家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ(村田幸紀・はたなかかずまさ)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

村田幸紀・はたなかかずまさ共著の

「家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ」

を読みました。

 

 

村田幸紀さんはこちらの教材の著者でもあり、

不動産投資コンサルタントとして活躍されてます。

 

村田幸紀さん推奨の投資手法は、

現在こうちゃんも実践している「RC1棟ものをハイレバレッジ」なので

もともと好感をもっていることもありますが、、、

 

今回の書籍は不動産投資実践に直接的に役立つ本だと思いました。

 

後半の公認会計士はたなかかずまささんのパートでは

銀行融資を有利に受けるための決算書の作り方

をかなり詳細に記載されています。

 

不動産投資家向けの書籍でこれほど具体的に書かれているケースは他にないのではないでしょうか。

 

こうちゃんも法人でRC1棟ものを買い進めている途上ですので、

本書籍を参考にしっかりと法人決算を作っていきたいですね。

 

あと、これから不動産投資を始めようというかたには前半の村田さんのパートも良いです。

 

「不動産投資は節税目的ではダメ」

 

サラリーマンが不動産投資に興味をもつのって、

「節税」のケース多くないですか?

 

こうちゃんも最初は「節税」からスタートしましたが、

今ではそれは間違いだと理解しています。

 

「節税」目的だと不動産投資は早晩行き詰ります。

 

その前に、本書を読んでおくと良いでしょう。

 

最近読んだ不動産投資本の中ではかなりの良書だと思いました。

 

オススメです^^

 

 

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銀行は不動産投資の消費税還付はダメなのか

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

来週の金消締結・物件取得に向け最後の準備をすすめているところですが、

物件担当者から電話連絡あり、

 

「銀行担当者が、金売買、消費税還付はやらないでくれ、と言ってきました。」

 

とはいえ、契約上金売買や消費税還付を禁止されることはありません。

でも、やらないでくれというわけです。

 

もしやったときにどうなるか?

これは不明です。

 

これをどうとらえればよいか?

とても迷っています。

しかし、おそらく、予定通り金売買・消費税還付はやるでしょう。

 

そもそも、先週から金売買はスタートしており、

今更「やらないで」と言われても手遅れです^^;

 

銀行員が言っているのがどういう意図なのか?

ご存じの方がいればコメントなどいただけると大変助かりますm(__)m

 

元銀行員の私としては、契約で禁止されていない以上、

金売買、消費税還付はやっても問題ないと判断してるので、

結局やるとは思いますが、

 

銀行との関係は良好に保っておくにこしたことはないですからね。

 

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2017年度個人確定申告完了

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

2017年度確定申告完了しました。

 

サラリーマン専業のときはなじみがなかった確定申告も

はじめてから10年以上たち季節の風物詩って感じです。

自分の場合、普段帳簿付けとか書類エビデンスの整理を細かくやってないので、

年末年始休暇が開けると確定申告に追われることになります。

 

毎月のモニタリングをしっかりしてないせいか、昨年度の確定申告では不動産投資でそこそこ利益を出してしまい予定納税する羽目になりましたが、今回は還付を受けることができました。

予定納税分も還付されますので、給料1ヶ月分くらい戻ってきます^^

不動産投資はサラリーマンの節税としてやはり有効ですね。

2017年度は車購入と小規模企業共済が節税に寄与しています^^

 

今回から、新しい税理士に確定申告をお願いしています。

法人スキームでの消費税還付に詳しい税理士です。

不動産投資に詳しい税理士で、絶妙な仕上がりの確定申告書をつくっていただきました。

 

やはり、何事も専門家に依頼するのが大切ですね。

 

昨年は一部物件の法人移管も実施し、

個人の自己資本比率は30%を超えてきました。

 

個人の信用を高めて、法人で新規物件を買い進めていく作戦です。

 

まずは今月の法人3号をやりきって、

4号、5号と続けていけるよう頑張ります!

