新規取引信金さんとの金消契約(法人2号案件)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

法人の新規借入のため金消契約に都内某信金事務所に行ってきました。

 

この信金さんとは今回初めて取引させていただきます。

 

信金さんから融資を受けるのは初めてで、

信金さんならではの取引が新鮮でした。

 

信金さんとの取引のために、

融資を受ける支店の営業エリアに法人事務所を構えましたし、

今回融資を受ける法人から「信金への出資」をすることになりました。

 

信金から融資を受けるには必要なことのようですね。

 

この出資金、今回取引する信金さんの場合は、

この数年は業績堅調で毎年4%程度の配当が出ているそうです。

 

将来どうなるかはわかりませんが、

これなら多少資金を預けておいても良いかなと思いました。

 

とはいえ、あまり多く出資することもできないようで、

とりあえず今回は上限の10万円出資することにしました。

 

 

 

今回の融資金の資金使途は個人保有不動産の取得資金です。

 

つまり、個人借入を法人で「借り換えた」ということになります。

 

新規物件取得できたわけではないですが、

これにより金融資産を増強することができました。

 

徐々に融資が厳しくなっていくなかで、

少しでも有利に交渉できるよう自己資金増強することにしました。

 

 

 

別の個人保有物件の売却活動(こちらは純粋な売却)も開始しています。

 

 

 

売却や自己資金増強と同時並行で、

現在新規取得検討してる物件も2件あります。

 

こちらの取得可能性は融資条件次第ではありますが。。

 

 

 

自分の場合は「売りも買いも両方やる」のが現在のスタンスです。

 

 

 

「安い時に買って高い時に売る」

 

これが理想ではありますが、自分は不動産相場の周期を待つほど気が長くありません(笑)

 

適度に売りをおりまぜ資金力をアップさせながら、

新規投資を加速し投資規模は拡大させていく。

 

とりあえず、資産規模50億円までは相場にかかわらず買い続けたいと考えています。

 

 

今は割高じゃないか?

 

そのような意見も多いですし、なかなかこれはという物件が見当たらないのも事実です。

 

でも、不動産投資は株式投資と違って、

価格はあくまで交渉によって変わります。

 

自分で条件を作ることができるのです。

 

それは、融資条件も同様です。

 

 

 

今回の自己資金増強作戦がどう影響するか?

 

今後の新規物件条件(融資条件)に期待したいと思います^^

 

 

 

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法人設立と新規業者開拓とBBQ

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は連休最終日、友人家族とのBBQで多摩方面へ。

千葉県民のこうちゃん一家にとっては電車を乗り継ぎ移動が大変でしたが、

行楽日和の小旅行気分でこれもまた良しでした。

 

そんな家族サービスの一日でしたが、移動の合間に新規法人設立申請書類への代表者押印のため行政書士と面談。

今月内に法人設立、新規金融機関からの融資実行、私個人からの物件移管を完了させたいと思います。

 

また、BBQの間にも

やたらス○ガを勧めるがっかりだった業者さんからの久しぶりの入電の対応したり、

今週1件新規業者へのアポイント調整をしたりと、

軽く不動産投資活動も行っていました。

 

法人1号仲介担当者とも少しやり取りしましたが、

融資条件は厳しくなっているようですね。

 

法人2号案件が完了すればキャッシュが増えますので、

それを武器に物件取得交渉を加速させたいと考えています。

 

今は物件情報ルート開拓のため種をまいておき、

今月物件の法人移管でキャッシュ獲得、

来月は法人1号案件の消費税還付でさらにキャッシュ増加。

 

そんな作戦で今年中に大型物件を1~2件取得したいと思います。

 

 

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うなぎのうな正(神田)

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

 

今週に入ってから不動産関係の動きがほとんどありません!

