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不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

レバレッジとは「テコの原理」であり、

小さな力で大きな物を動かすこと。

不動産投資の場合は、銀行借入の活用により

少ない自己資金で大きなリターンを獲得すること。

 

株式投資でいうところの信用取引にあたります。

 

信用取引というとハイリスクハイリターンのイメージをもつかもしれませんが、

不動産投資で活用する銀行借入は決してリスクは高くありません。

 

株式投資の信用取引がハイリスクな理由は、株式の時価は日々変動しており、

信用取引の保証金高が株価に連動して変動するため、

株価が急落すると即時に追証(追加資金負担)が求められるためです。

 

一方で不動産投資の場合は、仮に不動産相場が急落しても、

以下の特徴からレバレッジ活用によるリスクは低いといえます。

・不動産相場が下落しても家賃相場は相対的に変動しにくい

・銀行借入は長期分割返済であり不動産相場下落を理由に早期返済は要求されない

(追証がない)

・借入の返済原資は家賃収入であり普通に運営していれば返済不能にはなりえない

 

レバレッジ活用の効果を以下事例で確認してみましょう

物件価格 1億円 (銀行借入1億円)

取得諸費用 700万円 (自己資金700万円)

年間家賃収入(表面利回り12%×入居率85%) 1,020万円

運営経費(家賃の20%)      240万円

年間返済額(金利3%、27年)   540万円

入居率85%時年間キャッシュフロー 240万円

(100%入居時年間キャッシュフロー 420万円)

 

1億円の物件取得で年間240万円だとものたりないかもしれません。

 

しかし、自己資金700万円に対して年間240万円であれば34%のリターンです。

満室経営できれば年間420万円、投資額に対して60%のリターンです。

 

株式投資のように1回こっきりのリターンではありません。

投資額に対して毎年34%~60%のリターンが入り続けるのです。

 

これが、不動産投資最大のメリットレバレッジの魅力ですね。

 

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管理人リーマン大家こうちゃんのプロフィールと本ホームページについて

私は1974年生まれのアラフォー男、

平日は金融系企業の管理職サラリーマンです。

 

現在はそこそこ給与水準も高くなりましたが、

もちろん最初からそうだったわけではありません。

 

 

30歳で初めての転職を経験しました。

大会社でしたが将来性が感じられなかったからです。

 

会社にも、そこに残る「自分個人」の将来にも。

 

 

金融業から不動産業への転身。

そこで不動産投資に目覚めました。

 

初めて購入した不動産は中古区分マンション。

もともとは転職を機に自宅として購入したものでした。

 

その後、転職先の不動産会社が

「自分が住みたい」と思えるマンションを開発しました。

順調に販売を進め最後に残った部屋が、

たまたま自分が住みたい大きさの部屋でした。

 

前年に中古マンション取得し結構な額の住宅ローンを利用済でしたが、、、

 

勤務先の住宅ローン担当者が頑張ってくれて、

2件目の住宅ローンをフルローンで獲得し新築マンションゲット!

 

最初の中古マンションを賃貸に出しました。

(※住宅ローン物件を銀行に無断で投資に回すと契約違反になります!注意!)

 

 

これが、結果的に最初の不動産投資です。

 

この物件、今でも同じ賃借人に借り続けていただいてます。

 

まさに、

 

「不労所得」

 

です。

 

 

これで不動産投資に目覚めた私は、

その後以下の不動産投資を実行してきました。

 

・フルローンでの新築アパート購入

・中古区分マンション取得(一部ローン利用)

・現金での激安中古戸建購入+セルフリフォーム

・借地権付ボロアパート取得+リノベーション

(→2010年までのもう少し細かい活動はこちらの記事で)

(→2017年以降の第2期拡大期も含めた全取得物件はこちらの記事で)

 

実行まで至らなかったものまで含めれば、

他にも様々な不動産投資を検討してきました。

 

 

 

自分は「まずは行動」をモットーに不動産投資を開始しました。

私が不動産投資を開始して10年が経過しています。

 

これまでほぼ満室稼働を継続し、順調に借入返済を進め、純資産は着実に増加しています。

給与収入以上の家賃収入あり、不動産投資自体も楽しんできました。

 

 

しかし、もっとやれたはずという思いも。。。

 

 

今の私なら、不動産投資を始める前に、まずは戦略をたてます。

自分がなぜ本業以外で収入を得ようとしているのか?

目指すべきゴールは何なのか?

 

 

 

もともと、私が不動産投資を始めた理由は

「金のために仕事をしたくなかった」からです。

 

私は会社での仕事は結構好きです。

かっこつけているわけでも、やせ我慢しているわけでもなく。

 

「会社資源を利用して大きな仕事ができる」

これはサラリーマンの大きなメリットではないでしょうか?

 

しかし、会社に所属すればしょうもない上司に出会うこともあり。

自分が納得できない仕事を指示されることもあり。

 

 

不動産投資からの安定収入で家族を養えれば、いつでも会社を辞められる。

 

そのような状況を実現することで、今よりもっと会社や上司に建設的な意見ができると感じてます。

 

 

今はまだ、会社を辞めるほどの安定収入を確保していません。

 

最短で必要な安定収入を実現するための「不動産投資戦略」を最初に考えるべきだった。

 

これが「もっとやれたはず」です。

 

※2017年9月4日追記目標「2018年度中に年間キャッシュフロー1億円。そのためにまずは2017年内に15億円物件取得。」

このセミナーを受けて決めました^^

 

 

今の私は10年前よりもサラリーマンとして確実に進歩している。

これを活かせば、今から投資開始して数年で理想の結果を出すことは難しくないと考えています。

 

 

 

本ホームページでは、私自身が実践しながら、

「40代からやるならこの投資方法」をご紹介します。

 

これまでに約20年間サラリーマン生活で鍛えられ、

コツコツと信用を積み上げてきたアラフォーサラリーマンの役に立てばうれしいです。

 

ちなみに不動産投資以外に好きなこと

・ゴルフ

・旅行(特にハワイ)

・飲み食い

みなさんの役には全くたたないと思いますがたまに関連記事を書くと思います。

 

家族や自分、そして本業を大切にしながら、

効率良い不動産投資を一緒に頑張っていきましょう!

 

(※過去の投資実践はこちらの記事にまとめています)

 

リーマン大家こうちゃん

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