消費税還付スキーム(法人での不動産投資)検討

こんにちは。

リーマン大家こうちゃんです。

 

昨日は顧問税理士と打ち合わせしてきました。

 

主な目的は、こちらの記事の新規物件取得について、

昔つくって現在休眠状態の法人を活用することについてのモロモロ事前確認です。

 

打ち合わせの中で、不動産会社から話題としてでる「今でも消費税還付受けられます♪」について確認しました。

 

 

まず、ご存じない方のために不動産投資における消費税還付の概要を簡単に説明してみます。

 

まず消費税の仕組みを、我々消費者がスーパーで例えば野菜を購入する場合で整理すると、

1000円の野菜買い物に対して現在8%の80円の消費税をスーパーへ支払います。

 

スーパーはもともと野菜を400円で仕入れしていたとしますと、

その8%相当の32円を仕入れ先へ支払っていることになります。

 

スーパーは80円-32円=48円を預かった形になっていて、

これを決められた時期に税金として納めることになります。

 

逆に、仕入れ1000円、売上400円とすると

差額の48円の消費税を支払い超過となるので還付を受けることができます。

 

これが消費税還付の仕組みです。

 

 

不動産購入の場面では建物に消費税がかかってきます。

 

土地1億円と建物2億円の合計3億円の不動産を購入する場合、

建物2億円×8%で1600万円の消費税がかかり、

総額31600万円(税込み)の売買価格となります。

 

 

この1600万円消費税の還付を受けよう!

というのが不動産投資における消費税還付スキームと言われるものです。

 

 

不動産投資で消費税還付を受けるためには、課税事業者となり、

かつ、課税売上割合を確保しなければいけません。

 

不動産投資の売り上げは家賃収入や駐車場収入自動販売機収入などがありますが、

そもそも家賃収入(居住用)は消費税非課税売上になるところがポイントで、

売上の大部分が非課税売上の場合はほとんど消費税還付を受けることができません。

 

そこで、一時期流行ったのが、「自動販売機スキーム」です。

 

3月31日不動産取得し、家賃収入は4月1日から受け取ることにします。

3月31日分の家賃は売主へ帰属させます。

3月31日に課税売上である自動販売機収入を計上し、3月31日で決算を締めます。

 

すると、非課税売上はゼロのため、課税売上割合が100%となり、

建物取得のために支払った消費税1600万円がほぼ全額還付される(課税売上で受け取る消費税分は差し引きされる)というスキームです。

 

しかし今は法改正され、自動販売機スキームは使えなくなりました。

 

 

 

現在の流行りは課税売上となる「金売買」を繰り返し課税売上割合を引き上げる手法のようです。

 

少し前までは同じく課税売上となっていた仮想通貨(ビットコインなど)の売買で課税売上割合を引き上げる手法が流行っていたそうですが、ビットコイン売買は今年7月から非課税へと改正されました。

 

別に金でなくても課税売上が上がれば良いので物販なら何でも良いということになります。

 

物販を利用した消費税還付スキームなら大丈夫か?

現在の法制度では、3年後の課税売上割合で消費税還付額が確定するため、現時点では不透明な感じがします。

 

 

 

そもそも、資産管理法人で物販を頻繁に繰り返して銀行からどう見られるか疑問です。

 

銀行融資がでなくなれば不動産投資そのものが成立しなくなりますから。

 

ここは正攻法で消費税分を資産計上し減価償却するのが良さそうですね。

 

 

 

建物2億に対して1600万円の消費税還付。。。

 

サラリーマンとしては1600万円欲しい気持ちはよく分かりますが、、、^^;

 

 

 

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