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不動産投資の学校 レビュー

「不動産投資の学校」は、日本最大級の独立系ファイナンシャル教育機関であるファイナンシャルアカデミーが運営する、

 

不動産投資に関する知識全般を体系的に学べる日本で唯一の講座と言えます。

 

 

不動産投資スクールとか不動産投資セミナーといったものを見かけることがあっても、その実態は主催会社が扱う物件の販売目的であることがほとんどです。

 

 

「不動産投資の学校」のカリキュラムは以下のリンク先で確認できますが、

ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校

 

盛りだくさんですね^^

 

 

 

Vol.3のROIは不動産に関わらず投資を考える上で重要な要素です。

 

不動産投資の醍醐味はここにあります。

 

 

 

この講座の面白いところとして以下のアンケート結果があります。

受講生の声

受講生の9割がプラスの運用成績

 

不動産投資の勉強をした人の10%が1年以内に自宅物件を購入しています。

 

自宅・収益物件とも購入が8%ですから、あわせて18%の方が自宅を購入しているというのは興味深いデータです。
この講座で得た知識でお得に自宅を購入したことでしょう。

 

 

投資用でも自宅用でも「不動産の目利き」ができれば、受講料は簡単に元がとれます。

 

例えば、私が過去に取得した300万円台の激安戸建ても、実は売却希望価格から150万円値切ったものです^^
理由無く値切っても売主の心証を悪くしますし、仲介業者からも相手にされないリスクもあります。

 

「値引きも仕方ないか」と売主や仲介会社に納得させることが大切で、そのためには不動産投資にまつわる様々な知識を持っておく必要があります。

 

 

不動産投資の学校は通信講座もありますが、教室に通うことをおすすめします。

 

不動産投資に限らず成功の大きな要素として「環境」があります。
実際に教室に通って、同じ志をもつ仲間と刺激しあうことで、成功確率は大きく上昇するでしょう。

 

 

不動産投資の学校は無料体験できますので、教室へ通える方は一度参加してみることをおすすめします。

 

ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校

 

 

 

 

ちなみに、正規の受講料が自分には高くて、無料体験を受ける意味がないという方、

また、そもそも教室へ通えない事情がある方(特に地方在住の方)は以下の教材の方をおすすめしています。

 

物件取得のバイブル!不動産投資の成功は入口(物件取得)で8割決まる!

 

 

 

なお、ファイナンシャルアカデミーは不動産投資だけでなく、株式投資やFX投資も学べますし、

お金に対する考え方、貯め方、使い方、稼ぎ方、増やし方など「お金との付き合い方」を学ぶ講座もあります。

 

無料講座だけで比較すれば「お金の教養講座」のほうがおすすめです。

↓↓↓

 

無料の特別講座「お金の教養講座Plus」では、

お金の教養と、株・FX・不動産を4時間かけて集中的に学べます。

 

お金の教養がないと、不動産収入等が増えても浪費や消費、使途不明金が増加し、

「資産が一向に増えない」となるリスクが高いですね。

 

 

また、銀行借入を活用した不動産投資を行うには金融資産が多いほど有利であり、

株式投資やFX投資の知識を持っているととても有利です。

 

実際に不動産投資家は株式投資やFX投資を併用している方が多いですね。

 

様々な投資の比較を通して「本当に自分には不動産投資なのか?」再確認する機会にもなるでしょう。

 

教室へ通えるかたはぜひ一度お試しください^^

↓↓↓

ファイナンシャルアカデミー「お金の教養講座Plus(無料)」

自宅の購入と賃貸を比較検討

不動産投資を勉強すると「自宅をローンで購入するのは不利」という情報が入ります。

 

40代のサラリーマンだと、マイホーム購入は家族の大きなテーマとなるでしょう。

 

住宅ローンで自宅購入する場合の留意事項はコチラの記事を参考にしていただくとして、新居を考える際には「購入が得か?賃貸が得か?」比較検討することをおすすめします。

 

 

私の場合を参考にしたいと思います。

 

私は今の自宅は賃貸マンションです。

 

自宅エリアは都心ではないですが、ファミリーからの人気が高いエリアで自宅購入する場合はそれなりの価格になります。

 

しかし一方で、賃貸だとそれほど家賃は高くありません。

 

例えば、同じマンションの同じくらいの広さの部屋で平成29年5月現在で以下の物件情報が公開されています。

 

購入の場合=約5,000万円

 

賃貸の場合=月額賃料約20万円

 

仮に5,000万円フルローンで金利1%と仮定した場合、返済期間毎の毎月の返済額は以下のとおりとなります。

 

35年 141,142円

30年 160,819円

25年 188,436円

20年 229,947円

 

「25年で住宅ローンを組んでも家賃より安い!25年後にはローン完済して自宅という資産が手に入る!」

 

というのが、マンション販売業者の売り文句ですよね?

