個人保有物件売却契約締結

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

現在法人スキームでRC1棟マンションを買い進めているこうちゃんですが、

個人保有の木造アパート1棟の売却契約を締結しました。

 

融資特約付きなので、なんとか買主さんの融資付けがうまくいって、

想定どおりのクロージングを迎えたいところです。

 

今回売却しようと考えたのは以下の理由からです。

・今後の物件取得のためにキャッシュを増やしたかった

・新築で購入したが10年以上経過し今後修繕負担等増加する前の売却が有利と考えた

・償却が進み税負担が増えてきたので資産入替したかった

 

この売却が実現すると、個人では10室を切る零細大家さんになります。

 

現在、新規物件取得は法人スキームで進めていますが、

個人についても青色申告65万円控除が使えなくなるのはもったいないと感じてしまうので、

何か手ごろな物件を入替として探しています。

 

法人ではRC1棟ものですが、

個人はもっとこじんまりと、アパート、戸建て、区分マンションあたりで探したいと考えています。

 

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家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ(村田幸紀・はたなかかずまさ)

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

村田幸紀・はたなかかずまさ共著の

「家賃収入が1億円になる不動産投資の神ワザ」

を読みました。

 

 

村田幸紀さんはこちらの教材の著者でもあり、

不動産投資コンサルタントとして活躍されてます。

 

村田幸紀さん推奨の投資手法は、

現在こうちゃんも実践している「RC1棟ものをハイレバレッジ」なので

もともと好感をもっていることもありますが、、、

 

今回の書籍は不動産投資実践に直接的に役立つ本だと思いました。

 

後半の公認会計士はたなかかずまささんのパートでは

銀行融資を有利に受けるための決算書の作り方

をかなり詳細に記載されています。

 

不動産投資家向けの書籍でこれほど具体的に書かれているケースは他にないのではないでしょうか。

 

こうちゃんも法人でRC1棟ものを買い進めている途上ですので、

本書籍を参考にしっかりと法人決算を作っていきたいですね。

 

あと、これから不動産投資を始めようというかたには前半の村田さんのパートも良いです。

 

「不動産投資は節税目的ではダメ」

 

サラリーマンが不動産投資に興味をもつのって、

「節税」のケース多くないですか?

 

こうちゃんも最初は「節税」からスタートしましたが、

今ではそれは間違いだと理解しています。

 

「節税」目的だと不動産投資は早晩行き詰ります。

 

その前に、本書を読んでおくと良いでしょう。

 

最近読んだ不動産投資本の中ではかなりの良書だと思いました。

 

オススメです^^

 

 

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銀行は不動産投資の消費税還付はダメなのか

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

来週の金消締結・物件取得に向け最後の準備をすすめているところですが、

物件担当者から電話連絡あり、

 

「銀行担当者が、金売買、消費税還付はやらないでくれ、と言ってきました。」

 

とはいえ、契約上金売買や消費税還付を禁止されることはありません。

でも、やらないでくれというわけです。

 

もしやったときにどうなるか?

これは不明です。

 

これをどうとらえればよいか?

とても迷っています。

しかし、おそらく、予定通り金売買・消費税還付はやるでしょう。

 

そもそも、先週から金売買はスタートしており、

今更「やらないで」と言われても手遅れです^^;

 

銀行員が言っているのがどういう意図なのか?

ご存じの方がいればコメントなどいただけると大変助かりますm(__)m

 

元銀行員の私としては、契約で禁止されていない以上、

金売買、消費税還付はやっても問題ないと判断してるので、

結局やるとは思いますが、

 

銀行との関係は良好に保っておくにこしたことはないですからね。

 

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2017年度個人確定申告完了

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

2017年度確定申告完了しました。

 

サラリーマン専業のときはなじみがなかった確定申告も

はじめてから10年以上たち季節の風物詩って感じです。

自分の場合、普段帳簿付けとか書類エビデンスの整理を細かくやってないので、

年末年始休暇が開けると確定申告に追われることになります。

 

毎月のモニタリングをしっかりしてないせいか、昨年度の確定申告では不動産投資でそこそこ利益を出してしまい予定納税する羽目になりましたが、今回は還付を受けることができました。

予定納税分も還付されますので、給料1ヶ月分くらい戻ってきます^^

不動産投資はサラリーマンの節税としてやはり有効ですね。

2017年度は車購入と小規模企業共済が節税に寄与しています^^

 

今回から、新しい税理士に確定申告をお願いしています。

法人スキームでの消費税還付に詳しい税理士です。

不動産投資に詳しい税理士で、絶妙な仕上がりの確定申告書をつくっていただきました。

 

やはり、何事も専門家に依頼するのが大切ですね。

 

昨年は一部物件の法人移管も実施し、

個人の自己資本比率は30%を超えてきました。

 

個人の信用を高めて、法人で新規物件を買い進めていく作戦です。

 

まずは今月の法人3号をやりきって、

4号、5号と続けていけるよう頑張ります!

 

 

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節税を軽く扱う仲介業者へ喝!

