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不動産投資のメリット3 短期的視点と長期的視点の両面で資産形成可能

不動産投資には短期的資産形成面でも大きなメリットがあります。

 

それはキャッシュフローです。

特にレバレッジを活用した場合のキャッシュフローは強力です。

 

(参照)

不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

 

 

現金は強い。

 

それを次の不動産投資に向けて複利で不動産投資規模を拡大するもよし、

一部は株式等別の投資に振り向けるのもありでしょう。

 

なけなしのサラリーを元手にした株式投資だと株価が気になっても、

不労所得が元なら株価変動はあまり気にならないかもしれません(笑)。

 

毎月のサラリーのように、

家賃収入で生活することも十分可能です。

 

株式で同じ状態にするためにはいくらの株式を購入すればよいのでしょうか?

 

 

 

また、不動産投資には長期的資産形成面でのメリットもあります。

 

大きくわけて、「インフレヘッジ」と「節税効果」です。

 

インフレヘッジについて言えば、

不動産はインフレに強い資産です。

 

資産を預金だけで保有すると、インフレ時には

保有資産は変わらず物価のみが上昇し、実質的に資産価値が減少します。

 

インフレになれば不動産価格も上がる傾向にあり、

現金預金のみの保有よりもインフレに強いということになります。

 

逆に、デフレ時にはどうかと言えば、

不動産賃貸収入はデフレ時でも急には下落しないため、

それほど心配することはありません。

 

不動産投資はインフレ・デフレ両方に対応できる投資と言えます。

(住居系の場合です。商業系はデフレ時のマイナス影響を受けやすいので注意!)

 

 

節税効果については、「所得税対策」と「相続税対策」があります。

 

 

所得税対策で最も大きいのが減価償却費を経費にできることです。

 

詳細はここでは省略しますが、簡単にいうと、上手くやれば

所得税負担を抑えながら資産・家賃収入を増やすことも可能ということです。

 

サラリーが増えても税負担(社会保険料含む)も増えて手取りはあまり増えないですよね。

一方で、不動産投資は工夫次第で実質的収入を劇的に増やすことが可能です。

 

 

また、相続税対策としては、

不動産の相続税評価は優遇措置があり、現金等と比較して相続税負担が低くなっています。

 

相続時の話のため今はピンとこない面もあるかもしれませんが、

有利であることに越したことはないでしょう。

 

資産家は保有資産の一部を不動産とするケースが多いです。

田舎のおじいちゃんが収益性度外視でアパートを建てるのは、

相続税対策を目的としたものですね。

 

 

不動産投資は、毎月多額の家賃収入という現金を得ながら、

長期的資産形成にも有効といえます。

 

 

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不動産投資のメリット2 不労所得化が簡単にできる

「不労所得」

 

雇われの身であるサラリーマンにとって

これほど魅力的な響きはないのでは?

 

 

 

私は現在サラリーマン生活においては勤務時間管理はされない立場です。

形式的には結果さえ出せば会社に行かなくても文句を言われる筋合いではありません。

 

しかし、実際は、

 

朝から晩まで(くだらない)会議が多く出社せざるを得ません。

部下への指導も重要な仕事です。

 

 

 

「不労所得」を得るためには

ビジネスオーナーか投資家になることが必要。

 

有名書籍「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズでも言われているとおりです。

 

 

 

では、ビジネスオーナーに我々が簡単になれるのでしょうか?

 

・そもそもどんなビジネスを手掛ければよいのか

・ビジネスを任せる人材登用、育成はどうすればよいのか

・一度ビジネス構築できても時代の変化で衰退するのではないか

 

やりたいビジネスがあるなら、スモールビジネスではじめて

いずれビジネスオーナーへ、という道筋もあるでしょう。

 

しかし、我々はサラリーマン。

そもそもスモールビジネスの担い手ではありません。

 

本業を大切にするサラリーマンが、

新たなビジネスを立ち上げるのは現実的ではありません。

 

 

 

では、投資家はどうでしょうか?

 

わかりやすいのは株式投資。

私も20歳代のころ株式投資を実践していました。

 

本業を大切にする我々サラリーマンにとって、

おそらく、バイアンドホールドが株式投資で成功する確立が最も高いと考えています。

 

どんなに株価が変動しようとも気にもせず、

毎月コツコツと長期的成長期待で優良株を買い増していく。

 

しかし、

私は株価が気になりました。

 

保有株式ポートフォリオの評価額が減少すれば

いやな気持ちになりました。

 

サラリーマンとしての経験・知識が増えるほど、

「これは株価に悪影響を与えそうだ!」

と感じてしまうことが増えました。

 

また、大きなリターンを求めて信用取引をしたこともありましたが、

こうなると本業どころではありません。

 

さらに、優良株を見極めること自体が非常に難易度が高い。

自分が投資している会社の事業内容をどれほど正確に継続的に把握しているでしょうか?

