不動産投資はマイルが貯まる!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

旅行好きならクレジットカード払いでマイルを貯めてる方も多いと思いますが、不動産投資を始めるとマイルがめちゃくちゃ貯まります!

 

以下のような支払いが発生するのでマイルが貯まるクレジットカード活用するとどんどんマイルが貯まります。

・物件調査や保有物件詣のための交通費

・取引業者様との打合せや交際費

・不動産の固定資産税や公共料金

 

JALカードとJMBワオンカードの組み合わせがおすすめですね。

 

固定資産税等をクレジットカード払いにするのは難しい(できても手数料がかかったりする)のですが、イオン系のワオンを活用することで税金支払いでもJALマイルが貯まります。

 

1.JALカードとJMBワオンカードを連携(JMBワオンカードのホームページで設定できます)

 

2.JMBワオンカードにJALカードからチャージ(還元率1%)

 

3.ミニストップでJMBワオンカードで固定資産税納付書で支払い完了(還元率0.5%)

 

クレジットカード支払いとワオン支払いの両方でマイルが貯まり、還元率が1.5%ですのでお得ですよね。

 

固定資産税等の不動産関係の支払いは家賃収入から支払いますので、給与収入からの持ち出しなくタダでマイルゲットできちゃうことになります。

 

不動産投資とジャルカードでマイルを貯めてタダで旅行に行きましょう^_^

 

※マイルに関するクレジットカードルールはころころ変わるので通用しなくなる可能性はあります。実践する場合はご自身で最新情報を確認して下さいね。

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2017夏ハワイ出張準備開始

ハワイの収益不動産取得検討のため着々と準備を進めています。

とりあえず足と宿は確保済、現在はバケーションレンタル向きの物件検索中です。

 

ハワイの不動産には以下の点で検討価値があると考えています。

 

・価格下落リスクが低い

・減価償却費活用による節税、キャッシュフロー改善効果

・通貨分散

 

不動産投資の仕事で行くわけですが、

ついでにリラックスできてしまうのもハワイ不動産投資の魅力ですね。

 

 

今年も不動産調査がてら、ついでに家族の夏休みサービスもこなしたいと考えています。

 

 

 

去年のハワイ写真が出てきたので、

自分のモチベーションアップのために^^

定宿のタイムシェアヒルトン前ラグーン

 

ノースのガーリックシュリンプ

 

マツモトシェイブアイス

 

ドールプランテーション

 

ダイヤモンドヘッド山頂から

 

今年の夏も楽しみです^^

 

 

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学生大家から6億円を築いた私の投資法(石渡浩)|影響を受けた書籍シリーズ

「学生でもできた!逆転不動産投資術」でも少しご紹介した石渡氏の著書です。

銀行融資対策を中心に完全にプロレベルの内容です。

 

 

たった4年!学生大家から純資産6億円を築いた私(わたし)の投資法 [ 石渡浩 ]

 

「土地価値の高いアパートを購入し実需向けに宅地分譲する」

「高利回り一棟マンションを取得し区分ファミリーマンションとして分譲する」

そういった、駆け出しのサラリーマン大家さんではレベルが高すぎる内容も含まれています。

 

著者は本著出版後に自身が保有する資産管理法人毎売却し莫大な利益を現実に出しているくらいですから、

これから不動産投資を始める方には重すぎる内容かと思います。

 

しかし、意識だけでも素人レベルを超えておくことで安易な失敗を避けることもできると考えますので、あえてご紹介しておきました。

 

 

 

サラリーマン向け定型アパートローンではなく、事業者向けプロパーローンの考え方を本著で学ぶことは不動産投資の幅を大きく広げてくれるでしょう。

 

最初はサラリーマン大家さんでも、規模拡大すれば専業大家になるかもしれませんし、最初から本著に書かれる内容を知っておくにこしたことはありません。

 

「誰でもできる!」的な内容ではないところが好感持てる良書ですね^^

 

たった4年!学生大家から純資産6億円を築いた私(わたし)の投資法 [ 石渡浩 ]

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コインランドリー投資と不動産投資の違い

前回の記事からの続きです。

 

 

そもそも、コインランドリー投資を不動産投資と比較するのは無理があると思います。

 

コインランドリーは常に集客しなければいけません。

 

固定客が付けば安定するように見えますが、新規競合が出店すれば集客競争となります。

 

 

 

コインランドリー経営の比較対象としてはコンビニ経営とか飲食店経営がふさわしいですね。

 

どの業態も日々の集客が重要になります。

 

 

 

不動産投資の場合は退去が発生しない限り集客の必要はありません。

 

そもそも、不動産投資の集客は長期契約前提です。

 

そのため、不労所得化しやすいのです。

(エアビーとかシェアハウスは別物)

 