こんにちは

リーマン大家のこうちゃんです

 

購入契約済の法人1号案件ですが、月内決済に向けて交渉大詰めです。

 

そんな中仲介担当者から連絡あり。

 

仲介「融資承認が融資特約期限までに降りるか微妙で、特約期限延長の合意書へ署名をお願いします。銀行に休み明けに提出しなければいけないので。」

 

こうちゃん「ところで、売買金額の土地建物内訳の合意書はどうなりました?」

 

仲介「それはまだ話できてないですが、とりあえず特約期限が来ちゃいますので延長の合意書を先に、、、」

 

こうちゃん「土地建物内訳ってすごく重要ですよ?これで何百万も変わってくるんだから。これを先延ばしにするのはダメ。延長の合意書かわすならこの件もあわせて合意して。売主が課税事業者でなければ問題ないでしょ?」

 

仲介「今、銀行交渉もナーバスで、売主側も月内決済にこだわっていて、今このタイミングで新しい交渉を持ち出すのはリスクがあるかと、、」

 

こうちゃん「土地建物割合はこちらに希望があることは前から言ってるでしょ?他のことは全部おまかせしていて私からの要望はこれだけなんだからしっかりやって!」

 

仲介「土地建物割合の希望が通らなかったらどうするんですか?これを理由に契約解除すると違約になっちゃいますよ。」

 

こうちゃん「だ、か、ら!その他の合意書と同じタイミングで合意して、って言ってるの。融資特約期限延長しないよ?そうすれば、融資特約を理由に白紙解除できるでしょ?課税事業者でなければ売主にとって土地建物内訳なんてどうでもよいでしょ?融資特約記載の融資条件より悪化するからそのカバーのために協力して!ってお願いすれば断る理由ある?買主として受諾できない合理的な理由があればこちらも無理を通す気はないから、まずはちゃんと話して。」

 

 

自己資金あまりない私のために仲介担当者は銀行交渉含め頑張ってくれているのですが、税金絡みのところは知識がないらしくこちらの要望への反応が遅れがちです。

 

たぶん以下のような理由から、投資家は一般的に建物比率を高めたいと思うんですよね。

 

1.減価償却費によりキャッシュフロー改善

 

2.消費税還付

 

 

私の場合は初めて物件買うわけではないので、自分が言いたいことは言いますが、

 

「取引壊れるかもしれませんよ?」

 

て言われると、初めて物件買う場合には押し倒されちゃうこともありそうですね^^;

 

この程度の交渉サクっとやってほしいです。

 

これ以外は文句ないんですけどね。。。

 

 

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税理士先生との面談

こんにちは

リーマン大家こうちゃんです

 

昨日は消費税還付含め不動産投資に詳しいと紹介された税理士先生と初面談でした。

 

実は、2年くらい前に物販を主目的として設立した合同会社を持っているのですが、諸事情により現在は休眠状態となっています。

今回これを資産管理会社として活用するための必要事項確認です。

 

消費税還付に必要なことを確認

・物件取得までにやらなければいけないこと

・今後3年間でやらなければいけないこと

 

今月末の決済に向けて動いているわけですが、いろいろやらなければいけないことがあります。

 

下旬にはハワイに行くことが決まっているのであまり時間的余裕はありません。

 

 

でも、不動産投資に詳しい税理士先生と話ができてやるべきことが明確になり安心しました。

 

 

 

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不動産投資と税金3 小規模企業共済

不動産投資を実践する上で、要件に該当するのならぜひ利用したいのが小規模企業共済制度ですね。

 

小規模企業共済制度は、個人事業をやめたとき、会社等の役員を退職したとき、個人事業の廃業などにより共同経営者を退任したときなどの生活資金等をあらかじめ積み立てておくための共済制度で、小規模企業共済法に基づき、独立行政法人中小企業基盤整備機構が運営しています。

 

小規模企業共済の特徴は以下になります。

 

・掛金は毎月1000円から70000円で設定し全額所得控除

・廃業時、退職時に共済金を受け取れる

低利の貸付制度を利用できる

 

サラリーマンが毎月コツコツ積立預金をする場合は、給与収入から所得税や住民税を支払った残額から積立します。

 

小規模企業共済掛金は全額所得控除となるため、仮に税率50%の方が最高掛金年額84万円を積み立てた場合に半額の42万円分の税負担が軽減されます。

 

つまり、実質負担増加額42万円で毎年84万円の積立ができてしまうということになります。

 

総務省統計局が行った「家計調査報告」によると、2人以上かつ勤労者世帯で毎月の平均貯蓄額は、下記の表のようになります。

 

年代 貯蓄額
20代 88,000円
30代 100,000円
40代 90,000円

 

小規模企業共済の利用だけで平均値に近い貯蓄ができますね。

 

非常にメリット大きい制度ですので、要件合うならばぜひ活用したいですね。

 

 

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不動産投資と税金1 損益通算で個人所得税を節税?

「サラリーマンの節税商品をご案内しています。」

 

勤務先や携帯あてにワンルームマンション業者から投資勧誘の電話を受けた経験はありませんか?

