2017年の反省と2018年の目標

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

気が付けばほぼ1ヵ月振り、

2018年初めてのブログ更新となりましたので、

今更感もありますが備忘のため昨年の反省と今年の目標を記録しておきたいと思います。

 

2017年は数年振りに不動産取得活動を再開し、

法人で1件取得、

また、

個人所有物件を法人へ移管することも実施しました。

 

基本的に個人での不動産投資は最低限に抑え(青色申告対象の10室はキープ)、

法人をフル活用して規模拡大を目指してきました。

 

そんな中、

物件取得目標を、

2019年3月までに50億円!

そのための通過点として、2017年中に15億円!

と当ブログにもこっそり記載していましたが、

 

結果として2017年中は3億円にも満たない取得額となってしまいました。。。

 

思うように買えなかった最大の原因は金融機関とのパイプがなく、

仲介業者担当者経由での融資打診でしかなかったために、

融資承認が下りなかったためです。

 

加えて、紹介いただく物件自体もそれほど高収益条件でないため、

私自身の購入に向けたモチベーションがそれほど大きくなく、

営業担当者提案に対して”自然体”で臨んでいたのが原因でしょう。。。

 

上記反省を踏まえて、

2018年の目標を下記に設定します。

 

【2018年目標】

・物件取得件数4件&物件取得額10億円(3月までに20億円へ上方修正検討)

・完全満室実現(物件取得後3ヵ月間は除く)

 

本当は物件取得額20億円としたいところですが、、

1年間で20億円買うのは今の私にとってはかなりハードル高いと思います。

しかし、このくらいやらないと50億円は見えてきません。

最低ラインとして、件数で4件(3ヵ月に1件ペース)はクリアします。

昨年夏に取得した法人1号規模を4件取得すれば10億円も達成です。

これは、自分自身が行動起こせば絶対にクリアできる水準だと思います。

現時点で何件か融資打診中の物件があります。

これが今年早い段階で実現すればさらに上が見えてきます。

何とか目標を20億円へ上方修正したいと考えています。

 

また、完全満室については、

昨年は物件取得のことばかり考えていて、

取得後のリーシングがおろそかで、

昨夏に取得した物件にも空室が残っています。

まずはこれを完全満室にして資金力を向上させ物件取得を加速する、

という循環をつくりたいと考えています。

 

それでは本年もよろしくお願いします^^

 

 

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契約とセミナーと目標設定

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は法人取得予定物件の契約してきました。

 

書類持ち回りでの契約で売主さまの署名押印が週明けになるとのことで手付金は後日振り込み、

小一時間で重要事項の説明と各書類署名押印し手続き完了。

 

お金が動かないと取引したとう感覚が薄くなりますね。

 

でも、ほぼ7年振りの物件取得です。

無事にローンが通り取得できたら物件スペックも記録していきたいと思います。

 

 

 

夕方からは水戸大家さんの出版「資産10億円をつくる不動産投資」記念セミナーに参加。

 

不動産投資で成功するために重要なことを話していただきました。

 

 

重要なのは「成功すると決めること。」

 

 

どうやるか?

 

リスクは何か?

 

 

そんなことよりも目標設定が大切だという話。

 

10億円物件を買うという目標だとそれ以上にはいかないし、

 

10億円まで届かない人も多い。

 

 

水戸大家さんと面談した投資家で最初から「50億円買いたい!」と来た方は、

 

短期間で40億円くらいは買っているし買い続けているとのことです。

 

 

こうちゃんも実は漠然と

「いつでもリタイヤできるだけのキャッシュフローがあるといいな。年間3000万円くらいあれば良いかな。。」

と思っていましたが、今回のセミナーを受けて目標設定します。

 

「来年度中に年間キャッシュフロー1億円達成」

 

 

この目標に向けて、まずは今年中に15億円取得は最低限突破します。

 

ワクワクしてきました~^^

 

 

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自宅の購入と賃貸を比較検討

不動産投資を勉強すると「自宅をローンで購入するのは不利」という情報が入ります。

 

40代のサラリーマンだと、マイホーム購入は家族の大きなテーマとなるでしょう。

 