単に利回りだけで比較して、この違いを理解しないまま始めると失敗するのです。

 

 

 

最後に、コインランドリー経営を検討する場合は、事前に下記のホームページを確認してください。

コインランドリー経営をする前に一読願います

マンガで学ぶはじめてのコインランドリー投資の著者三原淳氏のホームページです。

 

 

コインランドリー”投資”という言葉から勘違いしたままはじめるのは危険です。

 

コインランドリー”経営”を行うなら、経営者としての心構えがなければ成功は不可能です。

 

 

不動産”投資”ではなく不動産賃貸業経営の感覚を持つと成功確率がぐんと上がるのと一緒ですね^^

 

 

コインランドリー経営はこれからも成長するし、サラリーマンの副収入構築手段として有望な分野だと思います。

 

ただ、私は「不労所得」が欲しいので、コインランドリー投資を始めるかは慎重に検討したいと思います。

 

 

 

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マンガで学ぶはじめてのコインランドリー投資(三原淳)

本屋さんで見かけたので立ち読みしました(立ち読みですみません。。。)

 

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マンガで学ぶはじめてのコインランドリー投資(三原淳)

 

 

本著読了の感想ですが、

 

マンガってすばらしい!

 

ですね。

 

 

 

家族が協力してコインランドリー経営を成功させていくストーリーに感情を揺さぶられます。

 

これを読んでコインランドリーを始めるサラリーマンも多そうです。

 

コインランドリー投資を勉強したいけど何から始めれば良いかわからなければ、まずは本著から入るのが良いのではないでしょうか?

 

また、家族などの協力を得る必要がある場合に、本著を読んでもらうのも良いと思います。

 

 

 

 

肝心の本著の中身については、マンガを活用してコインランドリー経営のポイントをコンパクトにまとめている良書だと思います。

 

コインランドリーの特徴

 

・年率5%の成長産業

・利用率はまだ全家庭の4%

・人件費ほぼ不要の装置産業

 

 

ネット検索すると不動産投資と比較する形でコインランドリー投資が語られることも多いようです。

 

不動産投資で利益を上げていても、コインランドリーは苦戦している実践者の事例も見かけます。

 

 

 

私は、不労所得の代表格と言える不動産投資とコインランドリー投資は根本的に異なると考えています。

 

私が考えるコインランドリー投資については、別途記事にしたいと思います。

 

 

 

本著については、コインランドリー経営を学ぶ入門書としておすすめですね^^

 

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不動産投資スタイルの変化

前回の記事では2010年ころまでの取得物件概要を紹介しましたが、その当時と今目指している不動産投資スタイルの変化についてまとめておきます。

 

【2010年まで(30歳台半ばまで)の不動産投資スタイル】

①小型物件(10室以内程度)

②キャッシュフローよりも土地価値重視

③自分時間を積極的に投入

 

当時は光速投資はリスクが高いととらえ、1物件失敗しても致命傷とならないように小規模物件を積み上げていく方針をとりました。

これは今も変わらないですが、不動産投資が成功したかどうかは物件売却するまでわからないと考えており、売却しやすい物件を考えた場合に小規模であることが有効と考えたことが大きいです。

また、土地価値重視というのは、出口(物件売却)に有利と考えたからです。

例えば、ファミリー向け戸建てであれば、実需層も含めて売却先を幅広くとれると考え積極的に取り組みました。

ちなみに、1棟アパートも「少し大きめの戸建て用地」のイメージで投資しています。

また、セルフリフォームなどに自分の時間を積極的に投入していました。

セルフリフォーム自体を楽しんでいた面もありますが、それでコスト削減したつもりになっていました。

 

 

【今(40歳台前半)目指している不動産投資スタイル】

①資金調達が許す限り大規模物件

②キャッシュフロー重視

③物件探し以外の自分時間の投入を極小化

 

不動産投資の成功は物件取得条件で8割型決まってしまいます。

いかに安く仕入れするかが重要と考えています。

当然に簡単に物件を入手できるわけではないので、同じ労力をかけるなら大規模物件のほうが効率が良いということになります。

キャッシュフロー重視について、保有物件は一義的にはキャッシュフローから物件評価されるわけですから、不動産投資家としてはキャッシュフロー重視でいくべきと考えています。

そして、今はセルフリフォームや自主管理などに自分の時間を使うことはやめて、専門業者などをうまくコントロールするスタイルをとりたいと考えています。

 

2010年までの自分はサラリーマン業では完全にプレイヤーで、不動産投資においてもなんでも自分でやる、という考えが根本にあったと思います。

 

今のサラリーマン業は部下のマネジメントと重要な判断が主な役割のため、不動産投資についても自然と同じようなスタイルになっています。

 

