8月の活動記録

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

久しぶりのブログ更新となりました。

気付いたら9月といった感じでとても忙しく充実した8月でした。

9月は重要な月なので8月の活動を振り返りながらモチベーションを上げていきたいと思います。

 

1.法人1号RCファミリー20戸物件

 

7月の購入時には15/20の入居率でしたが、8月末時点で18/20まで決まりました。

残念ながら10月退去予定が1戸ありますが、9月中に少なくとも現況空室の2戸は決めるべく、

管理会社担当者との連絡を密にします。

 

2.業者開拓

 

情報ソースは多いほど良いので、今週も2件新規業者面談してきました。

どちらも区分メインの業者さんです。

現在主に取り組んでいるのは法人一棟マンションですが、比較検討対象は常に多いほうが良いです。

まぁ、どちらかというとポイントを貯めることが目的で、不動産情報には期待していませんでしたが、いつもと違う視点で話ができたので新鮮でした。

 

3.新規物件検討

 

法人1号案件の担当者経由で3件の融資打診進行中です。

2物件は1億円以下の手ごろな価格帯でそれぞれ別の金融機関に打診中。

これは、キャッシュフローよりも金融機関開拓が主な目的です。

今のうちに関係を作っておき、いずれくる不動産価格下落局面でも買えるようにと考えてのこと。

さらに、今週に入って3物件目のご紹介を受け、こちらも金融機関打診を開始。

こちらは法人1号物件を超える3億円オーバーの物件です。

融資がどうか全く読めませんが、仲介担当者からこの規模の物件紹介をいただけた(買える可能性があるとみられた)ことが大きな前進です。

一般的には9月は融資が出やすい時期と言われています。

スピード感をもって対応し、あわよくば、、。

 

 

9月は本業も忙しいですが、新規案件最低1つは実現させるようがんばります!

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

法人決算準備と新規物件検討

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

先週は、世間は夏休みモードの中、私のサラリーマン業は多忙でした。。。

 

 

そんな状況でこの週末は、7月末に決算期を変更した法人の決算準備のため必要書類を整理していました。

 

といっても、7月末の物件取得以外にほとんど事業実態はないので、そんなにやることはないんですが、

 

何かもれちゃって消費税還付ができないと困るので、気ばかり焦るといった感じです。

(今更あせっても遅いんですけどね^^;)

 

 

 

とりあえず、税理士先生に送る書類一式は準備できたので、法人1号物件取得の後処理はこれで一段落。

 

次の物件探していたところ、北関東の古くないRCの物件情報をいただきました。

 

売却希望価格はほぼ積算価格なので、融資は付きそうな感じです。

 

ただ気になるのは「市街化調整区域」の文字。。。

 

 

 

この週末は予定が立てこんでいて現地には行けなかったのですが、

 

グーグルマップで見るからに利便性は低いと言わざるを得ない立地です。

 

現況でそこそこの空室もあります。

 

車社会なので賃貸付けは何とかなると思いますが、

 

満室経営を維持するには、相当パワーがいるだろうなといった印象です。

 

 

 

現在の売主希望価格では法人1号案件と同程度の利回り水準なのでこれでは検討できません。

 

20%近くディスカウント効けば、、、といったところです。

 

 

 

個人保有の不動産を生かして自己資金増強するプランも検討中なので、

 

価格交渉も含めてじっくり検討継続したいと考えています。

 

 

 

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法人1号物件現況確認

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日はリーマン業の休みを利用して、

法人1号物件の管理会社担当者と現地確認してきました。

 

オートロックエントランスの貼紙にて、

契約時に知らされてなかった下水配管の問題について、

売主様にてポスクロ工事対応していただいていることを確認。

 

初のエレベータ付物件

 

周辺にRC物件少なく、賃料とグレードのバランスから希少性は高い。

本物件は大中企業の転勤族が社宅利用されることが想定されますが、企業が社宅コストを低減する動きからターゲットは減少傾向。

しかし、一定数の見込み客はいるため取りこぼしなければ満室維持可能。

 

高所恐怖症のこうちゃんには厳しい屋上。。。

 

エレベーター等とあわせて、数年後には大規模修繕が必要となるでしょう。

このあたりが今までRCを避けていた最大の理由ですが、

キャッシュフロー重視で頑張っていきます。

 

続いて募集中の居室内の写真。

 

リビングは全て南向きでファミリーへの受けは良さそうです。

 

全体的に綺麗に管理されていますが、、、

 

 

洋室の収納なのに中は和室の押入れみたいです。

パイプを1本通してクローゼット風にしたいですね。

 

照明スイッチやエアコンが新築当時のままでやや年代を感じますので、

ここは入居促進と引き換えに積極的に新しいものへ変えていくことを共有。

 

少なくとも空室は最大の悪との認識共有はできたと思います。

 

20室中現在3室募集中です。

 

9月までに満室目標で頑張ります。

 

 

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下水道受益者負担金問題決着

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

前回記事「不動産仲介業者の言うことを鵜呑みにするな」の結果報告です。

 

