このサイトについて

40歳から投資を始めるなら不動産投資がおすすめ!
本サイトでは不動産投資に関する情報提供と実践記録をご紹介していきます。
こうちゃんのプロフィールはこちら
これから不動産投資を始める方はおすすめ勉強法
 こちらにはこうちゃんおすすめの本
こうちゃんのリアルタイム不動産投資記録はこちら
右サイドバーにカテゴリーを置いてあるので参考にしてみてください♪

検索

地方大型中古一棟マンション投資のメリット・デメリット

地方大型中古一棟マンション投資は、もともと資産家でないサラリーマンが、大きな資産を短期間で築くための王道手法です。

 

光速収益不動産投資法もこれにあたります。

 

何をもって大型か?というのは難しいところですが、1棟キャッシュフロー300万円超くらいのイメージでしょうか。

基本的には億超えの物件になります。

 

地方大型中古一棟マンション投資のメリット

・大きなキャッシュフローと資産価値

・規模の利益(管理面)

・凄い人に見られる(もちろん物件次第)

 

地方大型中古一棟マンション投資のデメリット

・物件そのもので問題発生すると他でカバーするのが大変

・競合が多く購入するのが大変

・管理会社とのコミュニケーションが鍵(人と接することが嫌いな人には向かない)

 

不動産投資は家賃収入によるインカムゲインか物件売却によるキャピタルゲインで利益を出さなければ成り立ちません。

 

賃貸借需要の大きい都心であればインカムもキャピタルも狙えますが、物件の利回りが低いため多額の自己資金を投入しなければ収支赤字になってしまいます。

 

そこで、立地を譲って地方へ行き利回りを高め、フルローン(物件価格全額の融資)やオーバーローン(物件価格以上)で大型物件を狙います。

 

この投資で重要なのが「購入基準をぶらさない」ということです。

 

人気の手法なので簡単には買えないことに我慢できず、焦って基準を緩めてしまうと「家賃の大半が多額の借金返済に回ってしまい手元に残らない」状態になります。

 

変な物件を購入してしまうとカバーするのが大変なため、

購入時の検討はより慎重にする必要があります。

これが手間と言えば手間ですが、チェックリストに沿うだけで難しくありません。

 

具体的なチェック項目は光速収益不動産投資法などに詳しく解説されています。

 

物件調査も半分旅行と楽しみながら、良い物件が出てくる(というより自分で作る)のをじっくり待つのがこの手法成功のカギでしょう。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

一戸建て(郊外)投資のメリット・デメリット

一戸建て投資についてまとめます。

 

一戸建ては都心から郊外、高級から激安までバリュエーション豊富なので、今回は郊外激安系の話にしたいと思います。

 

私は過去に300万円台の激安戸建てを2件購入し、現在までに2件とも売却しています。

 

私の場合は、300万円台で購入し20万円程度の資金と自分の時間を2日間ほどかけてセルフリフォームし、月6万円~7万円で賃貸運用しました。

 

1物件の例でいうと期間中の表面利回りは約23%でした。

23%=6.8万円×12ヶ月÷350万円

 

取得から5年経過したタイミングでちょうど退去となったため売却活動を開始し、購入価格より高く売却しました。

 

結果的に投資利回りは良かったわけですが、リスクも感じていました。

 

過去の実践も踏まえて郊外一戸建て投資の特徴をまとめてみます。

 

郊外一戸建て投資のメリット

・一般的には入居期間が長期化しやすい

・売却しやすい(投資目的と実需の両方を狙える)

・土地付きであれば銀行担保につかえる

 

郊外一戸建て投資のデメリット

・修繕等の運営コストが割高

・入居率100かゼロ。空室リスクを分散しにくい

・一棟マンション等と比較すると所有満足度が低い(特に郊外激安系の場合)

 

一戸建て投資の場合は面積が大きくなるため、修繕等のコストが割高になります。

ファミリーマンションも同じですが、面積が大きいとき共通の課題です。

 

私の場合は、取得時には自分の週末レジャー目的もあってセルフリフォームしました。

 

子供の頃はまっていたガンプラの大人版といったところでしょうか。

壁紙張り替えたりペンキ塗ったり、和室の土壁は珪藻土で古民家風にしてみたり。

少し楽しそうではないですか?

