消費税還付スキーム(法人での不動産投資)検討

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨日は顧問税理士と打ち合わせしてきました。

 

主な目的は、こちらの記事の新規物件取得について、

昔つくって現在休眠状態の法人を活用することについてのモロモロ事前確認です。

 

打ち合わせの中で、不動産会社から話題としてでる「今でも消費税還付受けられます♪」について確認しました。

 

 

まず、ご存じない方のために不動産投資における消費税還付の概要を簡単に説明してみます。

 

まず消費税の仕組みを、我々消費者がスーパーで例えば野菜を購入する場合で整理すると、

1000円の野菜買い物に対して現在8%の80円の消費税をスーパーへ支払います。

 

スーパーはもともと野菜を400円で仕入れしていたとしますと、

その8%相当の32円を仕入れ先へ支払っていることになります。

 

スーパーは80円-32円=48円を預かった形になっていて、

これを決められた時期に税金として納めることになります。

 

逆に、仕入れ1000円、売上400円とすると

差額の48円の消費税を支払い超過となるので還付を受けることができます。

 

これが消費税還付の仕組みです。

 

 

不動産購入の場面では建物に消費税がかかってきます。

 

土地1億円と建物2億円の合計3億円の不動産を購入する場合、

建物2億円×8%で1600万円の消費税がかかり、

総額31600万円(税込み)の売買価格となります。

 

 

この1600万円消費税の還付を受けよう!

というのが不動産投資における消費税還付スキームと言われるものです。

 

 

不動産投資で消費税還付を受けるためには、課税事業者となり、

かつ、課税売上割合を確保しなければいけません。

 

不動産投資の売り上げは家賃収入や駐車場収入自動販売機収入などがありますが、

そもそも家賃収入(居住用)は消費税非課税売上になるところがポイントで、

売上の大部分が非課税売上の場合はほとんど消費税還付を受けることができません。

 

そこで、一時期流行ったのが、「自動販売機スキーム」です。

 

3月31日不動産取得し、家賃収入は4月1日から受け取ることにします。

3月31日分の家賃は売主へ帰属させます。

3月31日に課税売上である自動販売機収入を計上し、3月31日で決算を締めます。

 

すると、非課税売上はゼロのため、課税売上割合が100%となり、

建物取得のために支払った消費税1600万円がほぼ全額還付される(課税売上で受け取る消費税分は差し引きされる)というスキームです。

 

しかし今は法改正され、自動販売機スキームは使えなくなりました。

 

 

 

現在の流行りは課税売上となる「金売買」を繰り返し課税売上割合を引き上げる手法のようです。

 

少し前までは同じく課税売上となっていた仮想通貨(ビットコインなど)の売買で課税売上割合を引き上げる手法が流行っていたそうですが、ビットコイン売買は今年7月から非課税へと改正されました。

 

別に金でなくても課税売上が上がれば良いので物販なら何でも良いということになります。

 

物販を利用した消費税還付スキームなら大丈夫か?

現在の法制度では、3年後の課税売上割合で消費税還付額が確定するため、現時点では不透明な感じがします。

 

 

 

そもそも、資産管理法人で物販を頻繁に繰り返して銀行からどう見られるか疑問です。

 

銀行融資がでなくなれば不動産投資そのものが成立しなくなりますから。

 

ここは正攻法で消費税分を資産計上し減価償却するのが良さそうですね。

 

 

 

建物2億に対して1600万円の消費税還付。。。

 

サラリーマンとしては1600万円欲しい気持ちはよく分かりますが、、、^^;

 

 

 

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モノポリーで学ぶ不動産投資

小学校1年生の娘が最近ハマっているのが

↓こちら↓

 

 

 

ボードゲームのモノポリーです。

 

こちらは私達夫婦にまだ娘がいなかった7年前くらいに、

知り合いの不動産投資家からいただいたものです。

 

推奨年齢8歳からのゲームですが、試しに一緒にやってみたらハマっちゃいましたね。

 

 

ご存じないかたのためにモノポリーについて簡単に紹介しますと、、、

 

順番にサイコロを振り盤上を周回し、止まったマスの土地を購入でき、

購入した土地に他のプレイヤーが止まるとレンタル料をゲット!

