金持ち父さん貧乏父さん(ロバート・キヨサキ)|影響受けた書籍シリーズ

2005年だったでしょうか、こちらも私が不動産投資を始めるきっかけになった本です。

 

金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T.キヨサキ ]

 

私が初めて読んだのは改定前のものでしたが、当時のサラリーマン不動産投資家で本著を読んでいない方はいない、と言えるほど日本人のお金に関する考え方に影響を与えた有名書籍ですね。

 

・中流以下はお金のために働き、金持ちは自分のためにお金を働かせる

・金持ちは資産を手に入れ、中流以下は負債を手に入れ資産と思い込む

・持ち家は資産でなく負債

・自分のビジネス=資産を持つ(収益不動産も該当)

・会社を作って節税する

 

良い教育を受けて、良い大学へ入って、良い会社へ就職すれば人生成功という古い考え方から変わるきっかけになりますね。

 

私自身本著を読んでサラリー以外の収入の柱を作ることを決心し、不動産投資を目指し、日本の不動産投資関連本を読み漁って不動産投資を実践してきました。

 

本著を読んでから日本での不動産投資の考え方をまとめた破壊的成功法を読むとさらに理解が深まると思います。

 

 

金持ち父さん貧乏父さん改訂版 アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 [ ロバート・T.キヨサキ ]

価格:1,728円
(2017/5/20 14:51時点)
感想(15件)


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リスクを受け入れることが不動産投資成功のコツ

不動産投資で成功するためには「リスクを受け入れること」が重要だと実感しています。

 

「人口流入が予測される都心近郊の人気エリアで駅近生活利便性高い立地でまだ新しくて当面修繕負担も発生しないRCのカッコイイマンション」はリスクは限りなく低いと思いますが超低利回りでインカムでは儲からない物件ということになります。

 

例えばコチラの勉強をして物件を探していくと地方立地の物件を検討することになり、

「マクロでは総人口減少・少子高齢化・都市一極集中が言われているなかで地方エリア立地物件の空室リスクは大丈夫だろうか?」と不安になることもあるでしょう。

 

 

ここで、「リスクがあるからやめておく」と「リスクを理解し対策を考える」でリターンが大きく異なってきます。

 

 

「長期的に見れば人口減少は避けられない、そのような状況下でもどうすれば競合に勝てるか?そもそも競合はどのような状況か?」

 

そういったことを考え、物件取得前に競合状況を確認し、物件取得してからもしっかり対策をうつことが重要です。

 

現状満室だからといって満室前提で収支を組むのではなく、一定の空室率をあらかじめ見込むのが「リスクを受け入れる」ということでしょう。

 

 

 

私の過去の例でいうと、激安戸建て投資のときには「修繕リスクを負う」前提で投資にふみきりました。

 

取得後はセルフリフォームで費用をおさえ、あえて自主管理にし入居者との関係作りを意識し(入居者へお歳暮的なものを送ったこともあり)ちょっとした不都合は入居者自身で対応してもらうようにしました。

(そもそも数年後に売却する前提で取得しています)

 

今ではこんな投資はやってられないので、取るリスクを変えていますが。。

 

 

不動産投資のデメリットの記事でも書きましたが、マクロ分析はそれほど重要ではありません。

 

局地戦で勝てば良い。

 

 

 

全額自己資金でやるなら、不動産だろうが株だろうが、考えすぎずまずは少額からやってみればよいでしょう。

 

借金レバレッジ活用で不動産投資を実行する場合は特に、

「リスクを受け入れること」が重要ですね。

 

 

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不動産投資のデメリット3 流動性が低い

不動産は預金や株式投資などの金融資産と比較すれば簡単には現金化できません。

 

これを「流動性が低い」といいます。

 

株式投資の場合はインターネットでクリック一つで売却し現金に換えることが可能です。

 

 

しかし不動産の場合はまず買主を探すことから始めなければいけません。

 