 

 

マンション購入した場合は管理費や修繕積立金が別途必要です。

 

また、長く居住すると給湯設備なども自己負担で交換が必要になります。

 

 

賃貸だと家賃と更新料以外はほとんど費用負担はありません。

 

 

上記の例で自宅購入と賃貸の比較をするため利回りを確認してみましょう。

 

(20万円×12ヵ月)÷5,000万円=4.8%

 

表面利回りでたったの4.8%です。

 

であれば、5,000万円の投資不動産を10%~15%程度で購入し、そこから上がる利益でもっと良い自宅を賃貸したほうが良いのではないでしょうか?

 

 

家計収支の観点からは、

 

利回りが高いエリアは購入が得、利回りが低いエリアは賃貸が得

 

と言えます。

 

 

一般的に都心部や住宅人気立地は利回りが低いので、実は賃貸の方が得ともいえるわけです。

 

ただし、利回り低いエリアの不動産は値下がりしにくい特性があり、資産価値はあります。

 

 

 

まずは高収益の投資不動産を購入して、キャッシュフローを十分に大きくし、

 

普通のサラリーマンでは買えないような都心や人気エリアの高資産価値不動産を購入する、おいうのはどうでしょう?

 

もともと資産家ではないならまずはキャッシュフロー重視で判断することがオススメです。

 

 

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住宅ローンでのマイホームは不動産投資にマイナスか?

不動産投資のことを勉強していると、

「住宅ローンでマイホームを購入していると不動産投資のための借入に不利」

という情報が入ってくると思います。

 

これが行き過ぎて、「マイホームは不動産投資にとってマイナス」とか、「マイホームは後回し、ストイックに狭い家でガマンしてまずは不動産投資!」と考える方もいるようです。

 

まだ収入が少なく、借入力自体が小さい20代から不動産投資を行うのであればそうかもしれません。

 

しかし、40代で不動産投資をするのに、生活を我慢する必要はないですね。

 

「マイホーム購入のためにコツコツ貯金を頑張ってきたのに、、、」

 

それならば、まずはマイホームでも良いと思います。

 

 

 

ただし、物件選定を「不動産投資家」目線で行うことが重要です。

 

・賃貸ニーズのある立地か?

・その物件を賃貸するとしたら家賃をいくらとれるのか?

・想定される収支に対して妥当な価格か?(利回りを確保できているか?)

 

 

 

マイホーム販売業者は「夢」を売ります。

 

マイホーム購入者にとっては価値ある「夢」ですが、賃貸運用した場合の入居者同じものを期待するとは限りません。

 

銀行も立地・大きさや賃貸ニーズを評価するのであり、華美な装飾は評価しません。

 

 

販売業者が語る夢に魅せられ、一般的にマイホームの場合は以下の公式になっている場合が多いです。

 

不動産価値<住宅ローン

 

これが「マイホームは不動産投資にマイナス」と言われる理由です。

 

 

不動産の持つ本質的価値に着目してマイホーム選びを行いましょう。

 

新築建売よりは、安い土地を探して賃貸併用も含めて新築企画したほうが不動産投資の観点では良いでしょう。

 

大きい土地が付いた(借地でもよい)ボロ中古を購入し、自分好みにリフォームするのもよいでしょう。

 

大切なのは、ひと手間かけることです。

 

新築建売は販売業者の利益がたっぷりのっているため購入したとたんに

「不動産価値<<<住宅ローン」となります。

 

 

ひと手間といっても、オーダーメイドのマイホーム検討ができるととらえれば、家族でその過程を楽しむこともできますよね?

 

不動産価値>住宅ローン

 

上記のような物件を購入すれば、マイホームはマイナスどころか「価値ある不動産投資」になります。

 

マイホームでも価値ある物件を購入することが重要

 

 

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賃貸併用住宅は不動産投資か?

