家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ(村田幸紀・はたなかかずまさ)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

村田幸紀・はたなかかずまさ共著の

「家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ」

を読みました。

 

 

村田幸紀さんはこちらの教材の著者でもあり、

不動産投資コンサルタントとして活躍されてます。

 

村田幸紀さん推奨の投資手法は、

現在こうちゃんも実践している「RC1棟ものをハイレバレッジ」なので

もともと好感をもっていることもありますが、、、

 

今回の書籍は不動産投資実践に直接的に役立つ本だと思いました。

 

後半の公認会計士はたなかかずまささんのパートでは

銀行融資を有利に受けるための決算書の作り方

をかなり詳細に記載されています。

 

不動産投資家向けの書籍でこれほど具体的に書かれているケースは他にないのではないでしょうか。

 

こうちゃんも法人でRC1棟ものを買い進めている途上ですので、

本書籍を参考にしっかりと法人決算を作っていきたいですね。

 

あと、これから不動産投資を始めようというかたには前半の村田さんのパートも良いです。

 

「不動産投資は節税目的ではダメ」

 

サラリーマンが不動産投資に興味をもつのって、

「節税」のケース多くないですか?

 

こうちゃんも最初は「節税」からスタートしましたが、

今ではそれは間違いだと理解しています。

 

「節税」目的だと不動産投資は早晩行き詰ります。

 

その前に、本書を読んでおくと良いでしょう。

 

最近読んだ不動産投資本の中ではかなりの良書だと思いました。

 

オススメです^^

 

 

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メラビアンの法則

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

この週末は新規不動産業者の担当者様と面談してきました。

 

この業者さん、

随分前から物件紹介のメルマガ購読してますが、

面談したのは初めてです。

 

上から目線な文体なので、

変な物件を強引に売りつけられてしまうと恐れていたのかもしれません。

 

でも、今では、さすがに、

自分の基準に合わない物件を買わされることはないだろうと、

また、自分が求めている条件の物件情報が流れてきたので面談してみました。

 

メルマガからは上から目線を感じていましたが、

実際に面談してみると全く印象違いました。

 

質素な事務所で、

今回の物件の担当者もそのエリア専門で、

消費税還付とかテクニックを良しとせず、、、

 

不動産投資に対してとても堅実な印象を受けました。

 

話の内容だけでなく、印象的にそうだったということです。

 

話の内容などの言語情報が7%

口調や話の早さなどの聴覚情報が38%

見た目などの視覚情報が55%

 

メラビアンの法則を実感しました。

 

今までは7%の情報で間違えた判断をしていたのかもしれません。

 

この方も融資がかなり厳しくなっていると。

今回の物件はこうちゃんの地縁はほぼないエリアと言えます。

 

いろいろ作戦は考えていますが、なかなか難しそうです。

でも、この担当者とは取引したいと思ったので頑張ってみます。

 

 

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新規取引信金さんとの金消契約(法人2号案件)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

法人の新規借入のため金消契約に都内某信金事務所に行ってきました。

 

この信金さんとは今回初めて取引させていただきます。

 

信金さんから融資を受けるのは初めてで、

信金さんならではの取引が新鮮でした。

 

信金さんとの取引のために、

融資を受ける支店の営業エリアに法人事務所を構えましたし、

今回融資を受ける法人から「信金への出資」をすることになりました。

 

信金から融資を受けるには必要なことのようですね。

 

この出資金、今回取引する信金さんの場合は、

この数年は業績堅調で毎年4%程度の配当が出ているそうです。

 

将来どうなるかはわかりませんが、

これなら多少資金を預けておいても良いかなと思いました。

 

とはいえ、あまり多く出資することもできないようで、

とりあえず今回は上限の10万円出資することにしました。

 

 

 

今回の融資金の資金使途は個人保有不動産の取得資金です。

 

つまり、個人借入を法人で「借り換えた」ということになります。

 

