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底地物件資料請求

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

40代サラリーマンが短期間で投資規模を拡大させるために、現在、法人スキーム&フルローン以上&消費税還付、の組み合わせをメインに活動してますが、少しお金が貯まってくるとクセのある物件に反応してしまいます(^_^;)

 

昨日は都内の底地物件に問い合わせしました。

 

売却希望価格は地代利回り3%程度、

まぁこんなもんでしょうか?

 

こういう案件は相続絡みが多いので、うまくいけばリーズナブルに買えることもあります。

 

というわけで、物件資料いただいたメールに「融資特約無しで良いので30%指値」打診の返信しておきました。

 

この話進んじゃうとまた自己資金が枯渇しそうですが、、、

土地で利回り5%くらいなら悪くないかなと。

 

どうも投資方針がブレている気がしますが、良い物件が出てこないと「自分で作りに行く」になっちゃうんですよね。

 

まぁ、

 

今のところは、不動産投資は本業ではないので、自分が楽しいと感じる方法をいろいろ試してみたいと思います。

 

 

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法人2号物件のスペック

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

本日取得予定不動産の法人2号物件のスペックです

 

所在 東京都

築年 昭和30年台?新築

構造 木造

間取り 1LDK戸建て+1R4室

敷地内駐車場1台分あり

価格 5千万円台

利回り 9.16%

 

この物件は個人8号物件を法人で借換取得したものです。

 

この物件、

個人取得時には借地権建物として取得検討を開始しました。

その検討の中で地主さんと名義変更承諾などの交渉をする中で、

運良く相場よりも安く土地を取得することができました。

 

取得後にウン千万円かけてリノベーションし現在まで高稼働を続けています。

(しかし、築古ながらの問題も発生してまして、このあたりはまたの機会に、、、)

 

 

 

今回わざわざ法人で借り換えした目的は自己資金の増強です。

融資環境が徐々に厳しくなっている中、他の投資家よりも少しでも有利に物件取得をすすめるために自己資金増強を優先しました。

もうひとつ目的としては取引金融機関の拡大です。

今回は東京都内の信金さんと取引開始しました。

借入金利もそれほど低くないですが、信金さんと取引開始し今後実績を積み上げていくことで、

今よりももっと融資環境が厳しくなったときにきっとプラスになると考えています。

 

 

 

今週末に法人スキームを得意としているらしき新規業者さんとの面談予定も入りました。

 

11月新規物件取得契約に向けてスピードアップしたいと思います。

 

 

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楽待からの提案物件からの

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

このところ週末はいつも雨ですね。。。

 

この週末、楽待でとある業者さんから提案を受け、

気になる物件だったので現地見ようかと思ったのですが、

この天気に断念しちゃいました。。。

 

現地は見ていませんが、ネットで調べた限り悪くない立地なので、

検討進めたいと思います。

 

とはいっても、まずは業者担当者と合わないことには話になりません。

 

問い合わせに対する返信メールによると、

法人スキームを得意とし、数十億円レベルで投資しているクライアントもいるようなので、

今の自分のニーズにあっている可能性があります。

 

提案受けた物件は利回りは低いけど築浅で立地は良さそうです。

1%程度での融資を組めれば十分検討に値します。

 

 

 

ガンガン買っていくと言いながら、今年まだ1件しか取得できていません、、。

 

ちょっとまだ情報ソースが少ないと感じているので、

まずは人と会うことを増やさないといけないと痛感しています。

 

まずは自分の顔をぱっと思い出してもらえる方を何人作れるかですね。

 

11月に向けて、もう一度、情報ルート作りに力をいれて行動したいと思います。

 

 

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Jリートフェアと大型新規物件情報

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

昨日はARES・東証共同開催のJリートフェア2017に参加してきました。

 

こうちゃんの投資戦略としては現物不動産投資に集中しているので、

基本的にJリートへ積極的に投資をする考えはないのですが、

金融資産をもっていたほうが融資を受けるのに有利だと思いますので

その選択肢としてJリートは有力候補だと考えています。

 