 

私は過去に魅力的な株主優待を目的に投資をしたことがあります。

そのときは会社業績についても分析したつもりです。

 

しばらくの間は思惑通りのリターンを得ていました。

 

しかし、数年後、、、

 

投資先の業績が急速に悪化し株価が数分の一となりました。

目的だった株主優待も大幅に改悪されました。

 

投資する瞬間の会社の状況はある程度分析できても

将来長期にわたっての継続的成長を見極めることは凡人には不可能だと実感しました。

 

 

 

不動産投資がなぜ不労所得といわれるのか?

 

 

不動産投資は誰でも簡単に「ビジネスオーナー」になれるからです。

不動産賃貸業というビジネスのオーナーです。

 

六本木ヒルズのオーナー「森ビル」であったり、

全国展開している「アパホテル」であったりと同様に。

 

 

 

六本木ヒルズやアパホテルを運営するとなると

非常に高度なノウハウが必要でしょう。

 

商業施設やホテルの業績は外部環境の影響も受けやすいです。

 

 

 

しかし、普通の賃貸住宅の経営であればどうでしょうか?

 

10年前と今の賃貸住宅が劇的に変化しているでしょうか?

 

多少間取りや設備は変わっていても10年前仕様でも十分通用します。

設備に関して言えば、いざとなれば新しいものへ更新すればよいでしょう(入居者入替時など)。

 

普通の機能を備えていれば入居者は確保可能です。

 

 

また、保有不動産の管理面はどうでしょうか?

 

賃貸住宅に住んでいるかたは自分のことを思い返してみてください。

大家や管理会社へ対して何か要求したことがどれほどありましたか?

 

普通の住宅であればほとんどやり取りはないのではないでしょうか。

 

逆に言えば、普通の住環境を提供すれば、

基本的に「不労所得」となります。

 

数少ない入居者対応や家賃入金管理など多少の仕事は

少額の手数料で不動産管理会社へ外注すればよいでしょう。

 

これによって不動産投資=不動産賃貸ビジネスオーナーという

「不労所得」が完成します。

 

この仕組みが完成すれば、

長期海外旅行に行っている間も家賃収入で銀行口座は増え続けます。

 

自分が病気で入院することになっても家賃収入は途絶えません。

万が一自分に何かあっても家族を路頭に迷わすことはありません。

 

不動産投資こそ普通のサラリーマンができる唯一の

「ビジネスオーナー=不労所得」への道と考えています。

 

 

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不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

レバレッジとは「テコの原理」であり、

小さな力で大きな物を動かすこと。

不動産投資の場合は、銀行借入の活用により

少ない自己資金で大きなリターンを獲得すること。

 

株式投資でいうところの信用取引にあたります。

 

信用取引というとハイリスクハイリターンのイメージをもつかもしれませんが、

不動産投資で活用する銀行借入は決してリスクは高くありません。

 

株式投資の信用取引がハイリスクな理由は、株式の時価は日々変動しており、

信用取引の保証金高が株価に連動して変動するため、

株価が急落すると即時に追証(追加資金負担)が求められるためです。

 

一方で不動産投資の場合は、仮に不動産相場が急落しても、

以下の特徴からレバレッジ活用によるリスクは低いといえます。

・不動産相場が下落しても家賃相場は相対的に変動しにくい

・銀行借入は長期分割返済であり不動産相場下落を理由に早期返済は要求されない

(追証がない)

・借入の返済原資は家賃収入であり普通に運営していれば返済不能にはなりえない

 

レバレッジ活用の効果を以下事例で確認してみましょう

物件価格 1億円 (銀行借入1億円)

取得諸費用 700万円 (自己資金700万円)

年間家賃収入(表面利回り12%×入居率85%) 1,020万円

運営経費(家賃の20%)      240万円

年間返済額(金利3%、27年)   540万円

入居率85%時年間キャッシュフロー 240万円

(100%入居時年間キャッシュフロー 420万円)

 

1億円の物件取得で年間240万円だとものたりないかもしれません。

 

しかし、自己資金700万円に対して年間240万円であれば34%のリターンです。

満室経営できれば年間420万円、投資額に対して60%のリターンです。

 

株式投資のように1回こっきりのリターンではありません。

投資額に対して毎年34%~60%のリターンが入り続けるのです。

 