昨日電話で売却時仲介業者担当者と喧嘩別れみたいになっていましたが、

今日の午前中に仲介業者担当者が下水道課へ訪問し「異動届」を提出したことが確認できました。

平成29年度分以降を新所有者へあらためて請求していただくことになりました。

 

 

 

当然の結果ですけどね。

 

 

 

でも、私の味方であるはずの仲介業者担当者が、

 

自分の手落ちを取り繕おうとして、

 

依頼者である私に対して本来負担すべきでない、

 

買主負担すべき受益者負担金まで「清算しなくて良いよ」の私の気遣い発言のみを根拠に、

 

受益していない私に負担させようとしたこと

 

については、かなり驚きでした。

 

 

 

まあ、

 

数百万円の激安中古戸建の売却仲介単発の取引だったので

 

私の扱いが雑になるのは仕方ないとは思いますし、

 

相手によっては押し通せると考えるのもわからないでもないです。

 

 

 

私が、この仲介業者の対応を「監督官庁に相談する」と言ったことで、

 

相手は本気になったんだと思います。

 

数万円のことで免許停止処分などになっては割にあわないですからね。

 

 

 

納得できないことがあれば、関係者ではなく、

 

自分で調べて毅然とした態度をとることも重要ですね。

 

不動産の世界には結構レベルの低い(一般常識含め)方もたくさんいますので。

 

 

 

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カテゴリ:物件売却  [コメント:0]

不動産仲介業者の言うことを鵜呑みにするな

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨年4月に売却した激安中古戸建に関して、

売却仲介担当者と久しぶりに話をしイラっとしたことがあったので記録しておきます。

 

この物件、私が保有中に下水道が整備され、その受益者負担金を5年間で4万数千円負担する物件となっていました。

売却時にあと3年程度の支払い義務があったわけですが、昨年度分は売買時の精算とせず売主である私が負担するという整理にしました。

 

今月に入って、売却したこの物件の平成29年度受益者負担金納付書が私あてに届き、受益者負担金の異動届がなされていないことが発覚しました。

固定資産税は所有者変更登記すれば新所有者へ請求きますが、下水道受益者負担金は別途届け出しないといけないんですね。私も自分で手続き確認しなかったのですが、このような負担金があることは伝えていたので、仲介業者で対応するものと思い込んでいました。

 

で、今回私あてに請求がきたので、私は当然のように下記メールを発信

 

「買主さまで負担すると認識している平成29年度の下水道受益者負担金通知書が私あてにきまました。必要な手続きをご教示ください」

 

これにたいして夜になって仲介担当者から電話着信あり、手が空いたときに電話したときに先方は以下の発言、

 

仲介担当者「こうちゃんさんは受益者負担金を精算しないで良いと言われたので、私も買主側も皆受益者負担金はこうちゃんさんが負担すると認識してますので、平成29年度分の請求もこうちゃんさんにてご対応いただきたく、、、」

 

こうちゃん「は!?

清算しないで良いと言ったのは平成28年度分の負担金ですよ。

今回のは平成29年度の請求ですよ?平成29年度の受益者は誰ですか?

清算というのは、例えば固定資産税のように、

”支払義務者は1月1日の所有者だけど、所有期間に応じて日割りで清算すること”

であって、そもそも買主に支払義務あれば清算もなにもないでしょ?

今回の問題は、物件売買されたのに異動届が漏れていたことでしょ?

では、私のほうで役所へ受益者へ請求するように、また漏れてしまっていた受益者変更手続きについて話をしますね。

あわせて、仲介業者から”私が清算しなくてよいと言ったことを翌年度以降分も全て売主が負担すると解釈”されて困っていることを、しかるべき監督官庁等へ相談します。」

 

電話を切ってしばらくして、仲介担当者から着電あり。

ムカついていたので無視していたらショートメッセージで、

「役所ホームページから異動届を入手できたのでこちらで対応します」

 

信用できないので、自分で明日役所へ確認しますけどね。。。

 

たかだか数万円の話なので自分が払ってでも決着したいところでもありますが、

今日の仲介担当者の態度が気に入らないので、じっくり対応したいと考えてます。

 

 

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カテゴリ:物件売却  [コメント:0]

法人1号物件のスペック

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

法人1号物件のスペックです

 

所在 茨城県

築年 平成12年新築

構造 RC

間取り 3LDK×15戸、2LDK×5戸

敷地内駐車場各部屋2台分あり

価格 2億台後半

利回り 8.64%(消費税還付前)

9.15%(消費税還付後)

 

利回り算出家賃は現在募集中家賃下限値に全部屋引き直していますので、

既存の少し高め家賃の部屋が契約継続する間はもう少し高い利回りになります。

 

金利1%で資金調達できたので、この利回りでもやっていけると判断しました。

 

今の自分の考えや好みなどを後で見返すために、

今回この物件を購入した理由をまとめておきます。

 

・キャッシュフローが満足できる水準だった(こちらの考え方で物件ふるい分け、希望条件への指値が通った)