新規物件取得できたわけではないですが、

これにより金融資産を増強することができました。

 

徐々に融資が厳しくなっていくなかで、

少しでも有利に交渉できるよう自己資金増強することにしました。

 

 

 

別の個人保有物件の売却活動(こちらは純粋な売却)も開始しています。

 

 

 

売却や自己資金増強と同時並行で、

現在新規取得検討してる物件も2件あります。

 

こちらの取得可能性は融資条件次第ではありますが。。

 

 

 

自分の場合は「売りも買いも両方やる」のが現在のスタンスです。

 

 

 

「安い時に買って高い時に売る」

 

これが理想ではありますが、自分は不動産相場の周期を待つほど気が長くありません(笑)

 

適度に売りをおりまぜ資金力をアップさせながら、

新規投資を加速し投資規模は拡大させていく。

 

とりあえず、資産規模50億円までは相場にかかわらず買い続けたいと考えています。

 

 

今は割高じゃないか?

 

そのような意見も多いですし、なかなかこれはという物件が見当たらないのも事実です。

 

でも、不動産投資は株式投資と違って、

価格はあくまで交渉によって変わります。

 

自分で条件を作ることができるのです。

 

それは、融資条件も同様です。

 

 

 

今回の自己資金増強作戦がどう影響するか?

 

今後の新規物件条件(融資条件)に期待したいと思います^^

 

 

 

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2010年までの不動産投資活動振り返り

本ブログは自分の不動産投資活動のモチベーションを上げるために最近開設しましたが、不動産投資自体は2007年から開始しています。

 

実は2010年以降は新規不動産取得活動は一切止めていたので、約7年振りに本格的に不動産投資活動を再開する状況です。

 

不動産投資開始当時と現在では不動産投資に対する自分の考え方がかなり変わっていて面白いと感じたので、これまでの不動産投資活動と今の気持ちを記録しておこうと思いました。

 

 

不動産投資活動履歴

 

2006年

1号物件台東区中古区分ファミリーマンションを自宅として購入

 

2007年

2号物件目黒区新築ファミリーマンションを自宅として購入(売却済)

1号物件を賃貸に出し不動産投資家デビュー

 

2008年

3号物件名古屋市新築アパート(10室)購入

4号物件江東区中古区分ワンルーム購入(売却済)

 

2009年

5号物件仙台市新築アパート(8室)購入

6号物件千葉県激安築古戸建て購入(売却済)

7号物件埼玉県激安築古戸建て購入(売却済)

 

2010年

8号物件杉並区借地権築古戸建て&ミニアパート(2室)購入

8号物件底地購入

 

2011年

8号物件リノベーション実行 戸建て間取り変更&ミニアパート2室から4室へ増築

 

これ以降は保有物件の管理や売却活動のみで一切の物件取得活動を停止していました。

 

 

その理由は、

 

「2010年に待望の子宝を授かったこと」

 

です。

 

 

不動産投資のための良い借金とは言え、やはり借金を増やして家族に不安な思いをさせてはいけないと考え、新規取得に関しては一切活動停止していました。

 

 

 

このタイミングで不動産投資を再開するのは単純に自分の時間が増えたためです。

 

6年の間にサラリーマン収入は倍以上にはなったし、借金は30百万円くらい減ったので、きっと物件取得する力は当時より大きくなっていると期待しています。

 

ところで、6年で30百万円借金減少ってそこそこ凄くないですか?

保有資産価値が変わらなければ純資産が30百万円増加したということですから、サラリーマンだけで6年で30百万円貯めるのは大変ですよね?

家賃収入だけで勝手に純資産が増えた、ということを今回実体験しました。

 

7年振りに物件取得検討を再開した訳ですが、当時とはあきらかに物件選定基準が変わっています。

次回は不動産投資スタイルの変化と理由についてまとめたいと思います。

 

自分自身、これからの第2次資産拡大期がどうなるのか楽しみです^^

 

 

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