物流不動産の賃料が下がる?物流REIT(リート)の今後は?

私個人の投資にはあまり影響ありませんがサラリーマン業に関連する気になるニュース。

物流不動産相場の今後は如何に?

 

LNEWS「物流系の平均時給/63か月連続アップ、物流作業は2.5%増」

 

 

これまでCAPレート右肩下がりであった物流不動産については、首都圏内陸部、近畿圏沿岸部などで新規開発が活発で需給が悪化しつつあり成約賃料も頭打ちのようです。

 

人件費は上昇を続けており、ヤマトの大口向け値上げの動きなどトップライン改善に向けた動きが目立ってきましたね。

 

 

物流立地については人材確保容易な立地であるかがこれまで以上に重要な要素となっていますが、住宅地と物流立地は相性が悪いですから、物流物件として価値ある「立地」はそう多くないのかもしれません。

 

Eコマースへの流れも継続しており、物流物件への需要が減ることはないようにも思えますが、

これって、既存流通からのシフトでしかないですね。

 

総消費量が増えないと、物流物件の需要は頭打ちになるかと。

 

安定運用先としてREITでも人気であった物流不動産ですが、

今後は、不動産コスト削減の動きが強まってくるかもしれません。

 

 

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金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント(ロバート・キヨサキ)|影響を受けた書籍シリーズ

金持ち父さんシリーズ。サラリーマン依存では幸せになれないと確信させられた書籍です。

 

金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント改訂版 経済的自由があなたのものになる [ ロバート・T.キヨサキ ]

 

本著で書かれているキャッシュフロー・クワドラントとは以下のとおりです。

 

 

左側のEとSは「労働収入」、右側のBとIは「権利収入」です。

 

労働収入は、収入が増えるにともない、労働時間は増えていきます。

権利収入は、収入が増えるにともない、労働時間は減っていきます。

 

サラリーマンはEですから、サラリーを増やそうとすると豊かな人生にかける時間が減ってしまいます。

そこで私の場合は、BでもありIでもある不動産投資=不動産賃貸業オーナーで収入を増やすことにしました。

 

激安戸建セルフリフォームのときは、Sになってしまっていた、ということに後で気づきましたが、、、^^;

 

 

不思議なもので、サラリーを増やすという執着しなくなってから、サラリーが年々増加しています。

今はサラリーマン業については部下を育成して、自分の仕事を極小化し「Bに近い状態」を作ろうとしています。

この意識がチームとしての結果に結びついているのかもしれません。

 

 

4つのタイプに分けるというのが分かりやすく、

私個人的には金持ち父さんシリーズで一番のおすすめです。

 

 

金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント改訂版 経済的自由があなたのものになる [ ロバート・T.キヨサキ ]

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7つの習慣(スティーブン・R・コヴィー)|影響を受けた書籍シリーズ

不動産投資本ではないですが、不動産投資で成功するマインド醸成に有用な一冊。

 

完訳7つの習慣 人格主義の回復 [ スティーヴン・R.コヴィー ]

 

日本で一番売れた海外ビジネス書と言われていますので、読まれた方も多いと思います。

 

不動産”投資”という言葉から株式投資やFX投資などと比較されることも多いですが、不動産投資は不動産賃貸業というビジネスです。

 

株式投資も本質的にはビジネスオーナーなんですが、そんな感覚で株式投資している方がどれほどいるでしょうか?

 

不動産投資は不動産賃貸業のビジネスオーナー(または自営業者)であることを認識することが成功の第一歩です。

 

ビジネスの成功確率を高めるためには、ビジネス成功のための原理原則に従うことが重要でしょう。

 

 

第1の習慣「主体的である」

 

自分の人生に責任を持つのは自分以外にはいない。

幸せになるのも自分の責任。

自分が置かれている状況は全て自分自身の選択であり責任である。

 

自分は責任ある人間であると自覚すること。

 

 

第1の習慣をもっていれば、「嘘のレントロール」に騙されて物件取得直後から大量退去に悩まされることもありません。

 

