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不動産投資のメリット番外編 旅行気分?

私の場合住まいや勤務先は首都圏ですが、

 

不動産投資保有物件は首都圏だけではなく、

 

中部地方や東北地方にもあります。

 

 

 

管理会社としっかりコミュニケーションをとれば完全遠隔操作も可能ですが、

 

私の場合はあえて定期的に物件を見に行ってます。

 

そうした方が満室経営にプラスになりそうな気もしますし、

 

なにより、「不動産投資のついでに地方の美味しいものとか観光とか」楽しめちゃいます。

 

 

 

ちょっとした旅行気分が味わえるというのが

 

私にとって不動産投資の大きなメリットになってます。

 

しかも交通費とか経費計上できますからね。

 

 

 

リゾート物件欲しいんですよね~。

 

私はサラリーマン仕事で休みがとれるとビーチリゾートへ行くのが定番なんですが、

 

そういう場所に投資不動産を所有したいですね。

 

 

 

もちろん事業としてなりたたないといけないので見極めが難しいですが、

 

リゾート物件なら儲けは少なくてもいいや!

 

なんて気持ちにもなってしまいます^^;

 

 

 

この記事を書きながら思ったのですが、

 

「不動産投資に向いている人、向いていない人」というのがありそうですので、

 

それも別の機会にまとめます。

 

 

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不動産投資のデメリット3 流動性が低い

不動産は預金や株式投資などの金融資産と比較すれば簡単には現金化できません。

 

これを「流動性が低い」といいます。

 

株式投資の場合はインターネットでクリック一つで売却し現金に換えることが可能です。

 

 

しかし不動産の場合はまず買主を探すことから始めなければいけません。

 

仮に買主が見つかっても、契約条件交渉から引き渡しまで2ヶ月から3ヶ月程度の期間がかかるのが普通です。

 

また、いざ不動産を売却しようとする場合に不動産相場の低迷から希望価格がでないという可能性もあります。

 

したがって、資産のすべてを不動産投資に集中する、または、手元に現金が残らないような不動産の買い方をする、といったことは避けるべきでしょう。

 

 

 

ある程度予想される将来の出費に備えて、換金性の高い資産への投資を一部組み合わせる必要があります。

 

私の場合は金利ゼロの預金は嫌いなので、余裕資金は次の不動産と所得控除対象の積立金へ回しています。

 

手元に現金預金はほとんどありませんが、急に現金が必要になっても積立金の範囲の低金利貸越枠で対応できるようにしています。

 

 

個人が不動産投資をする場合には短期での値上がり益ではなく中長期の安定収益を目的とすることが重要ですね。

 

 

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不動産投資のデメリット2 地震等天災リスクや老朽化リスクがある

日本は地震大国。

 

日本で不動産投資をする以上、

地震リスクをゼロにすることはできません。

 

地震だけでなく火災リスクも含めて、

建物に損害が発生しても借入返済は継続しなければいけません。

 

この対策として保険等を検討しますが、

これはリターンを減少させる要因にもなります。

 

また、特別な天災がなくとも

経過年数によって修繕等費用が発生する老朽化リスクもあります。

 

不動産を維持するためには何かと固定費がかかるということですね。

 

 

しかし、これも、

物件取得時にしっかり費用を見積もっておけば問題ありません。

 

「表面利回り〇〇%!高利回り!」

なんとなくで投資をすると思ったほど儲からない結果になるので

費用項目については事前に把握することが大切です。

 

どんなビジネスでも費用は発生するものです。

他のビジネスと比較すれば不動産投資の費用は予測しやすいので構える必要はありません。

 

したがって、これはデメリットやリスクというよりも、

「不動産賃貸業を営む上で最低限抑えなければいけない項目」ということになります。

 

 

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不動産投資のデメリット1 空室リスク・家賃下落リスクがある

不動産投資の収入源は家賃収入です。

 

空室や家賃下落が発生すれば投資リターンは減少しますし、

それが行き過ぎればは赤字となります。

 

どんなに人気物件でも必ず退去は発生しますし、

建物老築化に伴い家賃が下落する物件も多く存在します。

 

また、日本のマクロ指標を見れば人口減・少子高齢化は避けられず、

不動産賃貸業自体について中長期的に慎重な見方もあるでしょう。

 

 

しかし、10年間不動産投資を実践してきて感じるのは、

「マクロよりミクロ」が不動産投資にとっては重要だということです。

 

私は千葉県や埼玉県で激安戸建投資を実践しました。

これらの物件は最寄り駅からバスで20分から30分の立地です。

一般的には好条件とはいえない不動産かもしれませんが苦労せずに入居付けできましたし、

数年間にわたって利回り20%超のリターンを得ました。

 

また、東北や中部エリアの郊外アパートも購入しました。

近隣のアパートで半分空室という物件がある一方で、

私の物件は基本的に満室稼働を続けています。

 

人が全くいないエリアではさすがに不動産投資は成立しないでしょう。

しかし、人さえいれば競合物件に勝てばよいということです。

 

不動産投資に関していえば、本来脅威であるはずの競合が弱いと感じています。

 

例えば以下のニュースを見てどう感じますか?

