個人保有不動産の売却と取得

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

ブログ更新もすっかりご無沙汰してますね。。。

 

前回記事の個人保有物件売却は無事に先月完了してまして、

今月はその入替として個人で中古アパートを購入する予定です。

 

今回は過去に取引実績のあるノンバンクへ融資申込しましたが、

審査の過程でひやりとした場面がありました。

 

今回は個人での物件取得・融資申し込みだったので、

金融機関に対して資産管理法人の存在を伝えていなかったのですが、

過去の物件の売買履歴を確認される中で資産管理法人の存在がばれました。

(隠していたわけではなく、聞かれなかったから言わなかっただけ。。)

ばれた以上は正直に話するしかありません。

 

 

もともと、3億円くらいは大丈夫と言われていましたが、

資産管理法人入れると4億円以上の借入があり、本件で5億円を超えちゃうので、

今回の追加融資は厳しいかなと思ったわけです。

 

でも、結果は融資承認いただきました。

 

本案件は業者担当者経由で申込みした経緯もあり、審査過程の細かいところは把握していないので、

今週の金消契約時に融資承認されたポイントを確認してきたいと思います。

 

たとえノンバンクでも融資が出るのは大きいですね^^

 

 

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法人3号物件の概要

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今週取得完了した不動産の法人3号物件のスペックです

 

所在 北海道

築年 平成20年新築

構造 RC

間取り 1LDK16室

敷地内駐車場16台分あり

価格 約1億円

利回り 8.77%

 

 

 

この物件は賃貸需要旺盛とはいいがたい微妙なエリアに立地しています。

当該エリアは昔は1次産業で栄えたエリアで、賃貸物件も含めて木造の古い建物が多いエリアです。

そんな外部環境の中、本物件のみが築浅RCというニッチな物件です。

 

賃貸需要は決して多くないものの、このエリアで賃貸物件を探すと本物件以外に選択肢がない(他は古い木造しかない)という状況です。

 

最初にこの物件情報を入手したときは「こんな立地で本当に大丈夫か?」と心配になりましたが、

ニッチなニーズかもしれないけど16戸分くらいはあるだろう!

と楽観的にとらえて取得に踏み切りました。

 

また、本物件は銀行評価も高く、メガバンクで期間30年、当初5年間金利0.4%台の融資が出たのも決断を後押ししてくれました。

返済比率を40%程度に抑えることができたので、運営はまぁなんとかなるかと思います。

 

とはいえ、北海道は聞いてはいましたがAD(広告料)負担3ヶ月はあたりまえ、

また、駐車場ロードヒーティングの灯油代が月20万円かかる月もあるとのことで、

運営コストは割高ですね。

さっそく、管理会社の担当者と打ち合わせし、灯油納入業者の相見積もり交渉をお願いしてきました。

 

まぁ、でも、この物件取得に前向きになったのは

北海道出張が楽しみだからというのも大きいですね。

こうちゃんの場合遠隔物件はデメリットではなくむしろ楽しみでもあります。

 

紙資産とは違い、不動産投資は日本全国各地、場合によっては海外も含めて、

その土地の文化や名産に触れることができます。

管理の打ち合わせも旅行気分と思えば苦にならないですね。

不動産投資はこれがあるから面白いです。

 

 

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不動産投資で融資を受けるために最も重要なこと

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

不動産投資で銀行等から融資を受けるために最も重要なことは

融資できる銀行・支店・担当者を見つけることであり、

そのためにはできるだけたくさんの担当者へ打診する必要があります。

 

何件か相談してみたけどどこもダメだった。。。

 

そこで諦めるのではなく、

できる担当に巡り合うまで探し続けることが重要です。

 

つい先日、今月取得物件の購入資金の金消契約をすませてきましたが、

この銀行担当者のレベルが低いのとやる気がないのにはビックリするレベルでした。

 

 

最初は、不動産賃貸を目的とする資産管理会社(定款にもそう書いている)へ融資をするので金売買はダメ

みたいなことを言っていましたが、

 