また、今の自分なら大規模物件でも専門業者とうまく関係作りをしながらしっかり運営できるという自信をもっています。

自信の根拠は説明できないのですが、、おそらくサラリーマン業で大きな困難を乗り越えてきたためと考えられます。

 

そんな今、どんな物件を探しているかというと光速投資の考え方がまず第一なのですが、これはという物件はまだ出てきていません。

今の環境下では高利回り中古RCは簡単には入手できないでしょうから、地道に継続するしかないですね。

あとは、土地から探す新築アパートも有力かと考えています。

絶対的利回りは低いですが、低金利の融資との組み合わせでイールドギャップがとれれば、これもありかと考えています。

(※2017年8月追記 2017年7月に光速投資の考え方で物件取得しました!現在の保有物件や過去の投資実績一覧の記事にまとめています。)

 

本当はリスク金利を想定していたほうが安全ですが、まぁ、しばらく金利上昇の心配はないでしょうから、好立地を新築で仕込んでおくというのもありかと考えています。

 

久しぶりに昔の自分のブログを見て(違う名前で書いてました)みると、今と全く違う考えで面白いものですね。

 

さて、今の考えをもとに実行する不動産投資が吉と出るか?

 

さらに10年後にこのブログを読み返すのが楽しみであります^^

 

 

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2010年までの不動産投資活動振り返り

本ブログは自分の不動産投資活動のモチベーションを上げるために最近開設しましたが、不動産投資自体は2007年から開始しています。

 

実は2010年以降は新規不動産取得活動は一切止めていたので、約7年振りに本格的に不動産投資活動を再開する状況です。

 

不動産投資開始当時と現在では不動産投資に対する自分の考え方がかなり変わっていて面白いと感じたので、これまでの不動産投資活動と今の気持ちを記録しておこうと思いました。

 

 

不動産投資活動履歴

 

2006年

1号物件台東区中古区分ファミリーマンションを自宅として購入

 

2007年

2号物件目黒区新築ファミリーマンションを自宅として購入(売却済)

1号物件を賃貸に出し不動産投資家デビュー

 

2008年

3号物件名古屋市新築アパート(10室)購入

4号物件江東区中古区分ワンルーム購入(売却済)

 

2009年

5号物件仙台市新築アパート(8室)購入

6号物件千葉県激安築古戸建て購入(売却済)

7号物件埼玉県激安築古戸建て購入(売却済)

 

2010年

8号物件杉並区借地権築古戸建て&ミニアパート(2室)購入

8号物件底地購入

 

2011年

8号物件リノベーション実行 戸建て間取り変更&ミニアパート2室から4室へ増築

 

これ以降は保有物件の管理や売却活動のみで一切の物件取得活動を停止していました。

 

 

その理由は、

 

「2010年に待望の子宝を授かったこと」

 

です。

 

 

不動産投資のための良い借金とは言え、やはり借金を増やして家族に不安な思いをさせてはいけないと考え、新規取得に関しては一切活動停止していました。

 

 

 

このタイミングで不動産投資を再開するのは単純に自分の時間が増えたためです。

 

6年の間にサラリーマン収入は倍以上にはなったし、借金は30百万円くらい減ったので、きっと物件取得する力は当時より大きくなっていると期待しています。

 

ところで、6年で30百万円借金減少ってそこそこ凄くないですか?

保有資産価値が変わらなければ純資産が30百万円増加したということですから、サラリーマンだけで6年で30百万円貯めるのは大変ですよね?

家賃収入だけで勝手に純資産が増えた、ということを今回実体験しました。

 

7年振りに物件取得検討を再開した訳ですが、当時とはあきらかに物件選定基準が変わっています。

次回は不動産投資スタイルの変化と理由についてまとめたいと思います。

 

自分自身、これからの第2次資産拡大期がどうなるのか楽しみです^^

 

 

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学生でもできた!逆転不動産投資術(石渡浩)|影響を受けた書籍シリーズ

著者の石渡さんの投資手法に影響を受けて、当時、土地重視の物件選定にシフトしました。

 

【中古】 学生でもできた!逆転不動産投資術 

 

 

本書が出版されたのは2009年12月ですが、その前から著者のブログ内で圧倒的な不動産投資実績を拝見した私は、光速投資をいったんやめて土地重視の物件選定にシフトしました。

 

昔銀行勤務していた私としては、土地重視の考え方を受け入れやすかったのだと思います。

 

キャッシュフロー重視の物件選定の場合は、物件の価値は利回り変動の影響を大きく受けます。

 

土地値に関しては、利回りだけではなく実需も含めた土地価格というものが形成されるため、利回り変動と比較すると安定的と考えています。

(価値が高いという意味ではなく、比較的変動が少ないという意味です)

つまり、「外部環境によって含み損が増えるリスク」を減らすことができると考えたわけです。

 

