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不動産投資と税金2 青色申告特別控除

不動産所得がある人は青色申告をすることができます。

 

あらたに青色申告の申請をしたい人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の税務署長へ提出しなければいけません。

 

サラリーマンだと会社の源泉徴収されるため自分が税務署で手続きすることになれていないため敷居が高く感じるかもしれませんね。

 

 

 

青色申告制度は、一定水準の記帳をし、正しい申告をする人が所得金額の計算で有利な扱いを受けられるものです。

 

不動産賃貸業は収入・支出ともに毎月決まった額であることがほとんどで、記帳といっても難しいものではありません。

 

青色申告者は最大65万円の青色申告特別控除が受けられるため、これは確実に受けておきましょう。

 

 

国税庁ホームページより転載(https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

この65万円の控除を受けるための要件は、次のようになっています。

(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。

(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。

(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。

 

年間65万円の不動産投資利益については課税されないということになります。

 

サラリーマン給与が65万円増えても、所得税・住民税・社会保険料が増額され、最大で約半分は国などにとられてしまうことと比べると、とても有利ですね。

 

青色申告をすると、赤字を3年間繰り延べることもできます。

 

不動産投資は物件取得時に一時的に多額の費用を計上する場合が多く、上手に収支設定すると、3年間余計な税負担をすることなく不動産収入を得ることができます。

 

さらに「青色事業専従者給与」という制度もあります。

 

これは、例えば奥様などに不動産賃貸業を手伝ってもらったことに対する給与支払いを設定すると、その給与も経費にできるというものです。

 

奥様の給与を103万円(奥様の課税が発生しない最大額)に設定すると、青色申告特別控除の65万円とあわせて、家計としては168万円までの不動産投資収入には税負担が発生しないということになります。

 

青色申告制度は不動産投資からの実収入を大きくするのにメリット大ですので必ず導入したいですね。

 

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不動産投資と税金1 損益通算で個人所得税を節税?

「サラリーマンの節税商品をご案内しています。」

 

勤務先や携帯あてにワンルームマンション業者から投資勧誘の電話を受けた経験はありませんか?

 

サラリーマンがワンルームマンション投資をするとなぜ節税になるのか、

 

今の私なら絶対に投資しない新築ワンルームマンション投資の数値をもとに確認したいと思います。

 

ネット上にわかりやすい資料があったのでちょっと拝借を。。。

 

 

※この資料は2012年の税制に基づき試算されています。また、各数値も実際は変動しますのであくまでイメージとしてとらえてください。

 

不動産所得の赤字により給与所得と合算した課税所得が減少し、結果、所得税と住民税を減額する効果があらわれています。

 

実際のお金の出入りについては、家賃収入は年間100万円ですね。

上記数値の前提となるのは物件価格2810万円、諸費用60万円の新築ワンルームマンションといったところでしょうか。

この新築ワンルームマンションを自己資金70万円、借入金2800万円(金利1.8%、期間35年)とすると毎月返済額が89,905円です。

これに毎月数千円の管理費・修繕積立金が発生します。

毎月約1万円程度の持ち出しとなります。

 

「毎月1万円、毎日コーヒー一杯のお支払いで新築マンションが持てますよ」

というのが新築ワンルーム業者のセールストークですね。

 

この試算によると年間節税効果が188,500円あり、毎月1万円の支払いもカバーできているように見えます。

 

ところが数年後には不動産所得は黒字へ変化し、節税どころか追加納税が必要になります。

 

支払い額は変わらないのに税負担が増加するのは以下の理由によります。

 

・減価償却費は支払いは発生しないが経費にできる

・借入金元本返済は支払いは発生するが経費にはできない

 

不動産投資当初は減価償却費を多く計上できます。

また、借入金返済の内訳の内経費計上できる利息の割合が多いのです。

 

これが年々、減価償却費が減少し、借入金返済の内訳も元本返済が多くなります。

 

この対策としては以下の方法が考えられます。

・そもそも高利回り物件を取得する(節税目的ではなく納税前提の投資計画をもつ)

・物件の入替えを行う

・追加物件取得により新たな減価償却費を計上する

 

新築ワンルームマンション投資は利回りが低いため、値上がり益を狙う、または、富裕層の節税(所得税ではなく相続税)として検討するべき投資商品と考えています。

 

まとめとして、節税だけを目的とした新築ワンルームマンション不動産投資はいずれ破綻するということになりますね。

 

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会社バレも怖くない!不動産投資は副業ではない?

サラリーマンの副業がバレて、

 

会社の副業禁止規定に抵触し不利な扱いを受けることがあります。

 

会社としては、本業がおろそかになっては困るので当然といえば当然ですが、

 

同じような副収入を得る方法である不動産投資で副業禁止規定抵触というのは聞きません。

 

 

 

不動産投資も「不動産賃貸業」ととらえれば、

 

副業と言われても仕方がないとも思えますが、、。

 

 

 

不動産賃貸収入は本人の意図しない理由で仕方なく発生する場合があります。

 

親や親族からの不動産の相続などが該当します。

 

相続した不動産から収入を得てはいけない!

