不動産投資で融資を受けるために最も重要なこと

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

不動産投資で銀行等から融資を受けるために最も重要なことは

融資できる銀行・支店・担当者を見つけることであり、

そのためにはできるだけたくさんの担当者へ打診する必要があります。

 

何件か相談してみたけどどこもダメだった。。。

 

そこで諦めるのではなく、

できる担当に巡り合うまで探し続けることが重要です。

 

つい先日、今月取得物件の購入資金の金消契約をすませてきましたが、

この銀行担当者のレベルが低いのとやる気がないのにはビックリするレベルでした。

 

 

最初は、不動産賃貸を目的とする資産管理会社(定款にもそう書いている)へ融資をするので金売買はダメ

みたいなことを言っていましたが、

 

・業としてやるわけではない

・取得簿価を引き下げる目的だから債権者としての銀行にとってむしろメリットだ

・すでにやっているから今更なしにはできないし、このままでは本日の金消契約はできない

 

と話をし、なぜダメなのか納得できる説明を求めたところ、、、

 

「すでにやってしまっているんですか、、、私の一存では回答できないので上司に確認してきます。少し時間をいただきたいのでその間に書類に署名押印いただきたく、先に書類内容の説明をさせていただきます。」

 

金売買は問題だといって、こちらの質問に答えず、融資するかどうかもはっきりせず、とりあえず署名押印させるんですか?

 

びっくりしました。

 

 

結局、当たり前ですが、金売買&消費税還付問題なしの確認はとったのですが、なぜ最初ダメといったのか問い詰めたところ、

「当行は通常自己資金3割原則なのですが、今回はほとんど自己資金いれない条件なので、消費税還付金が多すぎると資金使途の説明ができなくなるので。。。」

 

「オーバーローンじゃないので資金使途の説明はできるし、そもそもなんで原則3割求める自己資金の基準を今回緩和したの?物件評価がでるからでしょ?だったら機械的に自己資金3割でやれば良いでしょ?きっと誰も御行に相談しなくなると思いますけど。」

と言ったらもう何も言わなくなりました。

 

 

その担当者昨年秋に今の部署に異動してきてもともと不動産融資に詳しくなく、

さらに着任時点で前任者が今季の融資目標をクリアしていたらしく

むしろ今季はこれ以上やりたくないので可能な限り4月以降に案件をずらしてもらっているとこことでした。。。

 

もともとレベルが低いのにやる気のない最低の担当者にあたってしまったという結末でした。

 

今後の案件が心配ですが、

まぁこの担当者もいつか異動していきます。

 

不動産投資で融資を受けるためには優秀な融資担当者に巡り合うこと。

そのために行動し続けることが大切。

 

自分もこれを忘れずに頑張っていきたいと思った出来事でした。。

 

 

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銀行は不動産投資の消費税還付はダメなのか

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

来週の金消締結・物件取得に向け最後の準備をすすめているところですが、

物件担当者から電話連絡あり、

 

「銀行担当者が、金売買、消費税還付はやらないでくれ、と言ってきました。」

 

とはいえ、契約上金売買や消費税還付を禁止されることはありません。

でも、やらないでくれというわけです。

 

もしやったときにどうなるか?

これは不明です。

 

これをどうとらえればよいか?

とても迷っています。

しかし、おそらく、予定通り金売買・消費税還付はやるでしょう。

 

そもそも、先週から金売買はスタートしており、

今更「やらないで」と言われても手遅れです^^;

 

銀行員が言っているのがどういう意図なのか?

ご存じの方がいればコメントなどいただけると大変助かりますm(__)m

 

元銀行員の私としては、契約で禁止されていない以上、

金売買、消費税還付はやっても問題ないと判断してるので、

結局やるとは思いますが、

 

銀行との関係は良好に保っておくにこしたことはないですからね。

 

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メガバンク融資内定・消費税還付検討

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

メガバンクの融資審査内定連絡ありました!

 

希望融資金額から若干減額回答でしたが、金利1%以下の99%ローンなのでこれで良しとします。

 

このメガバンクは耐用年数超えはバツと聞いていたところ少し意外だったのが、

法人2号案件の個人時代からの実績(物件価値)を評価していただいたこと。

 

法人2号物件は古いですがリノベーション実施済みでリーシングはばっちりですし、

土地だけで簿価を上回る価値がある物件ですので、

そのような価値ある投資をしてきた自分が認められたようでとても嬉しかったです^^

 

法人3号となる予定の物件は建物比率が高いので是非消費税還付を受けたい物件です。

既存法人での追加取得となるので消費税還付の条件が若干ハードル上がりますが、

現金持つ者は強いですからね。

消費税還付の準備を整え物件売買を迎えたいと思います。

 

このメガバンクにはもう一物件持ち込んでおり、

こちらは4月実行を目指し検討中です。

 

やはり年度末に向けて銀行の動きも活発になっているのでしょうか。

 

この勢いで他銀行に持ち込んでいる物件もプッシュしていきたいと思います^^

 

 

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新規取得検討物件の売買契約書・重要事項説明書ドラフト来ました!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨晩、新規取得検討物件の売買契約書・重要事項説明書ドラフトが担当者からメールされていました。

 

サラリーマン業で不動産売買に関わることもあり契約書は見られていますが、私自身の不動産購入は7年振りくらい、かつ、過去取得物件累計額を大きく上回る価格(2億円後半)のため少し緊張しながらチェックしました。

 

売買価格の内の土地建物内訳は記載していないのですが、建物割合の方が大きくなる予定です。

 

仮に建物税込み15000万円としても内消費税は約1100万円です。

 

 

結構大きいですね^^;

 

 

 

前回記事では消費税還付に否定的な意見を書きましたが、実際に金額を見てしまうと揺れますw

 

還付金で金売買すれば損はしないとも言えますしね。

 

 

 

という訳で、消費税還付も想定しながら契約書をチェック開始したところです。

 

収益費用分担区分は通常「売買日前日までは売主帰属、当日から買主帰属」ですが、

消費税還付の可能性を残すためには、今回は1日ずらしておいたほうが良さそうですね。

 

このあたりはしっかり税理士先生に確認しながらすすめたいと思います。

 

いよいよ今週末契約です!

 

 

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