サブリースを活用すべきか?

晴れて不動産投資家となると物件の管理を専門業者へ依頼することになります。

(自主管理という方法もありますが、ここでは省略)

 

業者による物件管理方法として、大きく分けて「管理委託方式」と「サブリース方式」がありますが、サブリースを活用すべきか?という点について私の考えをまとめたいと思います。

 

サブリース方式=管理業者が建物を一括して賃借して入居者へ転貸する方式。

 

管理業者が賃借人となりますので、建物所有者として収受できるのは管理業者とのサブリース契約に定められた賃料等になります。

 

入居者から受け取る敷金、礼金、更新料等は転貸人である管理業者が受け取ります。

 

一方で、建物維持にかかるリフォーム費用などは基本的には建物所有者が負担する必要があります。

 

サブリース方式における管理会社はあくまで「賃借人」ですので、建物オーナーは普通の賃借人にたいするのと同レベルの法的義務を負うことになります。

 

「30年間サブリースで一括借り上げ」と聞くと、30年間安定したキャッシュフローを得られそうですが、管理業者とはいえ賃借人には賃料減額請求権や中途解約権があり決して長期間安定しているわけではありません。

 

しかし、管理業者の言い分は「空室リスクを負っている分サブリースは管理委託より手数料率が高くなる」です。

 

管理業者は空室リスクを負っているわけではないんですけどね。

単なる転貸人なので、儲からなくなれば建物オーナーへ支払う家賃を減額するか退去すれば良いので。

 

サブリースは、リターンは限定されリスクは通常の管理委託と変わらないということになりかねないため、契約内容を慎重に確認する必要があります。

 

一般的にはサブリースにするメリットはあまりないので、管理委託前提で検討するのがおすすめです。

 

 

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