これが、不動産投資最大のメリットレバレッジの魅力ですね。

 

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管理人リーマン大家こうちゃんのプロフィールと本ホームページについて

私は1974年生まれのアラフォー男、

平日は金融系企業の管理職サラリーマンです。

 

現在はそこそこ給与水準も高くなりましたが、

もちろん最初からそうだったわけではありません。

 

 

30歳で初めての転職を経験しました。

大会社でしたが将来性が感じられなかったからです。

 

会社にも、そこに残る「自分個人」の将来にも。

 

 

金融業から不動産業への転身。

そこで不動産投資に目覚めました。

 

初めて購入した不動産は中古区分マンション。

もともとは転職を機に自宅として購入したものでした。

 

その後、転職先の不動産会社が

「自分が住みたい」と思えるマンションを開発しました。

順調に販売を進め最後に残った部屋が、

たまたま自分が住みたい大きさの部屋でした。

 

前年に中古マンション取得し結構な額の住宅ローンを利用済でしたが、、、

 

勤務先の住宅ローン担当者が頑張ってくれて、

2件目の住宅ローンをフルローンで獲得し新築マンションゲット!

 

最初の中古マンションを賃貸に出しました。

(※住宅ローン物件を銀行に無断で投資に回すと契約違反になります!注意!)

 

 

これが、結果的に最初の不動産投資です。

 

この物件、今でも同じ賃借人に借り続けていただいてます。

 

まさに、

 

「不労所得」

 

です。

 

 

これで不動産投資に目覚めた私は、

その後以下の不動産投資を実行してきました。

 

・フルローンでの新築アパート購入

・中古区分マンション取得(一部ローン利用)

・現金での激安中古戸建購入+セルフリフォーム

・借地権付ボロアパート取得+リノベーション

(→2010年までのもう少し細かい活動はこちらの記事で)

(→2017年以降の第2期拡大期も含めた全取得物件はこちらの記事で)

 

実行まで至らなかったものまで含めれば、

他にも様々な不動産投資を検討してきました。

 

 

 

自分は「まずは行動」をモットーに不動産投資を開始しました。

私が不動産投資を開始して10年が経過しています。

 

これまでほぼ満室稼働を継続し、順調に借入返済を進め、純資産は着実に増加しています。

給与収入以上の家賃収入あり、不動産投資自体も楽しんできました。

 

 

しかし、もっとやれたはずという思いも。。。

 

 

今の私なら、不動産投資を始める前に、まずは戦略をたてます。

自分がなぜ本業以外で収入を得ようとしているのか?

目指すべきゴールは何なのか?

 

 

 

もともと、私が不動産投資を始めた理由は

「金のために仕事をしたくなかった」からです。

 

私は会社での仕事は結構好きです。

かっこつけているわけでも、やせ我慢しているわけでもなく。

 

「会社資源を利用して大きな仕事ができる」

これはサラリーマンの大きなメリットではないでしょうか?

 

しかし、会社に所属すればしょうもない上司に出会うこともあり。

自分が納得できない仕事を指示されることもあり。

 

 

不動産投資からの安定収入で家族を養えれば、いつでも会社を辞められる。

 

そのような状況を実現することで、今よりもっと会社や上司に建設的な意見ができると感じてます。

 

 

今はまだ、会社を辞めるほどの安定収入を確保していません。

 

最短で必要な安定収入を実現するための「不動産投資戦略」を最初に考えるべきだった。

 

これが「もっとやれたはず」です。

 

※2017年9月4日追記目標「2018年度中に年間キャッシュフロー1億円。そのためにまずは2017年内に15億円物件取得。」

このセミナーを受けて決めました^^

 

 

今の私は10年前よりもサラリーマンとして確実に進歩している。

これを活かせば、今から投資開始して数年で理想の結果を出すことは難しくないと考えています。

 

 

 

本ホームページでは、私自身が実践しながら、

「40代からやるならこの投資方法」をご紹介します。

 

これまでに約20年間サラリーマン生活で鍛えられ、

コツコツと信用を積み上げてきたアラフォーサラリーマンの役に立てばうれしいです。

 

ちなみに不動産投資以外に好きなこと

・ゴルフ

・旅行(特にハワイ)

・飲み食い

みなさんの役には全くたたないと思いますがたまに関連記事を書くと思います。

 

家族や自分、そして本業を大切にしながら、

効率良い不動産投資を一緒に頑張っていきましょう!

 

(※過去の投資実践はこちらの記事にまとめています)

 

リーマン大家こうちゃん

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