金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ)|影響受けた書籍シリーズ

2005年だったでしょうか、こちらも私が不動産投資を始めるきっかけになった本です。

 

金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T.キヨサキ ]

 

私が初めて読んだのは改定前のものでしたが、当時のサラリーマン不動産投資家で本著を読んでいない方はいない、と言えるほど日本人のお金に関する考え方に影響を与えた有名書籍ですね。

 

・中流以下はお金のために働き、金持ちは自分のためにお金を働かせる

・金持ちは資産を手に入れ、中流以下は負債を手に入れ資産と思い込む

・持ち家は資産でなく負債

・自分のビジネス=資産を持つ(収益不動産も該当)

・会社を作って節税する

 

良い教育を受けて、良い大学へ入って、良い会社へ就職すれば人生成功という古い考え方から変わるきっかけになりますね。

 

私自身本著を読んでサラリー以外の収入の柱を作ることを決心し、不動産投資を目指し、日本の不動産投資関連本を読み漁って不動産投資を実践してきました。

 

本著を読んでから日本での不動産投資の考え方をまとめた破壊的成功法を読むとさらに理解が深まると思います。

 

 

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ボロ物件でも高利回り激安アパート経営(加藤ひろゆき)|影響受けた書籍シリーズ

2007年ころに読んで激安戸建てセルフリフォーム投資を始めるきっかけとなった本です。

 

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 [ 加藤ひろゆき ]

 

 

前回紹介した書籍とは真逆ともいえる不動産投資手法

 

「現金、激安ボロアパート・戸建て、セルフリフォーム、自主管理」

 

実践者によるエンタメ系書籍です。

 

 

 

「鬼のような指値(商標登録申請予定)」は当時の不動産投資ブロガーの間では流行語になっていたと記憶しています。

 

あとは高圧洗浄機の「ケルヒャー」ですね。

 

私も買って、激安戸建て物件の洗浄で大活躍しました。

 

 

本著は不動産投資が楽しいものだと感じさせてくれました。

 

不動産投資を始めたきっかけはお金でしたが、お金のことばかり考えていると楽しくないんですよね。。。

 

本著の影響を受けて、セルフリフォームや自主管理を実践し、入居者から感謝されるという経験などを通して、自分自身成長できたと思います。

 

今は自分の時間をかけてまでセルフリフォームや自主管理をやる気はないですが、、、^^;

 

 

久しぶりに読み返してみて、やはり良い気分になりました。

 

不動産投資を身近に感じることもできておすすめですね。

 

 

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不動産投資の破壊的成功法(金森重樹)|影響受けた書籍シリーズ

2006年頃に読んだ、私が本格的に不動産投資を始めるきっかけになった本です。

 

不動産投資の破壊的成功法改訂版 どんな状況でも勝てる不変のルール [ 金森重樹 ]

 

 

私が初めて読んだのは2005年10月初版の「1年で10億つくる!不動産投資の破壊的正攻法」の方ですが、不動産投資の考え方を学ぶのに最適の一冊だと思います。

 

印象にのこっているものの一例をあげると、

・なぜ億単位の借金が怖いのか?借金は善でも悪でもなくニュートラル

・コンフォートゾーンの変革

・利回りは人によって違う

・物件を買うときは売るときのことを考える

・RCはアクセル、木造はブレーキ

・利回り星人に資産は築けない

 

 

著者の金森重樹氏はマーケティングを得意とし「通販大家さん」等と自社サービスなど

自分の利益へ誘導するような内容であることは間違いないですし、

上から目線の文体に好き嫌いが分かれるかもしれません。

 

当時は私自身も借金の怖さを振り切れず、結局、

大型RC物件への投資は見送り小型のアパートで不動産投資を始めました。

 

しかし、書かれている内容は不動産投資の真実をついています。

私自身、多少なりとも不動産投資を実践してきた経験からそう実感しています。

 

 

