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法人3号物件の概要

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今週取得完了した不動産の法人3号物件のスペックです

 

所在 北海道

築年 平成20年新築

構造 RC

間取り 1LDK16室

敷地内駐車場16台分あり

価格 約1億円

利回り 8.77%

 

 

 

この物件は賃貸需要旺盛とはいいがたい微妙なエリアに立地しています。

当該エリアは昔は1次産業で栄えたエリアで、賃貸物件も含めて木造の古い建物が多いエリアです。

そんな外部環境の中、本物件のみが築浅RCというニッチな物件です。

 

賃貸需要は決して多くないものの、このエリアで賃貸物件を探すと本物件以外に選択肢がない(他は古い木造しかない)という状況です。

 

最初にこの物件情報を入手したときは「こんな立地で本当に大丈夫か?」と心配になりましたが、

ニッチなニーズかもしれないけど16戸分くらいはあるだろう!

と楽観的にとらえて取得に踏み切りました。

 

また、本物件は銀行評価も高く、メガバンクで期間30年、当初5年間金利0.4%台の融資が出たのも決断を後押ししてくれました。

返済比率を40%程度に抑えることができたので、運営はまぁなんとかなるかと思います。

 

とはいえ、北海道は聞いてはいましたがAD(広告料)負担3ヶ月はあたりまえ、

また、駐車場ロードヒーティングの灯油代が月20万円かかる月もあるとのことで、

運営コストは割高ですね。

さっそく、管理会社の担当者と打ち合わせし、灯油納入業者の相見積もり交渉をお願いしてきました。

 

まぁ、でも、この物件取得に前向きになったのは

北海道出張が楽しみだからというのも大きいですね。

こうちゃんの場合遠隔物件はデメリットではなくむしろ楽しみでもあります。

 

紙資産とは違い、不動産投資は日本全国各地、場合によっては海外も含めて、

その土地の文化や名産に触れることができます。

管理の打ち合わせも旅行気分と思えば苦にならないですね。

不動産投資はこれがあるから面白いです。

 

 

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北海道出張新規物件内覧管理担当者打合せ


こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

この週末は新規購入物件の管理会社担当者と初面談。

募集中の部屋を内覧し、今後について打合せしてきました。

 

今年の冬は雪は少なかったそうですが、金曜日夜から土曜日朝にかけて10cmほどの積雪あったようで、街中のいたるところで足元悪い状況でした。

 

(こうちゃん物件とは全く関係ないエリアの写真です)

 

サラリーマン業の予定も入れていたので、スーツに革靴だったんですが、この程度の雪でも歩くのイヤになりますね。

雪国の冬は大変だと実感しました。

首都圏以上に駅から遠い物件は厳しそうです。

 

その点、こうちゃんの物件は車通勤を前提にしていて、駅から遠いのは問題ないですが、

購入物件駐車場のロードヒーティングの灯油代金も月20万円程度(!)かかるそうで、やはり、運営コスト負担重いですね。

あとは3ヶ月は当たり前と言われるAD(広告料)ですね。

この辺の対策は研究の余地ありだと思いました。

 

まぁでも、定期的に北海道に来る理由ができただけでも、利回り以上の価値があるかも知れません。

 

だるまのヒレ肉美味かったです^_^

 

退去予定とあわせて満室まであと2室です。

来週取得予定の案件なので、今日は大人しくしてましたが、

この繁忙期頑張って満室にし、良いスタートを切りたいと思います。

 

 

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不動産投資で融資を受けるために最も重要なこと

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

不動産投資で銀行等から融資を受けるために最も重要なことは

融資できる銀行・支店・担当者を見つけることであり、

そのためにはできるだけたくさんの担当者へ打診する必要があります。

 

何件か相談してみたけどどこもダメだった。。。

 

そこで諦めるのではなく、

できる担当に巡り合うまで探し続けることが重要です。

 

つい先日、今月取得物件の購入資金の金消契約をすませてきましたが、

この銀行担当者のレベルが低いのとやる気がないのにはビックリするレベルでした。

 

 

最初は、不動産賃貸を目的とする資産管理会社(定款にもそう書いている)へ融資をするので金売買はダメ

みたいなことを言っていましたが、

 

・業としてやるわけではない

・取得簿価を引き下げる目的だから債権者としての銀行にとってむしろメリットだ

・すでにやっているから今更なしにはできないし、このままでは本日の金消契約はできない

 

と話をし、なぜダメなのか納得できる説明を求めたところ、、、

 

「すでにやってしまっているんですか、、、私の一存では回答できないので上司に確認してきます。少し時間をいただきたいのでその間に書類に署名押印いただきたく、先に書類内容の説明をさせていただきます。」

 

金売買は問題だといって、こちらの質問に答えず、融資するかどうかもはっきりせず、とりあえず署名押印させるんですか?