 

検討中の法人1号物件は融資打診中の銀行から少し追加資料や質問はありましたが、基本待つだけです。

 

じゃあ、次の物件探そうと思って仲介担当者に相談始めましたが、今週は関西方面へ出張で忙しいらしくあまり相手してくれず。。。

 

個人保有物件も満室で何も問題ないので特に書くようなこともなく。。。

 

8年くらい前でしょうか、300万円程度の築古ボロ戸建てをセルフリフォームして自主管理にし、一般媒介でたくさんの客付業者さんを自ら営業でまわっていたときはいろいろ書けることがあったんですが、

 

今は、自主管理もやってないし、基本的には手間のかからない「不労所得化」を進めているので、物件買わないとブログネタがありません!

 

 

 

というわけで、あらためて昨日のランチ写真です。

 

 

うな正(うなしょう)

 

 

この時期、近くを通ると、鰻を焼く香ばしい香りに引き込まれます。

 

というより、結構な行列に並ぶ羽目になります(^^;

 

でも、カウンターだけの回転早いお店なので、それほど待たされません。

 

 

 

今回の注文は「うな丼ダブル」1850円です。

 

ご飯の中にもうなぎが隠れています。

 

 

 

ふわっとしっとり系、タレは甘さ控えめ(テーブルにタレあり、調節可能)の自分好みのうな丼です。

 

ここはコスパ高いですね~

 

 

 

 

近くに来ることがあれば再訪したいですね。

 

 

 

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おかだいらゴルフリンクス

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

週末はおかだいらゴルフリンクスへ行ってきました。

 

 

 

午前中は少し雲があってゴルフ日和でしたが、

午後からは真夏の暑さでしたね、、、^^;

 

ランチ時間もたっぷり1時間あり、飲みすぎてしまったこともあり

午後のラウンドは少し厳しかったです。

 

オリックス系のゴルフ場は過去ラウンドした記憶がないのですが、

コスパは良かったですね。

 

セルフスタイルなのでところどころボールマークが残念でしたが、

他と比べればましなほうでしょう。

 

 

このゴルフ場は霞ケ浦湖畔に立地し、ちょうど常磐道と東関東自動車道の中間に位置します。

 

これまでは微妙に遠い感覚でしたが、圏央道ができて便利になりました。

 

 

千葉市民のこうちゃんにとって1時間の壁を超えたのは大きいですね。

 

私のホームコースは成田なので、少し遠いとは感じましたが、

私のホームコースにビジターさんを誘うとそれなりの料金になってしまうので。。。

 

気軽にゴルフを楽しむには良いコースだと思いました。

 

同伴メンバー4人で移動すれば、

車中の会話も楽しいものですしね^^

 

 

楽しいゴルフでばっちり充電しました!

 

今週は新規取得物件の関係で税理士先生との打ち合わせがあります。

 

消費税還付含めてしっかり確認してきたいと思います。

 

 

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契約とセミナーと目標設定

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は法人取得予定物件の契約してきました。

 

書類持ち回りでの契約で売主さまの署名押印が週明けになるとのことで手付金は後日振り込み、

小一時間で重要事項の説明と各書類署名押印し手続き完了。

 

お金が動かないと取引したとう感覚が薄くなりますね。

 

でも、ほぼ7年振りの物件取得です。

無事にローンが通り取得できたら物件スペックも記録していきたいと思います。

 

 

 

夕方からは水戸大家さんの出版「資産10億円をつくる不動産投資」記念セミナーに参加。

 

不動産投資で成功するために重要なことを話していただきました。

 

 

重要なのは「成功すると決めること。」

 

 

どうやるか?

 

リスクは何か?

 

 

そんなことよりも目標設定が大切だという話。

 

10億円物件を買うという目標だとそれ以上にはいかないし、

 

10億円まで届かない人も多い。

 

 

水戸大家さんと面談した投資家で最初から「50億円買いたい!」と来た方は、

 

短期間で40億円くらいは買っているし買い続けているとのことです。

 

 

こうちゃんも実は漠然と

「いつでもリタイヤできるだけのキャッシュフローがあるといいな。年間3000万円くらいあれば良いかな。。」

と思っていましたが、今回のセミナーを受けて目標設定します。

 

「来年度中に年間キャッシュフロー1億円達成」

 

 

この目標に向けて、まずは今年中に15億円取得は最低限突破します。

 

