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2017年度個人確定申告完了

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

2017年度確定申告完了しました。

 

サラリーマン専業のときはなじみがなかった確定申告も

はじめてから10年以上たち季節の風物詩って感じです。

自分の場合、普段帳簿付けとか書類エビデンスの整理を細かくやってないので、

年末年始休暇が開けると確定申告に追われることになります。

 

毎月のモニタリングをしっかりしてないせいか、昨年度の確定申告では不動産投資でそこそこ利益を出してしまい予定納税する羽目になりましたが、今回は還付を受けることができました。

予定納税分も還付されますので、給料1ヶ月分くらい戻ってきます^^

不動産投資はサラリーマンの節税としてやはり有効ですね。

2017年度は車購入と小規模企業共済が節税に寄与しています^^

 

今回から、新しい税理士に確定申告をお願いしています。

法人スキームでの消費税還付に詳しい税理士です。

不動産投資に詳しい税理士で、絶妙な仕上がりの確定申告書をつくっていただきました。

 

やはり、何事も専門家に依頼するのが大切ですね。

 

昨年は一部物件の法人移管も実施し、

個人の自己資本比率は30%を超えてきました。

 

個人の信用を高めて、法人で新規物件を買い進めていく作戦です。

 

まずは今月の法人3号をやりきって、

4号、5号と続けていけるよう頑張ります!

 

 

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メガバンク融資内定・消費税還付検討

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

メガバンクの融資審査内定連絡ありました!

 

希望融資金額から若干減額回答でしたが、金利1%以下の99%ローンなのでこれで良しとします。

 

このメガバンクは耐用年数超えはバツと聞いていたところ少し意外だったのが、

法人2号案件の個人時代からの実績(物件価値)を評価していただいたこと。

 

法人2号物件は古いですがリノベーション実施済みでリーシングはばっちりですし、

土地だけで簿価を上回る価値がある物件ですので、

そのような価値ある投資をしてきた自分が認められたようでとても嬉しかったです^^

 

法人3号となる予定の物件は建物比率が高いので是非消費税還付を受けたい物件です。

既存法人での追加取得となるので消費税還付の条件が若干ハードル上がりますが、

現金持つ者は強いですからね。

消費税還付の準備を整え物件売買を迎えたいと思います。

 

このメガバンクにはもう一物件持ち込んでおり、

こちらは4月実行を目指し検討中です。

 

やはり年度末に向けて銀行の動きも活発になっているのでしょうか。

 

この勢いで他銀行に持ち込んでいる物件もプッシュしていきたいと思います^^

 

 

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祝☆完全満室!

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

昨年7月に購入した法人1号案件ですが、

購入時から20%程の空室があり入居付けに苦労してきましたが、

今年に入り立て続けに成約しついに満室になりました。

これで法人個人合わせ43室完全満室です^^

(売却活動中の区分ファミリーマンション1室は除く)

 

この週末は法人1号賃貸営業担当者へのお礼参りをしてきました。

 

今回満室に向けては、

「絶対に満室にする!」を最優先かつ絶対条件とするために、

かなり大胆に賃料下げを断行しました。

当然に営業担当者へのインセンティブも付与しています。

 

満室になって当然の条件でしたが、

でも、「満室が当たり前のこと」を管理会社に認識してもらうためには、

手段を選ばず「現実に満室にすること」が最重要だと考えています。

あとは、この転勤時期の退去がでないことを祈るばかり。。。

 

この時期満室を実現すれば、

今後入替時の賃貸条件は徐々に引き上げていく考えです。

 

昨年7月に物件取得し、その時は高い賃料優先し空室が長引いてしまいました。

 

今後は、

 

まずは最短で満室実現→入替時に徐々に賃料引き上げ

 

この方針で取り組んでいきたいと実感しました。

 

 

 

新規物件についても今月内の融資承認へ向けて複数物件が動いています。

 

