レバレッジとは「テコの原理」であり、
小さな力で大きな物を動かすこと。
不動産投資の場合は、銀行借入の活用により
少ない自己資金で大きなリターンを獲得すること。
株式投資でいうところの信用取引にあたります。
信用取引というとハイリスクハイリターンのイメージをもつかもしれませんが、
不動産投資で活用する銀行借入は決してリスクは高くありません。
株式投資の信用取引がハイリスクな理由は、株式の時価は日々変動しており、
信用取引の保証金高が株価に連動して変動するため、
株価が急落すると即時に追証（追加資金負担）が求められるためです。
一方で不動産投資の場合は、仮に不動産相場が急落しても、
以下の特徴からレバレッジ活用によるリスクは低いといえます。
・不動産相場が下落しても家賃相場は相対的に変動しにくい
・銀行借入は長期分割返済であり不動産相場下落を理由に早期返済は要求されない
（追証がない）
・借入の返済原資は家賃収入であり普通に運営していれば返済不能にはなりえない
レバレッジ活用の効果を以下事例で確認してみましょう
物件価格 1億円 （銀行借入1億円）
取得諸費用 700万円 （自己資金700万円）
年間家賃収入（表面利回り12％×入居率85％） 1,020万円
運営経費（家賃の20％） 240万円
年間返済額（金利3％、27年） 540万円
入居率85％時年間キャッシュフロー 240万円
（100％入居時年間キャッシュフロー 420万円）
1億円の物件取得で年間240万円だとものたりないかもしれません。
しかし、自己資金700万円に対して年間240万円であれば34％のリターンです。
満室経営できれば年間420万円、投資額に対して60％のリターンです。
株式投資のように１回こっきりのリターンではありません。
投資額に対して毎年34％～60％のリターンが入り続けるのです。
これが、不動産投資最大のメリット「レバレッジ」の魅力ですね。
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