最近は、自宅と賃貸住宅をセットにした「賃貸併用住宅」が増えています。

 

その多くは、あくまで自宅取得が主目的で、あらかじめ複数住居を設計しライフプランにあわせて一部を賃貸運用し、住宅ローン負担を軽減することを意図しています。

 

↓こんなイメージ

上記の例は、将来の親子家族による2世帯住宅をイメージしているものですが、不動産投資目的で賃貸併用住宅を検討すると以下のメリットがあります。

 

・条件によって低利の住宅ローンが利用可能

・賃貸部分が近接しているため管理しやすい

・自宅を目的と説明できるので家族等の理解を得やすい

 

自宅部分が50%以上になると住宅ローンを利用できるケースが多く、金融機関によっては自宅部分が3分の1以上で良いケースもあります。

 

 

賃貸部分で住宅ローンを賄いながら、持ち出しゼロで新築住宅に住むことも夢ではありません。

 

こうすれば、自宅コスト分の家計収支が改善しますので、立派な不動産投資と言えます。

 

 

賃貸併用住宅を検討する上で重要なのは、「不動産投資」目線で賃貸マーケット水準を考慮した上で物件価格を検討することです。

 

自宅購入となると急に「理想の自宅」を求めてしまい、「賃貸部分で稼いだ収入を自宅のグレードアップに使おう」という雰囲気になってしまい、結局賃貸併用部分の収支改善効果が得られないことになりがちです。

賃貸併用に限らず住宅ローンで自宅購入の注意点

 

 

 

賃貸併用住宅のデメリットは、自宅購入のために融資枠を使ってしまうため投資のスピードが落ちてしまうことです。

 

短期間で大きな成果を得るなら、目標とするキャッシュフローを得るまでは投資不動産を取得し、そこから得られるキャッシュフローで理想の自宅を手に入れる方が良いですね。

 

 

とはいえ、家族の協力を得ることが不動産投資成功のカギですし、そもそも不動産投資を始めることができない状況もあるでしょう。

 

無理やり不動産投資を始めて家族が不幸になっては本末転倒です。

 

自身が置かれる環境によっては賃貸併用住宅から不動産投資を始めることも有力な選択肢といえるでしょう。

 

 

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ワンルームかファミリーか?

不動産投資のスタイルを紹介しようと細分化していくと
「きりがない」上にどの手法でも「成功者」がいるため迷いが増えるだけかも?
と思いつつありますが、ワンルームタイプかファミリータイプかは重要な要素のため、それぞれのメリットとデメリットをまとめておきます。

 

まずはファミリータイプと比較したワンルームタイプのメリット・デメリットです。

 

ワンルームのメリット
・賃料坪単価が高く投資効率が良い
・リフォームコストが低い
・賃貸借の総需要が大きい

 

ワンルームのデメリット
・競合が多い
・間取り変更など大胆な差別化が難しい
・退去が多い

 

 

単身者は賃貸マンションなどに住むのが一般的で、現代社会では女性の社会進出や晩婚化により、単身者向けのワンルーム需要は引き続き旺盛といってよいでしょう。

 

投資効率も良いため、不動産投資ではいかに一部屋あたりの広さを抑えて個数を確保するかは一般的に重視されます。(これは新築時の検討ポイントとも言えますが。)

 

投資効率について補足すると、

 

入居者が負担できる家賃には上限がありますので、
大きい部屋だからといって比例的に家賃を多く払ってもらえるものではありません。

 

仮に30㎡が10万円のエリアで60㎡の部屋に20万円払ってもらえるかというとそれは難しく、18万円以下とかに「坪単価」が下がってしまうのが一般的です。

 

 

コスト面でいえば、
保険料や税金などは一部屋あたりではなく面積あたりですので、
「坪単価」はワンルームかファミリーかで違いはありません。

 

よって、坪単価でみると、ワンルームの収支は効率的と言えます。
しかし一方で、一般的に単身者は生活が変化しやすく退去発生リスクが高いです。

 

退去が発生すると次の入居者募集のために部屋をキレイにしなければいけません。
時代の変化に応じて多額のリフォームコストを必要とするタイミングがくるかもしれません。

 

特にワンルームタイプは新規供給されやすいですから、直接競合物件があらわれると対策に多額のコストが必要となります。

 

これがデメリットですね。
ファミリータイプはこれの表裏となります。

 

ファミリーのメリット
・競合が少ない
・間取り変更など大胆な差別化が容易
・退去が少ない(入居期間が長い)

 

ファミリーのデメリット
・賃料坪単価が低く投資効率が悪い(利回りが低い)
・リフォームコストが高い
・賃貸借需要が小さい(マイホームと競合)

 

私が戸建て賃貸投資で実践したのは、一度だけ長期間賃貸して、退去したら空き家のまま売却するという方法です。

 

こうするとマイホームとして購入したい層も売却候補先として検討できると考えたからです。

 

マイホーム購入者は利回りとか考えないので、厳しい価格交渉もされにくいというメリットがあります。
あくまで、投資家と比較すれば、ですが^^;
ワンルームとファミリーとどちらが優れているかというのはそのエリアの競合によって異なるため、購入前のそれぞれのタイプの需給を確認することが重要ですね。

 

 

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