リスクを受け入れることが不動産投資成功のコツ

不動産投資で成功するためには「リスクを受け入れること」が重要だと実感しています。

 

「人口流入が予測される都心近郊の人気エリアで駅近生活利便性高い立地でまだ新しくて当面修繕負担も発生しないRCのカッコイイマンション」はリスクは限りなく低いと思いますが超低利回りでインカムでは儲からない物件ということになります。

 

例えばコチラの勉強をして物件を探していくと地方立地の物件を検討することになり、

「マクロでは総人口減少・少子高齢化・都市一極集中が言われているなかで地方エリア立地物件の空室リスクは大丈夫だろうか?」と不安になることもあるでしょう。

 

 

ここで、「リスクがあるからやめておく」と「リスクを理解し対策を考える」でリターンが大きく異なってきます。

 

 

「長期的に見れば人口減少は避けられない、そのような状況下でもどうすれば競合に勝てるか?そもそも競合はどのような状況か?」

 

そういったことを考え、物件取得前に競合状況を確認し、物件取得してからもしっかり対策をうつことが重要です。

 

現状満室だからといって満室前提で収支を組むのではなく、一定の空室率をあらかじめ見込むのが「リスクを受け入れる」ということでしょう。

 

 

 

私の過去の例でいうと、激安戸建て投資のときには「修繕リスクを負う」前提で投資にふみきりました。

 

取得後はセルフリフォームで費用をおさえ、あえて自主管理にし入居者との関係作りを意識し(入居者へお歳暮的なものを送ったこともあり)ちょっとした不都合は入居者自身で対応してもらうようにしました。

(そもそも数年後に売却する前提で取得しています)

 

今ではこんな投資はやってられないので、取るリスクを変えていますが。。

 

 

不動産投資のデメリットの記事でも書きましたが、マクロ分析はそれほど重要ではありません。

 

局地戦で勝てば良い。

 

 

 

全額自己資金でやるなら、不動産だろうが株だろうが、考えすぎずまずは少額からやってみればよいでしょう。

 

借金レバレッジ活用で不動産投資を実行する場合は特に、

「リスクを受け入れること」が重要ですね。

 

 

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不動産投資のデメリット3 流動性が低い

不動産は預金や株式投資などの金融資産と比較すれば簡単には現金化できません。

 

これを「流動性が低い」といいます。

 

株式投資の場合はインターネットでクリック一つで売却し現金に換えることが可能です。

 

 

しかし不動産の場合はまず買主を探すことから始めなければいけません。

 

仮に買主が見つかっても、契約条件交渉から引き渡しまで2ヶ月から3ヶ月程度の期間がかかるのが普通です。

 

また、いざ不動産を売却しようとする場合に不動産相場の低迷から希望価格がでないという可能性もあります。

 

したがって、資産のすべてを不動産投資に集中する、または、手元に現金が残らないような不動産の買い方をする、といったことは避けるべきでしょう。

 

 

 

ある程度予想される将来の出費に備えて、換金性の高い資産への投資を一部組み合わせる必要があります。

 

私の場合は金利ゼロの預金は嫌いなので、余裕資金は次の不動産と所得控除対象の積立金へ回しています。

 

手元に現金預金はほとんどありませんが、急に現金が必要になっても積立金の範囲の低金利貸越枠で対応できるようにしています。

 

 

個人が不動産投資をする場合には短期での値上がり益ではなく中長期の安定収益を目的とすることが重要ですね。

 

 

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不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

レバレッジとは「テコの原理」であり、

小さな力で大きな物を動かすこと。

不動産投資の場合は、銀行借入の活用により

少ない自己資金で大きなリターンを獲得すること。

 

株式投資でいうところの信用取引にあたります。

 

信用取引というとハイリスクハイリターンのイメージをもつかもしれませんが、

不動産投資で活用する銀行借入は決してリスクは高くありません。

 

株式投資の信用取引がハイリスクな理由は、株式の時価は日々変動しており、

信用取引の保証金高が株価に連動して変動するため、

株価が急落すると即時に追証(追加資金負担)が求められるためです。

 

一方で不動産投資の場合は、仮に不動産相場が急落しても、

以下の特徴からレバレッジ活用によるリスクは低いといえます。

・不動産相場が下落しても家賃相場は相対的に変動しにくい

・銀行借入は長期分割返済であり不動産相場下落を理由に早期返済は要求されない

(追証がない)

・借入の返済原資は家賃収入であり普通に運営していれば返済不能にはなりえない

 

レバレッジ活用の効果を以下事例で確認してみましょう

物件価格 1億円 (銀行借入1億円)

取得諸費用 700万円 (自己資金700万円)

年間家賃収入(表面利回り12%×入居率85%) 1,020万円

運営経費(家賃の20%)      240万円

年間返済額(金利3%、27年)   540万円

入居率85%時年間キャッシュフロー 240万円

(100%入居時年間キャッシュフロー 420万円)

 

1億円の物件取得で年間240万円だとものたりないかもしれません。

 

しかし、自己資金700万円に対して年間240万円であれば34%のリターンです。

満室経営できれば年間420万円、投資額に対して60%のリターンです。

 

株式投資のように1回こっきりのリターンではありません。

投資額に対して毎年34%~60%のリターンが入り続けるのです。

 

これが、不動産投資最大のメリットレバレッジの魅力ですね。

 

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