仮に買主が見つかっても、契約条件交渉から引き渡しまで2ヶ月から3ヶ月程度の期間がかかるのが普通です。

 

また、いざ不動産を売却しようとする場合に不動産相場の低迷から希望価格がでないという可能性もあります。

 

したがって、資産のすべてを不動産投資に集中する、または、手元に現金が残らないような不動産の買い方をする、といったことは避けるべきでしょう。

 

 

 

ある程度予想される将来の出費に備えて、換金性の高い資産への投資を一部組み合わせる必要があります。

 

私の場合は金利ゼロの預金は嫌いなので、余裕資金は次の不動産と所得控除対象の積立金へ回しています。

 

手元に現金預金はほとんどありませんが、急に現金が必要になっても積立金の範囲の低金利貸越枠で対応できるようにしています。

 

 

個人が不動産投資をする場合には短期での値上がり益ではなく中長期の安定収益を目的とすることが重要ですね。

 

 

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不動産投資のデメリット1 空室リスク・家賃下落リスクがある

不動産投資の収入源は家賃収入です。

 

空室や家賃下落が発生すれば投資リターンは減少しますし、

それが行き過ぎればは赤字となります。

 

どんなに人気物件でも必ず退去は発生しますし、

建物老築化に伴い家賃が下落する物件も多く存在します。

 

また、日本のマクロ指標を見れば人口減・少子高齢化は避けられず、

不動産賃貸業自体について中長期的に慎重な見方もあるでしょう。

 

 

しかし、10年間不動産投資を実践してきて感じるのは、

「マクロよりミクロ」が不動産投資にとっては重要だということです。

 

私は千葉県や埼玉県で激安戸建投資を実践しました。

これらの物件は最寄り駅からバスで20分から30分の立地です。

一般的には好条件とはいえない不動産かもしれませんが苦労せずに入居付けできましたし、

数年間にわたって利回り20%超のリターンを得ました。

 

また、東北や中部エリアの郊外アパートも購入しました。

近隣のアパートで半分空室という物件がある一方で、

私の物件は基本的に満室稼働を続けています。

 

人が全くいないエリアではさすがに不動産投資は成立しないでしょう。

しかし、人さえいれば競合物件に勝てばよいということです。

 

不動産投資に関していえば、本来脅威であるはずの競合が弱いと感じています。

 

例えば以下のニュースを見てどう感じますか?

 

森金融庁が「アパートローン」に鉄槌

 

要約すると、以下の内容です。

・相続税対策のアパート建築が急増

・その一因が住宅メーカーの言いなりで事業性を検討しない超低金利ローンの存在

・このまま需要を超えるアパート建築増加すると80年代の不動産バブルの二の舞になる

 

 

これを読んで「供給過剰で今後の不動産賃貸業は厳しい」

と思われるかたも多いでしょう。

 

しかし、私は次のようにとらえています。

「このように何も考えていない地主が競合なら楽勝だ」

 

もともと土地持ちのおじいちゃんにとって重要なのは、

投資リターンよりも相続税対策です。

 

年金の足しになれば、という期待もあるでしょうが、

本気で満室経営にこだわっていません。

 

サブリースで丸投げしているのがその証拠ですね。

 

 

私は満室経営にこだわっています。

空室による損失は取り返せないからです。

 

満室経営といっても、私に特別なノウハウがあるわけではありません。

 

退去が発生したら、管理担当者へしっかり募集するように指示するだけ。

やるべきことがあれば部下に指示をする、サラリーマンの仕事と同じです。

 

おじいちゃん大家はサブリース丸投げなので何もしません。

報告を受けるだけです。

 

 

これが、私と競合物件の稼働率が違う原因です。

 

 

どんなビジネスにおいても競合はいます。

 

しかし、不動産投資ほど競合が弱い世界はないのではないか?

少なくとも私は実体験からそう確信しています。

 

 

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