・業としてやるわけではない

・取得簿価を引き下げる目的だから債権者としての銀行にとってむしろメリットだ

・すでにやっているから今更なしにはできないし、このままでは本日の金消契約はできない

 

と話をし、なぜダメなのか納得できる説明を求めたところ、、、

 

「すでにやってしまっているんですか、、、私の一存では回答できないので上司に確認してきます。少し時間をいただきたいのでその間に書類に署名押印いただきたく、先に書類内容の説明をさせていただきます。」

 

金売買は問題だといって、こちらの質問に答えず、融資するかどうかもはっきりせず、とりあえず署名押印させるんですか?

 

びっくりしました。

 

 

結局、当たり前ですが、金売買&消費税還付問題なしの確認はとったのですが、なぜ最初ダメといったのか問い詰めたところ、

「当行は通常自己資金3割原則なのですが、今回はほとんど自己資金いれない条件なので、消費税還付金が多すぎると資金使途の説明ができなくなるので。。。」

 

「オーバーローンじゃないので資金使途の説明はできるし、そもそもなんで原則3割求める自己資金の基準を今回緩和したの?物件評価がでるからでしょ?だったら機械的に自己資金3割でやれば良いでしょ?きっと誰も御行に相談しなくなると思いますけど。」

と言ったらもう何も言わなくなりました。

 

 

その担当者昨年秋に今の部署に異動してきてもともと不動産融資に詳しくなく、

さらに着任時点で前任者が今季の融資目標をクリアしていたらしく

むしろ今季はこれ以上やりたくないので可能な限り4月以降に案件をずらしてもらっているとこことでした。。。

 

もともとレベルが低いのにやる気のない最低の担当者にあたってしまったという結末でした。

 

今後の案件が心配ですが、

まぁこの担当者もいつか異動していきます。

 

不動産投資で融資を受けるためには優秀な融資担当者に巡り合うこと。

そのために行動し続けることが大切。

 

自分もこれを忘れずに頑張っていきたいと思った出来事でした。。

 

 

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銀行は不動産投資の消費税還付はダメなのか

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

来週の金消締結・物件取得に向け最後の準備をすすめているところですが、

物件担当者から電話連絡あり、

 

「銀行担当者が、金売買、消費税還付はやらないでくれ、と言ってきました。」

 

とはいえ、契約上金売買や消費税還付を禁止されることはありません。

でも、やらないでくれというわけです。

 

もしやったときにどうなるか?

これは不明です。

 

これをどうとらえればよいか?

とても迷っています。

しかし、おそらく、予定通り金売買・消費税還付はやるでしょう。

 

そもそも、先週から金売買はスタートしており、

今更「やらないで」と言われても手遅れです^^;

 

銀行員が言っているのがどういう意図なのか?

ご存じの方がいればコメントなどいただけると大変助かりますm(__)m

 

元銀行員の私としては、契約で禁止されていない以上、

金売買、消費税還付はやっても問題ないと判断してるので、

結局やるとは思いますが、

 

銀行との関係は良好に保っておくにこしたことはないですからね。

 

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三井住友銀行の不動産向け融資金利がやばい

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

今月からお世話になる予定の三井住友銀行の口座開設に

法人社長の奥様に手続きに行ってもらいました。

 

 

その際に融資の金利タイプを5年固定にするか10年固定にするかの確認があったそうです。

 

「10年固定で0.6%台、5年固定で0.4%台ですがどちらにしましょうか?」

 

やはりメガバンクの低金利は魅力ですね~

 

三井住友銀行は昔から不動産向け融資に積極的と不動産投資家の間では有名ですよね。

私が10年ほど前に不動産投資を開始したときは三井住友銀行向けの物件(築浅RCが良い)

を対象としていなかったので、今回初めての取引となります。

 

10年前はRCのような大規模物件にリスクを感じ、比較的小規模なアパートや戸建てを好んで取得しましたが、

今回、メガバンクを活用してのRC1棟取得が不動産投資の王道だと再認識しました。

10年前の不動産投資時期に大規模RCを買える度胸があれば、今頃一生分の財産を築けていたことでしょう^^;