フルローン・オーバーローンを活用し消費税還付もあわせることで、

不動産取得しながら手元キャッシュも増やそうというわがままな戦略をとっていますので(笑)

今後は増えていくはずの手元金融資産の運用方法も考えていかないといけないですね。

 

現在のこうちゃんの不動産投資は地方RCがメインターゲットとなっています。

フルローン・オバーローンを前提としているのでこうせざるを得ません。

 

そんなこうちゃんに参考となったのは、

「マリモ地方創生リート投資法人」さん。

 

スポンサーの株式会社マリモは広島のディベロッパーで、

他のJリートが3大都市圏中心に都心部に集中投資する中、

地方に投資しまくっています。

 

平均鑑定NOI利回り6.9%、

宮崎とか長崎とかにも投資しているので、

地方物件に投資しているこうちゃんとしてはとても心強いと感じました。

 

分配金利回りも6%くらいあるそうなので、

今後自己資金が増えてきたら応援の意味も込めて投資してみようかと思います。

 

 

そして、Jリートフェアに参加している間に4億円オーバーの大型物件情報をいただきました。

保有全物件の運用戸数44個を超える規模なので、これが買えれば一気に100室大家を名乗れます。

 

なかなかの地方物件なのでリスクは大きいですが、

どうせ50億円までは買っていきますので、最終的にはシェア10%以下で、

そこそこ分散されることになりますので思い切って取り組んでみることにしました。

 

融資がつくかがポイントですね。

 

担当者さん、

銀行交渉頑張ってください~^^

 

 

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新規取引信金さんとの金消契約(法人2号案件)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

法人の新規借入のため金消契約に都内某信金事務所に行ってきました。

 

この信金さんとは今回初めて取引させていただきます。

 

信金さんから融資を受けるのは初めてで、

信金さんならではの取引が新鮮でした。

 

信金さんとの取引のために、

融資を受ける支店の営業エリアに法人事務所を構えましたし、

今回融資を受ける法人から「信金への出資」をすることになりました。

 

信金から融資を受けるには必要なことのようですね。

 

この出資金、今回取引する信金さんの場合は、

この数年は業績堅調で毎年4%程度の配当が出ているそうです。

 

将来どうなるかはわかりませんが、

これなら多少資金を預けておいても良いかなと思いました。

 

とはいえ、あまり多く出資することもできないようで、

とりあえず今回は上限の10万円出資することにしました。

 

 

 

今回の融資金の資金使途は個人保有不動産の取得資金です。

 

つまり、個人借入を法人で「借り換えた」ということになります。

 

新規物件取得できたわけではないですが、

これにより金融資産を増強することができました。

 

徐々に融資が厳しくなっていくなかで、

少しでも有利に交渉できるよう自己資金増強することにしました。

 

 

 

別の個人保有物件の売却活動(こちらは純粋な売却)も開始しています。

 

 

 

売却や自己資金増強と同時並行で、

現在新規取得検討してる物件も2件あります。

 

こちらの取得可能性は融資条件次第ではありますが。。

 

 

 

自分の場合は「売りも買いも両方やる」のが現在のスタンスです。

 

 

 

「安い時に買って高い時に売る」

 

これが理想ではありますが、自分は不動産相場の周期を待つほど気が長くありません(笑)

 

適度に売りをおりまぜ資金力をアップさせながら、

新規投資を加速し投資規模は拡大させていく。

 

とりあえず、資産規模50億円までは相場にかかわらず買い続けたいと考えています。

 

 

今は割高じゃないか?

 

そのような意見も多いですし、なかなかこれはという物件が見当たらないのも事実です。

 

でも、不動産投資は株式投資と違って、

価格はあくまで交渉によって変わります。

 

自分で条件を作ることができるのです。

 

それは、融資条件も同様です。

 

 

 

今回の自己資金増強作戦がどう影響するか?

 

今後の新規物件条件(融資条件)に期待したいと思います^^

 

 

 

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