 

森金融庁が「アパートローン」に鉄槌

 

要約すると、以下の内容です。

・相続税対策のアパート建築が急増

・その一因が住宅メーカーの言いなりで事業性を検討しない超低金利ローンの存在

・このまま需要を超えるアパート建築増加すると80年代の不動産バブルの二の舞になる

 

 

これを読んで「供給過剰で今後の不動産賃貸業は厳しい」

と思われるかたも多いでしょう。

 

しかし、私は次のようにとらえています。

「このように何も考えていない地主が競合なら楽勝だ」

 

もともと土地持ちのおじいちゃんにとって重要なのは、

投資リターンよりも相続税対策です。

 

年金の足しになれば、という期待もあるでしょうが、

本気で満室経営にこだわっていません。

 

サブリースで丸投げしているのがその証拠ですね。

 

 

私は満室経営にこだわっています。

空室による損失は取り返せないからです。

 

満室経営といっても、私に特別なノウハウがあるわけではありません。

 

退去が発生したら、管理担当者へしっかり募集するように指示するだけ。

やるべきことがあれば部下に指示をする、サラリーマンの仕事と同じです。

 

おじいちゃん大家はサブリース丸投げなので何もしません。

報告を受けるだけです。

 

 

これが、私と競合物件の稼働率が違う原因です。

 

 

どんなビジネスにおいても競合はいます。

 

しかし、不動産投資ほど競合が弱い世界はないのではないか?

少なくとも私は実体験からそう確信しています。

 

 

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不動産投資のメリット3 短期的視点と長期的視点の両面で資産形成可能

不動産投資には短期的資産形成面でも大きなメリットがあります。

 

それはキャッシュフローです。

特にレバレッジを活用した場合のキャッシュフローは強力です。

 

(参照)

不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

 

 

現金は強い。

 

それを次の不動産投資に向けて複利で不動産投資規模を拡大するもよし、

一部は株式等別の投資に振り向けるのもありでしょう。

 

なけなしのサラリーを元手にした株式投資だと株価が気になっても、

不労所得が元なら株価変動はあまり気にならないかもしれません(笑)。

 

毎月のサラリーのように、

家賃収入で生活することも十分可能です。

 

株式で同じ状態にするためにはいくらの株式を購入すればよいのでしょうか?

 

 

 

また、不動産投資には長期的資産形成面でのメリットもあります。

 

大きくわけて、「インフレヘッジ」と「節税効果」です。

 

インフレヘッジについて言えば、

不動産はインフレに強い資産です。

 

資産を預金だけで保有すると、インフレ時には

保有資産は変わらず物価のみが上昇し、実質的に資産価値が減少します。

 

インフレになれば不動産価格も上がる傾向にあり、

現金預金のみの保有よりもインフレに強いということになります。

 

逆に、デフレ時にはどうかと言えば、

不動産賃貸収入はデフレ時でも急には下落しないため、

それほど心配することはありません。

 

不動産投資はインフレ・デフレ両方に対応できる投資と言えます。

(住居系の場合です。商業系はデフレ時のマイナス影響を受けやすいので注意!)

 

 

節税効果については、「所得税対策」と「相続税対策」があります。

 

 

所得税対策で最も大きいのが減価償却費を経費にできることです。

 

詳細はここでは省略しますが、簡単にいうと、上手くやれば

所得税負担を抑えながら資産・家賃収入を増やすことも可能ということです。

 

サラリーが増えても税負担(社会保険料含む)も増えて手取りはあまり増えないですよね。

一方で、不動産投資は工夫次第で実質的収入を劇的に増やすことが可能です。

 

 

また、相続税対策としては、

不動産の相続税評価は優遇措置があり、現金等と比較して相続税負担が低くなっています。

 

相続時の話のため今はピンとこない面もあるかもしれませんが、

有利であることに越したことはないでしょう。

 

資産家は保有資産の一部を不動産とするケースが多いです。

田舎のおじいちゃんが収益性度外視でアパートを建てるのは、

相続税対策を目的としたものですね。

 

 

不動産投資は、毎月多額の家賃収入という現金を得ながら、

長期的資産形成にも有効といえます。

 

 

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