和室のセルフリフォーム記録2

懐かしのセルフリフォーム写真集第2弾です^^

 

23区内元借地権付超築古(推定50年以上!)戸建を取得し、

自分で住むためにセルフリフォームした際の写真です。

 

畳の和室をクッションフロアーへリフォームしました。

 

元々畳の和室にカーペットを敷いてありましたが、、

 

とりあえず畳を撤去

 

下から、薄いベニヤ・発砲スチロール・厚いベニヤ

 

ベニヤ貼り完了

 

CF接着剤。結構強力です。

 

貼り付けて、余ったCFを地味にカットしてます。

 

 

天井低かったので、、、

 

白ペンキで2度塗り、3度塗り、

 

天井明るいと解放感あります。

 

 

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写真が多く初心者にもわかりやすいです^^

 

 

この借地権物件は、当初自分が住むために低予算でリフォームしていましたが、

自分が仕事の関係で住めなくなってしまい途中で断念。

 

そこそこ家賃とれるエリアだったので、

専門業者にお願いしてしっかりリフォームしてもらう方法に切り替えました。

 

この物件、同一敷地内にこの戸建てとミニアパートの2棟建っている物件で、

ミニアパートのリノベーションの過程で衝撃の事実が!

 

閲覧注意!特に食事中は!

 

 

 

 

 

 

 

シロアリです。。。

 

 

 

木造超築古(推定50年以上)なので不思議ではないですが、、、

出てきたときはやっぱりショックでした。。。

 

築古激安系投資の場合は特に要注意ですね。

 

 

 

ちなみにこの物件は、後に底地を取得できた(なので「元借地権付」)ため、資産価値は大きく上昇しました。

 

クセのある物件はうまくいくと旨味も多い事例ですが、

やはり手間というか心配毎も多いので初心者のうちはオススメできません。

 

私の実体験から、まずは王道手法で不動産投資実績をつくり、

キャッシュフローと経験値を上げながら、

他の不動産投資手法へ幅を広げていくのが良いと思います。

 

 

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和室のセルフリフォーム記録

過去に取得しすでに売却してしまった激安戸建てについて、懐かしい写真がでてきたので記録に残しておきます。

 

こちらの物件は埼玉県北部地方都市のバス便物件でした。

取得価格は300万円台前半。
セルフリフォームで20万円~30万円かけて賃貸に出しました。

利回りは20%超でした。

 

建物は4LDKと大きくもっと家賃がとれそうにも見えますが、
駐車場が1台分しか確保できていないのがネック。

 

最低限のセルフリフォームにして安く貸し出すことを選択しました。

 

 

築30年以上のビンテージ(?)戸建てなので当然和室があります。

ビフォー写真

 

土壁です。柱もくすんでいかにも古い印象です。

 

和室から洋室へのリフォームも一般的ですが、コストや手間がかかります。

それに和室はファミリーには何かと重宝されますので、

今回は和室のままキレイにする方針でセルフリフォームしました。

 

 

↓妻と一緒に珪藻土上塗り開始

 

職人になった気分でコテをつかって珪藻土を塗っていきましたが、、、

 

途中からは面倒くさくなり手で(ビニール手袋着用)

豪快に珪藻土を塗っていきました。

(写真は妻の手)

 

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(写真が多く初心者でもわかりやすいです^^)

 

 

↓アフター写真

 

 

白い珪藻土の壁とダークブラウンの柱(塗装済)と青の畳縁のコントラストに自己満足でした。

 

この当時はまだ仕事がそれほど忙しくなく週末レジャー感覚でセルフリフォームを楽しんでいましたが、今はそんな時間はとれないですね。。。

 

子供が大きくなって興味を持てば、家族のレジャーとしてセルフリフォーム激安戸建て投資を少し復活させるのも面白いかなとは思ってます。

 

 

 

不動産投資の成功は購入時点で8割決まると言われているので、この時はセルフリフォームも含めて初期投資を抑える手法をとりました。

 

どんな不動産投資手法でも「高値買いしないこと」が最重要です。

 

不動産投資を始める前の最低限のお勉強で物件基準を明確に

 

 

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