2017夏ハワイ出張準備開始

ハワイの収益不動産取得検討のため着々と準備を進めています。

とりあえず足と宿は確保済、現在はバケーションレンタル向きの物件検索中です。

 

ハワイの不動産には以下の点で検討価値があると考えています。

 

・価格下落リスクが低い

・減価償却費活用による節税、キャッシュフロー改善効果

・通貨分散

 

不動産投資の仕事で行くわけですが、

ついでにリラックスできてしまうのもハワイ不動産投資の魅力ですね。

 

 

今年も不動産調査がてら、ついでに家族の夏休みサービスもこなしたいと考えています。

 

 

 

去年のハワイ写真が出てきたので、

自分のモチベーションアップのために^^

定宿のタイムシェアヒルトン前ラグーン

 

ノースのガーリックシュリンプ

 

マツモトシェイブアイス

 

ドールプランテーション

 

ダイヤモンドヘッド山頂から

 

今年の夏も楽しみです^^

 

 

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沖縄シーカヤック(2017年春)|マイルで旅行

前回に引き続きマイルで沖縄旅行記録です

 

ツアー会社の前で記念撮影

 

シーカヤック初体験!

 

カヤックの底は透明でお魚バッチリ見れます!

 

無人島に上陸

 

やどかりさん見つけました

 

シュノーケルポイントまで頑張れ~~~

 

写真では伝わりにくいですが、お魚たくさんで大満足でした!

 

 

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沖縄青の洞窟(2017春)|マイルで旅行

不動産投資で貯めたマイルでの沖縄旅行の写真です。

 

青の洞窟で小学校1年生の娘は初シュノーケリング!

 

 

出発前に記念撮影

 

青の洞窟までの移動風景

 

 

いざっ!青の洞窟内部へ!

 

一見ちょっと暗い普通の洞窟ですが入口を振り返ると、、、

 

 

 

鮮やかな青!

 

幻想的な景色でした!

 

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モノポリーで学ぶ不動産投資

小学校1年生の娘が最近ハマっているのが

↓こちら↓

 

 

 

ボードゲームのモノポリーです。

 

こちらは私達夫婦にまだ娘がいなかった7年前くらいに、

知り合いの不動産投資家からいただいたものです。

 

推奨年齢8歳からのゲームですが、試しに一緒にやってみたらハマっちゃいましたね。

 

 

ご存じないかたのためにモノポリーについて簡単に紹介しますと、、、

 

順番にサイコロを振り盤上を周回し、止まったマスの土地を購入でき、

購入した土地に他のプレイヤーが止まるとレンタル料をゲット!

他プレイヤーと土地の交換交渉をしながら同一グループを揃えて家やホテルを建てると高額レンタル料が受け取れるようになり、他プレイヤーを全て破産させると勝利。

その名のとおりお金や土地を「MONOPOLY(独占)」したプレイヤーが勝利となるゲームです。

 

 

モノポリーの面白いところは以下ですね

 

・(1周するとサラリーとして200ドル得られるが)現金を貯めるだけではいつか破産する。

・土地によって投資効率や止まる確率が異なるため、より有利な土地がほしいが、他プレイヤーとの競争や警戒も強く困難でもある。

・土地や家へ投資することで大きなレンタル料を得られ勝利に近づく。

・購入した土地を担保に借金できる。借金でより多くの家やホテルを建築し大きなレンタル料を狙える。

・自分の資金力によって保有すべき土地が異なる。資金少ないのに高額土地を買っても家を建てられず勝てない。

・他プレイヤーとの交渉次第で定価よりも安く土地を取得できうる。

 

結構、実際の不動産投資にも通じるものがありますね。

 

 

怖いもの知らずの1年生は、借金しまくって限界ギリギリまで家やホテルを建て攻めてきます。

私よりも不動産投資に向いているかも?

 

プレイヤー間の交渉ベースのゲームなので、家族のコミュニケーションにも一役買うのでおすすめですね。

 

将来、娘がメガ大家になることに期待!^^

 

 

モノポリーNEW

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感想(2件)


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不動産投資に向いている人

「借地権アパマン投資法(芳賀成人)|影響受けた書籍シリーズ」の記事を書いていて、ふと、思いました。

 

「なぜこんな面倒なことをやってきたんだろう?」

 

 

 

優良物件取得のためには情報収集にそれなりに時間をかけるのは仕方ないとしても、よりによって借地権+リノベーションなんていう面倒くさい案件に取り組んだりして。

 

サラリーマンの仕事をしっかりこなした上で、限られた自分の自由な時間を削ってですからね。

 

株やFXならクリック一つで投資完了するのと比較すると、「不動産投資は面倒」とも言えます。

 

しかも、多額の借金というリスクっぽいものを抱えることになります。

 

それなのに、なぜ、私は不動産投資なのか?

