不動産投資を勉強すると「自宅をローンで購入するのは不利」という情報が入ります。
40代のサラリーマンだと、マイホーム購入は家族の大きなテーマとなるでしょう。
住宅ローンで自宅購入する場合の留意事項はコチラの記事を参考にしていただくとして、新居を考える際には「購入が得か？賃貸が得か？」比較検討することをおすすめします。
私の場合を参考にしたいと思います。
私は今の自宅は賃貸マンションです。
自宅エリアは都心ではないですが、ファミリーからの人気が高いエリアで自宅購入する場合はそれなりの価格になります。
しかし一方で、賃貸だとそれほど家賃は高くありません。
例えば、同じマンションの同じくらいの広さの部屋で平成29年5月現在で以下の物件情報が公開されています。
購入の場合＝約5,000万円
賃貸の場合＝月額賃料約20万円
仮に5,000万円フルローンで金利1％と仮定した場合、返済期間毎の毎月の返済額は以下のとおりとなります。
35年 141,142円
30年 160,819円
25年 188,436円
20年 229,947円
「25年で住宅ローンを組んでも家賃より安い！25年後にはローン完済して自宅という資産が手に入る！」
というのが、マンション販売業者の売り文句ですよね？
マンション購入した場合は管理費や修繕積立金が別途必要です。
また、長く居住すると給湯設備なども自己負担で交換が必要になります。
賃貸だと家賃と更新料以外はほとんど費用負担はありません。
上記の例で自宅購入と賃貸の比較をするため利回りを確認してみましょう。
（20万円×12ヵ月）÷5,000万円＝4.8%
表面利回りでたったの4.8％です。
であれば、5,000万円の投資不動産を10％～15％程度で購入し、そこから上がる利益でもっと良い自宅を賃貸したほうが良いのではないでしょうか？
家計収支の観点からは、
利回りが高いエリアは購入が得、利回りが低いエリアは賃貸が得
と言えます。
一般的に都心部や住宅人気立地は利回りが低いので、実は賃貸の方が得ともいえるわけです。
ただし、利回り低いエリアの不動産は値下がりしにくい特性があり、資産価値はあります。
まずは高収益の投資不動産を購入して、キャッシュフローを十分に大きくし、
普通のサラリーマンでは買えないような都心や人気エリアの高資産価値不動産を購入する、おいうのはどうでしょう？
もともと資産家ではないならまずはキャッシュフロー重視で判断することがオススメです。
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不動産投資のことを勉強していると、
「住宅ローンでマイホームを購入していると不動産投資のための借入に不利」
という情報が入ってくると思います。
これが行き過ぎて、「マイホームは不動産投資にとってマイナス」とか、「マイホームは後回し、ストイックに狭い家でガマンしてまずは不動産投資！」と考える方もいるようです。
まだ収入が少なく、借入力自体が小さい20代から不動産投資を行うのであればそうかもしれません。
しかし、40代で不動産投資をするのに、生活を我慢する必要はないですね。
「マイホーム購入のためにコツコツ貯金を頑張ってきたのに、、、」
それならば、まずはマイホームでも良いと思います。
ただし、物件選定を「不動産投資家」目線で行うことが重要です。
・賃貸ニーズのある立地か？
・その物件を賃貸するとしたら家賃をいくらとれるのか？
・想定される収支に対して妥当な価格か？（利回りを確保できているか？）
マイホーム販売業者は「夢」を売ります。
マイホーム購入者にとっては価値ある「夢」ですが、賃貸運用した場合の入居者同じものを期待するとは限りません。
銀行も立地・大きさや賃貸ニーズを評価するのであり、華美な装飾は評価しません。
販売業者が語る夢に魅せられ、一般的にマイホームの場合は以下の公式になっている場合が多いです。
不動産価値＜住宅ローン
これが「マイホームは不動産投資にマイナス」と言われる理由です。
不動産の持つ本質的価値に着目してマイホーム選びを行いましょう。
新築建売よりは、安い土地を探して賃貸併用も含めて新築企画したほうが不動産投資の観点では良いでしょう。
大きい土地が付いた（借地でもよい）ボロ中古を購入し、自分好みにリフォームするのもよいでしょう。
大切なのは、ひと手間かけることです。
新築建売は販売業者の利益がたっぷりのっているため購入したとたんに
「不動産価値＜＜＜住宅ローン」となります。
ひと手間といっても、オーダーメイドのマイホーム検討ができるととらえれば、家族でその過程を楽しむこともできますよね？
不動産価値＞住宅ローン
上記のような物件を購入すれば、マイホームはマイナスどころか「価値ある不動産投資」になります。
→マイホームでも価値ある物件を購入することが重要
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最近は、自宅と賃貸住宅をセットにした「賃貸併用住宅」が増えています。
その多くは、あくまで自宅取得が主目的で、あらかじめ複数住居を設計しライフプランにあわせて一部を賃貸運用し、住宅ローン負担を軽減することを意図しています。
↓こんなイメージ
上記の例は、将来の親子家族による２世帯住宅をイメージしているものですが、不動産投資目的で賃貸併用住宅を検討すると以下のメリットがあります。
・条件によって低利の住宅ローンが利用可能
・賃貸部分が近接しているため管理しやすい
・自宅を目的と説明できるので家族等の理解を得やすい
自宅部分が50％以上になると住宅ローンを利用できるケースが多く、金融機関によっては自宅部分が3分の1以上で良いケースもあります。
賃貸部分で住宅ローンを賄いながら、持ち出しゼロで新築住宅に住むことも夢ではありません。
こうすれば、自宅コスト分の家計収支が改善しますので、立派な不動産投資と言えます。
賃貸併用住宅を検討する上で重要なのは、「不動産投資」目線で賃貸マーケット水準を考慮した上で物件価格を検討することです。
自宅購入となると急に「理想の自宅」を求めてしまい、「賃貸部分で稼いだ収入を自宅のグレードアップに使おう」という雰囲気になってしまい、結局賃貸併用部分の収支改善効果が得られないことになりがちです。
賃貸併用に限らず住宅ローンで自宅購入の注意点
賃貸併用住宅のデメリットは、自宅購入のために融資枠を使ってしまうため投資のスピードが落ちてしまうことです。
短期間で大きな成果を得るなら、目標とするキャッシュフローを得るまでは投資不動産を取得し、そこから得られるキャッシュフローで理想の自宅を手に入れる方が良いですね。
とはいえ、家族の協力を得ることが不動産投資成功のカギですし、そもそも不動産投資を始めることができない状況もあるでしょう。
無理やり不動産投資を始めて家族が不幸になっては本末転倒です。
自身が置かれる環境によっては賃貸併用住宅から不動産投資を始めることも有力な選択肢といえるでしょう。
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