車を買い替えます

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

この週末は車屋さんへ車庫証明等の書類お届けに行ってきました。

来週末納車予定のバリバリの中古車です(笑)

 

もっとたくさん物件買えていたら高額車を買おうと思っていましたが、

法人物件をまだ実質1件しか買えていないので控えめに国産にしました^^;

 

 

こうちゃん家は車は不動産関係の活動で使いますので、

償却資産として申告しています。

 

節税メリットを重視して基本的には4年落ちの車を2年ごとに乗り換えるつもりなんですが、

今回はたまたま気に入ったのが5年落ちでした。

 

まぁ、1年くらいいいかなと思いましたが、

中古車って不動産と比較して年式による価値下落が激しい気がするので、

今後はもっと新しいものにしたいと思います。

 

リセールバリューが良くないと、頻繁に買い替えるメリットがでないですもんね。。。

 

 

個人の保有不動産も償却負担が落ちてきたので、

新しい償却資産を計上するには良いタイミングでした。

 

車だけでなく、新規不動産も買いたいですけど、

法人で買う足かせになってはいけないので、個人での融資活用不動産取得検討はなかなか難しいです^^;

 

 

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節税を軽く扱う仲介業者へ喝!

こんにちは

リーマン大家のこうちゃんです

 

購入契約済の法人1号案件ですが、月内決済に向けて交渉大詰めです。

 

そんな中仲介担当者から連絡あり。

 

仲介「融資承認が融資特約期限までに降りるか微妙で、特約期限延長の合意書へ署名をお願いします。銀行に休み明けに提出しなければいけないので。」

 

こうちゃん「ところで、売買金額の土地建物内訳の合意書はどうなりました?」

 

仲介「それはまだ話できてないですが、とりあえず特約期限が来ちゃいますので延長の合意書を先に、、、」

 

こうちゃん「土地建物内訳ってすごく重要ですよ?これで何百万も変わってくるんだから。これを先延ばしにするのはダメ。延長の合意書かわすならこの件もあわせて合意して。売主が課税事業者でなければ問題ないでしょ?」

 

仲介「今、銀行交渉もナーバスで、売主側も月内決済にこだわっていて、今このタイミングで新しい交渉を持ち出すのはリスクがあるかと、、」

 

こうちゃん「土地建物割合はこちらに希望があることは前から言ってるでしょ?他のことは全部おまかせしていて私からの要望はこれだけなんだからしっかりやって!」

 

仲介「土地建物割合の希望が通らなかったらどうするんですか?これを理由に契約解除すると違約になっちゃいますよ。」

 

こうちゃん「だ、か、ら!その他の合意書と同じタイミングで合意して、って言ってるの。融資特約期限延長しないよ?そうすれば、融資特約を理由に白紙解除できるでしょ?課税事業者でなければ売主にとって土地建物内訳なんてどうでもよいでしょ?融資特約記載の融資条件より悪化するからそのカバーのために協力して!ってお願いすれば断る理由ある?買主として受諾できない合理的な理由があればこちらも無理を通す気はないから、まずはちゃんと話して。」

 

 

自己資金あまりない私のために仲介担当者は銀行交渉含め頑張ってくれているのですが、税金絡みのところは知識がないらしくこちらの要望への反応が遅れがちです。

 

たぶん以下のような理由から、投資家は一般的に建物比率を高めたいと思うんですよね。

 

1.減価償却費によりキャッシュフロー改善

 

2.消費税還付

 

 

私の場合は初めて物件買うわけではないので、自分が言いたいことは言いますが、

 

「取引壊れるかもしれませんよ?」

 

て言われると、初めて物件買う場合には押し倒されちゃうこともありそうですね^^;

 

この程度の交渉サクっとやってほしいです。

 

これ以外は文句ないんですけどね。。。

 

 

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消費税還付スキーム(法人での不動産投資)検討

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨日は顧問税理士と打ち合わせしてきました。

 

主な目的は、こちらの記事の新規物件取得について、

昔つくって現在休眠状態の法人を活用することについてのモロモロ事前確認です。

 

打ち合わせの中で、不動産会社から話題としてでる「今でも消費税還付受けられます♪」について確認しました。

 

 

まず、ご存じない方のために不動産投資における消費税還付の概要を簡単に説明してみます。

 

まず消費税の仕組みを、我々消費者がスーパーで例えば野菜を購入する場合で整理すると、

1000円の野菜買い物に対して現在8%の80円の消費税をスーパーへ支払います。

 