 

 

 

私が不動産投資を好きなのは、「考えることそのもの」が好きなんだと思います。

 

物件情報が入ったときに、妄想とはいえ「利回り○%!家賃収入○百万円!」

 

とか、

 

「普通の中古RCじゃ利回り低い、であれば借地権ならどうか?」

 

とか、

 

「超築古で一見魅力なさそうだけど、リノベーションすればむしろ新旧融合で面白い物件になるかも?」

 

とか。

 

 

 

株式投資の場合は、もちろん会社分析などはするんですが、株価は結局自分ではコントロール不能な外部環境がかなり大きく影響してくると感じています。

 

「トランプが大統領」で株価が大きく動いたりしますが、大統領を自分が決めることなんてできません。

 

 

 

それと比較して不動産投資は、自分次第でリスクは少なくリターンは大きくできます。

 

誰が大統領になろうが影響ありません。

 

自己責任要素が大きいからこそ、思惑通りに物件取得できたときの達成感が大きいんですよね。

 

 

 

 

 

不動産「投資」という言葉が分かりにくくしていますが、

 

 

 

儲けとかお金だけでない、「達成感」みたいなものを求めている方には不動産投資は相性良いと思います^^

 

 

 

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不動産投資は投機ではない

「投資なんてギャンブルと同じ」

 

特に日本人にはこんな感覚の方も多いようです。

 

元本割れのリスクがあるため、ギャンブルのように損をするイメージかと思いますが、ここで出てくる投資は「投機」のことを指しています。

 

 

では、投資と投機とギャンブルと、それぞれ何が違うのかまとめたいと思います。

 

 

ギャンブルは勝負事にお金を賭けて勝者が一定割合の配分を受けるものです。

 

ただし、配分総額は主催者の取り分(てら銭)を控除した残額で、中央競馬はてら銭約25%、宝くじはてら銭52%程度で、確率論でいけば、最終的には必ず負けることになります。

 

参加者全体で見れば、利益より損失が大きい「マイナス・サム」のゲームです。

 

 

投機は株式デイトレードや為替FXトレードなどで、てら銭が小さく、参加者誰かの利益が誰かの損失とほぼ同額になる「ゼロ・サム」ゲームです。

 

投機家にとって、株式の本質的価値が増えるかどうかは関係ないですね。

「空売り」で儲ける投機家もいるくらいですから。

 

 

 

ギャンブルや投機に対して、投資は「プラス・サム」の経済行為と言われています。

 

株式投資で言えば、企業の成長とともに株式の価値は増え、株主間で分け合う利益の総額が膨らんでいくイメージです。

 

投機のように利益を取り合うわけではなく参加者全員が利益を享受できるのです。

 

「投資とは人々が経済の成長に参加する行為」とも言えます。

 

 

 

日本は長期間にわたってデフレが継続し、経済全体的に見れば「タンス預金が一番」の状況が続いてきました。

 

しかし、どんな時代でも中長期で成長する意義ある投資は必ずあると思います。

 

 

 

不動産投資は、地域の生活や経済を支える大いに意義ある「投資」だと私は考えています。

 

意識が低い古いタイプの大家さんから不動産を取得し再生させ、入居者や近隣住民に喜んでいただくのが、私が考える「不動産投資」の意義です。

 

決して、短期の不動産相場の流れの中で利益を取りに行く「投機」ではありません。

 

 

 

本サイトがきっかけで不動産投資を検討される場合にはぜひ「投資家」として、不動産に向き合っていただきたいと願っています^^

 

 

 

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仮想通貨は投資対象となるか?

不動産投資のための自己資金運用のために紙投資も組み合わせていくわけですが、2017年5月現在仮想通貨が熱いですね。

 

2017年4月1日から施行された資金決済法改正の影響もあるのでしょうか、仮想通貨の価格が上昇しています。

 

↓代表的仮想通貨ビットコイン(BITCOIN)の長期チャート(対米ドル)

 

上記チャートは2016年までで、直近は最高値を更新するほど急騰しています。

 

仮想通貨に関しては、新たな資金決済方法として期待は大きいものの、本サイトでは投資対象としてどうか?という観点で分析したいと思います。

 

 

 

そもそも投資とは何か?