この1ヶ月忙しくなりそうですが、

もう少しブログ更新するように頑張りたいと思います。。。^^;

 

 

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2017年の反省と2018年の目標

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

気が付けばほぼ1ヵ月振り、

2018年初めてのブログ更新となりましたので、

今更感もありますが備忘のため昨年の反省と今年の目標を記録しておきたいと思います。

 

2017年は数年振りに不動産取得活動を再開し、

法人で1件取得、

また、

個人所有物件を法人へ移管することも実施しました。

 

基本的に個人での不動産投資は最低限に抑え(青色申告対象の10室はキープ)、

法人をフル活用して規模拡大を目指してきました。

 

そんな中、

物件取得目標を、

2019年3月までに50億円!

そのための通過点として、2017年中に15億円!

と当ブログにもこっそり記載していましたが、

 

結果として2017年中は3億円にも満たない取得額となってしまいました。。。

 

思うように買えなかった最大の原因は金融機関とのパイプがなく、

仲介業者担当者経由での融資打診でしかなかったために、

融資承認が下りなかったためです。

 

加えて、紹介いただく物件自体もそれほど高収益条件でないため、

私自身の購入に向けたモチベーションがそれほど大きくなく、

営業担当者提案に対して”自然体”で臨んでいたのが原因でしょう。。。

 

上記反省を踏まえて、

2018年の目標を下記に設定します。

 

【2018年目標】

・物件取得件数4件&物件取得額10億円(3月までに20億円へ上方修正検討)

・完全満室実現(物件取得後3ヵ月間は除く)

 

本当は物件取得額20億円としたいところですが、、

1年間で20億円買うのは今の私にとってはかなりハードル高いと思います。

しかし、このくらいやらないと50億円は見えてきません。

最低ラインとして、件数で4件(3ヵ月に1件ペース)はクリアします。

昨年夏に取得した法人1号規模を4件取得すれば10億円も達成です。

これは、自分自身が行動起こせば絶対にクリアできる水準だと思います。

現時点で何件か融資打診中の物件があります。

これが今年早い段階で実現すればさらに上が見えてきます。

何とか目標を20億円へ上方修正したいと考えています。

 

また、完全満室については、

昨年は物件取得のことばかり考えていて、

取得後のリーシングがおろそかで、

昨夏に取得した物件にも空室が残っています。

まずはこれを完全満室にして資金力を向上させ物件取得を加速する、

という循環をつくりたいと考えています。

 

それでは本年もよろしくお願いします^^

 

 

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賃貸物件は禁煙条件にするべきか?

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

 

この週末は売却検討物件の区分マンション入居者退去後の現地確認に行ってきました。

 

約10年間借りていただいたお部屋はどうなっていたかというと、、、

 

愛煙家だったようで、、、

 

このフローリング剥がれはどうしちゃったんでしょう、、???

 

賃貸管理会社の担当者はクリーニング代金として数万円入居者からとってくれました。

 

まぁ、妥当なところだと思います。

 

 

 

売却をお願いする仲介担当者からは、

 

「想像以上の状態なので、中途半端に修繕せずに、価格で交渉した方が良いと思います、、、。」

 

との提案をいただきました。。。

 

 

たしかに、現状回復だけでもかなりのコスト負担になりそうなので、

 

購入者好みにリフォームしてもらうことを前提に、値下げで対応したほうがトータルでは負担が少なそうです。

 

こういうの経験すると、

 

禁煙条件としたくなるのも分かりますね。

 

私自身、タバコをやめてからかなりたつので、こうなるまでタバコを吸う気持ちが分からなくなっていました。

 

 

 

まぁ、でも、入居者にとっては居心地が良かったからこその10年間ですからね。

 

10年間借り続けていただけたことに感謝したいと思います。

 

年内に残置物撤去、原状回復を済ませて、

 

年明け繁忙期に決着したいと思います。

 

 

 

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