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REIT(リート)とは?メリット・デメリットまとめ

REIT(リート)は、多くの投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却利益を投資家へ分配する金融商品です。

証券取引所に上場しているREIT(リート)はJ-REITと呼ばれ、2001年9月にJ-REITが初めて誕生し現在では50銘柄を超えています。

 

現物不動産投資に対して比較されることの多いJ-REITについて、

現物不動産投資や株式投資と比較しながらメリット・デメリットをまとめてみます。

 

REIT(リート)のメリット

 

  • 少額資金で不動産投資可能

J-REITであれば10万円程度から投資可能です。

J-REITは複数不動産に投資しているため、少額投資でも分散投資が実現しています。

現物不動産を購入するためには数百万円以上の自己資金が必要になることが一般的で、

複数に分散するとなると資金と時間が必要です。

 

  • 株式投資比較で高い安定配当金を期待できる

事業会社へ投資する株式投資の場合は、事業会社の業績によって配当金が増減します。

J-REITの配当金は安定した家賃収入が原資となるため変動が少ないです。

また、REIT(リート)は一定の要件を満たすと法人税が課税されない仕組みであることも高い配当金に寄与しています。

 

  • 換金性が高い

現物不動産であれば売却先を探すところから始めなければいけませんし、希望価格で売却できるかは交渉次第です。

J-REITであればいつでも売却可能なため、現物不動産と比較して最大のメリットは換金性になります。

 

REIT(リート)のデメリット

 

  • REIT(リート)の倒産・上場廃止リスク

REIT(リート)は常に借入を行う構造になっており、金融環境によって資金繰り悪化懸念があります。

実際に、リーマンショック時にはJ-REIT(リート)の1社が破綻しました。

また、上場廃止になると換金することが困難になります。

 

  • 価格変動リスク

株式程ではないかもしれませんがJ-REITも日々価格変動します。

いざ売却したいタイミングで価格下落しているリスクはあります。

 

  • 現物不動産投資比較で利回りが低い

J-REITは基本的に現金で投資をするものでレバレッジを活用できません。

現物不動産と比較すると利回りの観点では大きく見劣りします。

レバレッジ活用に関する記事

 

 

私としては大きなリターンが見込める現物不動産を軸にして、

次の現物不動産購入までのつなぎとして自己資金の一部をJ-REIT投資

というのがおすすめですね。

 

 

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40代は出費がかさむ!年代別ライフイベント

40代からの投資で成功するためには、今後の人生でどんなライフイベントがあるかを把握しておくことも重要ですね。

 

ライフイベントを正確に把握し、投資目標を明確にするほど成果もあがりやすくなります。

 

 

 

そこで、まずは30代以降の主なライフイベントと必要な資金をまとめてみました。

 

 年代 ライフイベント 教育預金 住宅賃金 老後資金
家族形成期 30代 住宅購入 教育費準備 頭金準備

住宅ローン

家族成熟期 40代 子供の進学 教育費 住宅ローン 老後資金準備
50代 子供の独立 ローン完済 老後資金準備
家族円熟期 60代 退職 リフォーム 老後資金

 

20代から30代で結婚して、子供が生まれて、という家計を想定したものです。

 

 

日本FP協会によるとそれぞれのライフイベントに以下の費用が必要とされています。

 

・子供一人あたり教育費 約969万円(公立)

・住宅購入費  約3,320万円

・老後生活費  約28万円/月

・介護費用   約16万円/月

 

 

40代というのは住宅と教育の資金負担が大きく、

さらには自らの老後の準備も始めなければいけない時期です。

 

40代は人生の中で最も出費がかさむ時期と言ってもよいですね。

 

出費が多い状況でサラリーからコツコツ貯金してもたかが知れています。

 

「他人の金で家賃収入を増やす不動産投資」

出費がかさむ40代にとって最適の投資方法ではないでしょうか?

 

出費が多いなら収入を増やす!