スーパーはもともと野菜を400円で仕入れしていたとしますと、

その8%相当の32円を仕入れ先へ支払っていることになります。

 

スーパーは80円-32円=48円を預かった形になっていて、

これを決められた時期に税金として納めることになります。

 

逆に、仕入れ1000円、売上400円とすると

差額の48円の消費税を支払い超過となるので還付を受けることができます。

 

これが消費税還付の仕組みです。

 

 

不動産購入の場面では建物に消費税がかかってきます。

 

土地1億円と建物2億円の合計3億円の不動産を購入する場合、

建物2億円×8%で1600万円の消費税がかかり、

総額31600万円(税込み)の売買価格となります。

 

 

この1600万円消費税の還付を受けよう!

というのが不動産投資における消費税還付スキームと言われるものです。

 

 

不動産投資で消費税還付を受けるためには、課税事業者となり、

かつ、課税売上割合を確保しなければいけません。

 

不動産投資の売り上げは家賃収入や駐車場収入自動販売機収入などがありますが、

そもそも家賃収入(居住用)は消費税非課税売上になるところがポイントで、

売上の大部分が非課税売上の場合はほとんど消費税還付を受けることができません。

 

そこで、一時期流行ったのが、「自動販売機スキーム」です。

 

3月31日不動産取得し、家賃収入は4月1日から受け取ることにします。

3月31日分の家賃は売主へ帰属させます。

3月31日に課税売上である自動販売機収入を計上し、3月31日で決算を締めます。

 

すると、非課税売上はゼロのため、課税売上割合が100%となり、

建物取得のために支払った消費税1600万円がほぼ全額還付される(課税売上で受け取る消費税分は差し引きされる)というスキームです。

 

しかし今は法改正され、自動販売機スキームは使えなくなりました。

 

 

 

現在の流行りは課税売上となる「金売買」を繰り返し課税売上割合を引き上げる手法のようです。

 

少し前までは同じく課税売上となっていた仮想通貨(ビットコインなど)の売買で課税売上割合を引き上げる手法が流行っていたそうですが、ビットコイン売買は今年7月から非課税へと改正されました。

 

別に金でなくても課税売上が上がれば良いので物販なら何でも良いということになります。

 

物販を利用した消費税還付スキームなら大丈夫か?

現在の法制度では、3年後の課税売上割合で消費税還付額が確定するため、現時点では不透明な感じがします。

 

 

 

そもそも、資産管理法人で物販を頻繁に繰り返して銀行からどう見られるか疑問です。

 

銀行融資がでなくなれば不動産投資そのものが成立しなくなりますから。

 

ここは正攻法で消費税分を資産計上し減価償却するのが良さそうですね。

 

 

 

建物2億に対して1600万円の消費税還付。。。

 

サラリーマンとしては1600万円欲しい気持ちはよく分かりますが、、、^^;

 

 

 

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不動産投資と税金3 小規模企業共済

不動産投資を実践する上で、要件に該当するのならぜひ利用したいのが小規模企業共済制度ですね。

 

小規模企業共済制度は、個人事業をやめたとき、会社等の役員を退職したとき、個人事業の廃業などにより共同経営者を退任したときなどの生活資金等をあらかじめ積み立てておくための共済制度で、小規模企業共済法に基づき、独立行政法人中小企業基盤整備機構が運営しています。

 

小規模企業共済の特徴は以下になります。

 

・掛金は毎月1000円から70000円で設定し全額所得控除

・廃業時、退職時に共済金を受け取れる

低利の貸付制度を利用できる

 

サラリーマンが毎月コツコツ積立預金をする場合は、給与収入から所得税や住民税を支払った残額から積立します。

 

小規模企業共済掛金は全額所得控除となるため、仮に税率50%の方が最高掛金年額84万円を積み立てた場合に半額の42万円分の税負担が軽減されます。

 

つまり、実質負担増加額42万円で毎年84万円の積立ができてしまうということになります。

 

総務省統計局が行った「家計調査報告」によると、2人以上かつ勤労者世帯で毎月の平均貯蓄額は、下記の表のようになります。

 

年代 貯蓄額
20代 88,000円
30代 100,000円
40代 90,000円

 

小規模企業共済の利用だけで平均値に近い貯蓄ができますね。

 

非常にメリット大きい制度ですので、要件合うならばぜひ活用したいですね。

 