 

本サイトにおいて投資は「プラス・サム」の経済行為と定義したいと思います。

 

比較としてあがる投機は「ゼロ・サム」、ギャンブルは「マイナス・サム」です。

 

 

 

投資に該当するのは、長期株式投資、不動産投資など、

 

投機に該当するのは、株式デイトレード、為替のFXトレードなど、

 

ギャンブルは、競馬、宝くじなどですね。

 

投資と投機とギャンブルに違いについてはこちらをご参照ください)

 

 

 

仮想通貨投資は為替FX投資に近い概念ですから投資というよりは投機ですね。

 

仮想通貨を保有していても金利も付かないし、仮想通貨で資金運用することは今のところできなそうです。

(結局リアルな通貨へ両替しないと投資活動はできない)

 

 

 

2017年4月からビックカメラでビットコイン決済が可能となりました。

 

決済手段としては仮想通貨の存在価値は増しています。

 

中国など自国通貨の持ち出し制限がある場合には、仮想通貨を経由することで資金の持ち出しが可能となる、といったメリットが大きいですね。

 

 

 

 

日本円価値下落のリスクヘッジとして通貨分散は一般的ですが、

分散先に仮想通貨を組み込んでいくのは面白いかもしれません。

 

 

 

まとめとして、現時点では仮想通貨は投資対象にはならないが、通貨リスク分散のひとつとしては検討対象になりえるといったところでしょうか。

 

 

 

↓これで復習中。とても分かりやすくおすすめです^^

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自宅の購入と賃貸を比較検討

不動産投資を勉強すると「自宅をローンで購入するのは不利」という情報が入ります。

 

40代のサラリーマンだと、マイホーム購入は家族の大きなテーマとなるでしょう。

 

住宅ローンで自宅購入する場合の留意事項はコチラの記事を参考にしていただくとして、新居を考える際には「購入が得か?賃貸が得か?」比較検討することをおすすめします。

 

 

私の場合を参考にしたいと思います。

 

私は今の自宅は賃貸マンションです。

 

自宅エリアは都心ではないですが、ファミリーからの人気が高いエリアで自宅購入する場合はそれなりの価格になります。

 

しかし一方で、賃貸だとそれほど家賃は高くありません。

 

例えば、同じマンションの同じくらいの広さの部屋で平成29年5月現在で以下の物件情報が公開されています。

 

購入の場合=約5,000万円

 

賃貸の場合=月額賃料約20万円

 

仮に5,000万円フルローンで金利1%と仮定した場合、返済期間毎の毎月の返済額は以下のとおりとなります。

 

35年 141,142円

30年 160,819円

25年 188,436円

20年 229,947円

 

「25年で住宅ローンを組んでも家賃より安い!25年後にはローン完済して自宅という資産が手に入る!」

 

というのが、マンション販売業者の売り文句ですよね?

 

 

マンション購入した場合は管理費や修繕積立金が別途必要です。

 

また、長く居住すると給湯設備なども自己負担で交換が必要になります。

 

 

賃貸だと家賃と更新料以外はほとんど費用負担はありません。

 

 

上記の例で自宅購入と賃貸の比較をするため利回りを確認してみましょう。

 

(20万円×12ヵ月)÷5,000万円=4.8%

 

表面利回りでたったの4.8%です。

 

であれば、5,000万円の投資不動産を10%~15%程度で購入し、そこから上がる利益でもっと良い自宅を賃貸したほうが良いのではないでしょうか?

 

 

家計収支の観点からは、

 

利回りが高いエリアは購入が得、利回りが低いエリアは賃貸が得

 

と言えます。

 

 

一般的に都心部や住宅人気立地は利回りが低いので、実は賃貸の方が得ともいえるわけです。

 

ただし、利回り低いエリアの不動産は値下がりしにくい特性があり、資産価値はあります。

 

 

 

まずは高収益の投資不動産を購入して、キャッシュフローを十分に大きくし、

 

普通のサラリーマンでは買えないような都心や人気エリアの高資産価値不動産を購入する、おいうのはどうでしょう?

 

もともと資産家ではないならまずはキャッシュフロー重視で判断することがオススメです。

 

 

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住宅ローンでのマイホームは不動産投資にマイナスか?