・満室にできそうだった(20%ほど空室だったが、募集条件妥当と判断し、全部屋募集賃料へ引き直しても必要利回り確保できた)

・ファミリータイプ、敷地内駐車場十分が自分好みだった(ので、余計なリスクプレミアムを乗せずに=利回りは決して高くはない、で購入決断できた)

 

まとめると、

 

「10年前と比較すれば利回りは低いんだけど、金利が安いおかげで借入返済を加味したNET利回りは確保できてるし、何と言っても自分好みの物件で満室経営に自信あり」

 

といったところでしょうか。

 

 

私に代わって募集活動を頑張ってくれている管理会社のみなさんへのハワイ土産をたくさん調達しないといけませんね^^

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

ハワイ滞在中に法人1号物件取得完了!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

ハワイ時間7月30日(日)に法人1号物件取得決済完了。

 

の連絡を仲介担当者からいただきました。

 

はじめての、

 

法人取得、

 

中古RC、

 

オーバーローン、

 

での物件取得です。

 

 

10年程前に不動産投資を始めたときには、

 

こんなの怖くてできませんでしたが、

 

今は、どうせやるなら大きくやったほうが効率良いと思えるようになりました。

 

あとは人を活用することもそうですね。

 

10年前なら、決済日に日本を離れるなんて考えられなかったです。

 

 

短期間で大きな成果を出すためには、自分でやることを減らすことが最重要と考えています。

 

物件取得のための様々な交渉事は担当者に頑張っていただき、

 

自分は資金調達を円滑に進めるために、

 

本業で結果を出し収入を増やすこと、

 

連帯保証人になる奥様やその他家族、親類縁者との関係作りに注力したいと思います。

 

 

仲介担当者からガンガン物件提案受けるようにならないといけないですね。

 

ネットで自分物件探すのは非効率ですから。

 

 

今日は法人物件1号取得完了のお祝いです^^

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

金消契約完了!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日夜遅くに銀行融資の正式承認おり、

本日金消契約してきました。

 

あとは月末の決済を待つのみです。

 

土地建物価格割合もこちらの希望通りで決着。

 

売主の譲渡益税増加分は売買契約外で補填することで合意しました。。

 

 

そして今は、

ハワイ出発までの時間にJALサクララウンジで記事投稿中です。

 

ハワイ滞在中に無事決済される予定です。

 

 

本日、仲介担当者とのランチの席で今後の私の投資計画を共有。

 

毎月物件購入したいことを伝えました。

 

 

ハワイで充電して、戻ってきたらさらに投資を加速したいと思います!

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

銀行担当者と初面談

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は仕事あがりに取得検討案件の融資を検討していただいている某地方銀行担当者と初面談しました。

 

こちらの担当者さん、仲介会社からのご紹介で融資相談しており、私の勤務先のことも良くご存じで和やかな面談となりました。

 

また、仲介担当者の案件を数多く融資実行してきた実績あるようで、とてもスムーズな対応でした。

 

 

私のハワイ出張(?)の関係で金消日を2日後に控えながら、まだ正式承認はおりていません。

 

しかし、まず大丈夫との感触から、今回初めて取引することもあり、融資を受ける予定の法人預金口座開設等の手続きを済ませてきました。

 

あわせて、融資条件をよくするための営業協力の説明も受け、

・法人、個人のクレジットカード(ゴールド)作成

・カードローン作成(作るだけで使っちゃダメですって、信用棄損になると・・・^^;)

・EB契約

 

この程度のことで0.2%程度金利下がるのはありがたいですね。

 

銀行担当者の稟議通りに承認おりれば、満室時の返済比率は45%以下になりそうです。

 

まずまず、安全な水準ではないでしょうか?

 

 

約20%あった空室対策の観点でも、8/1入居予定で1件入居が決まったとの連絡もいただきました。

 

あと2日間頑張って、気持ちよくハワイへ旅立ちたいと思います^^

 

 

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決済数日前に価格交渉発生!

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

すでに取得契約済の法人1号案件について、

 

決済を数日後に控えたこのタイミングで価格交渉発生!

 

総価格対比1%以下の少額ですが、価格上昇する予定です。

 

 

 

今回、こちらから建物割合をできるだけ高くするように売主さまへ交渉中(売買契約書には内訳は記載されていないので、別途合意書で双方確認)なんですが、建物割合を増やすと売主さまの譲渡益税が増えてしまうと。

 

本物件は相続案件です。

 

建物取得価格はわかっているはずなんですが、土地取得価格が不明のため、譲渡額の5%を取得価格と見なすしかないそうです。

 

そうすると、建物割合高める=土地割合低下=土地見なし取得価格低下(建物取得価格は実額)=譲渡資産全体の取得価格低下=譲渡益税増加、となるので、この税負担増加分を建物価格に上乗せして払おうと考えて「買主側から売買価格増額を提案中」です。

 

 

少し価格増額しても土地建物割合を希望水準にするほうがメリットありとの判断です。

 

相続案件の取得ははじめてなので勉強になりました^^

 

 

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