不動産投資スタイルの変化

前回の記事では2010年ころまでの取得物件概要を紹介しましたが、その当時と今目指している不動産投資スタイルの変化についてまとめておきます。

 

【2010年まで(30歳台半ばまで)の不動産投資スタイル】

①小型物件(10室以内程度)

②キャッシュフローよりも土地価値重視

③自分時間を積極的に投入

 

当時は光速投資はリスクが高いととらえ、1物件失敗しても致命傷とならないように小規模物件を積み上げていく方針をとりました。

これは今も変わらないですが、不動産投資が成功したかどうかは物件売却するまでわからないと考えており、売却しやすい物件を考えた場合に小規模であることが有効と考えたことが大きいです。

また、土地価値重視というのは、出口(物件売却)に有利と考えたからです。

例えば、ファミリー向け戸建てであれば、実需層も含めて売却先を幅広くとれると考え積極的に取り組みました。

ちなみに、1棟アパートも「少し大きめの戸建て用地」のイメージで投資しています。

また、セルフリフォームなどに自分の時間を積極的に投入していました。

セルフリフォーム自体を楽しんでいた面もありますが、それでコスト削減したつもりになっていました。

 

 

【今(40歳台前半)目指している不動産投資スタイル】

①資金調達が許す限り大規模物件

②キャッシュフロー重視

③物件探し以外の自分時間の投入を極小化

 

不動産投資の成功は物件取得条件で8割型決まってしまいます。

いかに安く仕入れするかが重要と考えています。

当然に簡単に物件を入手できるわけではないので、同じ労力をかけるなら大規模物件のほうが効率が良いということになります。

キャッシュフロー重視について、保有物件は一義的にはキャッシュフローから物件評価されるわけですから、不動産投資家としてはキャッシュフロー重視でいくべきと考えています。

そして、今はセルフリフォームや自主管理などに自分の時間を使うことはやめて、専門業者などをうまくコントロールするスタイルをとりたいと考えています。

 

2010年までの自分はサラリーマン業では完全にプレイヤーで、不動産投資においてもなんでも自分でやる、という考えが根本にあったと思います。

 

今のサラリーマン業は部下のマネジメントと重要な判断が主な役割のため、不動産投資についても自然と同じようなスタイルになっています。

 

また、今の自分なら大規模物件でも専門業者とうまく関係作りをしながらしっかり運営できるという自信をもっています。

自信の根拠は説明できないのですが、、おそらくサラリーマン業で大きな困難を乗り越えてきたためと考えられます。

 

そんな今、どんな物件を探しているかというと光速投資の考え方がまず第一なのですが、これはという物件はまだ出てきていません。

今の環境下では高利回り中古RCは簡単には入手できないでしょうから、地道に継続するしかないですね。

あとは、土地から探す新築アパートも有力かと考えています。

絶対的利回りは低いですが、低金利の融資との組み合わせでイールドギャップがとれれば、これもありかと考えています。

(※2017年8月追記 2017年7月に光速投資の考え方で物件取得しました!現在の保有物件や過去の投資実績一覧の記事にまとめています。)

 

本当はリスク金利を想定していたほうが安全ですが、まぁ、しばらく金利上昇の心配はないでしょうから、好立地を新築で仕込んでおくというのもありかと考えています。

 

久しぶりに昔の自分のブログを見て(違う名前で書いてました)みると、今と全く違う考えで面白いものですね。

 

さて、今の考えをもとに実行する不動産投資が吉と出るか?

 

さらに10年後にこのブログを読み返すのが楽しみであります^^

 

 

ブログランキングが上がると記事投稿のモチベーションがあがります。

記事が参考になったらクリック応援をお願いします↓^^

コメントフォーム

名前

メールアドレス

URL

コメント

トラックバックURL: 

ページの先頭へ