不動産投資のことを勉強していると、

「住宅ローンでマイホームを購入していると不動産投資のための借入に不利」

という情報が入ってくると思います。

 

これが行き過ぎて、「マイホームは不動産投資にとってマイナス」とか、「マイホームは後回し、ストイックに狭い家でガマンしてまずは不動産投資!」と考える方もいるようです。

 

まだ収入が少なく、借入力自体が小さい20代から不動産投資を行うのであればそうかもしれません。

 

しかし、40代で不動産投資をするのに、生活を我慢する必要はないですね。

 

「マイホーム購入のためにコツコツ貯金を頑張ってきたのに、、、」

 

それならば、まずはマイホームでも良いと思います。

 

 

 

ただし、物件選定を「不動産投資家」目線で行うことが重要です。

 

・賃貸ニーズのある立地か?

・その物件を賃貸するとしたら家賃をいくらとれるのか?

・想定される収支に対して妥当な価格か?(利回りを確保できているか?)

 

 

 

マイホーム販売業者は「夢」を売ります。

 

マイホーム購入者にとっては価値ある「夢」ですが、賃貸運用した場合の入居者同じものを期待するとは限りません。

 

銀行も立地・大きさや賃貸ニーズを評価するのであり、華美な装飾は評価しません。

 

 

販売業者が語る夢に魅せられ、一般的にマイホームの場合は以下の公式になっている場合が多いです。

 

不動産価値<住宅ローン

 

これが「マイホームは不動産投資にマイナス」と言われる理由です。

 

 

不動産の持つ本質的価値に着目してマイホーム選びを行いましょう。

 

新築建売よりは、安い土地を探して賃貸併用も含めて新築企画したほうが不動産投資の観点では良いでしょう。

 

大きい土地が付いた(借地でもよい)ボロ中古を購入し、自分好みにリフォームするのもよいでしょう。

 

大切なのは、ひと手間かけることです。

 

新築建売は販売業者の利益がたっぷりのっているため購入したとたんに

「不動産価値<<<住宅ローン」となります。

 

 

ひと手間といっても、オーダーメイドのマイホーム検討ができるととらえれば、家族でその過程を楽しむこともできますよね?

 

不動産価値>住宅ローン

 

上記のような物件を購入すれば、マイホームはマイナスどころか「価値ある不動産投資」になります。

 

マイホームでも価値ある物件を購入することが重要

 

 

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賃貸併用住宅は不動産投資か?

最近は、自宅と賃貸住宅をセットにした「賃貸併用住宅」が増えています。

 

その多くは、あくまで自宅取得が主目的で、あらかじめ複数住居を設計しライフプランにあわせて一部を賃貸運用し、住宅ローン負担を軽減することを意図しています。

 

↓こんなイメージ

上記の例は、将来の親子家族による2世帯住宅をイメージしているものですが、不動産投資目的で賃貸併用住宅を検討すると以下のメリットがあります。

 

・条件によって低利の住宅ローンが利用可能

・賃貸部分が近接しているため管理しやすい

・自宅を目的と説明できるので家族等の理解を得やすい

 

自宅部分が50%以上になると住宅ローンを利用できるケースが多く、金融機関によっては自宅部分が3分の1以上で良いケースもあります。

 

 

賃貸部分で住宅ローンを賄いながら、持ち出しゼロで新築住宅に住むことも夢ではありません。

 

こうすれば、自宅コスト分の家計収支が改善しますので、立派な不動産投資と言えます。

 

 

賃貸併用住宅を検討する上で重要なのは、「不動産投資」目線で賃貸マーケット水準を考慮した上で物件価格を検討することです。

 

自宅購入となると急に「理想の自宅」を求めてしまい、「賃貸部分で稼いだ収入を自宅のグレードアップに使おう」という雰囲気になってしまい、結局賃貸併用部分の収支改善効果が得られないことになりがちです。

賃貸併用に限らず住宅ローンで自宅購入の注意点

 

 

 

賃貸併用住宅のデメリットは、自宅購入のために融資枠を使ってしまうため投資のスピードが落ちてしまうことです。

 

短期間で大きな成果を得るなら、目標とするキャッシュフローを得るまでは投資不動産を取得し、そこから得られるキャッシュフローで理想の自宅を手に入れる方が良いですね。

 

 

とはいえ、家族の協力を得ることが不動産投資成功のカギですし、そもそも不動産投資を始めることができない状況もあるでしょう。

 

無理やり不動産投資を始めて家族が不幸になっては本末転倒です。

 

自身が置かれる環境によっては賃貸併用住宅から不動産投資を始めることも有力な選択肢といえるでしょう。

 

 

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