法人3号物件の概要

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今週取得完了した不動産の法人3号物件のスペックです

 

所在 北海道

築年 平成20年新築

構造 RC

間取り 1LDK16室

敷地内駐車場16台分あり

価格 約1億円

利回り 8.77%

 

 

 

この物件は賃貸需要旺盛とはいいがたい微妙なエリアに立地しています。

当該エリアは昔は1次産業で栄えたエリアで、賃貸物件も含めて木造の古い建物が多いエリアです。

そんな外部環境の中、本物件のみが築浅RCというニッチな物件です。

 

賃貸需要は決して多くないものの、このエリアで賃貸物件を探すと本物件以外に選択肢がない(他は古い木造しかない)という状況です。

 

最初にこの物件情報を入手したときは「こんな立地で本当に大丈夫か?」と心配になりましたが、

ニッチなニーズかもしれないけど16戸分くらいはあるだろう!

と楽観的にとらえて取得に踏み切りました。

 

また、本物件は銀行評価も高く、メガバンクで期間30年、当初5年間金利0.4%台の融資が出たのも決断を後押ししてくれました。

返済比率を40%程度に抑えることができたので、運営はまぁなんとかなるかと思います。

 

とはいえ、北海道は聞いてはいましたがAD(広告料)負担3ヶ月はあたりまえ、

また、駐車場ロードヒーティングの灯油代が月20万円かかる月もあるとのことで、

運営コストは割高ですね。

さっそく、管理会社の担当者と打ち合わせし、灯油納入業者の相見積もり交渉をお願いしてきました。

 

まぁ、でも、この物件取得に前向きになったのは

北海道出張が楽しみだからというのも大きいですね。

こうちゃんの場合遠隔物件はデメリットではなくむしろ楽しみでもあります。

 

紙資産とは違い、不動産投資は日本全国各地、場合によっては海外も含めて、

その土地の文化や名産に触れることができます。

管理の打ち合わせも旅行気分と思えば苦にならないですね。

不動産投資はこれがあるから面白いです。

 

 

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2017年の反省と2018年の目標

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

気が付けばほぼ1ヵ月振り、

2018年初めてのブログ更新となりましたので、

今更感もありますが備忘のため昨年の反省と今年の目標を記録しておきたいと思います。

 

2017年は数年振りに不動産取得活動を再開し、

法人で1件取得、

また、

個人所有物件を法人へ移管することも実施しました。

 

基本的に個人での不動産投資は最低限に抑え(青色申告対象の10室はキープ)、

法人をフル活用して規模拡大を目指してきました。

 

そんな中、

物件取得目標を、

2019年3月までに50億円!

そのための通過点として、2017年中に15億円!

と当ブログにもこっそり記載していましたが、

 

結果として2017年中は3億円にも満たない取得額となってしまいました。。。

 

思うように買えなかった最大の原因は金融機関とのパイプがなく、

仲介業者担当者経由での融資打診でしかなかったために、

融資承認が下りなかったためです。

 

加えて、紹介いただく物件自体もそれほど高収益条件でないため、

私自身の購入に向けたモチベーションがそれほど大きくなく、

営業担当者提案に対して”自然体”で臨んでいたのが原因でしょう。。。

 

上記反省を踏まえて、

2018年の目標を下記に設定します。

 

【2018年目標】

・物件取得件数4件&物件取得額10億円(3月までに20億円へ上方修正検討)

・完全満室実現(物件取得後3ヵ月間は除く)

 

本当は物件取得額20億円としたいところですが、、

1年間で20億円買うのは今の私にとってはかなりハードル高いと思います。

しかし、このくらいやらないと50億円は見えてきません。

最低ラインとして、件数で4件(3ヵ月に1件ペース)はクリアします。

昨年夏に取得した法人1号規模を4件取得すれば10億円も達成です。

これは、自分自身が行動起こせば絶対にクリアできる水準だと思います。

現時点で何件か融資打診中の物件があります。

これが今年早い段階で実現すればさらに上が見えてきます。

何とか目標を20億円へ上方修正したいと考えています。

 

また、完全満室については、

昨年は物件取得のことばかり考えていて、

取得後のリーシングがおろそかで、

昨夏に取得した物件にも空室が残っています。

まずはこれを完全満室にして資金力を向上させ物件取得を加速する、

という循環をつくりたいと考えています。

 

それでは本年もよろしくお願いします^^

 

 

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