不動産投資で融資を受けるために最も重要なこと

こんにちは

サラリーマン大家こうちゃんです

 

不動産投資で銀行等から融資を受けるために最も重要なことは

融資できる銀行・支店・担当者を見つけることであり、

そのためにはできるだけたくさんの担当者へ打診する必要があります。

 

何件か相談してみたけどどこもダメだった。。。

 

そこで諦めるのではなく、

できる担当に巡り合うまで探し続けることが重要です。

 

つい先日、今月取得物件の購入資金の金消契約をすませてきましたが、

この銀行担当者のレベルが低いのとやる気がないのにはビックリするレベルでした。

 

 

最初は、不動産賃貸を目的とする資産管理会社(定款にもそう書いている)へ融資をするので金売買はダメ

みたいなことを言っていましたが、

 

・業としてやるわけではない

・取得簿価を引き下げる目的だから債権者としての銀行にとってむしろメリットだ

・すでにやっているから今更なしにはできないし、このままでは本日の金消契約はできない

 

と話をし、なぜダメなのか納得できる説明を求めたところ、、、

 

「すでにやってしまっているんですか、、、私の一存では回答できないので上司に確認してきます。少し時間をいただきたいのでその間に書類に署名押印いただきたく、先に書類内容の説明をさせていただきます。」

 

金売買は問題だといって、こちらの質問に答えず、融資するかどうかもはっきりせず、とりあえず署名押印させるんですか?

 

びっくりしました。

 

 

結局、当たり前ですが、金売買&消費税還付問題なしの確認はとったのですが、なぜ最初ダメといったのか問い詰めたところ、

「当行は通常自己資金3割原則なのですが、今回はほとんど自己資金いれない条件なので、消費税還付金が多すぎると資金使途の説明ができなくなるので。。。」

 

「オーバーローンじゃないので資金使途の説明はできるし、そもそもなんで原則3割求める自己資金の基準を今回緩和したの?物件評価がでるからでしょ?だったら機械的に自己資金3割でやれば良いでしょ?きっと誰も御行に相談しなくなると思いますけど。」

と言ったらもう何も言わなくなりました。

 

 

その担当者昨年秋に今の部署に異動してきてもともと不動産融資に詳しくなく、

さらに着任時点で前任者が今季の融資目標をクリアしていたらしく

むしろ今季はこれ以上やりたくないので可能な限り4月以降に案件をずらしてもらっているとこことでした。。。

 

もともとレベルが低いのにやる気のない最低の担当者にあたってしまったという結末でした。

 

今後の案件が心配ですが、

まぁこの担当者もいつか異動していきます。

 

不動産投資で融資を受けるためには優秀な融資担当者に巡り合うこと。

そのために行動し続けることが大切。

 

自分もこれを忘れずに頑張っていきたいと思った出来事でした。。

 

 

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新規取得検討物件の売買契約書・重要事項説明書ドラフト来ました!

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨晩、新規取得検討物件の売買契約書・重要事項説明書ドラフトが担当者からメールされていました。

 

サラリーマン業で不動産売買に関わることもあり契約書は見られていますが、私自身の不動産購入は7年振りくらい、かつ、過去取得物件累計額を大きく上回る価格(2億円後半)のため少し緊張しながらチェックしました。

 

売買価格の内の土地建物内訳は記載していないのですが、建物割合の方が大きくなる予定です。

 

仮に建物税込み15000万円としても内消費税は約1100万円です。

 

 

結構大きいですね^^;

 

 

 

前回記事では消費税還付に否定的な意見を書きましたが、実際に金額を見てしまうと揺れますw

 

還付金で金売買すれば損はしないとも言えますしね。

 

 

 

という訳で、消費税還付も想定しながら契約書をチェック開始したところです。

 

収益費用分担区分は通常「売買日前日までは売主帰属、当日から買主帰属」ですが、

消費税還付の可能性を残すためには、今回は1日ずらしておいたほうが良さそうですね。

 

このあたりはしっかり税理士先生に確認しながらすすめたいと思います。

 

いよいよ今週末契約です!

 

 

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消費税還付スキーム(法人での不動産投資)検討

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨日は顧問税理士と打ち合わせしてきました。

 

主な目的は、こちらの記事の新規物件取得について、

昔つくって現在休眠状態の法人を活用することについてのモロモロ事前確認です。

 

打ち合わせの中で、不動産会社から話題としてでる「今でも消費税還付受けられます♪」について確認しました。

 

 

まず、ご存じない方のために不動産投資における消費税還付の概要を簡単に説明してみます。

 

まず消費税の仕組みを、我々消費者がスーパーで例えば野菜を購入する場合で整理すると、

1000円の野菜買い物に対して現在8%の80円の消費税をスーパーへ支払います。

 

スーパーはもともと野菜を400円で仕入れしていたとしますと、

その8%相当の32円を仕入れ先へ支払っていることになります。

 

スーパーは80円-32円=48円を預かった形になっていて、

これを決められた時期に税金として納めることになります。

 

逆に、仕入れ1000円、売上400円とすると

差額の48円の消費税を支払い超過となるので還付を受けることができます。

 

これが消費税還付の仕組みです。

 

 

不動産購入の場面では建物に消費税がかかってきます。

 

土地1億円と建物2億円の合計3億円の不動産を購入する場合、

建物2億円×8%で1600万円の消費税がかかり、

総額31600万円(税込み)の売買価格となります。

 

 

この1600万円消費税の還付を受けよう!

というのが不動産投資における消費税還付スキームと言われるものです。

 

 

不動産投資で消費税還付を受けるためには、課税事業者となり、

かつ、課税売上割合を確保しなければいけません。

 

不動産投資の売り上げは家賃収入や駐車場収入自動販売機収入などがありますが、

そもそも家賃収入(居住用)は消費税非課税売上になるところがポイントで、

売上の大部分が非課税売上の場合はほとんど消費税還付を受けることができません。

 

そこで、一時期流行ったのが、「自動販売機スキーム」です。

 

3月31日不動産取得し、家賃収入は4月1日から受け取ることにします。

3月31日分の家賃は売主へ帰属させます。

3月31日に課税売上である自動販売機収入を計上し、3月31日で決算を締めます。

 

すると、非課税売上はゼロのため、課税売上割合が100%となり、

建物取得のために支払った消費税1600万円がほぼ全額還付される(課税売上で受け取る消費税分は差し引きされる)というスキームです。

 

しかし今は法改正され、自動販売機スキームは使えなくなりました。

 

 

 

現在の流行りは課税売上となる「金売買」を繰り返し課税売上割合を引き上げる手法のようです。

 

少し前までは同じく課税売上となっていた仮想通貨(ビットコインなど)の売買で課税売上割合を引き上げる手法が流行っていたそうですが、ビットコイン売買は今年7月から非課税へと改正されました。

 

別に金でなくても課税売上が上がれば良いので物販なら何でも良いということになります。

 

物販を利用した消費税還付スキームなら大丈夫か?

現在の法制度では、3年後の課税売上割合で消費税還付額が確定するため、現時点では不透明な感じがします。

 

 

 

そもそも、資産管理法人で物販を頻繁に繰り返して銀行からどう見られるか疑問です。

 

銀行融資がでなくなれば不動産投資そのものが成立しなくなりますから。

 

ここは正攻法で消費税分を資産計上し減価償却するのが良さそうですね。

 

 

 

建物2億に対して1600万円の消費税還付。。。

 

サラリーマンとしては1600万円欲しい気持ちはよく分かりますが、、、^^;

 

 

 

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