 

 

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不動産投資と税金2 青色申告特別控除

不動産所得がある人は青色申告をすることができます。

 

あらたに青色申告の申請をしたい人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の税務署長へ提出しなければいけません。

 

サラリーマンだと会社の源泉徴収されるため自分が税務署で手続きすることになれていないため敷居が高く感じるかもしれませんね。

 

 

 

青色申告制度は、一定水準の記帳をし、正しい申告をする人が所得金額の計算で有利な扱いを受けられるものです。

 

不動産賃貸業は収入・支出ともに毎月決まった額であることがほとんどで、記帳といっても難しいものではありません。

 

青色申告者は最大65万円の青色申告特別控除が受けられるため、これは確実に受けておきましょう。

 

 

国税庁ホームページより転載(https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

この65万円の控除を受けるための要件は、次のようになっています。

(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。

(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。

(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。

 

年間65万円の不動産投資利益については課税されないということになります。

 

サラリーマン給与が65万円増えても、所得税・住民税・社会保険料が増額され、最大で約半分は国などにとられてしまうことと比べると、とても有利ですね。

 

青色申告をすると、赤字を3年間繰り延べることもできます。

 

不動産投資は物件取得時に一時的に多額の費用を計上する場合が多く、上手に収支設定すると、3年間余計な税負担をすることなく不動産収入を得ることができます。

 

さらに「青色事業専従者給与」という制度もあります。

 

これは、例えば奥様などに不動産賃貸業を手伝ってもらったことに対する給与支払いを設定すると、その給与も経費にできるというものです。

 

奥様の給与を103万円(奥様の課税が発生しない最大額)に設定すると、青色申告特別控除の65万円とあわせて、家計としては168万円までの不動産投資収入には税負担が発生しないということになります。

 

青色申告制度は不動産投資からの実収入を大きくするのにメリット大ですので必ず導入したいですね。

 

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不動産投資と税金1 損益通算で個人所得税を節税?

「サラリーマンの節税商品をご案内しています。」

 

勤務先や携帯あてにワンルームマンション業者から投資勧誘の電話を受けた経験はありませんか?

 

サラリーマンがワンルームマンション投資をするとなぜ節税になるのか、

 

今の私なら絶対に投資しない新築ワンルームマンション投資の数値をもとに確認したいと思います。

 

ネット上にわかりやすい資料があったのでちょっと拝借を。。。

 

 

※この資料は2012年の税制に基づき試算されています。また、各数値も実際は変動しますのであくまでイメージとしてとらえてください。

 

不動産所得の赤字により給与所得と合算した課税所得が減少し、結果、所得税と住民税を減額する効果があらわれています。

 

実際のお金の出入りについては、家賃収入は年間100万円ですね。

上記数値の前提となるのは物件価格2810万円、諸費用60万円の新築ワンルームマンションといったところでしょうか。

この新築ワンルームマンションを自己資金70万円、借入金2800万円(金利1.8%、期間35年)とすると毎月返済額が89,905円です。

これに毎月数千円の管理費・修繕積立金が発生します。

毎月約1万円程度の持ち出しとなります。

 

「毎月1万円、毎日コーヒー一杯のお支払いで新築マンションが持てますよ」

というのが新築ワンルーム業者のセールストークですね。

 

この試算によると年間節税効果が188,500円あり、毎月1万円の支払いもカバーできているように見えます。

 

ところが数年後には不動産所得は黒字へ変化し、節税どころか追加納税が必要になります。

 

支払い額は変わらないのに税負担が増加するのは以下の理由によります。

 

・減価償却費は支払いは発生しないが経費にできる

・借入金元本返済は支払いは発生するが経費にはできない

 

不動産投資当初は減価償却費を多く計上できます。

また、借入金返済の内訳の内経費計上できる利息の割合が多いのです。

 

これが年々、減価償却費が減少し、借入金返済の内訳も元本返済が多くなります。

 

この対策としては以下の方法が考えられます。

・そもそも高利回り物件を取得する(節税目的ではなく納税前提の投資計画をもつ)

・物件の入替えを行う

・追加物件取得により新たな減価償却費を計上する

 

新築ワンルームマンション投資は利回りが低いため、値上がり益を狙う、または、富裕層の節税(所得税ではなく相続税)として検討するべき投資商品と考えています。

 

まとめとして、節税だけを目的とした新築ワンルームマンション不動産投資はいずれ破綻するということになりますね。

 

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