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不動産鑑定士と不動産談義(赤坂みすじ)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

昨晩はサラリーマン業でお世話になった方の転職お祝いのお食事会をしてきました。

 

この方不動産鑑定士の資格を持ちグローバルなM&A案件などの不動産デューデリジェンスなどを担当されてます。

 

個人レベルの不動産投資に直接役に立つかは微妙ですが、不動産の世界の最新情報が聞けて、とても楽しく話を聞かせていただきました。

 

昨日の食事会は赤坂みすじ。

肉好きのこうちゃんですがこちらのお店は初めてだったので、

8千円のコースのヒレをお店おすすめのシャトーブリアンへグレードアップでお願いしました。

「写真撮られますか?」とスタッフも慣れたものなので、以下写真集です(笑)

まずは、炙り、ユッケにキムチ3種

写真はないですがナムル3種も

 

葱タン、赤身、ハラミ

コースだとスタッフが焼いてくれます。

アラカルトだと肉によって自分で焼くかスタッフか違うそうです。

 

並みじゃないロース、並みじゃないみすじ

 

シャトーブリアン、シルクロース

これ最高に美味しかったです。

 

シルクロースは一口大の白米に乗せて

 

ざぶとんすきやき、厚切りサーロイン

 

こちらは、追加で注文した塩ハツ

臭みは一切なく、普段赤身肉を好んで食べる自分的としては、霜降り続きのコースメニューにちょうど良いアクセントになりました。

 

コースとしては途中にサラダ、お吸い物、締めに手延べそうめんとデザートアイスもつき大満足の食事会でした。

 

 

 

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個人から法人へ売買契約締結

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

先日、個人保有物件を新設法人へ売却するための売買契約締結しました。

取得資金の法人融資も承認おりているので、あとは粛々と手続きをすすめます。

 

本件は、名義を変えた「増額借換」で、自己資金増強が目的です。

 

10年以上前に不動産投資を開始し、数年間放置している間に借入返済が進み、本件で千万円単位のキャッシュを得ることになります。

 

とりあえず始めておいて良かったです(^ ^)

 

法人1号案件以降、現在確度高そうな新規案件は新築1件のみ、あとは、新規業者さんでファイナンス付案件の融資打診中です。

 

これでは、年内15億取得目標に全く届きません。

 

今回で自己資金を増やして、新規案件検討を加速したいと思います。

 

 

 

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サラリーマン大家の週末は物件調査

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

週末はあいにくの空模様でしたがいかがお過ごしでしたでしょうか?

こうちゃんは土曜日1日と日曜日の午前中は物件調査に行ってまいりました。

 

土曜日は先週買付を入れた新規業者さんの紹介物件2件を視察。

 

東海道に立地する物件だったので新幹線+レンタカーで行ってきました。

 

本当は、家族を連れて旅行気分で行きたいところですが、

最近娘が車に弱くなって、あまり長距離の車移動に付き合わせられないんです。

 

今回は電車移動が多かったんですけど、ここにつれていくと乗り換えとかで甘えて

「パパ、抱っこ~~~♡♡♡」

となってしまうので、一人でサクッと行ってきました。。。

 

1物件については、積算評価も出ているし、利回りも最低レベルはクリアできる可能性があるので、

(現行賃料維持が難しい可能性があるとみてますが、まだ業者ヒヤリング禁止なので、詳細不明)

検討継続したいと思いました。

 

 

 

日曜日は、法人1号案件を仲介してくれた担当者からのご紹介。

自宅から車30分以内の新築アパートです。

 

こちらも、想定賃料は新築強気レベルと思われるため、相場に引き直すと8%くらいでしょうか。

最寄り駅から5分以内の新築なら悪くないレベルかなぁと思います。

 

ただし、融資条件が法人1号の時から1%以上金利アップ(法人1号とは別の金融機関)の提案がネック。

 

金利が1%台になれば本格検討したいと思いました。

 

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新規業者開拓と買付提出と売却査定

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです。

 

本日は物件取得のための新規業者開拓をしてきました。

 

応対してくれた担当者の話振りなど好印象で、

私も融資が出る限り最速でいけるだけ買いたいことをアピールし、

早速物件情報をいただき買付いれてきました。

 

この業者さんは、

私の今の不動産投資のバイブルである光速投資基準で物件選定し、

融資付けまで行ってくれるので今の私にぴったりの業者さんでした。

 

買付いれた、とはいっても、初めての取引ですから、

これから追加資料を提出し私の審査が進んでいくことになります。

 

とりあえず、休みがとれそうな今週末に新幹線とレンタカーを乗り継いで

物件現地調査を実施してきます。

 

 

また、同時並行で保有物件の売却査定も始めています。

 

8号物件は今月法人への移管を検討していますが、

3号、5号のアパート両物件も売却査定を依頼しました。

 

両物件は新築で取得後10年を経過し、減価償却の旨味もなくなってきました。

査定結果はどちらも売却により1千万円単位のキャッシュを獲得できそうです。

 

個人がスカスカになるのも寂しいですが、

今は自己資金を多く見せることで優良物件取得の可能性が高まります。

 

売却についても真剣に考えていきたいと考えています。

 

 

 

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カテゴリ:物件取得  [コメント:0]

法人設立と新規業者開拓とBBQ

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は連休最終日、友人家族とのBBQで多摩方面へ。

千葉県民のこうちゃん一家にとっては電車を乗り継ぎ移動が大変でしたが、

行楽日和の小旅行気分でこれもまた良しでした。

 

そんな家族サービスの一日でしたが、移動の合間に新規法人設立申請書類への代表者押印のため行政書士と面談。

今月内に法人設立、新規金融機関からの融資実行、私個人からの物件移管を完了させたいと思います。

 

また、BBQの間にも

やたらス○ガを勧めるがっかりだった業者さんからの久しぶりの入電の対応したり、

今週1件新規業者へのアポイント調整をしたりと、

軽く不動産投資活動も行っていました。

 

法人1号仲介担当者とも少しやり取りしましたが、

融資条件は厳しくなっているようですね。

 

法人2号案件が完了すればキャッシュが増えますので、

それを武器に物件取得交渉を加速させたいと考えています。

 

今は物件情報ルート開拓のため種をまいておき、

今月物件の法人移管でキャッシュ獲得、

来月は法人1号案件の消費税還付でさらにキャッシュ増加。

 

そんな作戦で今年中に大型物件を1~2件取得したいと思います。

 

 

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