不動産投資のデメリット3 流動性が低い

不動産は預金や株式投資などの金融資産と比較すれば簡単には現金化できません。

 

これを「流動性が低い」といいます。

 

株式投資の場合はインターネットでクリック一つで売却し現金に換えることが可能です。

 

 

しかし不動産の場合はまず買主を探すことから始めなければいけません。

 

仮に買主が見つかっても、契約条件交渉から引き渡しまで2ヶ月から3ヶ月程度の期間がかかるのが普通です。

 

また、いざ不動産を売却しようとする場合に不動産相場の低迷から希望価格がでないという可能性もあります。

 

したがって、資産のすべてを不動産投資に集中する、または、手元に現金が残らないような不動産の買い方をする、といったことは避けるべきでしょう。

 

 

 

ある程度予想される将来の出費に備えて、換金性の高い資産への投資を一部組み合わせる必要があります。

 

私の場合は金利ゼロの預金は嫌いなので、余裕資金は次の不動産と所得控除対象の積立金へ回しています。

 

手元に現金預金はほとんどありませんが、急に現金が必要になっても積立金の範囲の低金利貸越枠で対応できるようにしています。

 

 

個人が不動産投資をする場合には短期での値上がり益ではなく中長期の安定収益を目的とすることが重要ですね。

 

 

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不動産投資のデメリット1 空室リスク・家賃下落リスクがある

不動産投資の収入源は家賃収入です。

 

空室や家賃下落が発生すれば投資リターンは減少しますし、

それが行き過ぎればは赤字となります。

 

どんなに人気物件でも必ず退去は発生しますし、

建物老築化に伴い家賃が下落する物件も多く存在します。

 

また、日本のマクロ指標を見れば人口減・少子高齢化は避けられず、

不動産賃貸業自体について中長期的に慎重な見方もあるでしょう。

 

 

しかし、10年間不動産投資を実践してきて感じるのは、

「マクロよりミクロ」が不動産投資にとっては重要だということです。

 

私は千葉県や埼玉県で激安戸建投資を実践しました。

これらの物件は最寄り駅からバスで20分から30分の立地です。

一般的には好条件とはいえない不動産かもしれませんが苦労せずに入居付けできましたし、

数年間にわたって利回り20%超のリターンを得ました。

 

また、東北や中部エリアの郊外アパートも購入しました。

近隣のアパートで半分空室という物件がある一方で、

私の物件は基本的に満室稼働を続けています。

 

人が全くいないエリアではさすがに不動産投資は成立しないでしょう。

しかし、人さえいれば競合物件に勝てばよいということです。

 

不動産投資に関していえば、本来脅威であるはずの競合が弱いと感じています。

 

例えば以下のニュースを見てどう感じますか?

 

森金融庁が「アパートローン」に鉄槌

 

要約すると、以下の内容です。

・相続税対策のアパート建築が急増

・その一因が住宅メーカーの言いなりで事業性を検討しない超低金利ローンの存在

・このまま需要を超えるアパート建築増加すると80年代の不動産バブルの二の舞になる

 

 

これを読んで「供給過剰で今後の不動産賃貸業は厳しい」

と思われるかたも多いでしょう。

 

しかし、私は次のようにとらえています。

「このように何も考えていない地主が競合なら楽勝だ」

 

もともと土地持ちのおじいちゃんにとって重要なのは、

投資リターンよりも相続税対策です。

 

年金の足しになれば、という期待もあるでしょうが、

本気で満室経営にこだわっていません。

 

サブリースで丸投げしているのがその証拠ですね。

 

 

私は満室経営にこだわっています。

空室による損失は取り返せないからです。

 

満室経営といっても、私に特別なノウハウがあるわけではありません。

 

退去が発生したら、管理担当者へしっかり募集するように指示するだけ。

やるべきことがあれば部下に指示をする、サラリーマンの仕事と同じです。

 

おじいちゃん大家はサブリース丸投げなので何もしません。

報告を受けるだけです。

 

 

これが、私と競合物件の稼働率が違う原因です。

 

 

どんなビジネスにおいても競合はいます。

 

しかし、不動産投資ほど競合が弱い世界はないのではないか?

少なくとも私は実体験からそう確信しています。

 

 

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