 

びっくりしました。

 

 

結局、当たり前ですが、金売買&消費税還付問題なしの確認はとったのですが、なぜ最初ダメといったのか問い詰めたところ、

「当行は通常自己資金3割原則なのですが、今回はほとんど自己資金いれない条件なので、消費税還付金が多すぎると資金使途の説明ができなくなるので。。。」

 

「オーバーローンじゃないので資金使途の説明はできるし、そもそもなんで原則3割求める自己資金の基準を今回緩和したの?物件評価がでるからでしょ?だったら機械的に自己資金3割でやれば良いでしょ?きっと誰も御行に相談しなくなると思いますけど。」

と言ったらもう何も言わなくなりました。

 

 

その担当者昨年秋に今の部署に異動してきてもともと不動産融資に詳しくなく、

さらに着任時点で前任者が今季の融資目標をクリアしていたらしく

むしろ今季はこれ以上やりたくないので可能な限り4月以降に案件をずらしてもらっているとこことでした。。。

 

もともとレベルが低いのにやる気のない最低の担当者にあたってしまったという結末でした。

 

今後の案件が心配ですが、

まぁこの担当者もいつか異動していきます。

 

不動産投資で融資を受けるためには優秀な融資担当者に巡り合うこと。

そのために行動し続けることが大切。

 

自分もこれを忘れずに頑張っていきたいと思った出来事でした。。

 

 

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銀行は不動産投資の消費税還付はダメなのか

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

来週の金消締結・物件取得に向け最後の準備をすすめているところですが、

物件担当者から電話連絡あり、

 

「銀行担当者が、金売買、消費税還付はやらないでくれ、と言ってきました。」

 

とはいえ、契約上金売買や消費税還付を禁止されることはありません。

でも、やらないでくれというわけです。

 

もしやったときにどうなるか?

これは不明です。

 

これをどうとらえればよいか?

とても迷っています。

しかし、おそらく、予定通り金売買・消費税還付はやるでしょう。

 

そもそも、先週から金売買はスタートしており、

今更「やらないで」と言われても手遅れです^^;

 

銀行員が言っているのがどういう意図なのか?

ご存じの方がいればコメントなどいただけると大変助かりますm(__)m

 

元銀行員の私としては、契約で禁止されていない以上、

金売買、消費税還付はやっても問題ないと判断してるので、

結局やるとは思いますが、

 

銀行との関係は良好に保っておくにこしたことはないですからね。

 

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三井住友銀行の不動産向け融資金利がやばい

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今月からお世話になる予定の三井住友銀行の口座開設に

法人社長の奥様に手続きに行ってもらいました。

 

 

その際に融資の金利タイプを5年固定にするか10年固定にするかの確認があったそうです。

 

「10年固定で0.6%台、5年固定で0.4%台ですがどちらにしましょうか?」

 

やはりメガバンクの低金利は魅力ですね~

 

三井住友銀行は昔から不動産向け融資に積極的と不動産投資家の間では有名ですよね。

私が10年ほど前に不動産投資を開始したときは三井住友銀行向けの物件(築浅RCが良い)

を対象としていなかったので、今回初めての取引となります。

 

10年前はRCのような大規模物件にリスクを感じ、比較的小規模なアパートや戸建てを好んで取得しましたが、

今回、メガバンクを活用してのRC1棟取得が不動産投資の王道だと再認識しました。

10年前の不動産投資時期に大規模RCを買える度胸があれば、今頃一生分の財産を築けていたことでしょう^^;

 

目先の0.4%台という金利が魅力なので5年固定を予定しています。

10年間保有前提というのもどうかと思いますので5年固定がちょうど良いですね。

取得予定物件は築10年程度なので、5年後でも融資付けしやすく売却検討するのに良い時期というのも大きな理由ですね。

 

今週の予定

・融資実行・物件件取得に向けて書類の整備

・消費税還付のための複数回の金売買

 

クロージングまでミスのないようにしっかり対応したいと思います^^

 

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