中古RC物件が競争過熱で良い物件が見つけにくくても条件がぶれることはないでしょうし、他の不動産投資手法を研究することもあるでしょう。

 

安易にノウハウに頼るのではなく、原理原則をもとに行動を続けていけば大きな失敗は避けられますし、必ず結果はついてきます。

 

 

と言いながら自分は、不動産投資に関して第2の習慣「終わりを思い描くことから始める」すらろくに実践できていなかったという反省もあります^^;

(このあたりのことはプロフィールに少し書いています)

 

本著を読んでおくと「できる男」に思われるというサラリーマンとしてのメリットもあるので、下手に不動産投資本読むよりもおすすめです。

 

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↓気軽に入るならこちらもおすすめ^^内容はしっかり「7つの習慣」!

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金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ)|影響受けた書籍シリーズ

2005年だったでしょうか、こちらも私が不動産投資を始めるきっかけになった本です。

 

金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T.キヨサキ ]

 

私が初めて読んだのは改定前のものでしたが、当時のサラリーマン不動産投資家で本著を読んでいない方はいない、と言えるほど日本人のお金に関する考え方に影響を与えた有名書籍ですね。

 

・中流以下はお金のために働き、金持ちは自分のためにお金を働かせる

・金持ちは資産を手に入れ、中流以下は負債を手に入れ資産と思い込む

・持ち家は資産でなく負債

・自分のビジネス=資産を持つ(収益不動産も該当)

・会社を作って節税する

 

良い教育を受けて、良い大学へ入って、良い会社へ就職すれば人生成功という古い考え方から変わるきっかけになりますね。

 

私自身本著を読んでサラリー以外の収入の柱を作ることを決心し、不動産投資を目指し、日本の不動産投資関連本を読み漁って不動産投資を実践してきました。

 

本著を読んでから日本での不動産投資の考え方をまとめた破壊的成功法を読むとさらに理解が深まると思います。

 

 

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ボロ物件でも高利回り激安アパート経営(加藤ひろゆき)|影響受けた書籍シリーズ

2007年ころに読んで激安戸建てセルフリフォーム投資を始めるきっかけとなった本です。

 

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 [ 加藤ひろゆき ]

 

 

前回紹介した書籍とは真逆ともいえる不動産投資手法

 

「現金、激安ボロアパート・戸建て、セルフリフォーム、自主管理」

 

実践者によるエンタメ系書籍です。

 

 

 

「鬼のような指値(商標登録申請予定)」は当時の不動産投資ブロガーの間では流行語になっていたと記憶しています。

 

あとは高圧洗浄機の「ケルヒャー」ですね。

 

私も買って、激安戸建て物件の洗浄で大活躍しました。

 

 

本著は不動産投資が楽しいものだと感じさせてくれました。

 

不動産投資を始めたきっかけはお金でしたが、お金のことばかり考えていると楽しくないんですよね。。。

 

本著の影響を受けて、セルフリフォームや自主管理を実践し、入居者から感謝されるという経験などを通して、自分自身成長できたと思います。

 

今は自分の時間をかけてまでセルフリフォームや自主管理をやる気はないですが、、、^^;

 

 

久しぶりに読み返してみて、やはり良い気分になりました。

 

不動産投資を身近に感じることもできておすすめですね。

 

 

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不動産投資の破壊的成功法(金森重樹)|影響受けた書籍シリーズ

2006年頃に読んだ、私が本格的に不動産投資を始めるきっかけになった本です。

 

不動産投資の破壊的成功法改訂版 どんな状況でも勝てる不変のルール [ 金森重樹 ]

 

 

私が初めて読んだのは2005年10月初版の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的正攻法」の方ですが、不動産投資の考え方を学ぶのに最適の一冊だと思います。

 

印象にのこっているものの一例をあげると、

・なぜ億単位の借金が怖いのか?借金は善でも悪でもなくニュートラル

・コンフォートゾーンの変革

・利回りは人によって違う

・物件を買うときは売るときのことを考える

・RCはアクセル、木造はブレーキ

・利回り星人に資産は築けない

 