投資家的とは言えないですが。。

 

一戸建ての場合は退去が発生すると多額の費用がかかります。

構造も木造が多いでしょうから、長期保有前提だと維持管理が大変かもしれません。

 

 

 

しかし、大規模投資へのステップとして土地付きの一戸建て投資は有効と考えています。

 

銀行融資の担保に活用できます。(区分より評価されやすい)

 

実需向け(自宅として購入)にも売れるので換金性も悪くありません。

 

 

 

郊外激安系一戸建て投資をまとめると、退去や修繕など発生すると多額のコストがかかるリスクはあるものの、着実に資産価値を増加させるものとして、大規模物件取得までのステップとして検討する価値はあると言えるでしょう。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

区分マンションのメリット・デメリット

区分マンション投資の特徴について私の考えをまとめてみたいと思います。

 

私は現在区分マンション1戸を保有しています。

 

一時期自宅だった2LDK区分マンションを賃貸へ転用したものです。

経緯について私のプロフィールに記載していますのでよろしければご参照ください。

 

過去には都内ワンルームマンションを保有していた時期もありましたが、

売却してしまいました。

 

上記の実践を通して感じる区分投資の特徴については以下のとおりです。

 

区分マンション投資のメリット

・好立地物件へ少額で投資できる

・管理の手間がかからない

・売却しやすい

 

区分マンション投資のデメリット

・ランニングコストが高く実質利回りが低い

・銀行評価が低い(融資レバレッジを活用しにくい)

・差別化しにくく大儲けしにくい

 

区分のメリットをまとめると、マンション一棟投資と比較すれば少額で投資でき、

物件の管理は管理会社・管理組合が行うため手間がかからない、

このためサラリーマンが「将来の年金がわり」として投資するケースも多く

一定の購入ニーズがあるため、売却するのも難しくない、

要は「気軽に始められる投資」ということができます。

 

一方デメリットは、管理費・修繕積立金といったコスト(手間がかからないの表裏)

やワンルームタイプでは入居者入替多く募集コストなどにより実質利回りが低くなりがち、

銀行評価も低いことから「レバレッジ活用」ができず、

「大きく儲けることができない投資」と考えています。

 

私がすでに売却したワンルームマンションは都内地下鉄駅から徒歩3分程度で、

賃貸付け自体は難しくない物件でしたが、退去となると一時的に収支は悪化します。

保有期間は5~6年程度でしたが、その間に入居者の入替が2回ありました。

私が現在も保有しているファミリータイプ区分マンションは7~8年同じ入居者のままです。

 

では、ファミリータイプが良いかというとそうとも言えず、

そもそも利回り低い物件が多いことに加え修繕発生(退去時の原状回復含む)時に高額になりがちです。

面積が大きいがゆえのデメリットもあるということです。

 

 

ワンルームでもファミリータイプでも区分に共通して言えるのは、

「売却を見据えた投資」をすることが重要ということです。

 

「サラリーマンの年金がわり」で買っても、

引退するころには築40年~60年の古いマンションになってしまいます。

その間に家賃は低下し修繕コストはアップしているでしょう。

 

銀行評価も低いので保有することそのもののメリットは少ないです。

(銀行評価高い物件であればそれを担保に融資を受けられます)

 

 

保有期間のキャッシュフローにはあまり期待せず、

良いタイミングで売却しそこで多額のキャッシュを得る。

売却で得たキャッシュを元手により大きな資産価値の高い物件への投資へシフトする。

という戦略が有効ではないでしょうか。

 

奥様の理解を得るのに「実績が必要」なケースも多いので、

この場合は区分マンション投資をひとつやってみるというのも有効ですね。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

不動産投資と税金3 小規模企業共済

不動産投資を実践する上で、要件に該当するのならぜひ利用したいのが小規模企業共済制度ですね。

 

小規模企業共済制度は、個人事業をやめたとき、会社等の役員を退職したとき、個人事業の廃業などにより共同経営者を退任したときなどの生活資金等をあらかじめ積み立てておくための共済制度で、小規模企業共済法に基づき、独立行政法人中小企業基盤整備機構が運営しています。

 

小規模企業共済の特徴は以下になります。

 

・掛金は毎月1000円から70000円で設定し全額所得控除

・廃業時、退職時に共済金を受け取れる

低利の貸付制度を利用できる

 

サラリーマンが毎月コツコツ積立預金をする場合は、給与収入から所得税や住民税を支払った残額から積立します。

 

小規模企業共済掛金は全額所得控除となるため、仮に税率50%の方が最高掛金年額84万円を積み立てた場合に半額の42万円分の税負担が軽減されます。

 