 

とは言えないですよね。

 

 

 

正々堂々と不動産投資から収入得ていることを言える

 

というのはサラリーマンを継続していく上で大きなアドバンテージですね。

 

 

 

もともと不動産投資の場合は自分の時間をあまり使わないので、

 

本業に支障が出る可能性は低く、副業禁止規定の主旨からは外れているとも言えますね。

 

 

 

とはいえ、不動産賃貸収入は「不労所得」と一般的に認識されているので、

 

会社バレすると同僚などからたかられるリスクがあるためバレないに越したことはないですね^^;

 

 

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REIT(リート)とは?メリット・デメリットまとめ

REIT(リート)は、多くの投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却利益を投資家へ分配する金融商品です。

証券取引所に上場しているREIT(リート)はJ-REITと呼ばれ、2001年9月にJ-REITが初めて誕生し現在では50銘柄を超えています。

 

現物不動産投資に対して比較されることの多いJ-REITについて、

現物不動産投資や株式投資と比較しながらメリット・デメリットをまとめてみます。

 

REIT(リート)のメリット

 

  • 少額資金で不動産投資可能

J-REITであれば10万円程度から投資可能です。

J-REITは複数不動産に投資しているため、少額投資でも分散投資が実現しています。

現物不動産を購入するためには数百万円以上の自己資金が必要になることが一般的で、

複数に分散するとなると資金と時間が必要です。

 

  • 株式投資比較で高い安定配当金を期待できる

事業会社へ投資する株式投資の場合は、事業会社の業績によって配当金が増減します。

J-REITの配当金は安定した家賃収入が原資となるため変動が少ないです。

また、REIT(リート)は一定の要件を満たすと法人税が課税されない仕組みであることも高い配当金に寄与しています。

 

  • 換金性が高い

現物不動産であれば売却先を探すところから始めなければいけませんし、希望価格で売却できるかは交渉次第です。

J-REITであればいつでも売却可能なため、現物不動産と比較して最大のメリットは換金性になります。

 

REIT(リート)のデメリット

 

  • REIT(リート)の倒産・上場廃止リスク

REIT(リート)は常に借入を行う構造になっており、金融環境によって資金繰り悪化懸念があります。

実際に、リーマンショック時にはJ-REIT(リート)の1社が破綻しました。

また、上場廃止になると換金することが困難になります。

 

  • 価格変動リスク

株式程ではないかもしれませんがJ-REITも日々価格変動します。

いざ売却したいタイミングで価格下落しているリスクはあります。

 

  • 現物不動産投資比較で利回りが低い

J-REITは基本的に現金で投資をするものでレバレッジを活用できません。

現物不動産と比較すると利回りの観点では大きく見劣りします。

レバレッジ活用に関する記事

 

 

私としては大きなリターンが見込める現物不動産を軸にして、

次の現物不動産購入までのつなぎとして自己資金の一部をJ-REIT投資

というのがおすすめですね。

 

 

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40代は出費がかさむ!年代別ライフイベント

40代からの投資で成功するためには、今後の人生でどんなライフイベントがあるかを把握しておくことも重要ですね。

 

ライフイベントを正確に把握し、投資目標を明確にするほど成果もあがりやすくなります。

 

 

 

そこで、まずは30代以降の主なライフイベントと必要な資金をまとめてみました。

 

 年代 ライフイベント 教育預金 住宅賃金 老後資金
家族形成期 30代 住宅購入 教育費準備 頭金準備

住宅ローン

家族成熟期 40代 子供の進学 教育費 住宅ローン 老後資金準備
50代 子供の独立 ローン完済 老後資金準備
家族円熟期 60代 退職 リフォーム 老後資金

 

20代から30代で結婚して、子供が生まれて、という家計を想定したものです。

 

 

日本FP協会によるとそれぞれのライフイベントに以下の費用が必要とされています。

 

・子供一人あたり教育費 約969万円(公立)

・住宅購入費  約3,320万円

・老後生活費  約28万円/月

・介護費用   約16万円/月

 

 

40代というのは住宅と教育の資金負担が大きく、

さらには自らの老後の準備も始めなければいけない時期です。

 

40代は人生の中で最も出費がかさむ時期と言ってもよいですね。

 

出費が多い状況でサラリーからコツコツ貯金してもたかが知れています。

 

「他人の金で家賃収入を増やす不動産投資」

出費がかさむ40代にとって最適の投資方法ではないでしょうか?

 

出費が多いなら収入を増やす!

 

可処分所得が多い20代であれば、株式投資などにコツコツ長期積立投資も良いかもしれませんね。

時間を味方につけるという考え方です。

 

40代からの投資では、

将来の資産形成はもちろんのこと

今現在のキャッシュフロー増加を重視した投資を検討したいですね。

 

 

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