 

サラリーマンがワンルームマンション投資をするとなぜ節税になるのか、

 

今の私なら絶対に投資しない新築ワンルームマンション投資の数値をもとに確認したいと思います。

 

ネット上にわかりやすい資料があったのでちょっと拝借を。。。

 

 

※この資料は2012年の税制に基づき試算されています。また、各数値も実際は変動しますのであくまでイメージとしてとらえてください。

 

不動産所得の赤字により給与所得と合算した課税所得が減少し、結果、所得税と住民税を減額する効果があらわれています。

 

実際のお金の出入りについては、家賃収入は年間100万円ですね。

上記数値の前提となるのは物件価格2810万円、諸費用60万円の新築ワンルームマンションといったところでしょうか。

この新築ワンルームマンションを自己資金70万円、借入金2800万円(金利1.8%、期間35年)とすると毎月返済額が89,905円です。

これに毎月数千円の管理費・修繕積立金が発生します。

毎月約1万円程度の持ち出しとなります。

 

「毎月1万円、毎日コーヒー一杯のお支払いで新築マンションが持てますよ」

というのが新築ワンルーム業者のセールストークですね。

 

この試算によると年間節税効果が188,500円あり、毎月1万円の支払いもカバーできているように見えます。

 

ところが数年後には不動産所得は黒字へ変化し、節税どころか追加納税が必要になります。

 

支払い額は変わらないのに税負担が増加するのは以下の理由によります。

 

・減価償却費は支払いは発生しないが経費にできる

・借入金元本返済は支払いは発生するが経費にはできない

 

不動産投資当初は減価償却費を多く計上できます。

また、借入金返済の内訳の内経費計上できる利息の割合が多いのです。

 

これが年々、減価償却費が減少し、借入金返済の内訳も元本返済が多くなります。

 

この対策としては以下の方法が考えられます。

・そもそも高利回り物件を取得する(節税目的ではなく納税前提の投資計画をもつ)

・物件の入替えを行う

・追加物件取得により新たな減価償却費を計上する

 

新築ワンルームマンション投資は利回りが低いため、値上がり益を狙う、または、富裕層の節税(所得税ではなく相続税)として検討するべき投資商品と考えています。

 

まとめとして、節税だけを目的とした新築ワンルームマンション不動産投資はいずれ破綻するということになりますね。

 

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不動産投資のメリット3 短期的視点と長期的視点の両面で資産形成可能

不動産投資には短期的資産形成面でも大きなメリットがあります。

 

それはキャッシュフローです。

特にレバレッジを活用した場合のキャッシュフローは強力です。

 

(参照)

不動産投資のメリット1 レバレッジを効かせた投資ができる

 

 

現金は強い。

 

それを次の不動産投資に向けて複利で不動産投資規模を拡大するもよし、

一部は株式等別の投資に振り向けるのもありでしょう。

 

なけなしのサラリーを元手にした株式投資だと株価が気になっても、

不労所得が元なら株価変動はあまり気にならないかもしれません(笑)。

 

毎月のサラリーのように、

家賃収入で生活することも十分可能です。

 

株式で同じ状態にするためにはいくらの株式を購入すればよいのでしょうか?

 

 

 

また、不動産投資には長期的資産形成面でのメリットもあります。

 

大きくわけて、「インフレヘッジ」と「節税効果」です。

 

インフレヘッジについて言えば、

不動産はインフレに強い資産です。

 

資産を預金だけで保有すると、インフレ時には

保有資産は変わらず物価のみが上昇し、実質的に資産価値が減少します。

 

インフレになれば不動産価格も上がる傾向にあり、

現金預金のみの保有よりもインフレに強いということになります。

 

逆に、デフレ時にはどうかと言えば、

不動産賃貸収入はデフレ時でも急には下落しないため、

それほど心配することはありません。

 

不動産投資はインフレ・デフレ両方に対応できる投資と言えます。

(住居系の場合です。商業系はデフレ時のマイナス影響を受けやすいので注意!)

 

 

節税効果については、「所得税対策」と「相続税対策」があります。

 

 

所得税対策で最も大きいのが減価償却費を経費にできることです。

 

詳細はここでは省略しますが、簡単にいうと、上手くやれば

所得税負担を抑えながら資産・家賃収入を増やすことも可能ということです。

 

サラリーが増えても税負担(社会保険料含む)も増えて手取りはあまり増えないですよね。

一方で、不動産投資は工夫次第で実質的収入を劇的に増やすことが可能です。

 

 

また、相続税対策としては、

不動産の相続税評価は優遇措置があり、現金等と比較して相続税負担が低くなっています。

 

相続時の話のため今はピンとこない面もあるかもしれませんが、

有利であることに越したことはないでしょう。

 

資産家は保有資産の一部を不動産とするケースが多いです。

田舎のおじいちゃんが収益性度外視でアパートを建てるのは、

相続税対策を目的としたものですね。

 

 

不動産投資は、毎月多額の家賃収入という現金を得ながら、

長期的資産形成にも有効といえます。

 

 

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