住宅ローンで自宅購入する場合の留意事項はコチラの記事を参考にしていただくとして、新居を考える際には「購入が得か?賃貸が得か?」比較検討することをおすすめします。

 

 

私の場合を参考にしたいと思います。

 

私は今の自宅は賃貸マンションです。

 

自宅エリアは都心ではないですが、ファミリーからの人気が高いエリアで自宅購入する場合はそれなりの価格になります。

 

しかし一方で、賃貸だとそれほど家賃は高くありません。

 

例えば、同じマンションの同じくらいの広さの部屋で平成29年5月現在で以下の物件情報が公開されています。

 

購入の場合=約5,000万円

 

賃貸の場合=月額賃料約20万円

 

仮に5,000万円フルローンで金利1%と仮定した場合、返済期間毎の毎月の返済額は以下のとおりとなります。

 

35年 141,142円

30年 160,819円

25年 188,436円

20年 229,947円

 

「25年で住宅ローンを組んでも家賃より安い!25年後にはローン完済して自宅という資産が手に入る!」

 

というのが、マンション販売業者の売り文句ですよね?

 

 

マンション購入した場合は管理費や修繕積立金が別途必要です。

 

また、長く居住すると給湯設備なども自己負担で交換が必要になります。

 

 

賃貸だと家賃と更新料以外はほとんど費用負担はありません。

 

 

上記の例で自宅購入と賃貸の比較をするため利回りを確認してみましょう。

 

(20万円×12ヵ月)÷5,000万円=4.8%

 

表面利回りでたったの4.8%です。

 

であれば、5,000万円の投資不動産を10%~15%程度で購入し、そこから上がる利益でもっと良い自宅を賃貸したほうが良いのではないでしょうか?

 

 

家計収支の観点からは、

 

利回りが高いエリアは購入が得、利回りが低いエリアは賃貸が得

 

と言えます。

 

 

一般的に都心部や住宅人気立地は利回りが低いので、実は賃貸の方が得ともいえるわけです。

 

ただし、利回り低いエリアの不動産は値下がりしにくい特性があり、資産価値はあります。

 

 

 

まずは高収益の投資不動産を購入して、キャッシュフローを十分に大きくし、

 

普通のサラリーマンでは買えないような都心や人気エリアの高資産価値不動産を購入する、おいうのはどうでしょう?

 

もともと資産家ではないならまずはキャッシュフロー重視で判断することがオススメです。

 

 

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40代は出費がかさむ!年代別ライフイベント

40代からの投資で成功するためには、今後の人生でどんなライフイベントがあるかを把握しておくことも重要ですね。

 

ライフイベントを正確に把握し、投資目標を明確にするほど成果もあがりやすくなります。

 

 

 

そこで、まずは30代以降の主なライフイベントと必要な資金をまとめてみました。

 

 年代 ライフイベント 教育預金 住宅賃金 老後資金
家族形成期 30代 住宅購入 教育費準備 頭金準備

住宅ローン

家族成熟期 40代 子供の進学 教育費 住宅ローン 老後資金準備
50代 子供の独立 ローン完済 老後資金準備
家族円熟期 60代 退職 リフォーム 老後資金

 

20代から30代で結婚して、子供が生まれて、という家計を想定したものです。

 

 

日本FP協会によるとそれぞれのライフイベントに以下の費用が必要とされています。

 

・子供一人あたり教育費 約969万円(公立)

・住宅購入費  約3,320万円

・老後生活費  約28万円/月

・介護費用   約16万円/月

 

 

40代というのは住宅と教育の資金負担が大きく、

さらには自らの老後の準備も始めなければいけない時期です。

 

40代は人生の中で最も出費がかさむ時期と言ってもよいですね。

 

出費が多い状況でサラリーからコツコツ貯金してもたかが知れています。

 

「他人の金で家賃収入を増やす不動産投資」

出費がかさむ40代にとって最適の投資方法ではないでしょうか?

 

出費が多いなら収入を増やす!

 

可処分所得が多い20代であれば、株式投資などにコツコツ長期積立投資も良いかもしれませんね。

時間を味方につけるという考え方です。

 

40代からの投資では、

将来の資産形成はもちろんのこと

今現在のキャッシュフロー増加を重視した投資を検討したいですね。

 

 

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