他プレイヤーと土地の交換交渉をしながら同一グループを揃えて家やホテルを建てると高額レンタル料が受け取れるようになり、他プレイヤーを全て破産させると勝利。

その名のとおりお金や土地を「MONOPOLY(独占)」したプレイヤーが勝利となるゲームです。

 

 

モノポリーの面白いところは以下ですね

 

・(1周するとサラリーとして200ドル得られるが)現金を貯めるだけではいつか破産する。

・土地によって投資効率や止まる確率が異なるため、より有利な土地がほしいが、他プレイヤーとの競争や警戒も強く困難でもある。

・土地や家へ投資することで大きなレンタル料を得られ勝利に近づく。

・購入した土地を担保に借金できる。借金でより多くの家やホテルを建築し大きなレンタル料を狙える。

・自分の資金力によって保有すべき土地が異なる。資金少ないのに高額土地を買っても家を建てられず勝てない。

・他プレイヤーとの交渉次第で定価よりも安く土地を取得できうる。

 

結構、実際の不動産投資にも通じるものがありますね。

 

 

怖いもの知らずの1年生は、借金しまくって限界ギリギリまで家やホテルを建て攻めてきます。

私よりも不動産投資に向いているかも?

 

プレイヤー間の交渉ベースのゲームなので、家族のコミュニケーションにも一役買うのでおすすめですね。

 

将来、娘がメガ大家になることに期待!^^

 

 

モノポリーNEW

価格:2,698円
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感想(2件)


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不動産投資は投機ではない

「投資なんてギャンブルと同じ」

 

特に日本人にはこんな感覚の方も多いようです。

 

元本割れのリスクがあるため、ギャンブルのように損をするイメージかと思いますが、ここで出てくる投資は「投機」のことを指しています。

 

 

では、投資と投機とギャンブルと、それぞれ何が違うのかまとめたいと思います。

 

 

ギャンブルは勝負事にお金を賭けて勝者が一定割合の配分を受けるものです。

 

ただし、配分総額は主催者の取り分(てら銭)を控除した残額で、中央競馬はてら銭約25%、宝くじはてら銭52%程度で、確率論でいけば、最終的には必ず負けることになります。

 

参加者全体で見れば、利益より損失が大きい「マイナス・サム」のゲームです。

 

 

投機は株式デイトレードや為替FXトレードなどで、てら銭が小さく、参加者誰かの利益が誰かの損失とほぼ同額になる「ゼロ・サム」ゲームです。

 

投機家にとって、株式の本質的価値が増えるかどうかは関係ないですね。

「空売り」で儲ける投機家もいるくらいですから。

 

 

 

ギャンブルや投機に対して、投資は「プラス・サム」の経済行為と言われています。

 

株式投資で言えば、企業の成長とともに株式の価値は増え、株主間で分け合う利益の総額が膨らんでいくイメージです。

 

投機のように利益を取り合うわけではなく参加者全員が利益を享受できるのです。

 

「投資とは人々が経済の成長に参加する行為」とも言えます。

 

 

 

日本は長期間にわたってデフレが継続し、経済全体的に見れば「タンス預金が一番」の状況が続いてきました。

 

しかし、どんな時代でも中長期で成長する意義ある投資は必ずあると思います。

 

 

 

不動産投資は、地域の生活や経済を支える大いに意義ある「投資」だと私は考えています。

 

意識が低い古いタイプの大家さんから不動産を取得し再生させ、入居者や近隣住民に喜んでいただくのが、私が考える「不動産投資」の意義です。

 

決して、短期の不動産相場の流れの中で利益を取りに行く「投機」ではありません。

 

 

 

本サイトがきっかけで不動産投資を検討される場合にはぜひ「投資家」として、不動産に向き合っていただきたいと願っています^^

 

 

 

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