本著以上に不動産投資の本質が伝わってくる書籍にはまだ出会ってないですね。

マーケッターとして優秀な金森重樹氏のライティングによるものでしょうか。

 

本著を読んで「まずはRCでアクセルを!」となれば、

光速投資法などで具体的手法を学び、あとは行動あるのみです。

 

 

 

具体的な不動産投資手法は時代によって流行り廃りがありますが、

不動産投資の根本は変わらないし、その変わらない普遍的な部分を学ぶのに最適の一冊としておすすめできます。

 

不動産投資の破壊的成功法改訂版 どんな状況でも勝てる不変のルール [ 金森重樹 ]

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新築一棟投資セミナー

投資用不動産の競争激化でなかなか条件の良い中古物件が出にくい状況ですが、

下記会社のセミナーに参加してきました。

 

新築一棟投資 リアライズアットマネジメント

 

同社が推奨する新築メリットは以下の4点でした。

 

1.低金利有利な銀行ローン

2.中古に劣らない利回り

3.新築ならではの少ない支出

4.東京圏好立地の長期的収益性、資産性

 

金利1%台でシミュレーションしているので金利上昇するとかなり厳しいですね。

 

おすすめ教材ではこの点ストレスかけて物件選定していくので安心です。

 

 

 

現在の低金利をどうとらえるかは難しいところですね。

 

この低金利が不動産価格高騰(利回り低下)の現況なので、

理想は金融が引き締められて不動産価格が下落してから買い占める!となります。

 

しかし、そうなると、簡単には借入できなくなってしまいます。

 

 

 

今回のセミナーを受けて感じたのは、私の場合は立地と条件次第で比較的低利回りでも検討価値はあるのかなということです。

 

すでに不動産投資から一定のキャッシュフローはあるので、高利回りを追及するよりも税効率を考慮しながた資産価値が高い物件へシフトすることを考えてよいのかもしれません。

 

 

 

土地探しから企画、銀行交渉サポート、賃貸募集までパッケージで対応してくれるというのは、サラリーマン投資家にとってはメリット大きいですね。

 

実績物件写真集を拝見しましたがなかなか良かったです。

 

しかし、7%でも高利回りと言われてしまうとちょっと、、、

 

確かに低金利が続けばイールドギャップは取れるのですが。

 

土地やプランを工夫して、もう少し高い利回りにもっていけそうなら検討しても良さそうでした^^

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

不動産投資満室経営のポイント2

不動産投資満室経営のポイント2は「自分の物件の優先順位を上げる」です。

 

どんなに素晴らしい物件でも必ず退去は発生します。

 

そして、日本は空き家が増加しており入居者獲得競争は熾烈です。

 

↓野村総合研究所による空き家率の推移と、シナリオ別の予測(資料:野村総合研究所)

5年後には空き家率20%を超えそうです!

 

 

空き家が増加している日本において満室経営を維持するためには、入居見込客があらわれたときに自分の物件を勧めてもらえる状況にしておくことが重要です。

 

具体的には以下のポイントを押さえることです。

 

・平均以上の管理や修繕対応

・賃貸仲介に強い業者へ物件情報を広く浸透させる

・仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない

 

「平均以上の管理や修繕対応」はそのとおりで、仲介会社がおすすめできないほどひどい物件では話になりません。

とはいえ、やりだすときりがないので仲介会社の意見を取り入れながら「小奇麗に」のイメージで対応すれば十分です。

 

「賃貸に強い業者へ物件情報を広く浸透させる」は、管理会社との委託契約にもよりますが、例えば専任媒介だと物件情報を抱え込んでしまうケースもあります。

次のポイントとも関連しますが、まずは情報を広くいきわたらせることが重要です。

 

「仲介会社や営業担当へのインセンティブをケチらない」について、

報酬が多い物件は仲介会社や担当者は単純にやる気がおきるというシンプルな話です。

優先順位をさげて1か月空室が長引くくらいなら、1か月分余分に報酬を払って最優先で入居付けしてもらったほうが良いですね。

 