 

目先の0.4%台という金利が魅力なので5年固定を予定しています。

10年間保有前提というのもどうかと思いますので5年固定がちょうど良いですね。

取得予定物件は築10年程度なので、5年後でも融資付けしやすく売却検討するのに良い時期というのも大きな理由ですね。

 

今週の予定

・融資実行・物件件取得に向けて書類の整備

・消費税還付のための複数回の金売買

 

クロージングまでミスのないようにしっかり対応したいと思います^^

 

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六本木不動産業者さん打ち合わせ&ランチ

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

今日は六本木で不動産業者さんと打ち合わせ&ランチでした。

 

ダルマット六本木ヒルズ店

ホリデーおまかせランチコースです。

おまかせ前菜盛り合わせ。平目のカルパッチョ他。

 

スパークリングワイン飲み放題にしたので飲みすぎてしまいました^^;

 

おまかせパスタ。アスパラガスのジェノベーゼソース。

 

おまかせメイン。米沢豚のグリル。

 

おまかせデザート。

 

カジュアルで普段使いに良い感じのお店でした。

ファミリーでも問題ないですし、お料理も満足の内容でした!

 

 

本日の不動産業者さんとの打ち合わせは、

新規物件取得のためのパートナー選定の一環です。

 

物件取得戦略としては、可能な限り大型物件を、

ファイナンスアレンジ付きでご紹介いただける業者さんを探している状況です。

 

 

まだ有利な融資条件で資金調達できる時期に、

買えるだけ買ってしまおうという考え方です。

 

 

本日私の概要をお伝えしたところ3億円くらいならフルローン(オーバーローンも)

いけるんじゃないかとのことでした。

 

まぁ、本申し込みまで何がおきるかわかりませんが^^;

 

今週は他にも業者さんと打ち合わせ予定があるので、

この1~2週間でパートナーを決めて、一気に突き進みたいと考えています。

 

 

 

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学生でもできた!逆転不動産投資術(石渡浩)|影響を受けた書籍シリーズ

著者の石渡さんの投資手法に影響を受けて、当時、土地重視の物件選定にシフトしました。

 

【中古】 学生でもできた!逆転不動産投資術 

 

 

本書が出版されたのは2009年12月ですが、その前から著者のブログ内で圧倒的な不動産投資実績を拝見した私は、光速投資をいったんやめて土地重視の物件選定にシフトしました。

 

昔銀行勤務していた私としては、土地重視の考え方を受け入れやすかったのだと思います。

 

キャッシュフロー重視の物件選定の場合は、物件の価値は利回り変動の影響を大きく受けます。

 

土地値に関しては、利回りだけではなく実需も含めた土地価格というものが形成されるため、利回り変動と比較すると安定的と考えています。

(価値が高いという意味ではなく、比較的変動が少ないという意味です)

つまり、「外部環境によって含み損が増えるリスク」を減らすことができると考えたわけです。

 

すでに購入価格以上で売却した築古戸建て2棟も土地価値に着目して物件選定したものでした。

 

短期間で規模を拡大するならキャッシュフロー重視の光速投資が有利と考えましたが、当時の私は定年まで30年ほどかけてじっくりゆっくり規模拡大しようと、本著の考え方で物件選定していきました。

 

石渡氏の手法は忙しいサラリーマンだとやや難易度が高いと思いますが、内容はすばらしいので是非読んでみてほしいですね。

 

 

融資の知識は光速投資と石渡氏の手法をしっかり理解すれば必要十分です。

 

 

なお、「学生でもできた!~」は著者の武勇伝的な内容でもあるので、

ノウハウ特化であれば↓こちらのほうがオススメですね。

たった4年!学生大家から純資産6億円を築いた私(わたし)の投資法 [ 石渡浩 ]

 

サラリーマン向け定型アパートローンではなく「事業性融資」の考え方についてよくまとまっています。

 

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