 

可処分所得が多い20代であれば、株式投資などにコツコツ長期積立投資も良いかもしれませんね。

時間を味方につけるという考え方です。

 

40代からの投資では、

将来の資産形成はもちろんのこと

今現在のキャッシュフロー増加を重視した投資を検討したいですね。

 

 

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不動産投資成功のコツ3 付き合う人間を選ぶ

不動産投資で成功したければ、

サラリーマンのお付き合いはほどほどにしたほうが良いですね。

 

私はサラリーマンの仕事は一生懸命やりますが、

特別な理由がなければ会社の人間とは飲みにいかないようにしています。

 

自分の場合は今のサラリーには不満がないため、飲みにいっちゃうと

「やっぱりこのままでも良いか!」となるリスクがあるからです。

 

 

 

同じ志を持った仲間をつくりましょう。

不動産投資で重要な「継続」のためにも仲間は重要です。

 

仲間といっても大げさなものではなく、

例えばブログ等で情報発信している方とつながるといったレベルでも良いです。

 

人が頑張っている姿を見れば自分のモチベーションも上がりますから。

 

 

 

そして、自分の不動産投資スタンスが決まったら、

できれば、同じスタンスで結果を出した人をメンターにしましょう。

 

メンターの言うことは絶対です。

逆にメンター以外の人が言うことは基本的に無視しましょう。

 

「すでに成功している人を真似る」のが成功への最短ルートです。

サラリーマン仕事と同じですね。

 

 

 

付き合う人間ということで欠かせないのは家族ですね。

例えば私と同じように結婚している男性であれば奥さま対策が重要です。

 

借入する場合に通常は奥さまに保証人をお願いすることになります。

 

レバレッジを効かせる手法だと借金リスクに反対される可能性もあります。

 

女性が納得しやすい説明とか、実際に儲かっている実績を見せるとか、

私も奥さまの賛成得るためいろいろ考えて、前よりも奥さまのことが分かった気がします^^

 

 

 

いずれにせよ、自分の不動産投資を「継続」させるために、

プラスとなる人間関係を構築することが大切ですね。

 

 

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不動産投資成功のコツ2 不動産投資以外の興味も持つ

本サイトでは40歳からの投資として不動産投資をおすすめしていますが、

ぜひ、株式等他の投資にも興味を持っていただくことをおすすめします。

 

といいますのも、不動産投資を始めてみるとすぐわかりますが、

良い物件はなかなか出てきません!

 

仮に情報入手しても契約するまでは購入の保証はありません。

 

忙しい仕事の合間に物件情報を検索し、良さそうな物件がでれば現地調査などをこなし、

レバレッジ活用するなら銀行交渉も必要です。

 

サラリーマンの傍らでこれだけの時間をかけても、

ライバルに負ければ購入できません。

 

物件が良いほどライバルは多くなり購入契約までもっていくのが大変です。

 

一度やってみると全て難しいことではないのですが、

自分の時間を取られたのに結果が出ないことに焦りを感じることがあります。

 

 

 

買えない状況が続いたときに危険なのが、物件の基準を緩めてしまうことです。

自分の投資スタンスを決め、物件の基準を決めたら、理由なく緩めてはいけません。

 

不動産投資の成功は物件取得時に80%以上決まるとも言われています。

どんなに物件を買いたくてもあせってはいけません。

 

「物件はいくらでもある。今回は縁がなかった。」

と冷静に対処することが重要です。

 

 

 

不動産投資に真剣に取り組むほど焦ってしまう面もあります。

焦りを緩和するひとつの方法として「他の投資も組み合わせる」もひとつの方法です。

 

不動産投資は金融資産が多いほど有利ですので、

自己資金を貯める目的での株式等金融資産投資は意味があります。

 

不動産投資を目指すなら、不動産株やJ-REITへの投資が良いのではないでしょうか。

不動産株は値上り益が期待できる銘柄もありますし、J-REITは一般的に安定配当高利回りです。

 

自然と不動産マーケットに関する情報もチェックするようになり、

将来の現物不動産投資の役にも立ちそうです。

 

 

 

もちろん、価格変動がありタイミングによっては金融資産が目減りしますので

あえて勧めるものではありません。

 