つまり、実質負担増加額42万円で毎年84万円の積立ができてしまうということになります。

 

総務省統計局が行った「家計調査報告」によると、2人以上かつ勤労者世帯で毎月の平均貯蓄額は、下記の表のようになります。

 

年代 貯蓄額
20代 88,000円
30代 100,000円
40代 90,000円

 

小規模企業共済の利用だけで平均値に近い貯蓄ができますね。

 

非常にメリット大きい制度ですので、要件合うならばぜひ活用したいですね。

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^↓

頭金「ゼロ」でできる『光速』収益不動産投資成功法 レビュー

2017年4月現在で、40代サラリーマンの方へ最もおすすめできる教材です。

 


頭金「ゼロ」でできる『光速』収益不動産投資成功法

 

本教材は、今田信宏氏が執筆し2015年春に販売終了した「頭金ゼロでできる『光速』不動産投資成功法」の改訂版です。

 

「光速不動産投資法」は、「サラリーマンが最速でリタイアできる」ことを目的として不動産投資に関するマインドや戦略をまとめた教材となっています。

 

前作は全てプリントしましたが、、

 

さらにボリュームアップした今回はとりあえずデータのままで^^

 

 

 

本教材の重要なポイントをひとつ紹介すると、「銀行目線で物件選定」することです。

 

サラリーマンが最短で数億円規模の物件取得を実現するためには、銀行借入をフル活用しなければいけません。

 

一見利回りが高くて良い物件に見えても、銀行評価が低く「物件価値<借入残高」になってしまうと、次の借入が難しくなってしまいます。

 

 

 

本サイトでも不動産投資最大のメリットはレバレッジ活用であるとお伝えしてきましたが、それを継続的に実行するための具体的な物件検討プロセスを詳細に解説している教材ということになります。

 

例えば、銀行目線で「価値ある不動産」を3秒で見極めるためのワークなども用意されていて、これを身に着けることで、

膨大な物件情報を短時間でふるいにかけ、本当に時間をかけるべき検討へ集中できるようになります。

 

 

 

銀行は常にリスク面から融資取り上げ可否を検討していますので、銀行目線で物件選定を考えることはリスクヘッジにもつながることになります。

 

物件選定のポイントをつかめば、あとは購入できるまで淡々と購入申し込みを継続するだけです。

 

 

 

不動産投資の成功は入口で8割決まる!失敗しない物件取得を目指すなら


頭金「ゼロ」でできる『光速』収益不動産投資成功法

 

 

 

本教材著者の西山明氏がメインコンサルタントを務める「光速不動産投資法を実践する会」は講師陣の実績が素晴らしいです。

 

ほとんどの講師がもともとサラリーマンで、光速不動産投資法で数ヶ月から数年で数千万円のキャッシュフローを得てリタイアし、その後も不動産投資を拡大しています。

 

前作の執筆者の今田信宏氏は家賃収入25億円を突破し、メインコンサルタントの西山明氏以外にも数億円単位の家賃収入を得ているコンサルタントが複数いらっしゃいます。

 

みなさん、光速不動産投資実践前は普通の(人によっては普通以下の)サラリーマンだった人たちだらけです。

 

このことが、本教材は机上の理論とか特別な資産背景やスキルを必要とするものではなく、普通のサラリーマンが真面目に取り組めば結果を出せることを証明しています。

 

 

実は、不動産投資で成功している人には、もともと金融資産があったとか、本業で普通レベルではない稼ぎがあった、とか、普通のサラリーマンではマネできない経歴の方も多いんですよね。。。

 

 

 

私は「まずは行動!」で、勉強する前に不動産を買い始めてしまいました。

そのせいでおそらく10年近く回り道していると思います^^;

 

 

 

本教材の推奨手法以外で成功している不動産投資家もたくさん存在します。

 

しかし、

「本教材の内容を知らずに成功している不動産投資家は存在しない」

と言えるほど、不動産投資の王道手法です。

 

不動産投資するなら必読書です。

 


頭金「ゼロ」でできる『光速』収益不動産投資成功法

 

フォローメールで複数名の方の光速不動産投資体験記が送られてくるんですが、これが一番良かったかもしれません。

 

実践者が頑張り結果を出していく姿に胸が熱くなり、

この方ができたなら「自分にも必ずできる!」と確信できる素晴らしいコンテンツですね^^

 

ページの先頭へ