 

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不動産投資と税金2 青色申告特別控除

不動産所得がある人は青色申告をすることができます。

 

あらたに青色申告の申請をしたい人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の税務署長へ提出しなければいけません。

 

サラリーマンだと会社の源泉徴収されるため自分が税務署で手続きすることになれていないため敷居が高く感じるかもしれませんね。

 

 

 

青色申告制度は、一定水準の記帳をし、正しい申告をする人が所得金額の計算で有利な扱いを受けられるものです。

 

不動産賃貸業は収入・支出ともに毎月決まった額であることがほとんどで、記帳といっても難しいものではありません。

 

青色申告者は最大65万円の青色申告特別控除が受けられるため、これは確実に受けておきましょう。

 

 

国税庁ホームページより転載(https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

この65万円の控除を受けるための要件は、次のようになっています。

(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。

(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。

(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。

 

年間65万円の不動産投資利益については課税されないということになります。

 

サラリーマン給与が65万円増えても、所得税・住民税・社会保険料が増額され、最大で約半分は国などにとられてしまうことと比べると、とても有利ですね。

 

青色申告をすると、赤字を3年間繰り延べることもできます。

 

不動産投資は物件取得時に一時的に多額の費用を計上する場合が多く、上手に収支設定すると、3年間余計な税負担をすることなく不動産収入を得ることができます。

 

さらに「青色事業専従者給与」という制度もあります。

 

これは、例えば奥様などに不動産賃貸業を手伝ってもらったことに対する給与支払いを設定すると、その給与も経費にできるというものです。

 

奥様の給与を103万円(奥様の課税が発生しない最大額)に設定すると、青色申告特別控除の65万円とあわせて、家計としては168万円までの不動産投資収入には税負担が発生しないということになります。

 

青色申告制度は不動産投資からの実収入を大きくするのにメリット大ですので必ず導入したいですね。

 

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不動産投資と税金1 損益通算で個人所得税を節税?

「サラリーマンの節税商品をご案内しています。」

 

勤務先や携帯あてにワンルームマンション業者から投資勧誘の電話を受けた経験はありませんか?

 

サラリーマンがワンルームマンション投資をするとなぜ節税になるのか、

 

今の私なら絶対に投資しない新築ワンルームマンション投資の数値をもとに確認したいと思います。

 

ネット上にわかりやすい資料があったのでちょっと拝借を。。。

 

 

※この資料は2012年の税制に基づき試算されています。また、各数値も実際は変動しますのであくまでイメージとしてとらえてください。

 

不動産所得の赤字により給与所得と合算した課税所得が減少し、結果、所得税と住民税を減額する効果があらわれています。

 

実際のお金の出入りについては、家賃収入は年間100万円ですね。

上記数値の前提となるのは物件価格2810万円、諸費用60万円の新築ワンルームマンションといったところでしょうか。

この新築ワンルームマンションを自己資金70万円、借入金2800万円(金利1.8%、期間35年)とすると毎月返済額が89,905円です。

これに毎月数千円の管理費・修繕積立金が発生します。

毎月約1万円程度の持ち出しとなります。

 

「毎月1万円、毎日コーヒー一杯のお支払いで新築マンションが持てますよ」

というのが新築ワンルーム業者のセールストークですね。

 

この試算によると年間節税効果が188,500円あり、毎月1万円の支払いもカバーできているように見えます。

 

ところが数年後には不動産所得は黒字へ変化し、節税どころか追加納税が必要になります。

 

支払い額は変わらないのに税負担が増加するのは以下の理由によります。

 

・減価償却費は支払いは発生しないが経費にできる

・借入金元本返済は支払いは発生するが経費にはできない

 

不動産投資当初は減価償却費を多く計上できます。

また、借入金返済の内訳の内経費計上できる利息の割合が多いのです。

 

これが年々、減価償却費が減少し、借入金返済の内訳も元本返済が多くなります。

 

この対策としては以下の方法が考えられます。

・そもそも高利回り物件を取得する(節税目的ではなく納税前提の投資計画をもつ)

・物件の入替えを行う

・追加物件取得により新たな減価償却費を計上する

 

新築ワンルームマンション投資は利回りが低いため、値上がり益を狙う、または、富裕層の節税(所得税ではなく相続税)として検討するべき投資商品と考えています。

 

まとめとして、節税だけを目的とした新築ワンルームマンション不動産投資はいずれ破綻するということになりますね。

 

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