 

著者の金森重樹氏はマーケティングを得意とし「通販大家さん」等と自社サービスなど

自分の利益へ誘導するような内容であることは間違いないですし、

上から目線の文体に好き嫌いが分かれるかもしれません。

 

当時は私自身も借金の怖さを振り切れず、結局、

大型RC物件への投資は見送り小型のアパートで不動産投資を始めました。

 

しかし、書かれている内容は不動産投資の真実をついています。

私自身、多少なりとも不動産投資を実践してきた経験からそう実感しています。

 

 

本著以上に不動産投資の本質が伝わってくる書籍にはまだ出会ってないですね。

マーケッターとして優秀な金森重樹氏のライティングによるものでしょうか。

 

本著を読んで「まずはRCでアクセルを!」となれば、

光速投資法などで具体的手法を学び、あとは行動あるのみです。

 

 

 

具体的な不動産投資手法は時代によって流行り廃りがありますが、

不動産投資の根本は変わらないし、その変わらない普遍的な部分を学ぶのに最適の一冊としておすすめできます。

 

不動産投資の破壊的成功法改訂版 どんな状況でも勝てる不変のルール [ 金森重樹 ]

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新築一棟投資セミナー

投資用不動産の競争激化でなかなか条件の良い中古物件が出にくい状況ですが、

下記会社のセミナーに参加してきました。

 

新築一棟投資 リアライズアットマネジメント

 

同社が推奨する新築メリットは以下の4点でした。

 

1.低金利有利な銀行ローン

2.中古に劣らない利回り

3.新築ならではの少ない支出

4.東京圏好立地の長期的収益性、資産性

 

金利1%台でシミュレーションしているので金利上昇するとかなり厳しいですね。

 

おすすめ教材ではこの点ストレスかけて物件選定していくので安心です。

 

 

 

現在の低金利をどうとらえるかは難しいところですね。

 

この低金利が不動産価格高騰(利回り低下)の現況なので、

理想は金融が引き締められて不動産価格が下落してから買い占める!となります。

 

しかし、そうなると、簡単には借入できなくなってしまいます。

 

 

 

今回のセミナーを受けて感じたのは、私の場合は立地と条件次第で比較的低利回りでも検討価値はあるのかなということです。

 

すでに不動産投資から一定のキャッシュフローはあるので、高利回りを追及するよりも税効率を考慮しながた資産価値が高い物件へシフトすることを考えてよいのかもしれません。

 

 

 

土地探しから企画、銀行交渉サポート、賃貸募集までパッケージで対応してくれるというのは、サラリーマン投資家にとってはメリット大きいですね。

 

実績物件写真集を拝見しましたがなかなか良かったです。

 

しかし、7%でも高利回りと言われてしまうとちょっと、、、

 

確かに低金利が続けばイールドギャップは取れるのですが。

 

土地やプランを工夫して、もう少し高い利回りにもっていけそうなら検討しても良さそうでした^^

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

不動産投資満室経営のポイント2

不動産投資満室経営のポイント2は「自分の物件の優先順位を上げる」です。

 

どんなに素晴らしい物件でも必ず退去は発生します。

 

そして、日本は空き家が増加しており入居者獲得競争は熾烈です。

 

↓野村総合研究所による空き家率の推移と、シナリオ別の予測(資料:野村総合研究所)

5年後には空き家率20%を超えそうです!

 

 

空き家が増加している日本において満室経営を維持するためには、入居見込客があらわれたときに自分の物件を勧めてもらえる状況にしておくことが重要です。

 

具体的には以下のポイントを押さえることです。

 

・平均以上の管理や修繕対応

・賃貸仲介に強い業者へ物件情報を広く浸透させる

・仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない

 

「平均以上の管理や修繕対応」はそのとおりで、仲介会社がおすすめできないほどひどい物件では話になりません。

とはいえ、やりだすときりがないので仲介会社の意見を取り入れながら「小奇麗に」のイメージで対応すれば十分です。

 

