詳しい税理士先生のご紹介です。

 

 

 

そして、仲介担当者から「銀行融資大丈夫そうなので、各種承継手続き連絡してもらって良いです。」

 

との連絡いただき、エレベーター保守やインターネット業者担当者へ手続き依頼をしました。

 

法人スキームに詳しい仲介会社担当差が銀行対応全面的に対応してくれてます。

 

 

 

消費税還付のこと、

 

法人スキームのこと、

 

ある程度知識としてはあるものの、

 

その専門家に依頼することで本当にラクに話を進めていただいてます。

 

 

 

本業のサラリーマンでは、弁護士、会計士、不動産鑑定士等の専門家を如何に上手く活用するか?

 

これが、私の仕事の成果に直結します。

 

この経験が、今回の久しぶりの物件取得プロセスでも生かされたと思います。

 

 

専門家への敬意を持つことが大切ですね。

 

でも、言いなりではダメだと思います。

 

このへんの匙加減が難しいところです^^;

 

 

 

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初体験☆金地金購入

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

本日、人生初の金地金購入しました!

 

 

イメージはこんな感じですが、今回はすぐに売る予定なので、

 

現物の金地金を目にすることはありません。

 

ちょっと残念です。。。

 

 

 

今回取引したのは税理士先生おすすめのカネツ商事さん。

 

カネツ商事さんの事務所はそれほど大きくないオフィスビルの空中店舗で、

 

ふらっと入るような店構えではなかったですね。

 

今まで銀行や証券会社しか縁がなかったので、かなり新鮮でした。

 

 

 

 

紹介された税理士さんの名前を出すと、勝手分かった感じで

 

必要最低限の説明にしてくれたのでとても助かりました。

 

何の紹介もなしに行くと、為替とか商品先物とか、

 

いろいろ営業受けるのかもしれませんね。

 

 

 

面白いなと思ったのが、「ゴールドセービング」という金地金の預託サービスです。

 

これは金地金の預託期間に応じて預託料を受け取れるというもの。

 

定期預金のように預託期間が決まっているものでなく、

 

それでいて利率は預金よりもかなり高い。

 

消費税還付受けて資金潤沢になれば、新規物件取得までのつなぎとして利用してみたいと思いました。

 

 

 

消費税還付のためには今月中に売却完了必要なので、しっかり対応したいと思います。

 

 

 

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中古一棟物は何かと手続きが多い

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです。

 

自分はこれまで新築アパートや激安築古戸建を取得してきて、今回はじめて中古RCを買おうとしているわけですが、取得にともなってのいろいろな手続きがありそうですね。

 

エレベーターの保守契約や建物全体の電気、ガス契約など、戸建のときは全部入居者さん本人に手続きしてもらうだけだったので、いろいろやることあるなと気ばかり焦ります。

 

融資承認おりたら、決済前でも変更手続きOKと言われてますが全く安心できません。

 

自分、夏休みで、決済予定日前後10日間くらい海外旅行なんですね。

 

しかも、融資特約期限を決済日同日にしてるので、自分が日本にいる間に融資承認おりるの?

という状況で、今の時点では身動きもとれず。。。

 

 

今回の海外旅行は1年前から計画してたので変更難しいし、そもそも、タイムシェアでホノルル滞在なので簡単に日程変更できません。

 

どうしてこんなタイミングで物件取得決済になったのか。。。

 

忙しい時は重なるものですね。

 

 

 

ジタバタしても仕方ないので、焼肉食べて鋭気を養うことにしました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

肉はよかったんですが、、、

 

ステーキは厚切りが良いけど、焼肉は厚すぎない方が良かったですね^_^;

 

明日は仕事の合間に「金」買いに行く予定です。

 

 

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