新規取引信金さんとの金消契約(法人2号案件)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

法人の新規借入のため金消契約に都内某信金事務所に行ってきました。

 

この信金さんとは今回初めて取引させていただきます。

 

信金さんから融資を受けるのは初めてで、

信金さんならではの取引が新鮮でした。

 

信金さんとの取引のために、

融資を受ける支店の営業エリアに法人事務所を構えましたし、

今回融資を受ける法人から「信金への出資」をすることになりました。

 

信金から融資を受けるには必要なことのようですね。

 

この出資金、今回取引する信金さんの場合は、

この数年は業績堅調で毎年4%程度の配当が出ているそうです。

 

将来どうなるかはわかりませんが、

これなら多少資金を預けておいても良いかなと思いました。

 

とはいえ、あまり多く出資することもできないようで、

とりあえず今回は上限の10万円出資することにしました。

 

 

 

今回の融資金の資金使途は個人保有不動産の取得資金です。

 

つまり、個人借入を法人で「借り換えた」ということになります。

 

新規物件取得できたわけではないですが、

これにより金融資産を増強することができました。

 

徐々に融資が厳しくなっていくなかで、

少しでも有利に交渉できるよう自己資金増強することにしました。

 

 

 

別の個人保有物件の売却活動(こちらは純粋な売却)も開始しています。

 

 

 

売却や自己資金増強と同時並行で、

現在新規取得検討してる物件も2件あります。

 

こちらの取得可能性は融資条件次第ではありますが。。

 

 

 

自分の場合は「売りも買いも両方やる」のが現在のスタンスです。

 

 

 

「安い時に買って高い時に売る」

 

これが理想ではありますが、自分は不動産相場の周期を待つほど気が長くありません(笑)

 

適度に売りをおりまぜ資金力をアップさせながら、

新規投資を加速し投資規模は拡大させていく。

 

とりあえず、資産規模50億円までは相場にかかわらず買い続けたいと考えています。

 

 

今は割高じゃないか?

 

そのような意見も多いですし、なかなかこれはという物件が見当たらないのも事実です。

 

でも、不動産投資は株式投資と違って、

価格はあくまで交渉によって変わります。

 

自分で条件を作ることができるのです。

 

それは、融資条件も同様です。

 

 

 

今回の自己資金増強作戦がどう影響するか?

 

今後の新規物件条件(融資条件)に期待したいと思います^^

 

 

 

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仮想通貨は投資対象となるか?

不動産投資のための自己資金運用のために紙投資も組み合わせていくわけですが、2017年5月現在仮想通貨が熱いですね。

 

2017年4月1日から施行された資金決済法改正の影響もあるのでしょうか、仮想通貨の価格が上昇しています。

 

↓代表的仮想通貨ビットコイン(BITCOIN)の長期チャート(対米ドル)

 

上記チャートは2016年までで、直近は最高値を更新するほど急騰しています。

 

仮想通貨に関しては、新たな資金決済方法として期待は大きいものの、本サイトでは投資対象としてどうか?という観点で分析したいと思います。

 

 

 

そもそも投資とは何か?

 

本サイトにおいて投資は「プラス・サム」の経済行為と定義したいと思います。

 

比較としてあがる投機は「ゼロ・サム」、ギャンブルは「マイナス・サム」です。

 

 

 

投資に該当するのは、長期株式投資、不動産投資など、

 

投機に該当するのは、株式デイトレード、為替のFXトレードなど、

 

ギャンブルは、競馬、宝くじなどですね。

 

投資と投機とギャンブルに違いについてはこちらをご参照ください)

 

 

 

仮想通貨投資は為替FX投資に近い概念ですから投資というよりは投機ですね。

 

仮想通貨を保有していても金利も付かないし、仮想通貨で資金運用することは今のところできなそうです。

(結局リアルな通貨へ両替しないと投資活動はできない)

 

 

 

2017年4月からビックカメラでビットコイン決済が可能となりました。

 

決済手段としては仮想通貨の存在価値は増しています。

 

中国など自国通貨の持ち出し制限がある場合には、仮想通貨を経由することで資金の持ち出しが可能となる、といったメリットが大きいですね。

 

 

 

 

日本円価値下落のリスクヘッジとして通貨分散は一般的ですが、

分散先に仮想通貨を組み込んでいくのは面白いかもしれません。

 

 

 

まとめとして、現時点では仮想通貨は投資対象にはならないが、通貨リスク分散のひとつとしては検討対象になりえるといったところでしょうか。

 

 

 

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REIT(リート)とは?メリット・デメリットまとめ

REIT(リート)は、多くの投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却利益を投資家へ分配する金融商品です。

証券取引所に上場しているREIT(リート)はJ-REITと呼ばれ、2001年9月にJ-REITが初めて誕生し現在では50銘柄を超えています。

 

現物不動産投資に対して比較されることの多いJ-REITについて、

現物不動産投資や株式投資と比較しながらメリット・デメリットをまとめてみます。

 

REIT(リート)のメリット

 

  • 少額資金で不動産投資可能

J-REITであれば10万円程度から投資可能です。

J-REITは複数不動産に投資しているため、少額投資でも分散投資が実現しています。

現物不動産を購入するためには数百万円以上の自己資金が必要になることが一般的で、

複数に分散するとなると資金と時間が必要です。

 

  • 株式投資比較で高い安定配当金を期待できる

事業会社へ投資する株式投資の場合は、事業会社の業績によって配当金が増減します。

J-REITの配当金は安定した家賃収入が原資となるため変動が少ないです。

また、REIT(リート)は一定の要件を満たすと法人税が課税されない仕組みであることも高い配当金に寄与しています。

 

  • 換金性が高い

現物不動産であれば売却先を探すところから始めなければいけませんし、希望価格で売却できるかは交渉次第です。

J-REITであればいつでも売却可能なため、現物不動産と比較して最大のメリットは換金性になります。

 

REIT(リート)のデメリット

 

  • REIT(リート)の倒産・上場廃止リスク

REIT(リート)は常に借入を行う構造になっており、金融環境によって資金繰り悪化懸念があります。

実際に、リーマンショック時にはJ-REIT(リート)の1社が破綻しました。

また、上場廃止になると換金することが困難になります。

 

  • 価格変動リスク

株式程ではないかもしれませんがJ-REITも日々価格変動します。

いざ売却したいタイミングで価格下落しているリスクはあります。

 

  • 現物不動産投資比較で利回りが低い

J-REITは基本的に現金で投資をするものでレバレッジを活用できません。

現物不動産と比較すると利回りの観点では大きく見劣りします。

レバレッジ活用に関する記事

 

 

私としては大きなリターンが見込める現物不動産を軸にして、

次の現物不動産購入までのつなぎとして自己資金の一部をJ-REIT投資

というのがおすすめですね。

 

 

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