ワクワクしてきました~^^

 

 

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消費税還付スキーム(法人での不動産投資)検討

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨日は顧問税理士と打ち合わせしてきました。

 

主な目的は、こちらの記事の新規物件取得について、

昔つくって現在休眠状態の法人を活用することについてのモロモロ事前確認です。

 

打ち合わせの中で、不動産会社から話題としてでる「今でも消費税還付受けられます♪」について確認しました。

 

 

まず、ご存じない方のために不動産投資における消費税還付の概要を簡単に説明してみます。

 

まず消費税の仕組みを、我々消費者がスーパーで例えば野菜を購入する場合で整理すると、

1000円の野菜買い物に対して現在8%の80円の消費税をスーパーへ支払います。

 

スーパーはもともと野菜を400円で仕入れしていたとしますと、

その8%相当の32円を仕入れ先へ支払っていることになります。

 

スーパーは80円-32円=48円を預かった形になっていて、

これを決められた時期に税金として納めることになります。

 

逆に、仕入れ1000円、売上400円とすると

差額の48円の消費税を支払い超過となるので還付を受けることができます。

 

これが消費税還付の仕組みです。

 

 

不動産購入の場面では建物に消費税がかかってきます。

 

土地1億円と建物2億円の合計3億円の不動産を購入する場合、

建物2億円×8%で1600万円の消費税がかかり、

総額31600万円(税込み)の売買価格となります。

 

 

この1600万円消費税の還付を受けよう!

というのが不動産投資における消費税還付スキームと言われるものです。

 

 

不動産投資で消費税還付を受けるためには、課税事業者となり、

かつ、課税売上割合を確保しなければいけません。

 

不動産投資の売り上げは家賃収入や駐車場収入自動販売機収入などがありますが、

そもそも家賃収入(居住用)は消費税非課税売上になるところがポイントで、

売上の大部分が非課税売上の場合はほとんど消費税還付を受けることができません。

 

そこで、一時期流行ったのが、「自動販売機スキーム」です。

 

3月31日不動産取得し、家賃収入は4月1日から受け取ることにします。

3月31日分の家賃は売主へ帰属させます。

3月31日に課税売上である自動販売機収入を計上し、3月31日で決算を締めます。

 

すると、非課税売上はゼロのため、課税売上割合が100%となり、

建物取得のために支払った消費税1600万円がほぼ全額還付される(課税売上で受け取る消費税分は差し引きされる)というスキームです。

 

しかし今は法改正され、自動販売機スキームは使えなくなりました。

 

 

 

現在の流行りは課税売上となる「金売買」を繰り返し課税売上割合を引き上げる手法のようです。

 

少し前までは同じく課税売上となっていた仮想通貨(ビットコインなど)の売買で課税売上割合を引き上げる手法が流行っていたそうですが、ビットコイン売買は今年7月から非課税へと改正されました。

 

別に金でなくても課税売上が上がれば良いので物販なら何でも良いということになります。

 

物販を利用した消費税還付スキームなら大丈夫か?

現在の法制度では、3年後の課税売上割合で消費税還付額が確定するため、現時点では不透明な感じがします。

 

 

 

そもそも、資産管理法人で物販を頻繁に繰り返して銀行からどう見られるか疑問です。

 

銀行融資がでなくなれば不動産投資そのものが成立しなくなりますから。

 

ここは正攻法で消費税分を資産計上し減価償却するのが良さそうですね。

 

 

 

建物2億に対して1600万円の消費税還付。。。

 

サラリーマンとしては1600万円欲しい気持ちはよく分かりますが、、、^^;

 

 

 

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六本木不動産業者さん打ち合わせ&ランチ

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

今日は六本木で不動産業者さんと打ち合わせ&ランチでした。

 

ダルマット六本木ヒルズ店

ホリデーおまかせランチコースです。

おまかせ前菜盛り合わせ。平目のカルパッチョ他。

 

スパークリングワイン飲み放題にしたので飲みすぎてしまいました^^;

 

おまかせパスタ。アスパラガスのジェノベーゼソース。

 

おまかせメイン。米沢豚のグリル。

 

おまかせデザート。

 

カジュアルで普段使いに良い感じのお店でした。

ファミリーでも問題ないですし、お料理も満足の内容でした!