「賃貸に強い業者へ物件情報を広く浸透させる」は、管理会社との委託契約にもよりますが、例えば専任媒介だと物件情報を抱え込んでしまうケースもあります。

次のポイントとも関連しますが、まずは情報を広くいきわたらせることが重要です。

 

「仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない」について、

報酬が多い物件は仲介会社や担当者は単純にやる気がおきるというシンプルな話です。

優先順位をさげて1か月空室が長引くくらいなら、1か月分余分に報酬を払って最優先で入居付けしてもらったほうが良いですね。

 

 

以上、当たり前のことばかりですが、昔ながらの大家さんにはこんなレベルのこともできていない方が多いのも事実です。

 

ちょっとした気遣いで満室経営は十分可能ということですね。

 

 

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不動産投資満室経営のポイント1

不動産投資満室経営のポイント1は「最強のチーム作り」となります。

 

入出金管理、修繕対応、賃貸募集など、全て自分で対応するのは限界がある(得に遠方物件の場合)ため、信頼おけるパートナー作りが重要になります。

 

 

不動産会社によって、賃貸管理を主とする会社もあれば、売買仲介を主とする会社もあり、賃貸管理を依頼するならその専門家へするべきです。

 

賃貸管理に強い不動産会社を見つけるためには以下チェックポイントがあります。

・店頭に賃貸物件情報が多く接客カウンターを整備しているか

・管理物件の管理状況は適切か(放置自転車やゴミ散乱などないか)

・管理物件がインターネット検索で用意に発見できるか(キャッチーなチラシか)

 

 

優秀な賃貸管理会社を見つけ、我々大家は適切に指示することが重要です。

 

あたかも、会社の社長が会社各部の実態を把握しながら部下をまとめてチームとしてより高いレベルのビジネスを行うようなものですね。

 

 

不動産投資は、きちんと運営できていれば、どんな不況下でも満室経営は可能で、安定した家賃収入を獲得し続けることができます。

 

一方で、不況や競合発生により空室発生や家賃下落圧力が強まる可能性があり、常に時代のニーズに応じた工夫が必要になります。

 

優秀な管理会社は今の時代にあったリフォーム提案などにも積極的です。

 

 

大家としては、このような優秀な管理会社を選定し、適切に監督することがまずは重要になります。

 

 

 

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サブリースを活用すべきか?

晴れて不動産投資家となると物件の管理を専門業者へ依頼することになります。

(自主管理という方法もありますが、ここでは省略)

 

業者による物件管理方法として、大きく分けて「管理委託方式」と「サブリース方式」がありますが、サブリースを活用すべきか?という点について私の考えをまとめたいと思います。

 

サブリース方式=管理業者が建物を一括して賃借して入居者へ転貸する方式。

 

管理業者が賃借人となりますので、建物所有者として収受できるのは管理業者とのサブリース契約に定められた賃料等になります。

 

入居者から受け取る敷金、礼金、更新料等は転貸人である管理業者が受け取ります。

 

一方で、建物維持にかかるリフォーム費用などは基本的には建物所有者が負担する必要があります。

 

サブリース方式における管理会社はあくまで「賃借人」ですので、建物オーナーは普通の賃借人にたいするのと同レベルの法的義務を負うことになります。

 

「30年間サブリースで一括借り上げ」と聞くと、30年間安定したキャッシュフローを得られそうですが、管理業者とはいえ賃借人には賃料減額請求権や中途解約権があり決して長期間安定しているわけではありません。

 

しかし、管理業者の言い分は「空室リスクを負っている分サブリースは管理委託より手数料率が高くなる」です。

 

管理業者は空室リスクを負っているわけではないんですけどね。

単なる転貸人なので、儲からなくなれば建物オーナーへ支払う家賃を減額するか退去すれば良いので。

 

サブリースは、リターンは限定されリスクは通常の管理委託と変わらないということになりかねないため、契約内容を慎重に確認する必要があります。

 

一般的にはサブリースにするメリットはあまりないので、管理委託前提で検討するのがおすすめです。

 

 

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