すでに購入価格以上で売却した築古戸建て2棟も土地価値に着目して物件選定したものでした。

 

短期間で規模を拡大するならキャッシュフロー重視の光速投資が有利と考えましたが、当時の私は定年まで30年ほどかけてじっくりゆっくり規模拡大しようと、本著の考え方で物件選定していきました。

 

石渡氏の手法は忙しいサラリーマンだとやや難易度が高いと思いますが、内容はすばらしいので是非読んでみてほしいですね。

 

 

融資の知識は光速投資と石渡氏の手法をしっかり理解すれば必要十分です。

 

 

なお、「学生でもできた!~」は著者の武勇伝的な内容でもあるので、

ノウハウ特化であれば↓こちらのほうがオススメですね。

たった4年!学生大家から純資産6億円を築いた私(わたし)の投資法 [ 石渡浩 ]

 

サラリーマン向け定型アパートローンではなく「事業性融資」の考え方についてよくまとまっています。

 

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資産10億円をつくる不動産投資(峯島忠昭=水戸大家)読みました

水戸大家こと峯島忠昭さんの新刊を読みました。

 

「お金持ちの経営者や医者は既にやっている資産10億円をつくる不動産投資」

購入キャンペーンページ

 

 

タイトルに「お金持ちの経営者や医者」とあるので一瞬躊躇しましたが、、^^;

 

不動産投資をやるにあたってよくありそうな77の質問に峯島さんが回答する形となっています。

 

今の不動産投資マーケットを前提としかなり具体的に回答しているので、読むなら今読まないとまったく意味のない本となるかもしれません。

 

これから不動産投資を始めようと考えている方にとって、以下のようなQ&Aはとても参考になるのではないでしょうか?

 

Q1 今は買い時なのでしょうか?

Q3 不動産市場はバブルというのは本当でしょうか?

Q7 どれくらいの利回りがあれば及第点でしょうか?

Q14 忙しい経営者(サラリーマンも一緒!)が不動産投資をするためにはどうすればいいですか?

Q48 経営者(サラリーマンも一緒!)は1棟目にどんな物件を購入したらいいでしょうか?

 

20000人以上の不動産投資家(予備軍)との面談実績のある水戸大家さんならではの、具体的事例を含めたリアルな今の不動産投資の世界を垣間見ることができる良書と思いました。

 

タイトルと違って内容はサラリーマンにも役立つもので、特に忙しいサラリーマンに是非読んでいただきたいですね。

 

 

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借地権アパマン投資法(芳賀成人)|影響受けた書籍シリーズ

不動産投資初心者からのステップアップに。私自身も投資物件が大化けした経験あり。

 

借地権アパマン投資法(芳賀成人)

 

借地権(旧法)での不動産投資についてまとめた書籍です。

どうやら中古本しかないようですね。

借地権は難しいので人気がなかったのでしょうか。。。

 

借地権で不動産投資する場合のデメリット(難しさ)は以下のとおりです

 

・銀行評価が低く融資を受けにくい(多額の自己資金が必要)

・売却時や建替え時に地主の承諾が必要

・借地権に習熟した不動産業者は多くなく事業パートナー選定が難しい

 

普通のサラリーマンが短期間で本業収入レベルの不動産賃貸収入を得るためには銀行融資をフル活用するのが最短であり借地権投資は向きません。

 

しかし、借地権投資は「難易度が高いからこそお宝物件の可能性も高い」の典型です。

 

事実、私の8号物件「杉並区戸建ミニアパート」も借地権付築古建物取得+リノベーション案件でしたが、地主さんとの交渉の中で運良く底地を安く取得でき、相場よりかなりお得に完全所有権とすることができました。

 

しかし、借入に関しては民間銀行はダメで、借地権取得時にはノンバンク(取得資金の一部)を、リノベーション資金は日本政策金融公庫を利用し、かなりの自己資金(総投資額の3割以上)も投入しました。

 

スピードを求めるなら銀行融資をフル活用した方法ですが、絶対損したくないなら借地権投資を研究し実践するのも良いでしょう。

 

建売ではダメです。

不動産業者が借地権の難しいところ(地主交渉など)整理したあとに業者の利益がたっぷり乗っているので借地権投資メリットがほとんどありません。

 

築古のボロボロの建物付き借地権が良いですね。

 

地主さんは建替え反対でしょうから、上手くリノベーションする方向で。

 

時間をかけて地主さんとの関係作りなどもして、あわよくば土地を安く譲っていただく、というのが理想です。

 

 

 

書いていて思いましたが、初めての不動産投資で取り組むべき案件ではないですね(^^;;

 

まずは王道手法でキャッシュフローを作り、そこから生まれる自己資金を借地権投資へ投入するという流れは面白いのではないでしょうか?

 

借地権アパマン投資法(芳賀成人)

 

 

 

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