 

 

本日の不動産業者さんとの打ち合わせは、

新規物件取得のためのパートナー選定の一環です。

 

物件取得戦略としては、可能な限り大型物件を、

ファイナンスアレンジ付きでご紹介いただける業者さんを探している状況です。

 

 

まだ有利な融資条件で資金調達できる時期に、

買えるだけ買ってしまおうという考え方です。

 

 

本日私の概要をお伝えしたところ3億円くらいならフルローン(オーバーローンも)

いけるんじゃないかとのことでした。

 

まぁ、本申し込みまで何がおきるかわかりませんが^^;

 

今週は他にも業者さんと打ち合わせ予定があるので、

この1~2週間でパートナーを決めて、一気に突き進みたいと考えています。

 

 

 

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不動産投資はマイルが貯まる!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

旅行好きならクレジットカード払いでマイルを貯めてる方も多いと思いますが、不動産投資を始めるとマイルがめちゃくちゃ貯まります!

 

以下のような支払いが発生するのでマイルが貯まるクレジットカード活用するとどんどんマイルが貯まります。

・物件調査や保有物件詣のための交通費

・取引業者様との打合せや交際費

・不動産の固定資産税や公共料金

 

JALカードとJMBワオンカードの組み合わせがおすすめですね。

 

固定資産税等をクレジットカード払いにするのは難しい(できても手数料がかかったりする)のですが、イオン系のワオンを活用することで税金支払いでもJALマイルが貯まります。

 

1.JALカードとJMBワオンカードを連携(JMBワオンカードのホームページで設定できます)

 

2.JMBワオンカードにJALカードからチャージ(還元率1%)

 

3.ミニストップでJMBワオンカードで固定資産税納付書で支払い完了(還元率0.5%)

 

クレジットカード支払いとワオン支払いの両方でマイルが貯まり、還元率が1.5%ですのでお得ですよね。

 

固定資産税等の不動産関係の支払いは家賃収入から支払いますので、給与収入からの持ち出しなくタダでマイルゲットできちゃうことになります。

 

不動産投資とジャルカードでマイルを貯めてタダで旅行に行きましょう^_^

 

※マイルに関するクレジットカードルールはころころ変わるので通用しなくなる可能性はあります。実践する場合はご自身で最新情報を確認して下さいね。

新規入会で初搭乗時に入会搭乗ボーナスマイルをプレゼント!オンライン限定。
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2017夏ハワイ出張準備開始

ハワイの収益不動産取得検討のため着々と準備を進めています。

とりあえず足と宿は確保済、現在はバケーションレンタル向きの物件検索中です。

 

ハワイの不動産には以下の点で検討価値があると考えています。

 

・価格下落リスクが低い

・減価償却費活用による節税、キャッシュフロー改善効果

・通貨分散

 

不動産投資の仕事で行くわけですが、

ついでにリラックスできてしまうのもハワイ不動産投資の魅力ですね。

 

 

今年も不動産調査がてら、ついでに家族の夏休みサービスもこなしたいと考えています。

 

 

 

去年のハワイ写真が出てきたので、

自分のモチベーションアップのために^^

定宿のタイムシェアヒルトン前ラグーン

 

ノースのガーリックシュリンプ

 

マツモトシェイブアイス

 

ドールプランテーション

 

ダイヤモンドヘッド山頂から

 

今年の夏も楽しみです^^

 

 

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沖縄シーカヤック(2017年春)|マイルで旅行

前回に引き続きマイルで沖縄旅行記録です

 

ツアー会社の前で記念撮影

 

シーカヤック初体験!

 

カヤックの底は透明でお魚バッチリ見れます!

 

無人島に上陸

 

やどかりさん見つけました

 

シュノーケルポイントまで頑張れ~~~

 

写真では伝わりにくいですが、お魚たくさんで大満足でした!

 

 

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