 

以上、当たり前のことばかりですが、昔ながらの大家さんにはこんなレベルのこともできていない方が多いのも事実です。

 

ちょっとした気遣いで満室経営は十分可能ということですね。

 

 

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不動産投資満室経営のポイント1

不動産投資満室経営のポイント1は「最強のチーム作り」となります。

 

入出金管理、修繕対応、賃貸募集など、全て自分で対応するのは限界がある(得に遠方物件の場合)ため、信頼おけるパートナー作りが重要になります。

 

 

不動産会社によって、賃貸管理を主とする会社もあれば、売買仲介を主とする会社もあり、賃貸管理を依頼するならその専門家へするべきです。

 

賃貸管理に強い不動産会社を見つけるためには以下チェックポイントがあります。

・店頭に賃貸物件情報が多く接客カウンターを整備しているか

・管理物件の管理状況は適切か(放置自転車やゴミ散乱などないか)

・管理物件がインターネット検索で用意に発見できるか(キャッチーなチラシか)

 

 

優秀な賃貸管理会社を見つけ、我々大家は適切に指示することが重要です。

 

あたかも、会社の社長が会社各部の実態を把握しながら部下をまとめてチームとしてより高いレベルのビジネスを行うようなものですね。

 

 

不動産投資は、きちんと運営できていれば、どんな不況下でも満室経営は可能で、安定した家賃収入を獲得し続けることができます。

 

一方で、不況や競合発生により空室発生や家賃下落圧力が強まる可能性があり、常に時代のニーズに応じた工夫が必要になります。

 

優秀な管理会社は今の時代にあったリフォーム提案などにも積極的です。

 

 

大家としては、このような優秀な管理会社を選定し、適切に監督することがまずは重要になります。

 

 

 

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サブリースを活用すべきか?

晴れて不動産投資家となると物件の管理を専門業者へ依頼することになります。

(自主管理という方法もありますが、ここでは省略)

 

業者による物件管理方法として、大きく分けて「管理委託方式」と「サブリース方式」がありますが、サブリースを活用すべきか?という点について私の考えをまとめたいと思います。

 

サブリース方式=管理業者が建物を一括して賃借して入居者へ転貸する方式。

 

管理業者が賃借人となりますので、建物所有者として収受できるのは管理業者とのサブリース契約に定められた賃料等になります。

 

入居者から受け取る敷金、礼金、更新料等は転貸人である管理業者が受け取ります。

 

一方で、建物維持にかかるリフォーム費用などは基本的には建物所有者が負担する必要があります。

 

サブリース方式における管理会社はあくまで「賃借人」ですので、建物オーナーは普通の賃借人にたいするのと同レベルの法的義務を負うことになります。

 

「30年間サブリースで一括借り上げ」と聞くと、30年間安定したキャッシュフローを得られそうですが、管理業者とはいえ賃借人には賃料減額請求権や中途解約権があり決して長期間安定しているわけではありません。

 

しかし、管理業者の言い分は「空室リスクを負っている分サブリースは管理委託より手数料率が高くなる」です。

 

管理業者は空室リスクを負っているわけではないんですけどね。

単なる転貸人なので、儲からなくなれば建物オーナーへ支払う家賃を減額するか退去すれば良いので。

 

サブリースは、リターンは限定されリスクは通常の管理委託と変わらないということになりかねないため、契約内容を慎重に確認する必要があります。

 

一般的にはサブリースにするメリットはあまりないので、管理委託前提で検討するのがおすすめです。

 

 

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和室のセルフリフォーム記録2

懐かしのセルフリフォーム写真集第2弾です^^

 

23区内元借地権付超築古(推定50年以上!)戸建を取得し、

自分で住むためにセルフリフォームした際の写真です。

 

畳の和室をクッションフロアーへリフォームしました。

 