不動産投資用の自己資金は元本保証の金融商品に待機させるのが最も安全ですので、

不動産投資の継続に自信があればリスク資産へ投資する必要はないでしょう。

 

「今すぐ買えなくても自己資金が増えた将来もっと良い物件が買える♪」

くらいの感覚で情報収集を継続すると、急に情報が入ってくるものです^^

 

 

 

不動産投資において特別なノウハウは不要です。

 

重要なのは「継続」です。

 

基準にあう物件を見つけ契約するまで何十回何百回と繰り返すために

自分なりに継続しやすい方法を取り入れると良いですね。

 

 

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不動産投資成功のコツ1 まずスタンスを決める

不動産投資に関する知識やノウハウについては、

既によくまとまった教材が多く存在します。

 

ここでは、何回かに渡って、不動産投資に成功するコツや

不動産投資成功のポイントをまとめたいと思います。

 

 

 

まず、不動産投資には様々な手法があります。

 

・新築か中古か?

・鉄筋コンクリートか木造か?

・一棟マンションか区分マンションか?

・都心か地方か?

・マンションかアパートか戸建てか?

・普通の不動産屋からではなく競売で購入するのが良いのでは?

・普通の居住用ではなくシェアハウスや民泊が良いのでは?

 

投資家の置かれた立場によって、また、目標設定によって最適の選択肢は変化します。

また、どの方法でも成功している投資家はいるのでどれでも良いとも言えます。

 

賃貸用不動産でDIYの趣味を満喫することが目的なら投資スタンスなんて関係ありません。

しかし、投資であれば、目標設定とその実現のための投資スタンスの明確化が重要です。

 

「(多少のリスクは承知の上)レバレッジを活用して最短で最大のリターンを得る」

「とにかく当面は借入なしで高利回りを追及する」

 

といった感じで、自分にあった不動産投資スタンスをできるだけ明確にイメージすることです。

 

 

 

私は、不動産投資の最大のメリットは他人の金で資産形成できること、

よって、継続的に借入しやすくすることが重要と考えています。

 

ご参考⇒不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

 

 

 

私は「まずは行動」で不動産投資を開始しましたが、

追加借入しにくく投資スピードが落ちた時期がありました。

 

原因はいろいろな手法をやりすぎたからだと思います。

区分とか借地権は銀行評価が出にくいですから。。

 

 

 

はじめて投資用不動産を購入する場合は

意外と簡単に借入できてしまいます。

 

でもそれは、サラリーマンとしてのあなたの評価であり、

不動産そのものの評価ではないケースも多いのです。

 

このような場合は、次の物件で借入をしようとしても、

あなたの評価は「資産<負債」となり、追加借入できない、

または、借入条件悪化の可能性があります。

 

 

 

実際に入ってくる家賃収入の額(自分にとっての評価)も重要ですが、

銀行から見た資産価値はもっと重要です。

 

投資不動産を購入するのは自分でも、

銀行借入をすればその不動産は銀行の担保に供されます。

 

銀行からすると、約定通りに返済されなければ、

担保権を実行して不動産を処分し融資残金を回収します。

 

銀行借入が残っている間は「不動産の真の所有者は銀行」

と考えるとわかりやすいですね。

 

我々は銀行から利用権をお借りしているイメージです。

よって、銀行の物件評価をまずは第一に考えましょうということになります。

 

 

 

逆に借入を使わなければ、銀行評価関係なくクセが凄い物件でも良いわけです。

(借入できない物件というものは競合が少なくお宝物件の可能性もあったりします。)

 

 

 

投資スタンスによって狙うべき物件が変わってきます。

物件情報収集の前に投資スタンス情報収集が重要です。

 

不動産投資にかかわる書籍やブログなどたくさんありますので、

その中から「ビビっときた!」ものがあなたに合う投資スタンスでしょう。

 

投資スタンスが決まれば、あとはその手法に沿って粛々と実践するのみです。

 

私も現在進行形で不動産投資実践中ですので、

有用な書籍などを発見する都度、今後もブログ内で紹介したいと思います。

 

40歳から不動産投資を始めるなら必読です

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最短で本業以上の収入を実現する方法

 

 

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