元々畳の和室にカーペットを敷いてありましたが、、

 

とりあえず畳を撤去

 

下から、薄いベニヤ・発砲スチロール・厚いベニヤ

 

ベニヤ貼り完了

 

CF接着剤。結構強力です。

 

貼り付けて、余ったCFを地味にカットしてます。

 

 

天井低かったので、、、

 

白ペンキで2度塗り、3度塗り、

 

天井明るいと解放感あります。

 

 

実際の作業は↓こちらを参考にしながら^^

 

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写真が多く初心者にもわかりやすいです^^

 

 

この借地権物件は、当初自分が住むために低予算でリフォームしていましたが、

自分が仕事の関係で住めなくなってしまい途中で断念。

 

そこそこ家賃とれるエリアだったので、

専門業者にお願いしてしっかりリフォームしてもらう方法に切り替えました。

 

この物件、同一敷地内にこの戸建てとミニアパートの2棟建っている物件で、

ミニアパートのリノベーションの過程で衝撃の事実が!

 

閲覧注意!特に食事中は!

 

 

 

 

 

 

 

シロアリです。。。

 

 

 

木造超築古(推定50年以上)なので不思議ではないですが、、、

出てきたときはやっぱりショックでした。。。

 

築古激安系投資の場合は特に要注意ですね。

 

 

 

ちなみにこの物件は、後に底地を取得できた(なので「元借地権付」)ため、資産価値は大きく上昇しました。

 

クセのある物件はうまくいくと旨味も多い事例ですが、

やはり手間というか心配毎も多いので初心者のうちはオススメできません。

 

私の実体験から、まずは王道手法で不動産投資実績をつくり、

キャッシュフローと経験値を上げながら、

他の不動産投資手法へ幅を広げていくのが良いと思います。

 

 

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和室のセルフリフォーム記録

過去に取得しすでに売却してしまった激安戸建てについて、懐かしい写真がでてきたので記録に残しておきます。

 

こちらの物件は埼玉県北部地方都市のバス便物件でした。

取得価格は300万円台前半。
セルフリフォームで20万円~30万円かけて賃貸に出しました。

利回りは20%超でした。

 

建物は4LDKと大きくもっと家賃がとれそうにも見えますが、
駐車場が1台分しか確保できていないのがネック。

 

最低限のセルフリフォームにして安く貸し出すことを選択しました。

 

 

築30年以上のビンテージ(?)戸建てなので当然和室があります。

ビフォー写真

 

土壁です。柱もくすんでいかにも古い印象です。

 

和室から洋室へのリフォームも一般的ですが、コストや手間がかかります。

それに和室はファミリーには何かと重宝されますので、

今回は和室のままキレイにする方針でセルフリフォームしました。

 

 

↓妻と一緒に珪藻土上塗り開始

 

職人になった気分でコテをつかって珪藻土を塗っていきましたが、、、

 

途中からは面倒くさくなり手で(ビニール手袋着用)

豪快に珪藻土を塗っていきました。

(写真は妻の手)

 

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(写真が多く初心者でもわかりやすいです^^)

 

 

↓アフター写真

 

 

白い珪藻土の壁とダークブラウンの柱(塗装済)と青の畳縁のコントラストに自己満足でした。

 

この当時はまだ仕事がそれほど忙しくなく週末レジャー感覚でセルフリフォームを楽しんでいましたが、今はそんな時間はとれないですね。。。

 

子供が大きくなって興味を持てば、家族のレジャーとしてセルフリフォーム激安戸建て投資を少し復活させるのも面白いかなとは思ってます。

 

 

 

不動産投資の成功は購入時点で8割決まると言われているので、この時はセルフリフォームも含めて初期投資を抑える手法をとりました。

 

どんな不動産投資手法でも「高値買いしないこと」が最重要です。

 

不動産投資を始める前の最低限のお勉強で物件基準を明確に

 

 

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